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【摘 要】控制开发成本是开发企业实现低房价高利润的关键。本文就如何加强建安工程成本控制阐述了作者的几点看法。
【关键词】房地产;成本控制
The real estate development set up Anne engineering cost a control
Ma Jing-Yi
(Xuzhou dongfang real estate limited group Xuzhou Jiangsu 221300)
【Abstract】Control's development's cost is development business enterprise realization low building price the key of the high profit.This text how strengthenned to set up Anne engineering cost a control to elaborate author of what time viewpoint.
【Key words】Real estate;Cost control
房地产开发成本主要有土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施及配套费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费等,是开发企业测算制定出售房价的主要依据。控制开发成本是开发企业实现低房价高利润的关键。下面就如何加强建安工程成本控制加以阐述。
1. 规划阶段成本控制
这里所说的规划是指一个项目从设计、施工到销售各个时间段的计划。由于建材市场不稳定,随着经济发展的大气候和季节变化,并且变化很大。例如钢材价格淡季和旺季相差约1000元/吨,水泥约25元/吨。正确把握好施工季节,可以降低建安工程成本。而房屋销售也存在淡季和旺季,所以要正确处理好施工和销售的时间关系,做到双赢。
2. 设计阶段成本控制
施工图纸是影响建安工程成本的最重要因素,要从设计图纸开始控制。基本户型确定后,选择两家或多家设计单位对某个户型进行设计。然后对包括选用的基础、结构、施工工期、含钢量、水泥等主要材料和单方造价进行全面比较,选择经济适用的设计和方案,再进入全面设计。
3. 发包阶段成本控制
开发企业一旦确定开发本期项目并付诸实施,往往要求时间很紧。从规划、方案、设计到建设施工各中间环节都要提前做好准备工作,为下一环节能够顺利进行。这样既可以减少投资利息,还可以把房屋早建成、早销售、早得效益。
例如:在施工图纸刚刚完成甚至尚未完成,图纸审查之前就可以确定施工队伍,这个阶段可以搞临时设施和场地硬化等。此时,施工合同未签订,合同的最重要的要素-合同价无法确定。因此就要先签订一个《xxx工程施工合同条件》,这是签订施工合同的重要依据,避免以后经济纠纷。
《xxx工程施工合同条件》就是开发企业对承包商的具体要求,只有符合和承诺条件的承包商才可以承包本项目工程。制定详细的制约条件,防止施工方提前进场后提出各种不合理的要求和索赔。具体可以为:(1)工程造价如何确定;(2)执行什么定额和费用定额;(3)费率的计算;(4)主要材料价格及调整办法;(5)让利幅度;(6)工程款支付办法;(7)优质工程奖励;(8)其它需要说明的事项。在签订施工合同时列入合同或作为合同附件。
4. 标底编制价的控制
施工图纸完成后,编制工程标底价是一项重要内容,是确定施工合同价的依据。编制标底价前要认真审核图纸及建筑做法,找出图纸与实际之间的差异,对于标注不清、位置不明予以明确,结合实际并兼顾计价定额整理出完整的建筑做法,作为编制标底和施工的依据,以合理确定工程造价。
4.1 由于施工图是按成品房设计的,实际施工和销售的是毛坯房,所以编制标底价时可以把有关面层去掉,节约成本,并不影响销售。例如楼面做成毛地面,只做水泥砂浆找平层,这样更有利于用户以后精装修。
4.2 厨房、卫生间屋面防水等,一般设计防水要求较高,价格较贵。我们当地很成熟的做法就是刷石油沥青油膏,根据多年的实践完全起到防水效果,且成本低,施工方便。
4.3 砼标号和水泥标号的使用。目前住宅的结构一般为框架或剪力墙结构,砼标号较大,当砼标号等于或大于C25时,根据目前市场价格使用425#及以上水泥可以节约工程造价。据测算,工程造价在400万元左右的多层住宅楼,可以节约(比使用325#水泥)1.5万元。对于小区工程量较大,也是一笔不小的节约。
