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摘要：从本人多年的实际工作经验来看，高层建筑中的施工进度管理问题一直是房地产项目管理中不可或缺的重要一环。本文在简要概述房地产高层建筑的进度管理含义、影响因素及存在问题的基础上，试图从切实落实合同的责任、编制科学的进度计划、建立系统的管理体系、引入合理的奖励机制等几个方面来探讨分析做好房地产高层建筑进度管理工作的一些具体措施，希望能进一步深化我国房地产工程进度管理的相关研究。
前言
在房地产高层建筑的开发过程中，进度管理是与质量、投资并列的三大控制目标之一。要实现利润最大化，就必须有效地控制进度和减少投资。然在实际的操作中，尤其针对高层建筑，工程往往是前松后紧，出现进度控制脱节现象，即前阶段超期，后阶段赶工。而房地产公司为保证开盘时间和交房时间，往往大幅度追加后期投资，造成总投资的增加，达不到利润最大化的效果，甚至会因为赶工而出现质量问题。因此，有效的施工进度管理不仅能确保房地产开发企业按照预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且还能保证施工有条不紊地进行，还能提高房地产公司的美誉度。
一、施工进度管理的概念及意义
1、施工进度管理的概念
房地产高层建筑施工进度管理是指在既定的工期内，严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划进度作比较，从而及时找出进度偏差，监督单位针对偏差的原因对进度计划作出科学有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，不断地如此反复执行，直至工程竣工，以保证顺利达成工程目标。
2、施工进度管理的意义
进度管理、工程质量、成本投资这三个控制目标是对立统一的。进度管理工作就是要协调好这三个控制目标，确保房地产高层建筑的既定目标工期的实现，或在保证施工质量而不增加施工实际成本的条件下，适当缩短施工工期。
二、房地产高层建筑施工进度管理的影响因素
房地产高层建筑的开发工程规模大、复杂、周期长且相关单位多，因此，影响进度的因素也极其繁多且复杂。一般可综合归结为有人为因素、资金因素、技术因素、材料和设备因素、地基因素、气候因素等。其中，人为因素也即管理层面的因素是主要的干扰因素。
三、房地产高层建筑施工进度管理的存在问题
计划赶不上变化。在房地产高层建筑的施工过程中，繁琐又极为重要的进度管理工作更常常如此。实际操作起来，进度管理工作由于控制不好火候，存在问题比比皆是。
首先，进度管理计划制定的不合理，因为资金而拖延工期是施工过程的常态。计划制定之初，没有充分考虑项目的实际情况，照搬照抄其它项目计划。却又为了实现利润最大化，一般会先选择压缩工期，减少投资成本，但是在实施过程中由于成本投入的减少常常会导致施工现场秩序混乱，施工安排不合理，结果往往会导致工期的拖延，影响进度。
其次，管理体制不合理，各部门各自为政。管理者对项目制定的事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制不够科学，而各部门还各自为营。计划部门负责项目计划的编制、报送工作，开发经营部门负责营销计划、成本测算，主管施工的部门负责现场施工计划。这看似有条不紊的分工合作，却常常是各方配合不到位，造成进度计划管理工作只落在文件上，对施工而言只是空壳。
第三，总是忽略或遗漏工作内容，制定管理措施时考虑的不全面，因为外界因素的干扰不知所措，无法及时解决问题，进而影响施工进度。常见的有业主、监理及施工单位之间的信息沟通出现问题，施工单位劳动力及资金、材料供应商的材料供应能力不足，施工现场的机械配置出问题等，另又有在项目前期没有合理制定计划，没有严格会审图纸，天气的影响也有时候也成为影响工程进度的主要因素。
四、房地产高层建筑施工进度管理的相关措施与调整方法
对于房地产高层建筑的施工项目来说，时间就是资金。那么从立项到交付使用时间越短越好,以便于高效的提高资金的使用效率。因此,制定切实可行的进度管理措施极其重要。
1、切实落实各方合同的各项原则与责任。
