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摘要：新时期，随着我国房地产开发事业的迅猛发展，房产的测绘工作逐步趋于完善，各项目的测绘水平均有所提升。单就房产面积的测绘来讲，鉴于其测绘中存在着较多的细节问题，测绘结果非常容易出现偏差，测绘人员严格地控制其各环节的测绘质量势在必行。本文便是以房产面积的测绘为主题，着重从初期准备、测绘部位确定、具体面积计算这几个方面探讨了质量控制的相关措施。
关键词：房产；面积测绘；质量控制
近年来，国家相关部门针对房地产展开的规划工作不断深入，房产面积作为规划中的关键内容，逐步成为了测绘人员关注的重点问题。鉴于我国不同地区的房产面积的计算标准存在差异，房产面积计量自身各项因素极其复杂，计量人员在开展此项测绘工作时往往会受到难以避免的因素影响，而造成测绘结果与真实状况的偏离。当前时期，测绘人员为了提升面积测绘工作的质量，纷纷加大了对其各个环节测绘的研究分析，力求达到对于各环节细节内容的有效把握。
一、房产面积测绘初期准备环节的质量控制
房产面积测绘作为房产测绘的重要内容之一，它与房屋产权问题存在着紧密的联系，且关系到房地产的拆迁、开发以及交易等各项活动的合理性，测绘结果直接影响到房屋原有权利人的权益。因此，测绘人员必须在测绘工作的初期阶段，做好对于各项工作的质量控制。具体来讲，初期准备环节的质量控制主要就体现在对相关资料的收集与审查。本文下面就分析一下这一环节的控制：
1、要求委托方提供图纸
测绘人员开展房屋面积的测绘工作，是以委托方的具体要求为依据来实施，做好测绘工作的首要步骤，就是要求委托方提供所有与房产相关的资料，其资料大致包括以下几个内容：1）房产的建筑施工图，这一施工图纸必须经由相关的规划部门严谨审核以及批准，且这一图纸必须包括平面、里面、剖面的建筑图，以及建筑的阳台、大窗、楼梯等的大样图，尽可能地详细精准。2）房产的建筑竣工图，竣工图代表着整个工程的实际状况，委托方必须提供有效的竣工图纸，并将竣工图与施工图存在的差异，以变更的设计图纸以及联系资料等的形式交给测绘人员。
2、收集房产的其他资料
测绘人员在接收到委托方提供的所有资料之后，必须以具体的房产为基础，对其他相关的资料进行收集，以保证自身测绘工作的合法性、合理性，这些资料大致包括：土地承包或转让合同、建筑的规划与施工许可证、建筑的总平面图，以及由房屋管理部门出具的具有法律效力的该建筑的楼号、门牌号、房屋各配套设施的功用等批准文件。其中，房屋的配套设施在这项测绘工作主要是发电机房与变配电室、水泵房与水池、制冷机房等，这些设施的使用说明、规格型号等，都是有效资料。测绘人员只有在保证各种资料皆收集完成之后，才能够开展下一环节的面积测绘工作。
3、调查房产的相关要素
测绘人员对房产的相关要素进行调查，是其开展测绘工作的必要环节，此项工作的实施一般通过预测以及实测两个环节完成。测绘人员在进行预测的过程中，要以委托方提供的建筑平面施工图、规划与施工许可证、房产管理登记信息等资料为依据，对房屋的位置、地标、结构、用途、楼号以及室号等进行初步的确定。待预测完成之后，再开展实测工作。测绘人员进行实测工作，要进一步将预测结果与房屋资料实施精细核对，检查其部位、尺寸、户型等是否与资料一致，查看其结构、功能、楼号等与测量的规范是否相违背，与房屋产权证件是够相符合，假若出现不一致的状况，要及时地与委托方进行联系，要求委托方做出文字、图纸等方面的有效说明，一直到房屋信息与资料完全相符合。
二、房产面积的测绘中具体部位的确定环节
房屋面积的测绘工作不仅仅是一项单纯的工作，它牵涉到房屋的产权归属，容易造成法律纠纷，所以，测绘人员在进行面积测绘的工作时，还必须在确定所有的资料均已收集整合完整之后，再结合资料对测绘的具体部位进行确定。本文下面就分析一下在确定具体测绘部位时应作出的质量控制工作：
1、有效计算面积的确定
根据我国房屋建筑面积测绘的规定，房屋建筑不同部位的面积计算方式不同，在进行测绘的过程中，工作人员必须切实地把握住这一差别，才能够保证其测绘结果的精准性。
