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摘 要：阐述了“营改增”改革的理论依据，并对其房土产企业的税负进行了分析，最后提出了相应的筹划对策。
关键词：营改增；房地产企业；税负
中图分类号：
F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）23015901
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。2015年是“十二五”最后一年，按照部署，“营改增”将在今年完成，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业四个行业。房地产业作为第三产业的重要组成部分，对于实施“营改增”后税负会如何变化，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。
1 “营改增”改革的理论依据
1.1 税收效率原则
税收效率包括税收经济效率和税收行政效率。税收经济效率指的是税收不应对经济运行产生影响，从理论上说，税收应具备“中性”身份。实际上任何税种都会对经济运行产生影响，只是产生的影响程度不同而已。与增值税仅就增加值征税相比，营业税重复征税的现象十分严重。税收行政效率指的是征税成本的最小化和征税简便易行。征税成本包括税务部门的征收成本，比如税务人员的工资、税务机关的办公费用、发票印刷费用等；也包括纳税人的纳税成本，如申报费、咨询费、税款核算成本等。两税并存会增加税务人员核查税款的工作量，也会迫使兼营销售商品和提供劳务行为的纳税人分开记账、分别核算税款，增加管理成本。
1.2 税收公平原则
税收公平原则要求税收保持中性，也就是同等对待所有纳税人，以便创造一个合理公平的税收环境，促进企业公平竞争。对于客观上存在的一些不公平因素，如资源禀赋差异等，还需要通过差别征税实施调节，以创造大体公平的竞争环境。营业税按照营业额全额征税，并没有考虑到纳税人的盈利情况。无论纳税人经营盈利与否，只要发生了营业额就要征税，这对不同盈利情况的企业是不公平的。而增值税仅就增值额征税，将企业的成本、收益都纳入到税额的计算中，商品的盈利是税款的主要构成部分。因此，增值税较之营业税能更好地体现税收公平原则。
2 营改增对房地产企业税负的影响分析
2.1 建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高
建筑施工是房地产的上游企业，受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票，导致房地产开发企业税负较重。主要原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值税发票，目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应，劳务主要是由农民工承担，本身就没有什么进项税额，如果征收11%的增值税销项税额，这些小的微利企业税负高昂。国家又没有出台相应的抵扣标准，导致房地产开发企业可抵扣额较低。
2.2 土地出让金（土地成本）是否可以抵扣尚不明确
成本结构是决定房地产开发企业营改增税负高低的关键。房地产业在实施营业税改征增值税后，房地产开发企业的税收是增加还是减轻关键在于土地出让金即土地成本的抵扣问题。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。在房地产开发成本中，建筑安装成本、土地成本、财务费用相对较大。依据现行政策，土地成本不能抵扣，这就使那些高额拿地的房地产开发企业高额纳税，对于一线城市的房地产开发企业影响较大，三四线城市房地产土地成本占总成本的比重相对较低，实施营改增后，如果抵扣建筑成本，税负可能会比目前相对较低。从长远的角度分析，通过营改增的改革，可以使房地产开发企业放弃高价土地，转向低成本的土地，有助于土地价格的理性回归。
2.3 房地产开发企业现金流将受到影响
房地产开发多以项目运作，一般采取预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳税款，由于建筑成本、财务成本随着建筑工期而增加，这就需要房地产开发企业前期垫付大量的增值税销项税额资金，占用了房地产开发企业的资金流。等年度结束后，根据发生的各项原始成本进行增值税进项税额的核算，抵扣销项税额。
2.4 政策尚不明朗，过渡阶段房地产开发企业税务风险较大
当前房地产开发企业面临着购进原材料相对较少，但广告、市场营销费用较高，抵扣少、税负重的问题。2015年将启动房地产领域的营改增改革，根据相关建议，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，主要是根据我国房地产业年均增加值占总产值的比重，在此基础上测算销项税、进项税，比较实行营业税改征增值税前后企业税负的变化，确定此税率。在过渡期间，在售房地产项目缺少相应的政策指导，如项目已竣工，但部分商品房还未销售，销售款如何缴纳税费等，已销售房地产项目，后又退回重新销售的如何处理等等，房地产开发企业面临的税务风险较大。
3 房地产企业相应纳税筹划建议
3.1 加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票
实施营改增后，房地产开发企业要加强增值税发票的管理和使用。实施专人保管和专人开具。要提高内部管理水平，加强税务知识的学习和培训，加强对材料的采购过程中票据的管理，加强与建筑企业的沟通协调，及时取得增值税发票和相应抵扣票据。房地产施工领域竞争激烈，建筑企业难以通过提高承包价格将营改增所承担的税负转嫁给房地产开发企业，这就会从工程质量上来转嫁税务风险。这就要求房地产开发商要选取就有正规资质的，符合增值税纳税人资格的施工企业，在确保工程质量的同时为将来自身增值税的抵扣创造条件。