4.4 按整理的建筑做法紧扣定额的工作内容,做到不重不漏。特别是外墙抹灰、保温、抗裂等定额子目,工序繁杂,只有认真核对才能正确套用定额。
5. 合同及合同价的控制
合同价是合同最重要的元素,确定合同价的依据是《xxx工程施工合同条件》中的让利幅度和标底价。为了公平合理,待标底编制完成后发给承包方在一定的时间内核对。
签订规范、细致、严密的合同文本时是控制建安工程成本的又一重点。目前我国已经出台一系列法律法规和合同文本,但与实际操作及执行还是有一定的差距和不足。制定详细的制约条款,避免经济纠纷,防止个别不良承包商钻漏洞、提出不合理索赔。例如,工程量清单法量的风险由建设单位承担,就是说编制标底时要求计算工程量要达到100%,否则出现量的误差结算时可以调整。搞工程造价的人都知道实际上是做不到的。再说每个人对工程项目和定额的理解也不一样,必然会造成工程量的或多或少,项目的归属也不完全一样,这样就会造成纠纷。还有,合同签订后,建设方一般不会再把标底工程量进行复核,而施工方在整个建设过程中有时间和条件核对标底工程量,对于建设单位来说就不公平。所以在合同签订前要求对标底工程量限制时间进行核对,并双方签字确认。合同中注明“构成本合同价款的工程量已经双方核实确认,除工程变更外不调整”。这种做法的好处是:(1)由于标底经过甲乙方和编制人的核对,标底编制的质量大大提。(2)把标底核对工作提前,避免以后纠纷,节约时间且对于双方都是公平合理。(3)竣工结算时只需要审核工程变更量和合同条款。
6. 工程竣工结算审核
工程竣工结算是施工企业按合同规定的内容全部完成所承包的工程,经验收质量合格并符合合同要求后,向发包方进行的最终工程款结算,是核定建设工程造价的最终依据。是控制建安工程成本成本的最后一关。
6.1 审核工程变更签证单。变更签证单是工程变更结算的第一首资料和直接依据,要求签证齐全,内容表述明确。实际工作中现场甲方代表和监理工程师对工程造价不一定完全了解,有时的签证只是对现场的实际做法进行认证,是否为变更还要具体分析。如某小区图纸设计外墙做法为甲楼一至四层贴面砖、乙楼二至四层贴面砖、丙楼贴面砖,外墙其他部分做法为抹灰面刷乳胶漆。施工时工程部对所有楼号签发一个外墙做法为二至四层贴面砖、其他部分为抹灰面刷乳胶漆的签证单。这样对于甲丙楼与图纸设计不同,有工程量的变化,竣工结算时要扣除与原设计相差部分工程量的价款,对于乙楼来说没有变化。
6.2 核对合同条款,弄清哪些项目、哪些内容可以调整,调整的原因和计算办法是什么,计算的帐理是否清晰,只有符合合同条件要求、符合有关规定的才可以计算。如上例中,在编制标底价时编制人将乙楼外墙面砖的工程量少计算一层。竣工结算时施工方以量的风险由建设方承担为由要求调整这一层面砖的工程量和价款。我认为不予调整,理由是:首先施工合同已经明确除工程变更外不调整。其次原标底工程量施工方已经核实确认。
6.3 弄清变更签证单与图纸的关系。
工程变更签证单并不一定都是增加工程造价,要弄清变更签证单与图纸的关系。在增加了工程量的同时,还有把原设计图纸工程量减少的地方。例如某工程屋面檐口,图1为原图纸设计,图2为变更。计算工程量时,从直观上看只要计算②钢筋工程量,同时扣除①钢筋工程量就可以了。实际施工时②钢筋替代了原图1中的③钢筋,所以还要扣除③钢筋工程量。
6.4 定额、材料价格及造价计算。
以合同约定按编制标底套用定额子目和计费办法。材料价格现场签证的综合平均价与原标底价的差,甲供材料的结算办法是工程结算还是财务结算,施工用水电费是谁支付的,按合同变更结算的让利幅度等都要明确和计算,结算清楚。
[文章编号]1006-7619(2010)07-20-157
[作者简介] 马景义,国家注册造价工程师、国家注册监理工程师、国家注册一级建造师。
【关键词】房地产;成本控制
The real estate development set up Anne engineering cost a control
Ma Jing-Yi
(Xuzhou dongfang real estate limited group Xuzhou Jiangsu 221300)
【Abstract】Control's development's cost is development business enterprise realization low building price the key of the high profit.This text how strengthenned to set up Anne engineering cost a control to elaborate author of what time viewpoint.
