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摘 要：房地产行业属于高风险行业，而异地项目开发使财务风险更加突出。本文提出了异地项目财务风险控制方案，包括控制方案架构、运行机理等，通过方案的运行使异地项目财务风险控制在公司可承受范围内，确保公司经营目标的实现。
关键词：房地产异地项目 财务风险控制 控制方案
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）04（a）-079-03
房地产异地项目开发是指在房地产公司总部以外的区域从事房地产开发业务。房地产行业具有前期投入大、回收期长、受政策影响大等特点，财务风险高。而房地产异地项目开发使管理链条拉长，对管控能力是个巨大考验，也使财务风险更加突出，从而有必要建立一套行之有效的财务风险控制方案，使异地项目财务风险控制在公司可承受范围内，确保公司经营目标的实现。
1 房地产异地项目开发中财务风险分析
异地项目相对于本地开发项目有着相似的财务风险，都面临融资风险、投资风险、流动性风险、成本费用风险、涉税风险、预算风险、财务报告风险。但其风险更加突出，表现出差异性。
（1）融资风险。房地产企业在异地获得开发用地，必然面临融资问题。而作为一家在异地新增的房地产开发企业，当地金融机构对其资质、信誉、还款能力等均不了解，这样，房企在与金融机构的谈判过程中，必然面临本地企业更高的融资难度和融资成本。
（2）投资风险。房地产企业进行项目开发，对于开发什么样类型的产品、采用什么样的运营模式等，需要考虑当地的政治、经济和法律等环境因素。而对于异地开发项目，对这些投资环境的了解大多不透彻，或者借助中介机构的介绍，或者通过自己独立调查，了解的信息大多很片面。相对于本地开发企业，投资风险更容易变为投资危机。
（3）信息传递风险。异地开发项目管理层级增加，管理链条加长。日常信息沟通主要靠电话、邮件，以及定时的当面汇报，容易产生信息不对称。作为总部企业，获取的信息不直接、不及时，容易出现偏差。
（4）财务报告风险。财务人员能力水平的差异性，可能会导致会计处理存在差错，总部难以及时发现会计核算的问题，从而影响财务报告的真实性。另外，有些异地开发项目，为了完成考核目标，采用财务报告作假等方式。
（5）涉税风险。虽然国家颁布了统一的税收法规条例，比如营业税条例、企业所得税法、土地增值税条例等，但允许各地在执行这些税收法规条例时，结合当地的经济发展情况，制定相应的扶持或打压政策。在进行房地产异地开发项目税收筹划过程中，必须要了解这些政策，对这些政策的了解程度，直接关系到异地开发项目税收筹划的成败。
（6）委托代理风险。委托人与代理人追求的目标差异可能导致两者发生利益沖突，可能面临代理成本、道德风险。如果对代理人的行为没有有效的监管，可能出现异地开发项目相关人员报喜不报优，大事化小事，掩盖真相，导致企业面临更大的风险，甚至破产。
2 房地产异地项目开发财务风险控制方案架构
房地产异地项目财务风险控制方案分别包括前期准备、风险评估形成策略、风险控制和监督改进的工作内容和工作流程，通过实施各个阶段的控制从而达到异地财务风险控制目标。
3 控制方案运行机理分析
3.1 前期准备阶段
这是控制方案的基础。通过建立风险控制组织机构、明确方案中各责任主体的职责，并根据公司发展战略和业务特点，确定公司的风险偏好和风险承受度。同时制定风险影响程度和风险发生可能性的评价标准，并绘制风险坐标图，为风险评估做好准备。
（1）确定风险承受度。风险承受度是企业愿意承担风险的大小。企业应建立一套异地项目财务风险关键指标，设定各指标的承受度及预警区间。在对异地项目财务风险进行评估时，针对各风险指标的值选择相应的风险应对措施。
（2）确定风险“影响程度”评价标准。财务风险的发生或多或少会给企业的正常生产经营造成不良影响，企业需要加以重视，但也不必要过分惊慌，应该认真评估其影响的严重程度，从而作出相应的决策。企业可从风险事项对净资产、利润、企业声誉、可持续发展能力等方面的影响程度划分1～7级风险等级。
（3）确定风险“可能性”评价标准。财务风险是不确定性事项导致财务损失的可能性。按风险发生的可能性划分等级，在对财务风险进行评估时，可以对此事项发生的概率进行测算，进而做出应对措施。