3.2 规范财务管理和会计核算，梳理相关经济活动
要进一步梳理相关业务流程，找准相关风险控制点，对于土地、施工建设、融资等环节，对于可抵扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财务管理、筹资管理、融资管理和预算管理，围绕营改增进行科学管理筹划，找准控制点，进一步降低企业税负。适时将部分业务进行服务外包，合理实现税务筹划，有效实现税费的转移。房地产开发企业实施营业税改征增值税后，相关会计科目的设置和账务处理程序将比原来复杂，要提前对财务会计人员进行培训，优化财务核算，对内部业务系统、财务核算系统进行优化升级。提前做好申报程序上的准备，按时纳税申报，依法提报各项会计材料。税务筹划应具备可行性，房地产开发企业要充分结合自身实际，确保满足实施筹划方案的条件。房地产开发企业所处的环境和税收政策法律法规都不是一成不变的，财务税务人员应及时关注相关政策的变化，利用好税收政策，让税收筹划方案保持一定的灵活性。
3.3 商业地产和住宅项目同时开发，满足客户需求
房地产开发企业要多角度看待产品多样化的问题。商业地产需求量较大，定价权多掌握在开发商手中，而且商业地产的消费者通过获得地产的增值税发票，可以进行抵扣，降低税负，所以房地产开发企业可以通过增加面对企业客户的销售，转嫁部分高额税负，降低相关成本。房地产开发企业要利用营业税改征增值税，实现自身的转型升级，优化产品结构和种类，向多业态发展，降低税务风险。
3.4 优化销售方式，合理利用税收优惠政策
营改增后，增值税和土地增值税是房地产开发企业的主要税种，房屋的销售价格直接决定了增值税的税负。制定合理的销售价格不仅可以降低时间成本和资金成本，还可以增加销售量，降低税负。在制定相关销售价格时，要考虑各项成本费用外，要注意增值额与扣除项目的关系，找到税率的临界点，合理降低销售价格，有时收入虽然减少了，但是利润可能增加了。要创新销售方式，在委托销售的方式下，可以有效减低土地增值税率，以低税率计算土地增值税。要充分利用税收优惠政策，积极申请减免。利用增值税税收优惠政策，通过加大建筑安装成本，增加扣除项目金额，将土地增值率降低到20%以下，即可免征土地增值税。通过设立独立的物业公司或者销售公司，降低相关费用支出，达到降低税负的目的。
参考文献
[1]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014，（11）：5559.
[2]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，（17）：2627.
[3]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2012，（12）：1112.
[4]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013，（7）：105.
关键词：营改增；房地产企业；税负
中图分类号：
F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）23015901
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。2015年是“十二五”最后一年，按照部署，“营改增”将在今年完成，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业四个行业。房地产业作为第三产业的重要组成部分，对于实施“营改增”后税负会如何变化，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。
1 “营改增”改革的理论依据
1.1 税收效率原则
税收效率包括税收经济效率和税收行政效率。税收经济效率指的是税收不应对经济运行产生影响，从理论上说，税收应具备“中性”身份。实际上任何税种都会对经济运行产生影响，只是产生的影响程度不同而已。与增值税仅就增加值征税相比，营业税重复征税的现象十分严重。税收行政效率指的是征税成本的最小化和征税简便易行。征税成本包括税务部门的征收成本，比如税务人员的工资、税务机关的办公费用、发票印刷费用等；也包括纳税人的纳税成本，如申报费、咨询费、税款核算成本等。两税并存会增加税务人员核查税款的工作量，也会迫使兼营销售商品和提供劳务行为的纳税人分开记账、分别核算税款，增加管理成本。
1.2 税收公平原则
税收公平原则要求税收保持中性，也就是同等对待所有纳税人，以便创造一个合理公平的税收环境，促进企业公平竞争。对于客观上存在的一些不公平因素，如资源禀赋差异等，还需要通过差别征税实施调节，以创造大体公平的竞争环境。营业税按照营业额全额征税，并没有考虑到纳税人的盈利情况。无论纳税人经营盈利与否，只要发生了营业额就要征税，这对不同盈利情况的企业是不公平的。而增值税仅就增值额征税，将企业的成本、收益都纳入到税额的计算中，商品的盈利是税款的主要构成部分。因此，增值税较之营业税能更好地体现税收公平原则。
2 营改增对房地产企业税负的影响分析
2.1 建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高
建筑施工是房地产的上游企业，受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票，导致房地产开发企业税负较重。主要原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值税发票，目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应，劳务主要是由农民工承担，本身就没有什么进项税额，如果征收11%的增值税销项税额，这些小的微利企业税负高昂。国家又没有出台相应的抵扣标准，导致房地产开发企业可抵扣额较低。
