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前阵子，老潘玩起网拍商业地产——无底价竞拍，微博直播，任志强挎刀，既赚了眼球又赚了腰包。让人叫绝的是，每一场拍卖，总是几秒钟就把拍卖价封在了顶价上，不由再一次确认投资需求的蓬勃。政府对楼市祭出限购令，于是商业地产进人了投资客的餐盘。
但想要玩转商业地产，住宅投资的那一套法门未必管用，知名房产专家丁祖昱为您解析商业地产的投资风险与价值。
财富堂：限购对高端市场影响如何?
丁祖昱：对一线城市和部分房价比较高的二线城市，比如北上广深、杭州、厦门来说，高端市场受的影响比较大。原因也很简单，在这些城市中，拥有多套房的客户的比例相对来说还是比较高。而他们也是买高端房和豪宅的主要客户群体。那么一旦他们被限购以后，豪宅也好，高端住宅也好马上就不活跃了。
但是在没有限购城市的高端市场反而活跃了，比如这段时间北京周边，河北的一些地市，像廊坊这些城市的别墅项目就比较热销。这是因为被限购城市的一部分高端客户被动地进入周边的这些城市进行购买，而这些城市的高端客户也会相对更加积极地购买一些高端产品。所以现在出现的情况是，推行限购的一二线城市的高端市场受影响比较大，而非限购城市的高端市场这段时间市场反而非常好。
财富堂：被限购的群体，如果要在一线城市继续投资房地产的话，是不是有其他途径，比如投资商业地产或房产信托基金?
丁祖昱：应该说房地产市场本身，不管中央怎么调控，它的投资属性还是存在的。而且在当前阶段，到未来的10年，我个人认为，这种投资属性是不可能被抹去的。那么今天虽然因为限购的原因不能直接投资房地产，但是还是有几种途径可以投资的。
第一种是商业地产，住宅地产受到限制，但是商业地产没有受到限制，商业地产本身的投资价值还是存在的。那么特别是未来运营情况比较好，房价本身也比较合理的一些商业地产，无论是写字楼还是一些商铺，投资价值还是比较大。
第二是房地产股票，因为现在市场受到比较大影响之后，很多地产公司股票的市值比拥有的资产还要低，从当中进行选择的话，实际上是可以选出一些好股票的。
第三个是通过信托基金的方式进行间接投资，不是直接买房，也不是直接开发，是通过基金和信托进行委托开发或投资，这种方式也有，而且从这几年情况来看，每一批的基金或者信托公开发行的情况表现都是非常不错的，也包括一些房地产企业发的债权。那么这些都是间接投资。我个人认为都是可以选择的，当然这个过程需要的是更加专业的地产方面的知识或者说是对地产行业、企业的了解。另外对资本的要求可能要会更高一点。买股票没有限制，但是买基金、买信托都有一个最低额的限制。所以说是方向，但不一定适合每一个投资者。
财富堂：房产信托适合哪一类的投资者?它的门槛一般是在什么限度?
丁祖昱：一般信托都是有投资人上限的，门槛再低也要上百万的最低额。所以一般来说比较适合一些成熟的、资金实力比较强的投资者，不管是个人投资者还是机构投资者。
财富堂：您觉得现在这个市场投资商业地产，它的风险在哪里?
丁祖昱：投资商业地产主要风险是对未来运营的把控。商业地产短期内的投资价值在于价格的上升，但是中长期投资价值的体现在于它的租赁回报。住宅地产的主要功能在于居住，而商业地产则是通过租赁来产生价值。从某种程度上说，它是一个生产工具。那么价值回报上面差别是很大的，同样一个商铺有的租金是10块钱或者更高，但有的白给你你也不愿去。
对于一般的投资人来说，很难评估清楚一个项目的未来运营情况，因为运营情况受到各方面的影响因素也非常多，有的可能是整体发展的问题，有的可能是运营专业的问题，也有可能是它本身的硬伤问题，等等。所以说，这当中会有风险。
从区域来讲，三四线城市的商业地产，从产业发展角度来说，风险预期可能会更强一点。当然一些核心商业都是没有问题的，但是大量的写字楼就可能产生虚化的问题。从阶段性来讲，如果短期内商业地产投资量比较大之后，可能两三年之后的供应量也比较大，那么也会出现供过于求的情况。所以说商业地产的风险可能更多一点，来自区域的风险，投资阶段上的风险，未来运营的风险，需要投资人在专业上把握度更大一点。
财富堂：被限购群体的资金流向，像您刚才所说的商业地产、房地产股票、甚至是三四线城市，那一线城市的高端住宅市场是不是一段时间内不会回暖?
