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【摘要】外墙渗漏是房屋修缮工程中的一项通病，尤其是马赛克外墙，修缮治理尤为困难。若不及时处理将导致房屋内部装修材料损坏，影响美观，并使室内空气潮湿，霉菌繁殖，严重影响人们的居住环境。本文结合上海市虹口区水电路1210弄4-5号楼马赛克外墙渗漏修缮治理的施工实践，对各阶段的修缮质量控制工作情况进行总结。
【关键词】房屋；马赛克外墙；渗漏；修缮；质量控制
一、工程概况：
上海市虹口区水电路1210弄4-5号楼建于上世纪80年代，是一幢6层砖混结构的居民住宅房屋，由华东房产物业公司负责日常管理。外墙总面积约为1412平方米，采用马赛克面砖装饰。由于年久失修，近期发现马赛克外墙有較多的剥落，使得外墙出现了较为严重的渗水现象，居民投诉较多，并且影响了房屋立面的美观，急需进行一次针对马赛克外墙的全面修缮。
二、修缮前的工作：
1.获取尽可能详细的原始资料
我们首先会同施工单位，查阅该幢房屋的原始资料，包括以往居民们报修的情况，已采取的维修措施、方法、记录，以及原始的施工图纸等信息，并上门与物业及居民进行沟通了解，力求对该房屋的大致情况摸排清楚，做到“心中有数”，为之后的工作打好基础。
2.组织进行现场查勘
由于该房屋已使用多年，现存资料可能不够准确完整，无法直接指导这次修缮任务，故必须进行现场实地查勘，以确定修缮的具体范围、项目、规格和数量。查勘必须确保准确度，要从客观实际出发，内容尽可能详尽。一旦发生较大的差错，进入施工阶段后修缮项目必然会被不断改变，材料大幅增减，施工作业计划也将随之变动，造成管理上的混乱，修缮质量将无法得到保障。
经过查勘，我们发现该房屋外墙有许多空鼓现象，经敲击后马赛克即有脱落，并有多处裂缝，裂缝宽度大多为3-5毫米，深度为4-5毫米，裂缝集中处也大多是居民投诉渗漏的地方。经实际测量，东立面有空鼓、开裂严重的马赛克外墙面积为69平方米，西立面为43平方米，南立面为175.4平方米，北立面为146.2平方米，总计433.6平方米，占整个外墙面积的30.7%。
3.修缮方案的比选与确定
1）将外墙面的马赛克全部铲除，重新进行粉刷涂装，以期彻底解决渗漏现象。但由于全部铲除后基层很不平整，需要粉刷很厚，这样势必产生裂缝，留下很多质量隐患，施工成本又高，而本次修缮费用是由政府统一拨款，资金有限，如果采用该方案势必使投资超过预算，且修缮工期较长，易引起居民的反感。
2）将外墙面空鼓、裂缝严重的马赛克局部铲除，对该部位改用涂料涂装或购买相同的马赛克贴面。该方案虽然修缮工期较短、投资较低也能局部解决渗漏的问题，但采用涂料涂装的话外墙将变得很不协调，建筑美观大受影响，而相同的马赛克目前市场上已很难买到。
3）将外墙面空鼓、开裂严重的马赛克局部铲除后用水泥砂浆进行修补、抹平，与其他完好的马赛克墙面共同满滚一遍界面剂，然后用腻子满批外墙，直至马赛克不外露为止，再采用涂料涂装整个外墙面。这样施工质量既能得到保证，而投资费用经核算基本在政府拨款的预算范围内，且工期不是很长，不会严重影响居民的生活，且能彻底解决渗漏问题，修缮后房屋美观也能取得较好的效果。故本次修缮将采用该方案来实施。
4. 修缮实施方案的编制
修缮方案确定后即要编制具体的修缮实施方案，以指导施工。应具有很强的针对性、可操作性和符合性。修缮方案编制的好坏，将直接影响整个工程的施工质量、施工进度和成本控制。应根据施工单位自身人员、设备等实际情况编写，要注意细化、量化。采用的材料、工艺流程、施工方法、质量及进度控制的措施等方面应详细制定，特别是关键部位、关键工序的做法和质量控制措施，如马赛克铲除后空鼓、裂缝的修补，界面剂、防水腻子的批嵌，外墙涂料的涂装等，以确保修缮的质量。
5.做好交底工作
编制好修缮实施方案后应及时组织施工单位相关人员进行交底，使有关人员通过交底掌握相关质量控制要点，更有效地进行修缮质量控制。
6.进场原材料的质量控制
