论文部分内容阅读
【摘要】为实现高品质开发，建成国际一流的商务街区，采取了“代建制”管理模式推进协调世博园区B片区央企总部基地项目的建设，在设计、前期审批、进度、投资控制等方面均获得了良好效果，加快了央企总部基地项目的建设进度，节约了央企项目建设投资成本。
【关键词】代建制；设计管理；前期审批；工程管理
1、项目背景
上海世博会地区央企总部基地工程项目位于世博园区一轴四馆西侧的B02和B03地块，为规划B片区会展及其商务区的一部分。规划范围东临世博馆路，西至长清北路，南临国展路，北至世博大道，规划用地面积约18.72公顷。为知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区，共有13家央企和2家国企签约入驻，基地西侧紧邻轨道交通13号线—世博大道站，且车站东侧的两个出入口接入地块。同时B02、B03地块内规划新建两条城市道路以及5块公共绿地，形成了6个街坊地块，每个地块将建造4～6幢办公楼，共计有28幢办公楼，建筑高度分3个等级控制：50m、70m和120m，除B03A商飞、B03B宝钢、B03C华电、B03D国家电网等4幢为120m超高层建筑外，其余以6～16层为主，容积率在3.0～7.5之间，地上地下总建筑面积约为105万平方米（其中地上建筑面积60万平方米，地下建筑面积45万平方米）。
图1 央企总部地块效果图
2、开发模式的选择
由于世博央企总部基地项目采用小街坊、高密度、低高度、紧凑型建筑空间模式，为避免分头开发造成开发水平不高的情况发生，创建高水平的地下空间开发，采取统一规划，统一设计，统一建设的操作模式。“代建制”是投资方通过规定的程序，委托具备相应工程管理能力的单位代建设单位进行项目的建设管理。受央企委托，上海世博发展集团负责整个区域地下空间工程的立项、审批、实施、验收等工作，采取委托代建制模式，来推进整个央企总部基地项目的建设。
图2 央企办公楼分布图
3、代建方的建设管理
3.1统一代建，实现了设计统筹管理
为实现区域性整体开发品质，根据《上海市世博会地区会展及其商务区B片区控制性详细规划》要求，并结合央企需求，先行开展了B02、B03地块总体城市设计和各街坊建筑概念方案的国际征集活动，并结合专家、央企、政府审批部门意见，形成总体设计方案，明确了地下空间开发强度，柱网间距、层高等指标，保证整个地区街坊环境品质，兼顾功能合理、利益公平，形成了《上海世博会地区B02、B03地块地下空间方案》以及《上海世博会地区B02、B03地块央企总部基地项目设计导则》，并以此指導后续单体设计，同时确定规划道路及公共绿地地下空间同步开发，提升区域品质，作为周边街坊地块的公共人行通道以及车行通道、公共停车以及公共配套服务设施，形成整个区域的大连通，西接地铁出入口，可与世博地区C片区连接，东侧可通至世博地区A片区。
同时，同步启动上海世博会地区B02、B03地块央企总部基地交通影响分析评价，完善基地出入口及交通组织，以及地下空间交通组织方案，并对车位数及公共交通的配置形成指导意见。
3.2统一代建，加快了前期审批协调
为推进世博会地区后续开发建设，充分利用地下空间资源，促进地下空间之间的连接贯通，实现区域内资源共享，B片区央企总部基地项目地下空间工程按审批制要求进行整体立项，包含政府投资的道路及公共绿地地下空间工程以及各央企投资的街坊地块地下空间工程；各央企根据出让合同采取备案制形式对地上建筑进行立项。
在项目审批和设计协调过程中，整体考虑，统筹协调，以“区域服务单体”来简化环评审批手续；以“整体覆盖个体”来减免交通组织、基坑安全评审；在消防设施方面，消防通道及消防登高面采取共建模式；在绿化率指标方面，采取绿化区域总体平衡原则；在车位指标方面，在区域满足配置要求情况下，单体采取借用方式满足审批要求；为央企项目审批创造有利条件。具体如下
（1）实施区域环境评估，简化单体环评审批
