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摘要：首批集中供地，大部分热点城市热度仍旧居高不下，企业盈利空间承压;企业间强者恒强的局势依旧，头部企业、央企拿地优势明显，以仅个位数的数量占比，拿地金额、建面分别达到三成、两成左右，“三道红线”绿档房企拿地表现明显也优于其他。展望后续集中供地的市场热度和竞争态势，出让规则和政策的调整会有很大影响，随着后续规则和政策不断完善，集中供地政策的作用也将逐步显现。
关键词：集中供地;合作拿地;热点城市
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）07-0042-50 收稿日期：2021-07-08
文章来源：本文由亿翰智库供稿。
截至6月底，引发广泛关注的22城首批集中供地全部出让结束，成交土地金共计10552亿元，成交建面10794万平方米，拿地企业超过400家。本文将全面回顾22城首批集中供地出让，深度解读首批供应和成交特点，并展望后续批次供地表现。
1 出让规则和政策
1.1 绝大部分城市限地价，一半以上城市地价房价双限
出让规则和政策是城市制定的拿地游戏规则，是政府调控土地市场直接而有力的手段，直接影响城市土拍的市场表现。对22城首批集中供地的出让规则和政策进行梳理，我们发现其特点如表1所示。
1.1.1 限地价是绝对主流，北京、上海、成都严控地价上升幅度
主要出让方式上，限地价是绝对主流，除重庆、武汉外的20城均限地价。触及地价上限后，竞配建、竞自持是多数城市的选择，不过有一些城市采取更加创新或者简单的方式（见图1），上海、苏州地块触及限价后进入一次性报价环节，报价接近出价平均值的竞得地块，南京、长沙则是直接摇号确定竞得人。值得注意的是，北京、广州、合肥三城的竞争环节最高有三层，北京部分地块在竞配建/自持到顶后继续竞品质，广州、合肥则是摇号;北京是此次唯一一个采取竞品质措施的城市，部分地块触及限价或竞配建/自持到顶后，企业需要报送高标准商品住宅建设方案，竞争住宅建设品质，对参与企业提出更高要求。
地价的限制幅度方面，大部分城市允许的溢价幅度都低于50%，北京、上海严控溢价率，广州、深圳允许的溢价幅度则相对高。纵观限地价的20城，北京、上海、成都允许的溢价幅度低，最高溢价幅度在10%左右或者低于10%，其次是苏州、长沙、无锡、沈阳，允许的溢价幅度低于20%，广州、天津、深圳、厦门（岛外）、郑州允许的溢价幅度相对较高，均高于40%。
1.1.2 保证金比例多在20%左右，杭州企业参与资金门槛较低
大部分城市保证金比例都以20%为主，深圳、长沙、郑州则要求50%左右。值得注意的是，在杭州，上限5000万的托底保证金可以提前锁定参拍资格，土地出让金缴纳期限最长在8-9个月，属于企业参与资金门槛较低的热点城市;南京根据区域特点及市场热度情况，差异化设置包括保证金比例在内的出让条件，部分地块保证金比例由20%提高到30%、50%不等。
1.1.3 一半以上城市地价房价双限，长三角限价普遍
一半以上城市限房价，北上广深仅广州不限房价，长三角限价范围大。22城中，12城限房价，分别为：北京、深圳、厦门、福州、宁波、合肥、杭州、成都、南京、上海、长沙、郑州，其中8城全部地块限房价（不含安置房、人才房等），福州、厦门仅主城区限房价，长沙、郑州部分地块限房价。
由于这些城市同时限地价，因此这12城房地价均被限制。从这些城市名单中我们可以发现，长三角的限价比较普遍，除无锡、苏州外，7城中有5城既限地价又限房价。
1.1.4 少数城市限马甲，重庆期望通过支付期限控制竞争热度
上海、南京、长沙出让条件中均提到了限制马甲的措施，但上海的要求更加严格和穿透;厦门对商品房建设和预售进度有明确的要求，南京摇号后成交的地块商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。
重慶不限地价上限，但根据地块热度设置支付分期和期限，最严苛为签订合同15日内付清全款。这个规定会限制一些资金实力不强的企业进场，但相比其他手段对地块热度的作用比较有限。