要保证修缮的质量就必须先确保所用材料的质量。所有材料进场时应对品种、规格、外观进行验收并按规定获得产品质保书、合格证等书面资料，需要复试的及时送材料检测机构，复试合格后方可用于修缮工程上，特别是本次修缮使用的水泥砂浆、界面剂、防水腻子、涂料等是控制的重点，以确保所使用的材料全部为合格产品，如此才能确保修缮工程的质量。
三、修缮过程中的工作：
马赛克外墙渗漏修缮治理是一项难度大、质量要求高的工作，按照修缮实施方案，主要施工工序包括：①铲除空鼓、开裂严重的马赛克②对空鼓、裂缝进行修补③清洗未铲除的马赛克④批嵌界面剂⑤批嵌防水腻子⑥打磨⑦涂料涂装。
1.铲除空鼓、开裂严重的马赛克：
首先根据查勘结果把空鼓、开裂严重部位的马赛克予以铲除。应按损坏面积周围先用手提切割机进行分割，以圈定铲除范围，不致误伤好的马赛克墙面，然后用榔头、钻子等工具把该部分马赛克予以铲除并整平，再用清水冲刷干净。
2.对空鼓、裂缝进行修补：
对铲除马赛克部位的空鼓、裂缝采用1：2.5水泥砂浆进行修补、抹平。水泥砂浆抹平时注意凹面需比马赛克面低1-2毫米，等干后再用界面剂批平，以彻底杜绝渗漏现象。在此过程中，需注意做好隐蔽验收，仔细检查空鼓、裂缝修补情况，对水泥砂浆施工工序验收合格后方可进行下道工序界面剂的施工，以确保修缮施工的质量。
3.清洗未铲除的马赛克：
在批嵌界面剂前需先对未铲除的马赛克表面进行一次全面清洗。因为该房屋使用已有较长时间，空气中存在的大量污染物留存在马赛克上面，另外居民自行安装的空调机架、雨篷架及防盗窗需用的支架体、螺栓均为容易锈蚀的钢材，长年累月锈蚀斑迹已渗透到墙体内外，长年累月得不到合理的清洗，如果直接在这上面批嵌界面剂和防水腻子，那施工质量将无法得到保证，故必须先进行清洗处理。对于马赛克表面的积灰、浮尘、粉末等污染物使用扫帚、毛刷并辅以高压水来清洗，对于马赛克表面及墙内的锈蚀斑迹则使用专业的除锈剂来进行清洗。 4.批嵌界面剂：
对清洗后的马赛克表面需先批嵌界面剂，以免腻子中的水分和胶料被墙面过多吸收，影响腻子的附着性，以使腻子与墙体有更好的结合，不易脱落，杜绝空鼓、开裂、脱层等质量问题，以保证修缮质量。针对马赛克外墙，本工程选用了专门的马赛克界面剂来进行处理，该产品具有优良的耐水、耐湿热、抗冻融性能，粘结强度高，以改善马赛克表面物理技术性能和化学特性，为后续施工打好基础。施工时环境温度必须在5摄氏度以上，且干燥，相对湿度应小于70%，界面剂按水粉比1：4搅拌均匀后用滚筒均匀涂抹在馬赛克表面上，厚度约2-3毫米。
5.批嵌外墙柔性防水腻子
待界面剂干燥后，选用外墙柔性防水腻子进行满批，直至马赛克不外露为止。该产品具有优异的耐水性、柔韧性和抗开裂性能，以保证后续涂料的施工质量。在进行批嵌时作业人员要掌握好刮涂时工具的倾斜度，用力要均匀，以保证腻子饱满。为避免腻子收缩过大，出现开裂和脱落，一次刮涂不要过厚，厚度控制在0.5～1毫米之间，分二遍批嵌，不要过多地往返刮涂，以免出现卷皮脱落或将腻子中的胶料挤出封住表面不易干燥。
6.打磨
等腻子干燥后进行打磨处理，以使腻子表面结构更加均匀一致，增强墙面的平整度，并解决腻子批嵌中的一些瑕疵。根据修缮实施方案选用电动打磨机，将砂纸夹于打磨机上，轻轻在墙面上推动，要求打磨后墙面的平整度达到在侧面光照下无明显的批刮痕迹、无粗糙感，表面光滑。打磨结束后应立即清除表面灰尘，以利于下道工序涂料的施工。
7.涂料涂装：
对以上工序验收合格后进行外墙涂料的施工。涂料采用丙烯酸外墙乳胶漆，属于水性涂料，具有良好的抗水、抗碱性能，优异的耐候性和自洁功能，耐洗刷优良、附着力强，施工方便，质量稳定。涂料颜色采用与周边建筑类同的颜色，以确保房屋整体的协调性和美观。工艺采取一底二涂，总共涂刷三遍。底漆用作封闭墙面碱性，提高面漆附着力，对面涂性能及表面效果有较大影响。第一遍面漆以提高附着力和遮盖力，增加丰满度，并相应减少面漆用量。第二遍面漆是体系中最后涂层，具有装饰功能，并抗拒环境侵害。在施工前乳胶漆应搅拌均匀，不能有沉淀，并调好黏度，黏度以在施工时容易涂刷，且刷后无明显刷痕为宜。涂装上漆顺序要先上后下，中途不能停顿，如果不得不停下来，也要选择建筑结构上原有的连接部位，如墙面与窗框衔接处，这样就能避免难看的接缝。