（4）确定风险坐标图。风险坐标图是对财务风险事件发生的可能性和影响程度进行评估后，将此两个值绘制在一张图表上，从而可以比较直观地了解各项财务风险所在的区间，再将风险按照重要性水平进行排序，相应地采取不同的策略。
一区间表示该区域财务风险事件发生的可能性以及影响程度均很高，属于重大风险，公司需要采取风险规避或转移的策略，优先采取风险防范措施。
二区间表示该区域财务风险事件发生的可能性较低但影响程度很高，属于次重大风险，公司应该在常规控制措施以外追加控制措施。
三区间表示该区域财务风险事件发生的可能性较高但影响程度很低，属于重要风险，公司应该在常规控制措施以外追加控制措施。
四区间表示该区域财务风险事件发生的可能性和影响程度均较低，属于一般风险，公司不需要做特别的控制措施，应该确保常规控制措施有效执行。
3.2 形成策略阶段
此阶段的主要工作是对收集的异地项目财务风险信息进行整理、分析、评估，通过风险排序确定风险控制的优先顺序，并形成风险控制的解决方案。同时对异地项目风险事项涉及的各业务流程进行梳理，辨识是否存在关键控制点的缺失，完善内部控制措施。此阶段的关键控制点在于财务风险信息收集是否及时、是否完整；对风险发生的可能性和影响程度评估是否适当；风险控制措施是否有效。必要时可以聘请中介专业机构进行风险事项的梳理、分析及评估，从而使控制策略更有效。 （1）编制风险分析关键信息清单，收集信息。异地项目公司参考公司总部提供的财务风险分析关键信息清单，从对项目所处的外部环境分析出发，并对自身业务流程进行梳理，收集可能对异地项目财务风险产生影响的因素。
（2）異地项目公司评估财务风险的可能性及影响程度。异地项目对收集的财务风险因素加以筛选、比较、分类，并分析判断出财务风险发生的可能性和影响程度，拟定相应的控制措施，报送公司财务管理部。
（3）财务管理部绘制风险坐标图。公司总部财务管理部收集各项目财务风险信息，进行风险影响程度和发生可能性的评估，并列出风险坐标图所在的区域。
（4）初步形成风险控制应对策略。同时对异地项目风险事项涉及的各业务流程进行梳理，辨识是否存在关键控制点的缺失，完善内部控制措施。
3.3 风险控制阶段
此阶段的主要工作是对经批准的风险控制解决方案进行实施。关键控制点在于控制措施的实施与跟踪反馈，从而动态调整控制措施。
（1）对于重大风险出具《风险管理报告》，对于非重大风险及时进行提示和预警。
（2）实施经批准的风险控制解决方案。异地项目的重大风险和非重大风险的应对措施经公司管理层的审批同意后，由财务管理部负责下发各异地项目公司执行。
（3）异地项目公司实施结果须及时反馈给公司总部。
（4）公司财务管理部必须对异地项目风险应对工作进行动态监督，确保应对措施的执行。
3.4 监督改进阶段
此阶段的主要工作是对方案实施情况进行检查，不断完善风险控制方案，从而保障风险控制方案的有效性。
（1）异地项目公司每半年对财务风险管理情况进行自查，对控制措施的落实情况进行总结，编写财务风险自查报告并报送公司财务管理部。
（2）公司财务管理部收集各项目报送的财务风险自查报告，分析各项目公司的财务风险控制工作实施情况，跟踪重大风险控制措施落实情况，并提出改进建议并反馈各异地项目公司。
（3）公司财务管理部可建议公司聘请风险管理能力强的咨询机构对公司异地项目财务风险管理工作进行评估，并出具财务风险管理评估和建议专项报告，以促进公司的风险管理工作得到改善和提高。
4 结语
异地项目财务风险控制方案通过对风险信息的收集、整理、分析、评估，识别出所存在的重大风险和非重大风险，从而采取应对措施，达到控制异地项目财务风险的目的，而控制方案还有赖于使方案有效运行企业的保障措施。从总体层面来讲，企业应该培育良好的风险管理文化、完善财务风险控制相关制度、健全财务风险管理信息系统，以及完善制度执行监督机制；从具体层面来讲，企业应该在日常运营中加强财务管控、战略与运营管控、成本管控、人力资源管控这些方面的能力，从而保障风险控制方案实施的有效性。
参考文献
[1] 刘明传，谷福云.集团企业财务风险管理体系构建研究[J].会计之友，2015（15）.