企业类投资项目方案审查前必须完成项目环评工作，按建筑规模，部分央企项目需要采取环境报告书形式进行环评审批，若采取报告书形式，必须进行环评公示、专家评审等环节，时间周期较长，为满足环评要求，同时缩短环评审批时间，我部严格按照控规要求，在整体方案基本确定基础下，与设计总控积极配合，先行启动并完成项目区域环评工作，通过完成区域环评审批，单体项目环评报告书审批模式即可简化为报告表形式，从而节约1个月审批时间。
（2）基坑安全整体评价，减免单体基坑评审
在准备实施基坑围护工程时，考虑到区域基坑施工的会带来交叉影响，统一完成了整个区域的基坑安全评审工作，以“整体覆盖个体”的原则，减免了后续单体项目深基坑评审工作。
（3）区域交通整体分析，减免单体交通评审
在交通组织、出入口设置方面，以街坊地块为单位整体考虑，并兼顾周边地块的（下转34页）（上接32页）影响，形成了整个区域交通影响评价，来指导单体项目的设计，提高了整个区域开发品质，节约了资源，达到了预期效果，同时减免单体项目交通评审，加快项目审批进度。
（4）整体招标与单体联合招标相结合
由于地上建筑由各央企自行立项，地下空间由代建方统一立项，但是考虑到建筑的整体性，在设计招标方面，通过公开招标方式，确定一家设计单位作为设计总控单位，协调整个区域总体设计工作，并解决单体之间技术问题；单体设计方面，地上以央企为投资主体进行招标，与央企所对应的地下空间工程进行联合招标确定一家单位进行统一设计；在工程招标方面，以街坊地块为单位，按地块红线进行标段划分，采取联合招标方式共同确定一家施工、监理单位负责地下空间工程建设；同时为便于投资控制，地下工程以街坊地块为单位确定一家投资监理。勘察招标由代建单位统一招标确定。地上项目的施工、监理招标等工作由央企自行负责。 3.3统一代建，有利于现场施工管理
因该基地项目靠近地铁13号线，靠近地铁街坊地块地下空间分为2个基坑进行开挖，先行开挖街坊地块东侧基坑，待地下结构至0+000時，再开挖靠近地铁基坑，东侧三个街坊地块整体开挖。B03地块四个街坊地块内各有一幢120m建筑，整体施工周期长，原来拟定先行施工B03A东基坑、B03B基坑、B03C东基坑、B03D基坑4只基坑，待街坊地块施工完毕后，暗挖法施工规划道路及公共绿地地下空间，但是受制于地上央企前期进度影响，B03B、B03D街坊前期进度滞后，同时考虑到规划二路东侧能源中心施工进度要求，及时调整现场施工顺序，先行对规划一路中段以及规划二路东段地下空间工程采取明挖法施工方案，待结构出0+000后，再对B03B、B03D基坑进行施工，减少了基坑施工带来的不利影响，统筹现场的施工组织管理工作，确保整个项目安全有序推进。
图3 央企总部基地基坑分布图
3.4统一代建，有利于总投资成本控制
涉及审批的相关评审工作均一次委托，统一实施，减免了单体委托评估等工作，减少多次委托成本；在基坑方面，统一设计，基坑体系统一确定，减免单独重复设置；区域施工临时用水、用电统一考虑，避免多次重复申请；现场交通组织统筹考虑，减少单体施工的互相影响，相关建设费用均按照产权面积分摊，确保公平、公正，节约了总投资成本，加快了项目的建设。
3.5统一代建，有利于开展科技攻关活动
为实现区域高品质开发，结合项目实际情况，开展了《后世博大型建筑群体数字化协同管理关键技术研究》课题研究，结合设计施工实际工作扎实推进BIM技术应用研究。完成《世博央企总部基地BIM技术应用指南》编制，完成《世博央企总部基地BIM项目实施方案细则》，辅助完成PW协同管理平台的部署与实施，完成BIM各科研子课研究，形成了“一幢楼二条路三个通道BIM应用”，解决施工难点，节约投资，减少管线碰撞。
结语：
世博央企总部基地项目为遵循“规划高起点，开发高品质、高速度和功能高度融合”的要求，在多投资主体，多项目同步实施的情况下，为实现“小街坊、高密度、低高度、高贴线率”规划理念之下的项目落地，采取委托代建制方式，明确相关责任，委托实施管理，使整体开发品质得到了保证，审批得到加快，现场安全、质量、文明施工管理完全受控，投资成本得到控制，可为类似工程项目建设提供借鉴。