丁祖昱：也不能说完全不会回暖，但至少短期内一线城市的高端市场还是会受到一些冲击和影响。
财富堂：房地产商会不会大幅降价来支持成交量的回升?
丁祖昱：如果仅只高端市场，它降价是没有意义的。因为降价了，客户还是被限购的。所以我个人认为它们不会采用单纯降价的方式来促销。但是搞点折扣还是可行的，但是大幅降价的—可能性还是比较小。
财富堂：您认为限购令会持续多长的时间?
丁祖昱：这一两年内不会发生大的变化。
财富堂：下半年高端住宅市场的走势会怎样?
丁祖昱：还是以观望为主吧。
财富堂：您觉得下半年除了限购，还会出台其他调控措施吗?
丁祖昱：这关键要看市场的表现，如果这个市场还是在价格和成交量上没有发生大的变化的话，可能还会有一些新政策出来。从目前情况来看，出来的可能、生还是不小的。
财富堂：如果有新政策出台，会是哪一方面的?
丁祖昱：限购这方面还可以继续加强，税费方面还可以有新的政策。
财富堂：您觉得现在的市场和2008年底的僵持的市场是不是有可比性?
丁祖昱：和2008年还是有一点差异。2008年是各行各业都受到很大的影响，现在我认为还是房地产市场受到影响更大一点。所以本质上还是有差异的。开放商也不像2008年那样措手不及，明在大的开发企业都有相关的准备，相关的应对，不像2008年那样脆弱。
但想要玩转商业地产，住宅投资的那一套法门未必管用，知名房产专家丁祖昱为您解析商业地产的投资风险与价值。
财富堂：限购对高端市场影响如何?
丁祖昱：对一线城市和部分房价比较高的二线城市，比如北上广深、杭州、厦门来说，高端市场受的影响比较大。原因也很简单，在这些城市中，拥有多套房的客户的比例相对来说还是比较高。而他们也是买高端房和豪宅的主要客户群体。那么一旦他们被限购以后，豪宅也好，高端住宅也好马上就不活跃了。
但是在没有限购城市的高端市场反而活跃了，比如这段时间北京周边，河北的一些地市，像廊坊这些城市的别墅项目就比较热销。这是因为被限购城市的一部分高端客户被动地进入周边的这些城市进行购买，而这些城市的高端客户也会相对更加积极地购买一些高端产品。所以现在出现的情况是，推行限购的一二线城市的高端市场受影响比较大，而非限购城市的高端市场这段时间市场反而非常好。
财富堂：被限购的群体，如果要在一线城市继续投资房地产的话，是不是有其他途径，比如投资商业地产或房产信托基金?