[2] 李子珺.集团型房地产企业财务风险管理问题探析[J].会计之友，2012（12）.
关键词：房地产异地项目 财务风险控制 控制方案
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）04（a）-079-03
房地产异地项目开发是指在房地产公司总部以外的区域从事房地产开发业务。房地产行业具有前期投入大、回收期长、受政策影响大等特点，财务风险高。而房地产异地项目开发使管理链条拉长，对管控能力是个巨大考验，也使财务风险更加突出，从而有必要建立一套行之有效的财务风险控制方案，使异地项目财务风险控制在公司可承受范围内，确保公司经营目标的实现。
1 房地产异地项目开发中财务风险分析
异地项目相对于本地开发项目有着相似的财务风险，都面临融资风险、投资风险、流动性风险、成本费用风险、涉税风险、预算风险、财务报告风险。但其风险更加突出，表现出差异性。
（1）融资风险。房地产企业在异地获得开发用地，必然面临融资问题。而作为一家在异地新增的房地产开发企业，当地金融机构对其资质、信誉、还款能力等均不了解，这样，房企在与金融机构的谈判过程中，必然面临本地企业更高的融资难度和融资成本。
（2）投资风险。房地产企业进行项目开发，对于开发什么样类型的产品、采用什么样的运营模式等，需要考虑当地的政治、经济和法律等环境因素。而对于异地开发项目，对这些投资环境的了解大多不透彻，或者借助中介机构的介绍，或者通过自己独立调查，了解的信息大多很片面。相对于本地开发企业，投资风险更容易变为投资危机。
（3）信息传递风险。异地开发项目管理层级增加，管理链条加长。日常信息沟通主要靠电话、邮件，以及定时的当面汇报，容易产生信息不对称。作为总部企业，获取的信息不直接、不及时，容易出现偏差。
（4）财务报告风险。财务人员能力水平的差异性，可能会导致会计处理存在差错，总部难以及时发现会计核算的问题，从而影响财务报告的真实性。另外，有些异地开发项目，为了完成考核目标，采用财务报告作假等方式。
（5）涉税风险。虽然国家颁布了统一的税收法规条例，比如营业税条例、企业所得税法、土地增值税条例等，但允许各地在执行这些税收法规条例时，结合当地的经济发展情况，制定相应的扶持或打压政策。在进行房地产异地开发项目税收筹划过程中，必须要了解这些政策，对这些政策的了解程度，直接关系到异地开发项目税收筹划的成败。
（6）委托代理风险。委托人与代理人追求的目标差异可能导致两者发生利益沖突，可能面临代理成本、道德风险。如果对代理人的行为没有有效的监管，可能出现异地开发项目相关人员报喜不报优，大事化小事，掩盖真相，导致企业面临更大的风险，甚至破产。
2 房地产异地项目开发财务风险控制方案架构
房地产异地项目财务风险控制方案分别包括前期准备、风险评估形成策略、风险控制和监督改进的工作内容和工作流程，通过实施各个阶段的控制从而达到异地财务风险控制目标。
3 控制方案运行机理分析
3.1 前期准备阶段
这是控制方案的基础。通过建立风险控制组织机构、明确方案中各责任主体的职责，并根据公司发展战略和业务特点，确定公司的风险偏好和风险承受度。同时制定风险影响程度和风险发生可能性的评价标准，并绘制风险坐标图，为风险评估做好准备。
（1）确定风险承受度。风险承受度是企业愿意承担风险的大小。企业应建立一套异地项目财务风险关键指标，设定各指标的承受度及预警区间。在对异地项目财务风险进行评估时，针对各风险指标的值选择相应的风险应对措施。
（2）确定风险“影响程度”评价标准。财务风险的发生或多或少会给企业的正常生产经营造成不良影响，企业需要加以重视，但也不必要过分惊慌，应该认真评估其影响的严重程度，从而作出相应的决策。企业可从风险事项对净资产、利润、企业声誉、可持续发展能力等方面的影响程度划分1～7级风险等级。
（3）确定风险“可能性”评价标准。财务风险是不确定性事项导致财务损失的可能性。按风险发生的可能性划分等级，在对财务风险进行评估时，可以对此事项发生的概率进行测算，进而做出应对措施。