【关键词】代建制；设计管理；前期审批；工程管理
1、项目背景
上海世博会地区央企总部基地工程项目位于世博园区一轴四馆西侧的B02和B03地块，为规划B片区会展及其商务区的一部分。规划范围东临世博馆路，西至长清北路，南临国展路，北至世博大道，规划用地面积约18.72公顷。为知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区，共有13家央企和2家国企签约入驻，基地西侧紧邻轨道交通13号线—世博大道站，且车站东侧的两个出入口接入地块。同时B02、B03地块内规划新建两条城市道路以及5块公共绿地，形成了6个街坊地块，每个地块将建造4～6幢办公楼，共计有28幢办公楼，建筑高度分3个等级控制：50m、70m和120m，除B03A商飞、B03B宝钢、B03C华电、B03D国家电网等4幢为120m超高层建筑外，其余以6～16层为主，容积率在3.0～7.5之间，地上地下总建筑面积约为105万平方米（其中地上建筑面积60万平方米，地下建筑面积45万平方米）。
图1 央企总部地块效果图
2、开发模式的选择
由于世博央企总部基地项目采用小街坊、高密度、低高度、紧凑型建筑空间模式，为避免分头开发造成开发水平不高的情况发生，创建高水平的地下空间开发，采取统一规划，统一设计，统一建设的操作模式。“代建制”是投资方通过规定的程序，委托具备相应工程管理能力的单位代建设单位进行项目的建设管理。受央企委托，上海世博发展集团负责整个区域地下空间工程的立项、审批、实施、验收等工作，采取委托代建制模式，来推进整个央企总部基地项目的建设。
图2 央企办公楼分布图
3、代建方的建设管理
3.1统一代建，实现了设计统筹管理
为实现区域性整体开发品质，根据《上海市世博会地区会展及其商务区B片区控制性详细规划》要求，并结合央企需求，先行开展了B02、B03地块总体城市设计和各街坊建筑概念方案的国际征集活动，并结合专家、央企、政府审批部门意见，形成总体设计方案，明确了地下空间开发强度，柱网间距、层高等指标，保证整个地区街坊环境品质，兼顾功能合理、利益公平，形成了《上海世博会地区B02、B03地块地下空间方案》以及《上海世博会地区B02、B03地块央企总部基地项目设计导则》，并以此指導后续单体设计，同时确定规划道路及公共绿地地下空间同步开发，提升区域品质，作为周边街坊地块的公共人行通道以及车行通道、公共停车以及公共配套服务设施，形成整个区域的大连通，西接地铁出入口，可与世博地区C片区连接，东侧可通至世博地区A片区。
同时，同步启动上海世博会地区B02、B03地块央企总部基地交通影响分析评价，完善基地出入口及交通组织，以及地下空间交通组织方案，并对车位数及公共交通的配置形成指导意见。
3.2统一代建，加快了前期审批协调
为推进世博会地区后续开发建设，充分利用地下空间资源，促进地下空间之间的连接贯通，实现区域内资源共享，B片区央企总部基地项目地下空间工程按审批制要求进行整体立项，包含政府投资的道路及公共绿地地下空间工程以及各央企投资的街坊地块地下空间工程；各央企根据出让合同采取备案制形式对地上建筑进行立项。
在项目审批和设计协调过程中，整体考虑，统筹协调，以“区域服务单体”来简化环评审批手续；以“整体覆盖个体”来减免交通组织、基坑安全评审；在消防设施方面，消防通道及消防登高面采取共建模式；在绿化率指标方面，采取绿化区域总体平衡原则；在车位指标方面，在区域满足配置要求情况下，单体采取借用方式满足审批要求；为央企项目审批创造有利条件。具体如下
（1）实施区域环境评估，简化单体环评审批