丁祖昱：应该说房地产市场本身，不管中央怎么调控，它的投资属性还是存在的。而且在当前阶段，到未来的10年，我个人认为，这种投资属性是不可能被抹去的。那么今天虽然因为限购的原因不能直接投资房地产，但是还是有几种途径可以投资的。
第一种是商业地产，住宅地产受到限制，但是商业地产没有受到限制，商业地产本身的投资价值还是存在的。那么特别是未来运营情况比较好，房价本身也比较合理的一些商业地产，无论是写字楼还是一些商铺，投资价值还是比较大。
第二是房地产股票，因为现在市场受到比较大影响之后，很多地产公司股票的市值比拥有的资产还要低，从当中进行选择的话，实际上是可以选出一些好股票的。
第三个是通过信托基金的方式进行间接投资，不是直接买房，也不是直接开发，是通过基金和信托进行委托开发或投资，这种方式也有，而且从这几年情况来看，每一批的基金或者信托公开发行的情况表现都是非常不错的，也包括一些房地产企业发的债权。那么这些都是间接投资。我个人认为都是可以选择的，当然这个过程需要的是更加专业的地产方面的知识或者说是对地产行业、企业的了解。另外对资本的要求可能要会更高一点。买股票没有限制，但是买基金、买信托都有一个最低额的限制。所以说是方向，但不一定适合每一个投资者。
财富堂：房产信托适合哪一类的投资者?它的门槛一般是在什么限度?
丁祖昱：一般信托都是有投资人上限的，门槛再低也要上百万的最低额。所以一般来说比较适合一些成熟的、资金实力比较强的投资者，不管是个人投资者还是机构投资者。
财富堂：您觉得现在这个市场投资商业地产，它的风险在哪里?
丁祖昱：投资商业地产主要风险是对未来运营的把控。商业地产短期内的投资价值在于价格的上升，但是中长期投资价值的体现在于它的租赁回报。住宅地产的主要功能在于居住，而商业地产则是通过租赁来产生价值。从某种程度上说，它是一个生产工具。那么价值回报上面差别是很大的，同样一个商铺有的租金是10块钱或者更高，但有的白给你你也不愿去。
对于一般的投资人来说，很难评估清楚一个项目的未来运营情况，因为运营情况受到各方面的影响因素也非常多，有的可能是整体发展的问题，有的可能是运营专业的问题，也有可能是它本身的硬伤问题，等等。所以说，这当中会有风险。
从区域来讲，三四线城市的商业地产，从产业发展角度来说，风险预期可能会更强一点。当然一些核心商业都是没有问题的，但是大量的写字楼就可能产生虚化的问题。从阶段性来讲，如果短期内商业地产投资量比较大之后，可能两三年之后的供应量也比较大，那么也会出现供过于求的情况。所以说商业地产的风险可能更多一点，来自区域的风险，投资阶段上的风险，未来运营的风险，需要投资人在专业上把握度更大一点。
财富堂：被限购群体的资金流向，像您刚才所说的商业地产、房地产股票、甚至是三四线城市，那一线城市的高端住宅市场是不是一段时间内不会回暖?
丁祖昱：也不能说完全不会回暖，但至少短期内一线城市的高端市场还是会受到一些冲击和影响。
财富堂：房地产商会不会大幅降价来支持成交量的回升?
丁祖昱：如果仅只高端市场，它降价是没有意义的。因为降价了，客户还是被限购的。所以我个人认为它们不会采用单纯降价的方式来促销。但是搞点折扣还是可行的，但是大幅降价的—可能性还是比较小。
财富堂：您认为限购令会持续多长的时间?
丁祖昱：这一两年内不会发生大的变化。
财富堂：下半年高端住宅市场的走势会怎样?
丁祖昱：还是以观望为主吧。
财富堂：您觉得下半年除了限购，还会出台其他调控措施吗?
丁祖昱：这关键要看市场的表现，如果这个市场还是在价格和成交量上没有发生大的变化的话，可能还会有一些新政策出来。从目前情况来看，出来的可能、生还是不小的。
财富堂：如果有新政策出台，会是哪一方面的?
丁祖昱：限购这方面还可以继续加强，税费方面还可以有新的政策。
财富堂：您觉得现在的市场和2008年底的僵持的市场是不是有可比性?
丁祖昱：和2008年还是有一点差异。2008年是各行各业都受到很大的影响，现在我认为还是房地产市场受到影响更大一点。所以本质上还是有差异的。开放商也不像2008年那样措手不及，明在大的开发企业都有相关的准备，相关的应对，不像2008年那样脆弱。