目前执行的“四成首付+1.1倍利率”的二套房贷政策,始于房价飞涨的2007年。时隔两年,在房价再创新高之时,“二套房贷”收紧之风再起。日前,银监会出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
　　可以看出,二套房贷政策的面世仿佛一个楼市晴雨表。二套房贷放松之时,就意味着楼市已经转冷,进入调整期;当该项政策收紧时,则意味着楼市虚火正在推高。近几个月,随着全社会货币信贷的快速增长以及通胀预期的不断强化,全国主要城市房地产市场成交量持续走高,房价亦呈现普涨态势,部分城市房价的快速上涨甚至引发以炒房为目的的投机资金进入,促使房地产泡沫越吹越大。在这种情况下,收紧二套房贷政策无疑是对投机性购房者压制的“利器”。因为,随着管理层对二套房贷紧缩政策的强调,银行基于自身资产安全性考虑定会对第二套房贷严格审查,使炒房资金的收益率有所下降,而首付比例的提高和贷款利率的上浮将令投机性购房者的盈利空间缩小,这必将在有效遏制炒房行为的同时对目前地王频现、房价飙升的楼市降温。
　　但是,“老生常谈”的二套房紧缩政策能否从本质上挤掉房地产市场的泡沫,促进房地产市场稳健发展还有待商榷。因为,货币政策的微调短期不会发生实质性变化,在适度宽松货币政策的导向下,资产泡沫被进一步推高的可能性仍然存在。尽管国家适时出台“严控二套房贷政策”的通知,但是,无论是银行的“回归政策”,抑或监管部门的“切实防范”,只能造成房价和成交量的大幅剧烈波动,并使中国的房市一直陷于“疯涨疯跌”的恶性循环,可谓“治标不治本”。
　　因此,要在房地产市场炽热之时既有效抑制过度投资,又保障合理的购房贷款需求,发挥房产业经济引擎作用,仅依赖于一时的政策突变远远不够,而应致力于在合理释放自住性需求的基础上,挖掘改善性需求和引导投资性需求,找寻楼市稳健发展与房价调整的契合点。
　　首先,要遏制房地产泡沫,还需从根本上解决市场供需矛盾,注重政策体系与市场调节的“组合调控”。我国政府发展房地产市场的政策基调应该是促进居民的住房消费,而非鼓励住房投资、保护投机。政府要做的,是逐步建立、完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系,在加大政策性住房建设、建立住房保障体系、加强对房地产市场的调控的同时,增加中低价位、中小套型住房的供应,帮助那些既不属于廉租住房保障对象,又没有能力进入高端商品房市场的“夹心层”解决住房问题,多方位引导房价合理回归,促进房地产市场健康发展。
　　其次,对房地产市场的准入环节进行调控也格外重要。作为与本轮房价上涨的呼应,具有国企背景的“地王”频现,表现出少有的豪气。这不但误导市民对未来房价的预期,更使还未调整到位的中国房地产市场“雪上加霜”。因此,应严控国家资金进入房地产市场,防止房地产泡沫进一步加深。国企与其房地产部门应该独立运作,避免房地产部门直接成为国企投资楼市的平台,避免总部的资金直接流入房地产部门。同时,国企的房地产部门在向银行申请贷款时,国企总部不应为其提供担保,只有在切断国企与其房地产部门间利益链条的基础上,国企的房地产部门进入房地产市场才会更加有利于房地产市场的发展,对其他各类房地产商来说,也才更为公平。
　　此外,作为“治标”之策的二套房贷政策要积极贯彻实施以防止泡沫积聚,还应在准确定义“第二套房”的基础之上加强对投机性购房行为的监管。正是由于对 “第二套房”定义的模棱两可,使二套房贷政策收紧在实施过程中频频受阻,银行或中介浑水摸鱼的空间一直存在。目前政策规定首套住房人均面积低于当地平均水平的,购买第二套房可享受相当首次置业的优惠,但全国各地人均住房面积标准不一,买家申请贷款时极容易变相获取资格,导致二套房贷无形中全面放开。因此,监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求,并对此设定不同利率与首付门槛,如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件,对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高,并建立违规惩戒机制,如对购房后空置行为征税等,减少投机行为对房价的不当推动。
　　在我国,房地产业是银行信贷资金介入较多的行业,一旦发生风险,银行资产和信贷资金的安全自然会受到波及和影响。因此,在大量信贷推升房市泡沫,对经济增长埋下隐患之时,适度收紧二套房贷政策已迫在眉睫,但是治标更需治本。楼市的稳健发展绝不是单个政策的出台所能维持的,它需要政府稳定市场信心,需要银行积极关注信贷风险防范,需要地产商珍惜来之不易的市场机会与形势稳定房地产投资,更需要购房者多一份理性。只有通过深化调整,中国房地产市场才能实现持久、向上的发展,只有借二套房贷政策收紧的契机,寻找中国房市的发展之道,才是控制我国房地产泡沫的治本之策。