【Key words】Real estate;Cost control
房地产开发成本主要有土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施及配套费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费等,是开发企业测算制定出售房价的主要依据。控制开发成本是开发企业实现低房价高利润的关键。下面就如何加强建安工程成本控制加以阐述。
1. 规划阶段成本控制
这里所说的规划是指一个项目从设计、施工到销售各个时间段的计划。由于建材市场不稳定,随着经济发展的大气候和季节变化,并且变化很大。例如钢材价格淡季和旺季相差约1000元/吨,水泥约25元/吨。正确把握好施工季节,可以降低建安工程成本。而房屋销售也存在淡季和旺季,所以要正确处理好施工和销售的时间关系,做到双赢。
2. 设计阶段成本控制
施工图纸是影响建安工程成本的最重要因素,要从设计图纸开始控制。基本户型确定后,选择两家或多家设计单位对某个户型进行设计。然后对包括选用的基础、结构、施工工期、含钢量、水泥等主要材料和单方造价进行全面比较,选择经济适用的设计和方案,再进入全面设计。
3. 发包阶段成本控制
开发企业一旦确定开发本期项目并付诸实施,往往要求时间很紧。从规划、方案、设计到建设施工各中间环节都要提前做好准备工作,为下一环节能够顺利进行。这样既可以减少投资利息,还可以把房屋早建成、早销售、早得效益。
例如:在施工图纸刚刚完成甚至尚未完成,图纸审查之前就可以确定施工队伍,这个阶段可以搞临时设施和场地硬化等。此时,施工合同未签订,合同的最重要的要素-合同价无法确定。因此就要先签订一个《xxx工程施工合同条件》,这是签订施工合同的重要依据,避免以后经济纠纷。
《xxx工程施工合同条件》就是开发企业对承包商的具体要求,只有符合和承诺条件的承包商才可以承包本项目工程。制定详细的制约条件,防止施工方提前进场后提出各种不合理的要求和索赔。具体可以为:(1)工程造价如何确定;(2)执行什么定额和费用定额;(3)费率的计算;(4)主要材料价格及调整办法;(5)让利幅度;(6)工程款支付办法;(7)优质工程奖励;(8)其它需要说明的事项。在签订施工合同时列入合同或作为合同附件。
4. 标底编制价的控制
施工图纸完成后,编制工程标底价是一项重要内容,是确定施工合同价的依据。编制标底价前要认真审核图纸及建筑做法,找出图纸与实际之间的差异,对于标注不清、位置不明予以明确,结合实际并兼顾计价定额整理出完整的建筑做法,作为编制标底和施工的依据,以合理确定工程造价。
4.1 由于施工图是按成品房设计的,实际施工和销售的是毛坯房,所以编制标底价时可以把有关面层去掉,节约成本,并不影响销售。例如楼面做成毛地面,只做水泥砂浆找平层,这样更有利于用户以后精装修。
4.2 厨房、卫生间屋面防水等,一般设计防水要求较高,价格较贵。我们当地很成熟的做法就是刷石油沥青油膏,根据多年的实践完全起到防水效果,且成本低,施工方便。
4.3 砼标号和水泥标号的使用。目前住宅的结构一般为框架或剪力墙结构,砼标号较大,当砼标号等于或大于C25时,根据目前市场价格使用425#及以上水泥可以节约工程造价。据测算,工程造价在400万元左右的多层住宅楼,可以节约(比使用325#水泥)1.5万元。对于小区工程量较大,也是一笔不小的节约。
4.4 按整理的建筑做法紧扣定额的工作内容,做到不重不漏。特别是外墙抹灰、保温、抗裂等定额子目,工序繁杂,只有认真核对才能正确套用定额。