1.1.5 武汉、长沙等城市有不同比例产业引入或建设要求
由于历史原因，郑州、青岛仍是基本都为定向地块，郑州首批集中供地九成以上为定向城改地，而青岛也是历来盛行勾地，此次供地仅1宗公开地。此外，武汉、长沙、苏州、上海等城市有不同程度产业相关要求（见表2）。定向性质地块一般都是底价成交，因此一方面其占比的多少会相应影响城市整体市场热度，另一方面，这些地块是热点城市难得的低价拿地机会，利好具有相关产业资源的房企。
1.2 三类拍地模式
总结完首批集中供地出让规则和政策的具体特点，本文划分出首批集中供地的几类拍地模式。
按照城市主要出让方式背后反映的竞拍逻辑，首批集中供地的拍地模式可以分为三大类：价高者得、摇号以及接近平均出价者得。在同类模式下，还可以按照对地价、房价的限制程度进行细分。
首先，触及地块最高限价后，无论是竞配建、竞自持还是竞品质，根本上都是土地出让金外的进一步出价竞争，因此这些出让方式本质上都是价高者得的模式。大部分城市都属于这一种拍地模式，但在此基础上各城在地价、房价的限制程度上有很大区别，北京、成都地价限制较紧，同时限房价，广州、厦门岛外等允许的地价上升幅度较高，同时不限房价，整体限价宽松，重庆、武汉不设地价上限也不限制房价，其他城市则处于限价较为适中的状态。
第二类摇号则更多是关于概率和运气，属于比较简单易操作的模式。南京、长沙在地块超过价格上限后直接进入摇号环节，其中，长沙整体允许的地块溢价幅度较低，但由于二城均限房价，所以地价和房价均处于可控范围内。 第三类接近平均出价者得，竞拍逻辑较传统拍地模式发生了根本性的变化，可称本次集中供地出让中的“一股清流”。以上海、苏州为代表的城市，在地块触及中止价后，进入一次性报价环节，报价最接近所有报价平均值的为竞得人，同时政府依然可以通过地块最高限价来控制地价溢价幅度，例如上海地块整体最高溢价幅度仅在10%左右。
除此之外，上海还有更多配套机制设计。招挂复合使得不同热度地块适用不同门槛的出让方式;严格的限制马甲措施、禁止土地成交后股权转移，以及有竞价招标下按过往受让土地宗数进行扣分的制度，防止有资源优势的企业独大。整体而言，上海此次的出让机制设计全面且针对性强，从机制方面全方位稳住土地市场，营造理性、公平的竞争氛围。
1.3 政策优化调整已在路上
首批集中供地，广州、重庆主城区、杭州等城市热度瞩目，热点更热，企业低利润甚至无利润厮杀，同时热点城市马甲拿地的现象也非常突出，因此预计后续这些热点城市会对出让规则和政策作出优化调整。
结合首批集中供地中出现的现象，后续调整的方向可能涉及：（1）进一步限制地价、房价;（2）调整触及限价后的环节，转入一次性报价或者竞争住宅品质都是可选项;（3）提高保证金门槛;（4）明确和加强对马甲拿地的限制。
而实际上，在首批集中供地前后，部分城市已经开始有所行动。例如广州确定进一步控制地块溢价幅度，热点区域开始“限房价、竞地价”。广州住建局6月11日发布的《广州市住房和城乡建设局关于进一步加强住宅用地出让管控的函》明确，在第二、三批住宅用地集中出让中，所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价。第二批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域 2021年一季度一手住宅成交均价上浮50%。
杭州年初就提出要布局竞品质试点，3月底杭州发布的《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解》中提到要实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞质量”政策，明确在9月试点开展“竞地价、竞品质”土地出让。因此，杭州第二或第三批集中供地出让中，将首次出现需要竞品质的地块。
此外，对于上限5000万元的托底保证金制度，杭州后续也有可能出台补丁政策，提高企业的资金参与门槛，但直接取消的可能性或许不大。
