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摘要: 近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为拉动国内需求、推动国民经济发展的支柱产业之一。在这样一个宏观经济背景下，上海作为我国的经济龙头城市，其房地产业呈现出了火热态势。房地产价格不断上扬已经远远超过房价收入比，投资性购房大量增加，其中的泡沫成分是显而易见。本文就以上海房地产市场为主要研究对象，对房地产泡沫的成因与对策进行具体分析。
关键词：房地产产业 房地产泡沫 房价
从20世纪90年代末开始，上海的房地产业就开始呈现上升趋势，而进入21世纪后，其发展更是突飞猛进的。特别是近几年，上海市的房价一路飙升，已经远远超过了普通百姓的承受能力。国家与地方政府也采取了各种措施来压制房价，治理房地产市场的不良现象，但其效果并不显著。可见，上海的房价已经处在了非理性膨胀阶段，泡沫的成分一定是存在的。以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国的房地产的发展，都具有重要的意义。
一、上海房地产市场泡沫的成因分析
（一）市场预期导致房地产需求高涨
市场的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。可以说，上海房地产价格飘升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。
（二）银行信贷满足房贷需求渴望
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
（三）社会各方联合抬高房价
上海的房價一路飙升，除了少数专家学者大胆指出上海房地产泡沫，呼吁政府采取有力措施抑制、打击投机行为、挤压泡沫外，社会上各种利益团体似乎都预言房价会继续走高、共同地推动房价攀升，主要体现在：①地方政府并不希望房价下跌； ②房地产开发商不希望房价下跌；③银行不希望房价下跌。
二、防范和治理房地产泡沫的对策分析
（一）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。在土地的利用方面，可以采取分区规划，对城市中每一块土地的使用做出一套可被认可的规定，并实现土地管理的法律环境。
（二）严控房贷
房贷政策是同时作用于房产的供给和需求的，它是一柄“双刃剑”。个人信贷紧缩将抑制主要依靠银行贷款的按揭购房，特别是投资性购房需求，从而造成需求不足来抑制房价；另一方面，严控房产开发信贷则迫使多数实力一般的开发商压缩盘子，导致供给减少，房价上升。防范房地产金融风险的关键在银行。在体制上，要加快国有银行的体制改革，使之成为独立的经济人。银行要为自己的放贷行为负责，为其风险承担责任，在运作上要采取措施减少和规避风险。
（三）完善房地产市场环境
首先从政府做起，创建诚信环境。克服政府部门人员办事随意性大，对房地产市场监管不严的情况，以有作为的工作，减少不作为的行为。房地产开发、中介等企业要不断建立和完善诚信档案，改善住房消费环境。其次要加强宏观调控。当前，市场需求最紧迫最大量的是中低收入家庭需要的价“适”物美的经济适用房。同时还要进一步加大房地产市场执法力度和大力推进物业管理工作。
三、结论
上海房地产价格不断上扬、投资性购房大量增加，其房地产泡沫的存在应该是可以确定的，而且泡沫还在继续的膨胀。如果上海房地产的泡沫继续以这样的速度发展下去，在宏观经济政策强烈的变动下，这个泡沫很容易被刺破，从而引发整体经济的衰退。
上海作为一个有着良好发展前景的国际性大都市，其经济发展极为迅速，在房地产方面有些泡沫也较为正常，同时也正是这个原因，泡沫危机就更容易趁虚而入。上海应该提高警惕，重视现在的房地产泡沫问题，从宏观和微观两个角度出发，通过金融工具和政府的政策措施对上海的房地产市场进行有效的控制，防止爆发房地产泡沫危机。
参考文献：
[1]高晓慧.中国住房价格机制研究[M].北京:中国物价出版社，2003：98-111.
[2]钱瑛瑛.房地产经济学[M].上海:同济大学出版社,2004：149-158．
[3]任纪军.破解乱局—重整中国房地产经济[M].北京：经济管理出版社，2005：130-134．
关键词：房地产产业 房地产泡沫 房价
从20世纪90年代末开始，上海的房地产业就开始呈现上升趋势，而进入21世纪后，其发展更是突飞猛进的。特别是近几年，上海市的房价一路飙升，已经远远超过了普通百姓的承受能力。国家与地方政府也采取了各种措施来压制房价，治理房地产市场的不良现象，但其效果并不显著。可见，上海的房价已经处在了非理性膨胀阶段，泡沫的成分一定是存在的。以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国的房地产的发展，都具有重要的意义。
一、上海房地产市场泡沫的成因分析
（一）市场预期导致房地产需求高涨
市场的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。可以说，上海房地产价格飘升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。
（二）银行信贷满足房贷需求渴望
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
（三）社会各方联合抬高房价
上海的房價一路飙升，除了少数专家学者大胆指出上海房地产泡沫，呼吁政府采取有力措施抑制、打击投机行为、挤压泡沫外，社会上各种利益团体似乎都预言房价会继续走高、共同地推动房价攀升，主要体现在：①地方政府并不希望房价下跌； ②房地产开发商不希望房价下跌；③银行不希望房价下跌。
二、防范和治理房地产泡沫的对策分析
（一）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。在土地的利用方面，可以采取分区规划，对城市中每一块土地的使用做出一套可被认可的规定，并实现土地管理的法律环境。
（二）严控房贷
房贷政策是同时作用于房产的供给和需求的，它是一柄“双刃剑”。个人信贷紧缩将抑制主要依靠银行贷款的按揭购房，特别是投资性购房需求，从而造成需求不足来抑制房价；另一方面，严控房产开发信贷则迫使多数实力一般的开发商压缩盘子，导致供给减少，房价上升。防范房地产金融风险的关键在银行。在体制上，要加快国有银行的体制改革，使之成为独立的经济人。银行要为自己的放贷行为负责，为其风险承担责任，在运作上要采取措施减少和规避风险。
（三）完善房地产市场环境
首先从政府做起，创建诚信环境。克服政府部门人员办事随意性大，对房地产市场监管不严的情况，以有作为的工作，减少不作为的行为。房地产开发、中介等企业要不断建立和完善诚信档案，改善住房消费环境。其次要加强宏观调控。当前，市场需求最紧迫最大量的是中低收入家庭需要的价“适”物美的经济适用房。同时还要进一步加大房地产市场执法力度和大力推进物业管理工作。
三、结论
上海房地产价格不断上扬、投资性购房大量增加，其房地产泡沫的存在应该是可以确定的，而且泡沫还在继续的膨胀。如果上海房地产的泡沫继续以这样的速度发展下去，在宏观经济政策强烈的变动下，这个泡沫很容易被刺破，从而引发整体经济的衰退。
上海作为一个有着良好发展前景的国际性大都市，其经济发展极为迅速，在房地产方面有些泡沫也较为正常，同时也正是这个原因，泡沫危机就更容易趁虚而入。上海应该提高警惕，重视现在的房地产泡沫问题，从宏观和微观两个角度出发，通过金融工具和政府的政策措施对上海的房地产市场进行有效的控制，防止爆发房地产泡沫危机。
参考文献：
[1]高晓慧.中国住房价格机制研究[M].北京:中国物价出版社，2003：98-111.
[2]钱瑛瑛.房地产经济学[M].上海:同济大学出版社,2004：149-158．
[3]任纪军.破解乱局—重整中国房地产经济[M].北京：经济管理出版社，2005：130-134．