（1）科学合理地确定工期和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用，有利于减小建设单位在进度目标管理中存在的风险。另关于合同工期延期的控制问题，一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的；而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的，两者概念不同。因此，合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件，即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。
（2）工程款支付的合同控制。房地产项目进度控制与款项的合同支付方式切实相关，工程进度款既是对施工单位履约程度的量化，又是推进项目运转的动力。房地产高层建筑的进度管理更要严格把握这一关键，并在合同约定支付方式中加以体现，确保阶段性进度目标的顺利实现。
（3）强调工期违约责任。对于房地产高层建筑来说，要实现工期目标，必须再合同中突出强调施工单位的工期违约责任，并且形成具体的措施在进度控制过程中就对企图拖延、蒙混工期的施工单位起到震慑作用。如根据审定的项目进度计划进行对照，若是施工单位所的原因超过计划时间点未能完成进度的，以合同价款的若干比例按每延误一日向建设单位支付工期违约金，并在房地产项目进度款支付中实际体现。
2、编制科学合理的施工进度计划。
一般而言,将拟建项目进行几个大节点的划分,如什么时间出正负零,什么时间封顶,什么时间竣工验收等等, 因此，必须科学制定好这几个时间点的控制计划。科学性不单单表现在计划的目标上，更应该表现在计划的措施、资源的保障上。只有计划科学可行，才能充分调动计划执行人员的积极性，激发人的内在潜能。
（1）首先要掌握施工进度管理计划编制的依据和项目的背景。根据项目前期签订的合同或协议对项目的工期要求实施项目，那么就结合项目的特点，合理的安排各个工序在项目实施中的时间位置。如果要提前合同工期，那么就要施工企业的成本预算，也就是说在调整以后的进度安排下施工企业是不是要增加成本，有没有合理的经济回报，如果对施工企业的投入比较大，而工期一定要压缩，那就应该考虑合理的补贴施工企业。
（2）施工进度计划要有弹性，能进行动态循环。
房地产高层建筑的进度管理涉及的因素多、变化大和持续时间长，要准确地预测未来或做出绝对准确的项目进度安排十分艰难，再而也不能期望项目进度会完全按既定日程进行，因此有弹性且能进行动态循环的进度计划是十分必要的。进度计划允许合理的间歇，更具有应变能力，可调整。随着项目的推进，项目各方的变化情况，以及一些不可抗力因素的意外发生，如天气的影响，都会对进度计划不断调整的过程。实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相应的措施，调整原有计划，使项目进度朝着预定目标进行，以达到预期效果。
3、建立系统而稳固的管理体系。
房地产开发项目本身就是一个社会资源的大整合,自己本身就是一个组织各方共同实现价值的组织者, 建立系统而稳固的管理体系十分重要。
（1）协调各方关系。
协调职能使不同的阶段、不同环节、不同部门、不同层次之间通过统一指挥形成目标明确、步调一致的局面,同时通过协调使一些看似矛盾的工期、质量和造价之间的关系,时间、空间和资源利用之间的关系也得到了充分统一 ,所有这些对于复杂的工程项目管理来说无疑是非常重要的工作。与政府等部门的沟通协调 ,无论新建、改建、扩建这些项目都离不开政府部门的监督管理,需要与规划、质监、市政、水务甚至一些垄断行业的沟通都是十分重要的 ,既不能违背程序办事 ,也不能因为烦琐的程序而持不满的态度去办事 ,根据公司的大小可以设置专门的报建专员或者项目前期部来协调处理此类事情 ,以便提高办事效率,从而最大限度地发挥出工程项目的经济效益。
（2）制定工作授权协议，强调责任到位。
制定进度计划时未制定相应的责任分配矩阵，致使工作职责不太明确，只是通过领导口头授权来指导工作，而领导的授权往往是不系统地、不周密的、多变的，所以在下达进度计划的同时，还要下达相对应的责任矩阵。责任矩阵可以明确计划中的各项工作由谁负责，但不能明确执行标准。进度计划中只有完成时间，却没有质量标准，执行者为了按期完成任务，有可能会拿半成品应付了事，结果导致后续工作无法进行。所以，以书面的形式明确计划中每项工作的质量标准、可用的资源等细节问题，是很有必要的，而工作授权协议就是这样的文件。
（3）加强对施工项目部的管理，建立明确的工作分解结构。