最后，在限马甲方面，在上海之外，目前已有包括南京、苏州、无锡、南昌、东莞等五城出台政策限制马甲公司参拍，广州也已确定要限制房企的马甲参与土地竞拍。预计，后续会有更多城市跟进，马甲拿地在后续集中供地中将得到有效抑制。
2 城市供应与成交
2.1 宅地计划供应量上升城市更多，首批供应三成以下是主流
2021年很多城市住宅用地计划供应量都有不同程度上升，不过也有不少热门城市下降。具体而言，20城中（上海、长春2020年数据缺失），12城2021年住宅用地计划供应量上升，幅度从2%～60%不等，其中长沙计划供应量增长最为明显，达60%;在计划供应量下降的城市中，不乏杭州、武汉、成都、无锡、宁波等热门城市，宁波、福州、无锡下降幅度均超过了30%。
首批集中供地，22城供应涉宅地共计864宗，占地面积共计5091万平方米。大部分城市供应量小于全年宅地供应计划的三成，但广州首批供应量很大，超过全年计划的六成，苏州、南京、武汉等城市首批供应量比较适中，占全年宅地计划的三成至四成之间，见图2。
供应区域结构来看，一半城市以远城区供应为主，其余城市主城、远城差别不大或者以主城区为主。北京、厦门等城市首批供地并未放量，所以供应结构上主城与远城差距不大，在厦门已经结束的第二批集中供地中，岛外已经是绝对主力。
2.2 大部分热点城市热度仍高，上海市场表现平稳
2.2.1 成交金额破万亿，部分热点城市溢价率下降
首批集中供地，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794万平方米，成交金额10552億元。大部分城市成交楼面价有不同程度上升，福州、重庆、苏州三城下降，但超过一半城市平均溢价率出现下降，其中包括诸多热点城市，例如上海、北京、苏州等，见表3。
同时，大部分城市2021年上半年住宅用地成交量较2020年上半年均有不同程度上升，呈现下降的城市中，多数2020年上半年成交量多于下半年。
2.2.2 大部分热点城市热度居高不下，城市间冷热分化明显
由于城市使用不同拍地模式，因此评价城市成交热度不能仅仅着眼于溢价率表现。我们综合考虑城市地块触顶比例、平均溢价率、平均自持/配建比例，将首批集中供地市场热度划分如下四档（见表4），热：北京、深圳、厦门、杭州、合肥、重庆、成都;中：广州、福州、无锡、南京、宁波、武汉;稳：苏州、上海、长沙、沈阳;冷：青岛、长春、济南、郑州、天津。
从22城成交热度来看，大部分热点城市热度仍是居高不下，本身热度一般的城市温度平平，城市间分化非常明显。值得注意的是，在接近平均价者得的拍地模式下，上海、苏州的土地市场热度得到有效控制，整体表现平稳。而在价高者得的模式下，即便能通过地价限制按下平均溢价率，但是激烈的出让金外竞争仍造就了高额的自持或配建面积，市场热度有增无减。
城市内部热度分化程度来看，广州、福州、长沙等城市较为明显。这些城市在热点地块竞争激烈的同时，出现了10%上下的流拍率，说明城市内部的热度分化比较严重。
2.2.3 大部分热点城市盈利空间较窄，上海目前较为理想
排除市场温度低的城市，我们通过地货比以及平均自持/配建比例来大致评价城市的总体盈利空间情况，并将22城划分为三个档位，盈利空间较小：厦门、重庆（主城）、北京、广州、无锡、杭州、南京;盈利空间适中：苏州、宁波、合肥、深圳、成都、长沙、武汉;盈利空间较大：上海、福州、沈阳。 纵观22城盈利空间分布，大部分热点城市的盈利空间较窄，在部分城市企业低利润甚至亏损拿地，但上海的盈利空间目前较为理想。
在盈利空间较窄的城市里，北京虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间被压缩，而杭州、厦门较高溢价率加上高自持或配建比例，盈利空间堪忧，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险;上海此次平均地货比为0.4，在众多城市中处于较低水平，同时无价外自持或者配建要求，因此盈利空间较为理想。
2.2.4 北京、无锡、厦门头部企业集中