（4）确定风险坐标图。风险坐标图是对财务风险事件发生的可能性和影响程度进行评估后，将此两个值绘制在一张图表上，从而可以比较直观地了解各项财务风险所在的区间，再将风险按照重要性水平进行排序，相应地采取不同的策略。
一区间表示该区域财务风险事件发生的可能性以及影响程度均很高，属于重大风险，公司需要采取风险规避或转移的策略，优先采取风险防范措施。
二区间表示该区域财务风险事件发生的可能性较低但影响程度很高，属于次重大风险，公司应该在常规控制措施以外追加控制措施。
三区间表示该区域财务风险事件发生的可能性较高但影响程度很低，属于重要风险，公司应该在常规控制措施以外追加控制措施。
四区间表示该区域财务风险事件发生的可能性和影响程度均较低，属于一般风险，公司不需要做特别的控制措施，应该确保常规控制措施有效执行。
3.2 形成策略阶段
此阶段的主要工作是对收集的异地项目财务风险信息进行整理、分析、评估，通过风险排序确定风险控制的优先顺序，并形成风险控制的解决方案。同时对异地项目风险事项涉及的各业务流程进行梳理，辨识是否存在关键控制点的缺失，完善内部控制措施。此阶段的关键控制点在于财务风险信息收集是否及时、是否完整；对风险发生的可能性和影响程度评估是否适当；风险控制措施是否有效。必要时可以聘请中介专业机构进行风险事项的梳理、分析及评估，从而使控制策略更有效。 （1）编制风险分析关键信息清单，收集信息。异地项目公司参考公司总部提供的财务风险分析关键信息清单，从对项目所处的外部环境分析出发，并对自身业务流程进行梳理，收集可能对异地项目财务风险产生影响的因素。
（2）異地项目公司评估财务风险的可能性及影响程度。异地项目对收集的财务风险因素加以筛选、比较、分类，并分析判断出财务风险发生的可能性和影响程度，拟定相应的控制措施，报送公司财务管理部。
（3）财务管理部绘制风险坐标图。公司总部财务管理部收集各项目财务风险信息，进行风险影响程度和发生可能性的评估，并列出风险坐标图所在的区域。
（4）初步形成风险控制应对策略。同时对异地项目风险事项涉及的各业务流程进行梳理，辨识是否存在关键控制点的缺失，完善内部控制措施。
3.3 风险控制阶段
此阶段的主要工作是对经批准的风险控制解决方案进行实施。关键控制点在于控制措施的实施与跟踪反馈，从而动态调整控制措施。
（1）对于重大风险出具《风险管理报告》，对于非重大风险及时进行提示和预警。
（2）实施经批准的风险控制解决方案。异地项目的重大风险和非重大风险的应对措施经公司管理层的审批同意后，由财务管理部负责下发各异地项目公司执行。
（3）异地项目公司实施结果须及时反馈给公司总部。
（4）公司财务管理部必须对异地项目风险应对工作进行动态监督，确保应对措施的执行。
3.4 监督改进阶段
此阶段的主要工作是对方案实施情况进行检查，不断完善风险控制方案，从而保障风险控制方案的有效性。
（1）异地项目公司每半年对财务风险管理情况进行自查，对控制措施的落实情况进行总结，编写财务风险自查报告并报送公司财务管理部。
（2）公司财务管理部收集各项目报送的财务风险自查报告，分析各项目公司的财务风险控制工作实施情况，跟踪重大风险控制措施落实情况，并提出改进建议并反馈各异地项目公司。
（3）公司财务管理部可建议公司聘请风险管理能力强的咨询机构对公司异地项目财务风险管理工作进行评估，并出具财务风险管理评估和建议专项报告，以促进公司的风险管理工作得到改善和提高。
4 结语
异地项目财务风险控制方案通过对风险信息的收集、整理、分析、评估，识别出所存在的重大风险和非重大风险，从而采取应对措施，达到控制异地项目财务风险的目的，而控制方案还有赖于使方案有效运行企业的保障措施。从总体层面来讲，企业应该培育良好的风险管理文化、完善财务风险控制相关制度、健全财务风险管理信息系统，以及完善制度执行监督机制；从具体层面来讲，企业应该在日常运营中加强财务管控、战略与运营管控、成本管控、人力资源管控这些方面的能力，从而保障风险控制方案实施的有效性。
参考文献
[1] 刘明传，谷福云.集团企业财务风险管理体系构建研究[J].会计之友，2015（15）.
[2] 李子珺.集团型房地产企业财务风险管理问题探析[J].会计之友，2012（12）.