房屋建筑中的某些部位的面积需要全部计算，某些部位需要计算一半，而某些部位不需要计算，工作人员必须严格地结合《房产测量规范》以及我国各个地区具体的测量规范实施细则，对房屋中的各个部位加以归类，并确定不同部位面积计算的方式，以避免少算、漏算、多算、重算等问题的出现。
以入户花园部位的面积测量为例，入户花园是指从公共的楼梯、电梯到进入某户人家之间的部位，这一部位属于公用的部位，如果该部位是封闭的，要按照全部面积进行计算，如果面积是敞开，则按照是否处于主体建筑之内，若处于内部则按照全部面积计算，若处于外部则按照一半面积计算。
2、获取有效的边长数据
测绘人员对房屋的面积进行测绘，是以幢为基本单元，多套房屋构成一幢，套是测绘人员面临的最小单元符号，而各套房屋进行计算时，其边长便成为有效的规范数据。边长计算的结果是否正确将直接影响到房屋产权的过去，如果出现差错势必会破坏国家和人民的利益。所以，测绘工作开展时，测绘人员必须对各套房屋的边长数据进行全面精准的获取。具体来讲，边长数据的获取也是通过下文所讲的预测以及实测两个环节完成：
1）测绘人员开展边长的预测工作，可以直接地以设计图为准进行读取，而某些特殊部位则要通过换算或者利用比例尺进行测量来获取，这就要求测绘人员必须懂得怎样解读建筑的立面图、平面图、剖面图以及各图纸中的符号、线段、连接关系等代表的含义。以设计尺寸的读取为例，图纸上的设计尺寸包括轴心、内空、外墙结构等几种尺寸，与墙体的中心尺寸需要不同的计量方法，这就要求设计人员按照具体的尺寸类型对其进行精准的换算。比如，墙厚为24cm，墙体的两面粉刷厚度分别为2cm，则其实际的厚度为28cm。 2）测绘人员进行边长的实测工作，主要就是对预测的具体结果进行检验，以核定预测结果的精准度。在开展此项工作时，测绘人员首先要将预测的施工图和实测的竣工图二者进行比较，查看二者是否存在差别，并将差别与设计的变更文件进行对比，检查其变更是否准确，然后对变更地点进行适当的标记，以作为实地测量的重点工作环节。同时，在开展实地测量时，测绘人员必须严格做好对局部和整体的有效结合，在对房屋整体做出观察之后，再从局部里面对各层次的建筑进行相同点与不同点的观测与分析，尤其是要观察各层房屋的阳台部位是否一样，重点对不一样的部位做出测量。
三、房产面积的测绘中具体面积的计算工作
测绘人员在全面地掌握了房产的各项要素，并且获取了关于房屋的具体面积计算部位，以及套型与边长相关数据之后，对面积进行具体的计算，此项计算的工作是面积测绘的核心，计算结果直接关系到房产证办理、房价、税费等方面的事务，所以，测绘人员必须借用高效的测绘计量软件来辅助自身工作，并做好对各部位面积测绘结果的审核检验。本文下面就具体分析以下此环节的工作应注意的事项：
1、借助测绘软件开展计算
测绘人员可以结合所测量房产面积的具体状况，将AutoCAD软件作为基础，借助其VisualLisp开发手段制作具体的面积计算程序，对房产的总面积、各层的面积进行测量。并且，比较总面积和各层面积的具体结果，查看面积计算的结果是否存在错误，或过大的误差，如果不存在错误，且误差处于合理的范围，则说明其计算结果正确，如果结果错误或误差过大，设计人员就要针对每一层房屋进行进一步的分析调查，找出错误出现的具体楼层及住户，然后对错误进行修改。最后，检查VisualLisp和自行编制的软件二者计算的面积是否存在过大差值，若一致则证明其计算正确。
2、面积计算结果的审验
测绘人员在得出房屋的总面积以及各层面积之后，还要采用公用建筑的面积分摊计算方式，对公用部位的面积结果进行审验。具体来讲，测绘人员应当按照《房产测量规范》与具体实施细则的规定，结合公用面积分摊的原则，对其公用部位的面积展开分摊审验。如果不能确定该部位是否应当进行分摊，则应当组织委托人员、测绘人员、建筑设计人员、技术负责人员以及质量检测人员组成会审小组，确定其分摊的可行性。同时，待分摊计算完成之后，测绘人员还要将分摊前后得出的总面积、套内面积进行分别比较，以检验其结果是否存在失误。
四、结语：
房产面积的测绘工作与房屋业主利益息息相关，具有较高的复杂性，因此，测绘人员在进行测绘的工作时，一定要认真严谨地把握住各个环节的工作要点，以保证其测绘结果的精准度。
参考文献：
[1]张伟，满贵龙.房产面积测绘相关问题及解决对策研究[J].科技资讯， 2010（19）