城市内的企业竞争格局与城市热度、历史竞争格局、地块供应结构等有关，能够一定程度反映城市的热度和企业竞争激烈状况。按照TOP20或者TOP50企业数量与成交地块数量的比值情况，可以发现，头部企业多：北京、无锡、厦门;头部企业数量中等：南京、长沙、苏州、沈阳、福州;头部企业数量一般：天津、郑州、广州、宁波、成都、上海、深圳、合肥;头部企业较少：重庆、济南、青岛、杭州、武汉、长春。
北京、无锡、厦门市头部企业比较集中，而杭州本土企业素来表现强劲，重庆中心城区外的地块由本土中小企业竞得，因此头部企业比重不大，在全方位的出让规则调控下，上海的头部企业优势也不明显。
2.3 后续热度平抑有赖于拍地模式调整
后续供应方面，除广州外大部分城市供应量比较充足，而厦门已在6月上旬完成第二批集中供地出让，第二批放量明显，后续已所剩无几。
展望后续城市热度，我们认为，若价高者得的竞拍模式不变，高热城市的热度依然难降，尤其广州剩余量已不多的情况下，或再次引发企业争抢，同时这些高热城市内企业的利润空间仍旧难以得到改善。但保证金、限马甲等方面制度的完善，将有利于改善企业竞争格局，避免出现独大的现象。
而已经转向接近平均价者得的城市，如上海、苏州，土地市场预计仍将保持理性和平稳的状态。
3 企业表现
3.1 中小民企是参与主力，华东企业积极出动
22城首批集中供地中拿地企业超过400家，按企业性质来看，国央企与民企数量大致三七开，其中央企占比仅6%;按规模来看，中小企业（TOP100外及其他）占到八成;分区域来看，华东企业数量占比接近三成，其次是华北、华中、西南，占比在两成或以下，华南企业占比仅10%，见图3。
3.2 头部企业、央企优势明显，华南企业拿地力度大
按企业性质，民企总体拿地稍强，拿地金额和建面占比均在五成以上，但结合企业数量可以发现，央企拿地十分强劲，以仅6%的数量占比，拿地金额和建面占比达到20%上下，而民企近七成的数量占比只拿到过五成地块。
按企业规模，头部尤其TOP20拿地优势十分明显。具体来看，TOP20企业拿走超过三成地，TOP50企業拿走约五成地，TOP100拿地金额占比超过六成，建面占比55%。
按所属区域，华东、华南、华北企业表现亮眼，其中华南企业拿地力度最大，数量占比仅10%但是拿走了两成多地块，其中拿地金额占比近三成，建面占比近1/4。
总体而言，首批集中供地企业合作拿地不算多，但在部分城市合作拿地比较显著，例如北京合作拿地的比例近五成，宁波也高达34%，见表5。
3.3 资金优势极大影响拿地力度，绿档房企表现远超其他档位
首批集中供地，头部房企拿地表现强劲，拿地金额占比超50%，拿地建面占比45%。
企业资金优势越大，集中供地中拿地表现越好。以2020年度“三道红线”所处档位来看，绿档房企集中供地拿地表现远远超出其他档位房企，橙、红档房企此次拿地非常有限。
3.4 集中供地促使规模房企上半年投资力度加大
首批集中供地使得规模房企上半年拿地力度加大。多家头部房企2021年上半年拿地规模已经超过2020年全年新增土储的一半，而这些房企集中供地拿地规模大多在上半年整体规模的四到六成之间。
但一些头部房企如碧桂园、新城控股等拿地节奏变化不大，由于自身的布局战略，它们集中供地中的拿地力度并不大，上半年的拿地规模也仅在2020年全年的三到四成之间。
3.5 强者恒强态势或仍将延续
在适用价高者得拍地模式的城市中，虽然限马甲等措施加强会一定程度影响竞争格局，但是强者恒强的局面不会有根本改变;而在接近平均价者得的城市里，其他企业相对会有更多拿地机会。
4 结语
集中只是第一步，后续需不断完善出让规则和政策。
首批集中供地，大部分热点城市热度仍旧居高不下，企业盈利空间承压;企业间强者恒强的局势依旧，头部企业、央企拿地优势明显，以仅个位数的数量占比，拿地金额、建面分别达到三成、两成左右，“三道红线”绿档房企拿地表现明显也优于其他。