施工项目部是建设项目进度实施的主体，建设单位进度控制的现场协调离不开施工项目部人员的积极配合。因此，项目部组成人员的素质尤为重要。建设单位应当要求项目部的人员配备与招投标文件相符，主动加强与项目部人员的相互沟通，了解其技术管理水平和能力，正确引导其自觉地为实现目标控制而努力。同时，建设单位还可以督促施工单位对房地产项目项目部从进度、质量、资金等方面进行监督检查管理。
其次，运用工作分解结构自上而下、层层分解的表达方式，使每项任务都被安排到整个项目结构的适当位置，既要将所有属于项目的工作列入其中，又要将所有不属于项目的工作排除在外。
4、引入奖罚结合的激励机制。
重赏之下，必有勇夫。长期以来，在实现房地产项目进度控制目标的巨大压力下，针对施工单位合同工期的约束大多只采取“罚”，但效果并不明显。因此，房地产项目进度控制只采用“罚”的办法是比较被动的，而采取奖罚结合的办法可以引导施工单位变被动为主动。施工单位在合同工期内提前完工奖励的幅度可以约定为一个具体数值或是与违约金支付的比例相当。由于奖励比惩罚的作用更大，争创品牌的施工单位自然会积极配合建设单位的进度控制，尽可能为此荣誉而努力，也有利于促成双方诚信合作的良性循环。
五、结语
进度管理是房地产高层建筑工程项目管理的重要组成部分，如何做好施工的进度管理工作关乎到房地产企业的正常运转及经济效益，工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。本文仅结合自己实际工作经验，探讨进度管理工作中可能涉及的一些问题，希望能对房地产高层建筑的施工管理发挥相应的作用。当然，对于规模大、复杂、周期长且相关单位多的房地产高层建筑的开发工程来说，再精确的进度管理法则对于如期竣工都还只是前提，只有在施工过程中尽可能协调好进度控制、质量控制、成本控制三项目标，才能实现利润最大化，完美收工。
参考文献：
[1]代春泉.房地产合同管理[M].清华大学出版社.2011(06)
[2]李樱楠.土建工程施工进度控制研究 [J].科技资讯.2010（14）.
[3]戚振强.建设工程项目质量管理[M].机械工业出版社.2004(09).
[4]丁士昭.工程项目管理[M].中国建筑工业出版社.2006.
[5]赵永明.房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学.2007.
[6]刘保胜,石晨义.浅谈房地产项目建设阶段进度管理[J].科技信息.2007.
[7]王婷.浅谈房地产项目的进度管理 [J].商场现代化.2010（05）.
[8]刘丽云.房地产建筑施工中的进度管理[D].建材发展导向.2013(07).
前言
在房地产高层建筑的开发过程中，进度管理是与质量、投资并列的三大控制目标之一。要实现利润最大化，就必须有效地控制进度和减少投资。然在实际的操作中，尤其针对高层建筑，工程往往是前松后紧，出现进度控制脱节现象，即前阶段超期，后阶段赶工。而房地产公司为保证开盘时间和交房时间，往往大幅度追加后期投资，造成总投资的增加，达不到利润最大化的效果，甚至会因为赶工而出现质量问题。因此，有效的施工进度管理不仅能确保房地产开发企业按照预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且还能保证施工有条不紊地进行，还能提高房地产公司的美誉度。
一、施工进度管理的概念及意义
1、施工进度管理的概念
房地产高层建筑施工进度管理是指在既定的工期内，严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划进度作比较，从而及时找出进度偏差，监督单位针对偏差的原因对进度计划作出科学有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，不断地如此反复执行，直至工程竣工，以保证顺利达成工程目标。
2、施工进度管理的意义
进度管理、工程质量、成本投资这三个控制目标是对立统一的。进度管理工作就是要协调好这三个控制目标，确保房地产高层建筑的既定目标工期的实现，或在保证施工质量而不增加施工实际成本的条件下，适当缩短施工工期。
二、房地产高层建筑施工进度管理的影响因素
房地产高层建筑的开发工程规模大、复杂、周期长且相关单位多，因此，影响进度的因素也极其繁多且复杂。一般可综合归结为有人为因素、资金因素、技术因素、材料和设备因素、地基因素、气候因素等。其中，人为因素也即管理层面的因素是主要的干扰因素。
三、房地产高层建筑施工进度管理的存在问题
计划赶不上变化。在房地产高层建筑的施工过程中，繁琐又极为重要的进度管理工作更常常如此。实际操作起来，进度管理工作由于控制不好火候，存在问题比比皆是。