[2]苏国权.深度探讨房产面积测绘技术及测算问题解决方案[J].科技资讯， 2010（26）
[3]田永知.关于加强房产面积测绘成果质量管理的思考[J].科技传播，2011（19）
关键词：房产；面积测绘；质量控制
近年来，国家相关部门针对房地产展开的规划工作不断深入，房产面积作为规划中的关键内容，逐步成为了测绘人员关注的重点问题。鉴于我国不同地区的房产面积的计算标准存在差异，房产面积计量自身各项因素极其复杂，计量人员在开展此项测绘工作时往往会受到难以避免的因素影响，而造成测绘结果与真实状况的偏离。当前时期，测绘人员为了提升面积测绘工作的质量，纷纷加大了对其各个环节测绘的研究分析，力求达到对于各环节细节内容的有效把握。
一、房产面积测绘初期准备环节的质量控制
房产面积测绘作为房产测绘的重要内容之一，它与房屋产权问题存在着紧密的联系，且关系到房地产的拆迁、开发以及交易等各项活动的合理性，测绘结果直接影响到房屋原有权利人的权益。因此，测绘人员必须在测绘工作的初期阶段，做好对于各项工作的质量控制。具体来讲，初期准备环节的质量控制主要就体现在对相关资料的收集与审查。本文下面就分析一下这一环节的控制：
1、要求委托方提供图纸
测绘人员开展房屋面积的测绘工作，是以委托方的具体要求为依据来实施，做好测绘工作的首要步骤，就是要求委托方提供所有与房产相关的资料，其资料大致包括以下几个内容：1）房产的建筑施工图，这一施工图纸必须经由相关的规划部门严谨审核以及批准，且这一图纸必须包括平面、里面、剖面的建筑图，以及建筑的阳台、大窗、楼梯等的大样图，尽可能地详细精准。2）房产的建筑竣工图，竣工图代表着整个工程的实际状况，委托方必须提供有效的竣工图纸，并将竣工图与施工图存在的差异，以变更的设计图纸以及联系资料等的形式交给测绘人员。
2、收集房产的其他资料
测绘人员在接收到委托方提供的所有资料之后，必须以具体的房产为基础，对其他相关的资料进行收集，以保证自身测绘工作的合法性、合理性，这些资料大致包括：土地承包或转让合同、建筑的规划与施工许可证、建筑的总平面图，以及由房屋管理部门出具的具有法律效力的该建筑的楼号、门牌号、房屋各配套设施的功用等批准文件。其中，房屋的配套设施在这项测绘工作主要是发电机房与变配电室、水泵房与水池、制冷机房等，这些设施的使用说明、规格型号等，都是有效资料。测绘人员只有在保证各种资料皆收集完成之后，才能够开展下一环节的面积测绘工作。
3、调查房产的相关要素
测绘人员对房产的相关要素进行调查，是其开展测绘工作的必要环节，此项工作的实施一般通过预测以及实测两个环节完成。测绘人员在进行预测的过程中，要以委托方提供的建筑平面施工图、规划与施工许可证、房产管理登记信息等资料为依据，对房屋的位置、地标、结构、用途、楼号以及室号等进行初步的确定。待预测完成之后，再开展实测工作。测绘人员进行实测工作，要进一步将预测结果与房屋资料实施精细核对，检查其部位、尺寸、户型等是否与资料一致，查看其结构、功能、楼号等与测量的规范是否相违背，与房屋产权证件是够相符合，假若出现不一致的状况，要及时地与委托方进行联系，要求委托方做出文字、图纸等方面的有效说明，一直到房屋信息与资料完全相符合。
二、房产面积的测绘中具体部位的确定环节
房屋面积的测绘工作不仅仅是一项单纯的工作，它牵涉到房屋的产权归属，容易造成法律纠纷，所以，测绘人员在进行面积测绘的工作时，还必须在确定所有的资料均已收集整合完整之后，再结合资料对测绘的具体部位进行确定。本文下面就分析一下在确定具体测绘部位时应作出的质量控制工作：
1、有效计算面积的确定
根据我国房屋建筑面积测绘的规定，房屋建筑不同部位的面积计算方式不同，在进行测绘的过程中，工作人员必须切实地把握住这一差别，才能够保证其测绘结果的精准性。
房屋建筑中的某些部位的面积需要全部计算，某些部位需要计算一半，而某些部位不需要计算，工作人员必须严格地结合《房产测量规范》以及我国各个地区具体的测量规范实施细则，对房屋中的各个部位加以归类，并确定不同部位面积计算的方式，以避免少算、漏算、多算、重算等问题的出现。