纵观首批集中供地各方面表现，目前集中供地政策对土地市场热度有一定程度影响，但是总体来说并未完全起到稳定土地市场和预期的作用。同时，供地的集中只是第一步，各城市尤其热点城市出让规则和政策的完善也必须尽快提上日程，以上海、苏州等为代表的城市，实行接近平均价者得的拍地模式以及一系列配套政策，目前来看是平稳土地市场的行之有效的措施。
展望后续集中供地的市场热度和竞争态势，出让规则和政策的调整会有很大影响，随着后续规则和政策不断完善，集中供地政策的作用也将逐步显现。
关键词：集中供地;合作拿地;热点城市
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）07-0042-50 收稿日期：2021-07-08
文章来源：本文由亿翰智库供稿。
截至6月底，引发广泛关注的22城首批集中供地全部出让结束，成交土地金共计10552亿元，成交建面10794万平方米，拿地企业超过400家。本文将全面回顾22城首批集中供地出让，深度解读首批供应和成交特点，并展望后续批次供地表现。
1 出让规则和政策
1.1 绝大部分城市限地价，一半以上城市地价房价双限
出让规则和政策是城市制定的拿地游戏规则，是政府调控土地市场直接而有力的手段，直接影响城市土拍的市场表现。对22城首批集中供地的出让规则和政策进行梳理，我们发现其特点如表1所示。
1.1.1 限地价是绝对主流，北京、上海、成都严控地价上升幅度
主要出让方式上，限地价是绝对主流，除重庆、武汉外的20城均限地价。触及地价上限后，竞配建、竞自持是多数城市的选择，不过有一些城市采取更加创新或者简单的方式（见图1），上海、苏州地块触及限价后进入一次性报价环节，报价接近出价平均值的竞得地块，南京、长沙则是直接摇号确定竞得人。值得注意的是，北京、广州、合肥三城的竞争环节最高有三层，北京部分地块在竞配建/自持到顶后继续竞品质，广州、合肥则是摇号;北京是此次唯一一个采取竞品质措施的城市，部分地块触及限价或竞配建/自持到顶后，企业需要报送高标准商品住宅建设方案，竞争住宅建设品质，对参与企业提出更高要求。
地价的限制幅度方面，大部分城市允许的溢价幅度都低于50%，北京、上海严控溢价率，广州、深圳允许的溢价幅度则相对高。纵观限地价的20城，北京、上海、成都允许的溢价幅度低，最高溢价幅度在10%左右或者低于10%，其次是苏州、长沙、无锡、沈阳，允许的溢价幅度低于20%，广州、天津、深圳、厦门（岛外）、郑州允许的溢价幅度相对较高，均高于40%。
1.1.2 保证金比例多在20%左右，杭州企业参与资金门槛较低
大部分城市保证金比例都以20%为主，深圳、长沙、郑州则要求50%左右。值得注意的是，在杭州，上限5000万的托底保证金可以提前锁定参拍资格，土地出让金缴纳期限最长在8-9个月，属于企业参与资金门槛较低的热点城市;南京根据区域特点及市场热度情况，差异化设置包括保证金比例在内的出让条件，部分地块保证金比例由20%提高到30%、50%不等。
1.1.3 一半以上城市地价房价双限，长三角限价普遍
一半以上城市限房价，北上广深仅广州不限房价，长三角限价范围大。22城中，12城限房价，分别为：北京、深圳、厦门、福州、宁波、合肥、杭州、成都、南京、上海、长沙、郑州，其中8城全部地块限房价（不含安置房、人才房等），福州、厦门仅主城区限房价，长沙、郑州部分地块限房价。
由于这些城市同时限地价，因此这12城房地价均被限制。从这些城市名单中我们可以发现，长三角的限价比较普遍，除无锡、苏州外，7城中有5城既限地价又限房价。
1.1.4 少数城市限马甲，重庆期望通过支付期限控制竞争热度
上海、南京、长沙出让条件中均提到了限制马甲的措施，但上海的要求更加严格和穿透;厦门对商品房建设和预售进度有明确的要求，南京摇号后成交的地块商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。
重慶不限地价上限，但根据地块热度设置支付分期和期限，最严苛为签订合同15日内付清全款。这个规定会限制一些资金实力不强的企业进场，但相比其他手段对地块热度的作用比较有限。
1.1.5 武汉、长沙等城市有不同比例产业引入或建设要求