首先，进度管理计划制定的不合理，因为资金而拖延工期是施工过程的常态。计划制定之初，没有充分考虑项目的实际情况，照搬照抄其它项目计划。却又为了实现利润最大化，一般会先选择压缩工期，减少投资成本，但是在实施过程中由于成本投入的减少常常会导致施工现场秩序混乱，施工安排不合理，结果往往会导致工期的拖延，影响进度。
其次，管理体制不合理，各部门各自为政。管理者对项目制定的事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制不够科学，而各部门还各自为营。计划部门负责项目计划的编制、报送工作，开发经营部门负责营销计划、成本测算，主管施工的部门负责现场施工计划。这看似有条不紊的分工合作，却常常是各方配合不到位，造成进度计划管理工作只落在文件上，对施工而言只是空壳。
第三，总是忽略或遗漏工作内容，制定管理措施时考虑的不全面，因为外界因素的干扰不知所措，无法及时解决问题，进而影响施工进度。常见的有业主、监理及施工单位之间的信息沟通出现问题，施工单位劳动力及资金、材料供应商的材料供应能力不足，施工现场的机械配置出问题等，另又有在项目前期没有合理制定计划，没有严格会审图纸，天气的影响也有时候也成为影响工程进度的主要因素。
四、房地产高层建筑施工进度管理的相关措施与调整方法
对于房地产高层建筑的施工项目来说，时间就是资金。那么从立项到交付使用时间越短越好,以便于高效的提高资金的使用效率。因此,制定切实可行的进度管理措施极其重要。
1、切实落实各方合同的各项原则与责任。
（1）科学合理地确定工期和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用，有利于减小建设单位在进度目标管理中存在的风险。另关于合同工期延期的控制问题，一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的；而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的，两者概念不同。因此，合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件，即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。
（2）工程款支付的合同控制。房地产项目进度控制与款项的合同支付方式切实相关，工程进度款既是对施工单位履约程度的量化，又是推进项目运转的动力。房地产高层建筑的进度管理更要严格把握这一关键，并在合同约定支付方式中加以体现，确保阶段性进度目标的顺利实现。
（3）强调工期违约责任。对于房地产高层建筑来说，要实现工期目标，必须再合同中突出强调施工单位的工期违约责任，并且形成具体的措施在进度控制过程中就对企图拖延、蒙混工期的施工单位起到震慑作用。如根据审定的项目进度计划进行对照，若是施工单位所的原因超过计划时间点未能完成进度的，以合同价款的若干比例按每延误一日向建设单位支付工期违约金，并在房地产项目进度款支付中实际体现。
2、编制科学合理的施工进度计划。
一般而言,将拟建项目进行几个大节点的划分,如什么时间出正负零,什么时间封顶,什么时间竣工验收等等, 因此，必须科学制定好这几个时间点的控制计划。科学性不单单表现在计划的目标上，更应该表现在计划的措施、资源的保障上。只有计划科学可行，才能充分调动计划执行人员的积极性，激发人的内在潜能。
（1）首先要掌握施工进度管理计划编制的依据和项目的背景。根据项目前期签订的合同或协议对项目的工期要求实施项目，那么就结合项目的特点，合理的安排各个工序在项目实施中的时间位置。如果要提前合同工期，那么就要施工企业的成本预算，也就是说在调整以后的进度安排下施工企业是不是要增加成本，有没有合理的经济回报，如果对施工企业的投入比较大，而工期一定要压缩，那就应该考虑合理的补贴施工企业。
（2）施工进度计划要有弹性，能进行动态循环。
房地产高层建筑的进度管理涉及的因素多、变化大和持续时间长，要准确地预测未来或做出绝对准确的项目进度安排十分艰难，再而也不能期望项目进度会完全按既定日程进行，因此有弹性且能进行动态循环的进度计划是十分必要的。进度计划允许合理的间歇，更具有应变能力，可调整。随着项目的推进，项目各方的变化情况，以及一些不可抗力因素的意外发生，如天气的影响，都会对进度计划不断调整的过程。实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相应的措施，调整原有计划，使项目进度朝着预定目标进行，以达到预期效果。