以入户花园部位的面积测量为例，入户花园是指从公共的楼梯、电梯到进入某户人家之间的部位，这一部位属于公用的部位，如果该部位是封闭的，要按照全部面积进行计算，如果面积是敞开，则按照是否处于主体建筑之内，若处于内部则按照全部面积计算，若处于外部则按照一半面积计算。
2、获取有效的边长数据
测绘人员对房屋的面积进行测绘，是以幢为基本单元，多套房屋构成一幢，套是测绘人员面临的最小单元符号，而各套房屋进行计算时，其边长便成为有效的规范数据。边长计算的结果是否正确将直接影响到房屋产权的过去，如果出现差错势必会破坏国家和人民的利益。所以，测绘工作开展时，测绘人员必须对各套房屋的边长数据进行全面精准的获取。具体来讲，边长数据的获取也是通过下文所讲的预测以及实测两个环节完成：
1）测绘人员开展边长的预测工作，可以直接地以设计图为准进行读取，而某些特殊部位则要通过换算或者利用比例尺进行测量来获取，这就要求测绘人员必须懂得怎样解读建筑的立面图、平面图、剖面图以及各图纸中的符号、线段、连接关系等代表的含义。以设计尺寸的读取为例，图纸上的设计尺寸包括轴心、内空、外墙结构等几种尺寸，与墙体的中心尺寸需要不同的计量方法，这就要求设计人员按照具体的尺寸类型对其进行精准的换算。比如，墙厚为24cm，墙体的两面粉刷厚度分别为2cm，则其实际的厚度为28cm。 2）测绘人员进行边长的实测工作，主要就是对预测的具体结果进行检验，以核定预测结果的精准度。在开展此项工作时，测绘人员首先要将预测的施工图和实测的竣工图二者进行比较，查看二者是否存在差别，并将差别与设计的变更文件进行对比，检查其变更是否准确，然后对变更地点进行适当的标记，以作为实地测量的重点工作环节。同时，在开展实地测量时，测绘人员必须严格做好对局部和整体的有效结合，在对房屋整体做出观察之后，再从局部里面对各层次的建筑进行相同点与不同点的观测与分析，尤其是要观察各层房屋的阳台部位是否一样，重点对不一样的部位做出测量。
三、房产面积的测绘中具体面积的计算工作
测绘人员在全面地掌握了房产的各项要素，并且获取了关于房屋的具体面积计算部位，以及套型与边长相关数据之后，对面积进行具体的计算，此项计算的工作是面积测绘的核心，计算结果直接关系到房产证办理、房价、税费等方面的事务，所以，测绘人员必须借用高效的测绘计量软件来辅助自身工作，并做好对各部位面积测绘结果的审核检验。本文下面就具体分析以下此环节的工作应注意的事项：
1、借助测绘软件开展计算
测绘人员可以结合所测量房产面积的具体状况，将AutoCAD软件作为基础，借助其VisualLisp开发手段制作具体的面积计算程序，对房产的总面积、各层的面积进行测量。并且，比较总面积和各层面积的具体结果，查看面积计算的结果是否存在错误，或过大的误差，如果不存在错误，且误差处于合理的范围，则说明其计算结果正确，如果结果错误或误差过大，设计人员就要针对每一层房屋进行进一步的分析调查，找出错误出现的具体楼层及住户，然后对错误进行修改。最后，检查VisualLisp和自行编制的软件二者计算的面积是否存在过大差值，若一致则证明其计算正确。
2、面积计算结果的审验
测绘人员在得出房屋的总面积以及各层面积之后，还要采用公用建筑的面积分摊计算方式，对公用部位的面积结果进行审验。具体来讲，测绘人员应当按照《房产测量规范》与具体实施细则的规定，结合公用面积分摊的原则，对其公用部位的面积展开分摊审验。如果不能确定该部位是否应当进行分摊，则应当组织委托人员、测绘人员、建筑设计人员、技术负责人员以及质量检测人员组成会审小组，确定其分摊的可行性。同时，待分摊计算完成之后，测绘人员还要将分摊前后得出的总面积、套内面积进行分别比较，以检验其结果是否存在失误。
四、结语：
房产面积的测绘工作与房屋业主利益息息相关，具有较高的复杂性，因此，测绘人员在进行测绘的工作时，一定要认真严谨地把握住各个环节的工作要点，以保证其测绘结果的精准度。
参考文献：
[1]张伟，满贵龙.房产面积测绘相关问题及解决对策研究[J].科技资讯， 2010（19）
[2]苏国权.深度探讨房产面积测绘技术及测算问题解决方案[J].科技资讯， 2010（26）
[3]田永知.关于加强房产面积测绘成果质量管理的思考[J].科技传播，2011（19）