由于历史原因，郑州、青岛仍是基本都为定向地块，郑州首批集中供地九成以上为定向城改地，而青岛也是历来盛行勾地，此次供地仅1宗公开地。此外，武汉、长沙、苏州、上海等城市有不同程度产业相关要求（见表2）。定向性质地块一般都是底价成交，因此一方面其占比的多少会相应影响城市整体市场热度，另一方面，这些地块是热点城市难得的低价拿地机会，利好具有相关产业资源的房企。
1.2 三类拍地模式
总结完首批集中供地出让规则和政策的具体特点，本文划分出首批集中供地的几类拍地模式。
按照城市主要出让方式背后反映的竞拍逻辑，首批集中供地的拍地模式可以分为三大类：价高者得、摇号以及接近平均出价者得。在同类模式下，还可以按照对地价、房价的限制程度进行细分。
首先，触及地块最高限价后，无论是竞配建、竞自持还是竞品质，根本上都是土地出让金外的进一步出价竞争，因此这些出让方式本质上都是价高者得的模式。大部分城市都属于这一种拍地模式，但在此基础上各城在地价、房价的限制程度上有很大区别，北京、成都地价限制较紧，同时限房价，广州、厦门岛外等允许的地价上升幅度较高，同时不限房价，整体限价宽松，重庆、武汉不设地价上限也不限制房价，其他城市则处于限价较为适中的状态。
第二类摇号则更多是关于概率和运气，属于比较简单易操作的模式。南京、长沙在地块超过价格上限后直接进入摇号环节，其中，长沙整体允许的地块溢价幅度较低，但由于二城均限房价，所以地价和房价均处于可控范围内。 第三类接近平均出价者得，竞拍逻辑较传统拍地模式发生了根本性的变化，可称本次集中供地出让中的“一股清流”。以上海、苏州为代表的城市，在地块触及中止价后，进入一次性报价环节，报价最接近所有报价平均值的为竞得人，同时政府依然可以通过地块最高限价来控制地价溢价幅度，例如上海地块整体最高溢价幅度仅在10%左右。
除此之外，上海还有更多配套机制设计。招挂复合使得不同热度地块适用不同门槛的出让方式;严格的限制马甲措施、禁止土地成交后股权转移，以及有竞价招标下按过往受让土地宗数进行扣分的制度，防止有资源优势的企业独大。整体而言，上海此次的出让机制设计全面且针对性强，从机制方面全方位稳住土地市场，营造理性、公平的竞争氛围。
1.3 政策优化调整已在路上
首批集中供地，广州、重庆主城区、杭州等城市热度瞩目，热点更热，企业低利润甚至无利润厮杀，同时热点城市马甲拿地的现象也非常突出，因此预计后续这些热点城市会对出让规则和政策作出优化调整。
结合首批集中供地中出现的现象，后续调整的方向可能涉及：（1）进一步限制地价、房价;（2）调整触及限价后的环节，转入一次性报价或者竞争住宅品质都是可选项;（3）提高保证金门槛;（4）明确和加强对马甲拿地的限制。
而实际上，在首批集中供地前后，部分城市已经开始有所行动。例如广州确定进一步控制地块溢价幅度，热点区域开始“限房价、竞地价”。广州住建局6月11日发布的《广州市住房和城乡建设局关于进一步加强住宅用地出让管控的函》明确，在第二、三批住宅用地集中出让中，所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价。第二批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域 2021年一季度一手住宅成交均价上浮50%。
杭州年初就提出要布局竞品质试点，3月底杭州发布的《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解》中提到要实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞质量”政策，明确在9月试点开展“竞地价、竞品质”土地出让。因此，杭州第二或第三批集中供地出让中，将首次出现需要竞品质的地块。
此外，对于上限5000万元的托底保证金制度，杭州后续也有可能出台补丁政策，提高企业的资金参与门槛，但直接取消的可能性或许不大。
最后，在限马甲方面，在上海之外，目前已有包括南京、苏州、无锡、南昌、东莞等五城出台政策限制马甲公司参拍，广州也已确定要限制房企的马甲参与土地竞拍。预计，后续会有更多城市跟进，马甲拿地在后续集中供地中将得到有效抑制。