3、建立系统而稳固的管理体系。
房地产开发项目本身就是一个社会资源的大整合,自己本身就是一个组织各方共同实现价值的组织者, 建立系统而稳固的管理体系十分重要。
（1）协调各方关系。
协调职能使不同的阶段、不同环节、不同部门、不同层次之间通过统一指挥形成目标明确、步调一致的局面,同时通过协调使一些看似矛盾的工期、质量和造价之间的关系,时间、空间和资源利用之间的关系也得到了充分统一 ,所有这些对于复杂的工程项目管理来说无疑是非常重要的工作。与政府等部门的沟通协调 ,无论新建、改建、扩建这些项目都离不开政府部门的监督管理,需要与规划、质监、市政、水务甚至一些垄断行业的沟通都是十分重要的 ,既不能违背程序办事 ,也不能因为烦琐的程序而持不满的态度去办事 ,根据公司的大小可以设置专门的报建专员或者项目前期部来协调处理此类事情 ,以便提高办事效率,从而最大限度地发挥出工程项目的经济效益。
（2）制定工作授权协议，强调责任到位。
制定进度计划时未制定相应的责任分配矩阵，致使工作职责不太明确，只是通过领导口头授权来指导工作，而领导的授权往往是不系统地、不周密的、多变的，所以在下达进度计划的同时，还要下达相对应的责任矩阵。责任矩阵可以明确计划中的各项工作由谁负责，但不能明确执行标准。进度计划中只有完成时间，却没有质量标准，执行者为了按期完成任务，有可能会拿半成品应付了事，结果导致后续工作无法进行。所以，以书面的形式明确计划中每项工作的质量标准、可用的资源等细节问题，是很有必要的，而工作授权协议就是这样的文件。
（3）加强对施工项目部的管理，建立明确的工作分解结构。
施工项目部是建设项目进度实施的主体，建设单位进度控制的现场协调离不开施工项目部人员的积极配合。因此，项目部组成人员的素质尤为重要。建设单位应当要求项目部的人员配备与招投标文件相符，主动加强与项目部人员的相互沟通，了解其技术管理水平和能力，正确引导其自觉地为实现目标控制而努力。同时，建设单位还可以督促施工单位对房地产项目项目部从进度、质量、资金等方面进行监督检查管理。
其次，运用工作分解结构自上而下、层层分解的表达方式，使每项任务都被安排到整个项目结构的适当位置，既要将所有属于项目的工作列入其中，又要将所有不属于项目的工作排除在外。
4、引入奖罚结合的激励机制。
重赏之下，必有勇夫。长期以来，在实现房地产项目进度控制目标的巨大压力下，针对施工单位合同工期的约束大多只采取“罚”，但效果并不明显。因此，房地产项目进度控制只采用“罚”的办法是比较被动的，而采取奖罚结合的办法可以引导施工单位变被动为主动。施工单位在合同工期内提前完工奖励的幅度可以约定为一个具体数值或是与违约金支付的比例相当。由于奖励比惩罚的作用更大，争创品牌的施工单位自然会积极配合建设单位的进度控制，尽可能为此荣誉而努力，也有利于促成双方诚信合作的良性循环。
五、结语
进度管理是房地产高层建筑工程项目管理的重要组成部分，如何做好施工的进度管理工作关乎到房地产企业的正常运转及经济效益，工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。本文仅结合自己实际工作经验，探讨进度管理工作中可能涉及的一些问题，希望能对房地产高层建筑的施工管理发挥相应的作用。当然，对于规模大、复杂、周期长且相关单位多的房地产高层建筑的开发工程来说，再精确的进度管理法则对于如期竣工都还只是前提，只有在施工过程中尽可能协调好进度控制、质量控制、成本控制三项目标，才能实现利润最大化，完美收工。
参考文献：
[1]代春泉.房地产合同管理[M].清华大学出版社.2011(06)
[2]李樱楠.土建工程施工进度控制研究 [J].科技资讯.2010（14）.
[3]戚振强.建设工程项目质量管理[M].机械工业出版社.2004(09).
[4]丁士昭.工程项目管理[M].中国建筑工业出版社.2006.
[5]赵永明.房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学.2007.
[6]刘保胜,石晨义.浅谈房地产项目建设阶段进度管理[J].科技信息.2007.
[7]王婷.浅谈房地产项目的进度管理 [J].商场现代化.2010（05）.
[8]刘丽云.房地产建筑施工中的进度管理[D].建材发展导向.2013(07).