2.2 土地出让金（土地成本）是否可以抵扣尚不明确
成本结构是决定房地产开发企业营改增税负高低的关键。房地产业在实施营业税改征增值税后，房地产开发企业的税收是增加还是减轻关键在于土地出让金即土地成本的抵扣问题。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。在房地产开发成本中，建筑安装成本、土地成本、财务费用相对较大。依据现行政策，土地成本不能抵扣，这就使那些高额拿地的房地产开发企业高额纳税，对于一线城市的房地产开发企业影响较大，三四线城市房地产土地成本占总成本的比重相对较低，实施营改增后，如果抵扣建筑成本，税负可能会比目前相对较低。从长远的角度分析，通过营改增的改革，可以使房地产开发企业放弃高价土地，转向低成本的土地，有助于土地价格的理性回归。
2.3 房地产开发企业现金流将受到影响
房地产开发多以项目运作，一般采取预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳税款，由于建筑成本、财务成本随着建筑工期而增加，这就需要房地产开发企业前期垫付大量的增值税销项税额资金，占用了房地产开发企业的资金流。等年度结束后，根据发生的各项原始成本进行增值税进项税额的核算，抵扣销项税额。
2.4 政策尚不明朗，过渡阶段房地产开发企业税务风险较大
当前房地产开发企业面临着购进原材料相对较少，但广告、市场营销费用较高，抵扣少、税负重的问题。2015年将启动房地产领域的营改增改革，根据相关建议，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，主要是根据我国房地产业年均增加值占总产值的比重，在此基础上测算销项税、进项税，比较实行营业税改征增值税前后企业税负的变化，确定此税率。在过渡期间，在售房地产项目缺少相应的政策指导，如项目已竣工，但部分商品房还未销售，销售款如何缴纳税费等，已销售房地产项目，后又退回重新销售的如何处理等等，房地产开发企业面临的税务风险较大。
3 房地产企业相应纳税筹划建议
3.1 加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票
实施营改增后，房地产开发企业要加强增值税发票的管理和使用。实施专人保管和专人开具。要提高内部管理水平，加强税务知识的学习和培训，加强对材料的采购过程中票据的管理，加强与建筑企业的沟通协调，及时取得增值税发票和相应抵扣票据。房地产施工领域竞争激烈，建筑企业难以通过提高承包价格将营改增所承担的税负转嫁给房地产开发企业，这就会从工程质量上来转嫁税务风险。这就要求房地产开发商要选取就有正规资质的，符合增值税纳税人资格的施工企业，在确保工程质量的同时为将来自身增值税的抵扣创造条件。
3.2 规范财务管理和会计核算，梳理相关经济活动
要进一步梳理相关业务流程，找准相关风险控制点，对于土地、施工建设、融资等环节，对于可抵扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财务管理、筹资管理、融资管理和预算管理，围绕营改增进行科学管理筹划，找准控制点，进一步降低企业税负。适时将部分业务进行服务外包，合理实现税务筹划，有效实现税费的转移。房地产开发企业实施营业税改征增值税后，相关会计科目的设置和账务处理程序将比原来复杂，要提前对财务会计人员进行培训，优化财务核算，对内部业务系统、财务核算系统进行优化升级。提前做好申报程序上的准备，按时纳税申报，依法提报各项会计材料。税务筹划应具备可行性，房地产开发企业要充分结合自身实际，确保满足实施筹划方案的条件。房地产开发企业所处的环境和税收政策法律法规都不是一成不变的，财务税务人员应及时关注相关政策的变化，利用好税收政策，让税收筹划方案保持一定的灵活性。
3.3 商业地产和住宅项目同时开发，满足客户需求
房地产开发企业要多角度看待产品多样化的问题。商业地产需求量较大，定价权多掌握在开发商手中，而且商业地产的消费者通过获得地产的增值税发票，可以进行抵扣，降低税负，所以房地产开发企业可以通过增加面对企业客户的销售，转嫁部分高额税负，降低相关成本。房地产开发企业要利用营业税改征增值税，实现自身的转型升级，优化产品结构和种类，向多业态发展，降低税务风险。
3.4 优化销售方式，合理利用税收优惠政策
营改增后，增值税和土地增值税是房地产开发企业的主要税种，房屋的销售价格直接决定了增值税的税负。制定合理的销售价格不仅可以降低时间成本和资金成本，还可以增加销售量，降低税负。在制定相关销售价格时，要考虑各项成本费用外，要注意增值额与扣除项目的关系，找到税率的临界点，合理降低销售价格，有时收入虽然减少了，但是利润可能增加了。要创新销售方式，在委托销售的方式下，可以有效减低土地增值税率，以低税率计算土地增值税。要充分利用税收优惠政策，积极申请减免。利用增值税税收优惠政策，通过加大建筑安装成本，增加扣除项目金额，将土地增值率降低到20%以下，即可免征土地增值税。通过设立独立的物业公司或者销售公司，降低相关费用支出，达到降低税负的目的。
参考文献
[1]彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014，（11）：5559.
[2]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，（17）：2627.
[3]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2012，（12）：1112.
[4]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013，（7）：105.