2 城市供应与成交
2.1 宅地计划供应量上升城市更多，首批供应三成以下是主流
2021年很多城市住宅用地计划供应量都有不同程度上升，不过也有不少热门城市下降。具体而言，20城中（上海、长春2020年数据缺失），12城2021年住宅用地计划供应量上升，幅度从2%～60%不等，其中长沙计划供应量增长最为明显，达60%;在计划供应量下降的城市中，不乏杭州、武汉、成都、无锡、宁波等热门城市，宁波、福州、无锡下降幅度均超过了30%。
首批集中供地，22城供应涉宅地共计864宗，占地面积共计5091万平方米。大部分城市供应量小于全年宅地供应计划的三成，但广州首批供应量很大，超过全年计划的六成，苏州、南京、武汉等城市首批供应量比较适中，占全年宅地计划的三成至四成之间，见图2。
供应区域结构来看，一半城市以远城区供应为主，其余城市主城、远城差别不大或者以主城区为主。北京、厦门等城市首批供地并未放量，所以供应结构上主城与远城差距不大，在厦门已经结束的第二批集中供地中，岛外已经是绝对主力。
2.2 大部分热点城市热度仍高，上海市场表现平稳
2.2.1 成交金额破万亿，部分热点城市溢价率下降
首批集中供地，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794万平方米，成交金额10552億元。大部分城市成交楼面价有不同程度上升，福州、重庆、苏州三城下降，但超过一半城市平均溢价率出现下降，其中包括诸多热点城市，例如上海、北京、苏州等，见表3。
同时，大部分城市2021年上半年住宅用地成交量较2020年上半年均有不同程度上升，呈现下降的城市中，多数2020年上半年成交量多于下半年。
2.2.2 大部分热点城市热度居高不下，城市间冷热分化明显
由于城市使用不同拍地模式，因此评价城市成交热度不能仅仅着眼于溢价率表现。我们综合考虑城市地块触顶比例、平均溢价率、平均自持/配建比例，将首批集中供地市场热度划分如下四档（见表4），热：北京、深圳、厦门、杭州、合肥、重庆、成都;中：广州、福州、无锡、南京、宁波、武汉;稳：苏州、上海、长沙、沈阳;冷：青岛、长春、济南、郑州、天津。
从22城成交热度来看，大部分热点城市热度仍是居高不下，本身热度一般的城市温度平平，城市间分化非常明显。值得注意的是，在接近平均价者得的拍地模式下，上海、苏州的土地市场热度得到有效控制，整体表现平稳。而在价高者得的模式下，即便能通过地价限制按下平均溢价率，但是激烈的出让金外竞争仍造就了高额的自持或配建面积，市场热度有增无减。
城市内部热度分化程度来看，广州、福州、长沙等城市较为明显。这些城市在热点地块竞争激烈的同时，出现了10%上下的流拍率，说明城市内部的热度分化比较严重。
2.2.3 大部分热点城市盈利空间较窄，上海目前较为理想
排除市场温度低的城市，我们通过地货比以及平均自持/配建比例来大致评价城市的总体盈利空间情况，并将22城划分为三个档位，盈利空间较小：厦门、重庆（主城）、北京、广州、无锡、杭州、南京;盈利空间适中：苏州、宁波、合肥、深圳、成都、长沙、武汉;盈利空间较大：上海、福州、沈阳。 纵观22城盈利空间分布，大部分热点城市的盈利空间较窄，在部分城市企业低利润甚至亏损拿地，但上海的盈利空间目前较为理想。
在盈利空间较窄的城市里，北京虽然严控地价溢价，但是在高比例竞配建下，企业盈利空间被压缩，而杭州、厦门较高溢价率加上高自持或配建比例，盈利空间堪忧，部分热点地块的拿地企业甚至有亏损风险;上海此次平均地货比为0.4，在众多城市中处于较低水平，同时无价外自持或者配建要求，因此盈利空间较为理想。
2.2.4 北京、无锡、厦门头部企业集中
城市内的企业竞争格局与城市热度、历史竞争格局、地块供应结构等有关，能够一定程度反映城市的热度和企业竞争激烈状况。按照TOP20或者TOP50企业数量与成交地块数量的比值情况，可以发现，头部企业多：北京、无锡、厦门;头部企业数量中等：南京、长沙、苏州、沈阳、福州;头部企业数量一般：天津、郑州、广州、宁波、成都、上海、深圳、合肥;头部企业较少：重庆、济南、青岛、杭州、武汉、长春。