5. 合同及合同价的控制
合同价是合同最重要的元素,确定合同价的依据是《xxx工程施工合同条件》中的让利幅度和标底价。为了公平合理,待标底编制完成后发给承包方在一定的时间内核对。
签订规范、细致、严密的合同文本时是控制建安工程成本的又一重点。目前我国已经出台一系列法律法规和合同文本,但与实际操作及执行还是有一定的差距和不足。制定详细的制约条款,避免经济纠纷,防止个别不良承包商钻漏洞、提出不合理索赔。例如,工程量清单法量的风险由建设单位承担,就是说编制标底时要求计算工程量要达到100%,否则出现量的误差结算时可以调整。搞工程造价的人都知道实际上是做不到的。再说每个人对工程项目和定额的理解也不一样,必然会造成工程量的或多或少,项目的归属也不完全一样,这样就会造成纠纷。还有,合同签订后,建设方一般不会再把标底工程量进行复核,而施工方在整个建设过程中有时间和条件核对标底工程量,对于建设单位来说就不公平。所以在合同签订前要求对标底工程量限制时间进行核对,并双方签字确认。合同中注明“构成本合同价款的工程量已经双方核实确认,除工程变更外不调整”。这种做法的好处是:(1)由于标底经过甲乙方和编制人的核对,标底编制的质量大大提。(2)把标底核对工作提前,避免以后纠纷,节约时间且对于双方都是公平合理。(3)竣工结算时只需要审核工程变更量和合同条款。
6. 工程竣工结算审核
工程竣工结算是施工企业按合同规定的内容全部完成所承包的工程,经验收质量合格并符合合同要求后,向发包方进行的最终工程款结算,是核定建设工程造价的最终依据。是控制建安工程成本成本的最后一关。
6.1 审核工程变更签证单。变更签证单是工程变更结算的第一首资料和直接依据,要求签证齐全,内容表述明确。实际工作中现场甲方代表和监理工程师对工程造价不一定完全了解,有时的签证只是对现场的实际做法进行认证,是否为变更还要具体分析。如某小区图纸设计外墙做法为甲楼一至四层贴面砖、乙楼二至四层贴面砖、丙楼贴面砖,外墙其他部分做法为抹灰面刷乳胶漆。施工时工程部对所有楼号签发一个外墙做法为二至四层贴面砖、其他部分为抹灰面刷乳胶漆的签证单。这样对于甲丙楼与图纸设计不同,有工程量的变化,竣工结算时要扣除与原设计相差部分工程量的价款,对于乙楼来说没有变化。
6.2 核对合同条款,弄清哪些项目、哪些内容可以调整,调整的原因和计算办法是什么,计算的帐理是否清晰,只有符合合同条件要求、符合有关规定的才可以计算。如上例中,在编制标底价时编制人将乙楼外墙面砖的工程量少计算一层。竣工结算时施工方以量的风险由建设方承担为由要求调整这一层面砖的工程量和价款。我认为不予调整,理由是:首先施工合同已经明确除工程变更外不调整。其次原标底工程量施工方已经核实确认。
6.3 弄清变更签证单与图纸的关系。
工程变更签证单并不一定都是增加工程造价,要弄清变更签证单与图纸的关系。在增加了工程量的同时,还有把原设计图纸工程量减少的地方。例如某工程屋面檐口,图1为原图纸设计,图2为变更。计算工程量时,从直观上看只要计算②钢筋工程量,同时扣除①钢筋工程量就可以了。实际施工时②钢筋替代了原图1中的③钢筋,所以还要扣除③钢筋工程量。
6.4 定额、材料价格及造价计算。
以合同约定按编制标底套用定额子目和计费办法。材料价格现场签证的综合平均价与原标底价的差,甲供材料的结算办法是工程结算还是财务结算,施工用水电费是谁支付的,按合同变更结算的让利幅度等都要明确和计算,结算清楚。
[文章编号]1006-7619(2010)07-20-157
[作者简介] 马景义,国家注册造价工程师、国家注册监理工程师、国家注册一级建造师。