企业类投资项目方案审查前必须完成项目环评工作，按建筑规模，部分央企项目需要采取环境报告书形式进行环评审批，若采取报告书形式，必须进行环评公示、专家评审等环节，时间周期较长，为满足环评要求，同时缩短环评审批时间，我部严格按照控规要求，在整体方案基本确定基础下，与设计总控积极配合，先行启动并完成项目区域环评工作，通过完成区域环评审批，单体项目环评报告书审批模式即可简化为报告表形式，从而节约1个月审批时间。
（2）基坑安全整体评价，减免单体基坑评审
在准备实施基坑围护工程时，考虑到区域基坑施工的会带来交叉影响，统一完成了整个区域的基坑安全评审工作，以“整体覆盖个体”的原则，减免了后续单体项目深基坑评审工作。
（3）区域交通整体分析，减免单体交通评审
在交通组织、出入口设置方面，以街坊地块为单位整体考虑，并兼顾周边地块的（下转34页）（上接32页）影响，形成了整个区域交通影响评价，来指导单体项目的设计，提高了整个区域开发品质，节约了资源，达到了预期效果，同时减免单体项目交通评审，加快项目审批进度。
（4）整体招标与单体联合招标相结合
由于地上建筑由各央企自行立项，地下空间由代建方统一立项，但是考虑到建筑的整体性，在设计招标方面，通过公开招标方式，确定一家设计单位作为设计总控单位，协调整个区域总体设计工作，并解决单体之间技术问题；单体设计方面，地上以央企为投资主体进行招标，与央企所对应的地下空间工程进行联合招标确定一家单位进行统一设计；在工程招标方面，以街坊地块为单位，按地块红线进行标段划分，采取联合招标方式共同确定一家施工、监理单位负责地下空间工程建设；同时为便于投资控制，地下工程以街坊地块为单位确定一家投资监理。勘察招标由代建单位统一招标确定。地上项目的施工、监理招标等工作由央企自行负责。 3.3统一代建，有利于现场施工管理
因该基地项目靠近地铁13号线，靠近地铁街坊地块地下空间分为2个基坑进行开挖，先行开挖街坊地块东侧基坑，待地下结构至0+000時，再开挖靠近地铁基坑，东侧三个街坊地块整体开挖。B03地块四个街坊地块内各有一幢120m建筑，整体施工周期长，原来拟定先行施工B03A东基坑、B03B基坑、B03C东基坑、B03D基坑4只基坑，待街坊地块施工完毕后，暗挖法施工规划道路及公共绿地地下空间，但是受制于地上央企前期进度影响，B03B、B03D街坊前期进度滞后，同时考虑到规划二路东侧能源中心施工进度要求，及时调整现场施工顺序，先行对规划一路中段以及规划二路东段地下空间工程采取明挖法施工方案，待结构出0+000后，再对B03B、B03D基坑进行施工，减少了基坑施工带来的不利影响，统筹现场的施工组织管理工作，确保整个项目安全有序推进。
图3 央企总部基地基坑分布图
3.4统一代建，有利于总投资成本控制
涉及审批的相关评审工作均一次委托，统一实施，减免了单体委托评估等工作，减少多次委托成本；在基坑方面，统一设计，基坑体系统一确定，减免单独重复设置；区域施工临时用水、用电统一考虑，避免多次重复申请；现场交通组织统筹考虑，减少单体施工的互相影响，相关建设费用均按照产权面积分摊，确保公平、公正，节约了总投资成本，加快了项目的建设。
3.5统一代建，有利于开展科技攻关活动
为实现区域高品质开发，结合项目实际情况，开展了《后世博大型建筑群体数字化协同管理关键技术研究》课题研究，结合设计施工实际工作扎实推进BIM技术应用研究。完成《世博央企总部基地BIM技术应用指南》编制，完成《世博央企总部基地BIM项目实施方案细则》，辅助完成PW协同管理平台的部署与实施，完成BIM各科研子课研究，形成了“一幢楼二条路三个通道BIM应用”，解决施工难点，节约投资，减少管线碰撞。
结语：
世博央企总部基地项目为遵循“规划高起点，开发高品质、高速度和功能高度融合”的要求，在多投资主体，多项目同步实施的情况下，为实现“小街坊、高密度、低高度、高贴线率”规划理念之下的项目落地，采取委托代建制方式，明确相关责任，委托实施管理，使整体开发品质得到了保证，审批得到加快，现场安全、质量、文明施工管理完全受控，投资成本得到控制，可为类似工程项目建设提供借鉴。