北京、无锡、厦门市头部企业比较集中，而杭州本土企业素来表现强劲，重庆中心城区外的地块由本土中小企业竞得，因此头部企业比重不大，在全方位的出让规则调控下，上海的头部企业优势也不明显。
2.3 后续热度平抑有赖于拍地模式调整
后续供应方面，除广州外大部分城市供应量比较充足，而厦门已在6月上旬完成第二批集中供地出让，第二批放量明显，后续已所剩无几。
展望后续城市热度，我们认为，若价高者得的竞拍模式不变，高热城市的热度依然难降，尤其广州剩余量已不多的情况下，或再次引发企业争抢，同时这些高热城市内企业的利润空间仍旧难以得到改善。但保证金、限马甲等方面制度的完善，将有利于改善企业竞争格局，避免出现独大的现象。
而已经转向接近平均价者得的城市，如上海、苏州，土地市场预计仍将保持理性和平稳的状态。
3 企业表现
3.1 中小民企是参与主力，华东企业积极出动
22城首批集中供地中拿地企业超过400家，按企业性质来看，国央企与民企数量大致三七开，其中央企占比仅6%;按规模来看，中小企业（TOP100外及其他）占到八成;分区域来看，华东企业数量占比接近三成，其次是华北、华中、西南，占比在两成或以下，华南企业占比仅10%，见图3。
3.2 头部企业、央企优势明显，华南企业拿地力度大
按企业性质，民企总体拿地稍强，拿地金额和建面占比均在五成以上，但结合企业数量可以发现，央企拿地十分强劲，以仅6%的数量占比，拿地金额和建面占比达到20%上下，而民企近七成的数量占比只拿到过五成地块。
按企业规模，头部尤其TOP20拿地优势十分明显。具体来看，TOP20企业拿走超过三成地，TOP50企業拿走约五成地，TOP100拿地金额占比超过六成，建面占比55%。
按所属区域，华东、华南、华北企业表现亮眼，其中华南企业拿地力度最大，数量占比仅10%但是拿走了两成多地块，其中拿地金额占比近三成，建面占比近1/4。
总体而言，首批集中供地企业合作拿地不算多，但在部分城市合作拿地比较显著，例如北京合作拿地的比例近五成，宁波也高达34%，见表5。
3.3 资金优势极大影响拿地力度，绿档房企表现远超其他档位
首批集中供地，头部房企拿地表现强劲，拿地金额占比超50%，拿地建面占比45%。
企业资金优势越大，集中供地中拿地表现越好。以2020年度“三道红线”所处档位来看，绿档房企集中供地拿地表现远远超出其他档位房企，橙、红档房企此次拿地非常有限。
3.4 集中供地促使规模房企上半年投资力度加大
首批集中供地使得规模房企上半年拿地力度加大。多家头部房企2021年上半年拿地规模已经超过2020年全年新增土储的一半，而这些房企集中供地拿地规模大多在上半年整体规模的四到六成之间。
但一些头部房企如碧桂园、新城控股等拿地节奏变化不大，由于自身的布局战略，它们集中供地中的拿地力度并不大，上半年的拿地规模也仅在2020年全年的三到四成之间。
3.5 强者恒强态势或仍将延续
在适用价高者得拍地模式的城市中，虽然限马甲等措施加强会一定程度影响竞争格局，但是强者恒强的局面不会有根本改变;而在接近平均价者得的城市里，其他企业相对会有更多拿地机会。
4 结语
集中只是第一步，后续需不断完善出让规则和政策。
首批集中供地，大部分热点城市热度仍旧居高不下，企业盈利空间承压;企业间强者恒强的局势依旧，头部企业、央企拿地优势明显，以仅个位数的数量占比，拿地金额、建面分别达到三成、两成左右，“三道红线”绿档房企拿地表现明显也优于其他。
纵观首批集中供地各方面表现，目前集中供地政策对土地市场热度有一定程度影响，但是总体来说并未完全起到稳定土地市场和预期的作用。同时，供地的集中只是第一步，各城市尤其热点城市出让规则和政策的完善也必须尽快提上日程，以上海、苏州等为代表的城市，实行接近平均价者得的拍地模式以及一系列配套政策，目前来看是平稳土地市场的行之有效的措施。
展望后续集中供地的市场热度和竞争态势，出让规则和政策的调整会有很大影响，随着后续规则和政策不断完善，集中供地政策的作用也将逐步显现。