涂料涂刷时要求每层涂料不宜施涂过厚，涂层应均匀，颜色一致，前一度涂层表干后方可进行后一度的涂刷。施工方法采用刷涂和滚涂相结合，其中刷涂采用人工特制的刷子进行，主要用于对边角、水管后等不易滚涂到的部位的施工。涂刷时动作要迅速，每个涂刷片段不要过宽，以保证相互衔接时边尚未干燥，不会显出接头的痕迹，涂到门窗、墙角等部位时，为避免粘污，应先用小刷子将不易涂刷的部位涂刷一下，然后再进行大面积的涂刷。滚涂采用手工滚涂，采用工具为羊毛制成的辊子，用于大面积墙面的施涂。施工时在辊子上蘸少许涂料后再在墙上轻缓平稳地来回滚动，直上直下，不得歪扭蛇形，以保证涂层厚度一致、色泽一致、质感一致。滚涂时自上而下再自上而下，按“W”形方式将涂料滚在基层上，然后再横向滚匀，当滚筒较干时再将刚滚涂的表面清理一下，每一次滚涂的宽度不得大于滚筒的4倍，同时要求在滚涂的过程中重叠滚筒的三分之一，避免在交合处形成漆痕，滚涂过程中要求要用力均匀，开始时稍轻，然后逐步加重，滚筒的速度不宜过快，以免涂料飞测。施工质量要求不得出现漏涂、透底、掉粉、起皮、反碱、咬色等现象，颜色要求一致，疏密均匀，此外不得出现流坠、疙瘩、刷纹并不得污染门窗。
四、修缮后的工作：
1.做好有关技术资料、竣工资料和竣工图的整理归档工作，为将来可能的修缮提供依据。
2.保持与物业、居民的联系沟通，并经常采取回访措施，详细了解修缮后房屋外墙有无渗漏情况。
3.做好后续的保修服务工作，留好保修期间联系人的名字及电话，交物业和居委会备份。
综上所述，通过对房屋马赛克外墙修缮治理前的质量控制工作，修缮过程中的铲除表面马赛克、对空鼓、裂缝进行修补、清洗未铲除的马赛克表面、批嵌马赛克界面剂、批嵌外墙柔性腻子、打磨、涂料涂装等工序的质量控制工作，以及施工后的质量控制工作，本工程修缮质量完全符合设计及规范要求，没有发生任何质量事故，基本上达到了预期的修缮效果，居民们表示满意。
结束语：
房屋马赛克外墙渗漏修缮治理是一项专业性强，施工要求高的工作，要保证工程的修缮质量，就必须切实做好修缮各阶段的质量控制工作。实践证明，只要以认真的工作态度、科学的管理方法，努力做好各阶段的工作，就完全可以控制好修缮的质量，减少施工过程中的质量问题，以实现良好的社会效益和经济效益。
作者简介：
邢霆（1980-），职称：工程师、经济师、国家注册监理工程师，职务：总监理工程师。
【关键词】房屋；马赛克外墙；渗漏；修缮；质量控制
一、工程概况：
上海市虹口区水电路1210弄4-5号楼建于上世纪80年代，是一幢6层砖混结构的居民住宅房屋，由华东房产物业公司负责日常管理。外墙总面积约为1412平方米，采用马赛克面砖装饰。由于年久失修，近期发现马赛克外墙有較多的剥落，使得外墙出现了较为严重的渗水现象，居民投诉较多，并且影响了房屋立面的美观，急需进行一次针对马赛克外墙的全面修缮。
二、修缮前的工作：
1.获取尽可能详细的原始资料
我们首先会同施工单位，查阅该幢房屋的原始资料，包括以往居民们报修的情况，已采取的维修措施、方法、记录，以及原始的施工图纸等信息，并上门与物业及居民进行沟通了解，力求对该房屋的大致情况摸排清楚，做到“心中有数”，为之后的工作打好基础。
2.组织进行现场查勘
由于该房屋已使用多年，现存资料可能不够准确完整，无法直接指导这次修缮任务，故必须进行现场实地查勘，以确定修缮的具体范围、项目、规格和数量。查勘必须确保准确度，要从客观实际出发，内容尽可能详尽。一旦发生较大的差错，进入施工阶段后修缮项目必然会被不断改变，材料大幅增减，施工作业计划也将随之变动，造成管理上的混乱，修缮质量将无法得到保障。
经过查勘，我们发现该房屋外墙有许多空鼓现象，经敲击后马赛克即有脱落，并有多处裂缝，裂缝宽度大多为3-5毫米，深度为4-5毫米，裂缝集中处也大多是居民投诉渗漏的地方。经实际测量，东立面有空鼓、开裂严重的马赛克外墙面积为69平方米，西立面为43平方米，南立面为175.4平方米，北立面为146.2平方米，总计433.6平方米，占整个外墙面积的30.7%。
3.修缮方案的比选与确定
1）将外墙面的马赛克全部铲除，重新进行粉刷涂装，以期彻底解决渗漏现象。但由于全部铲除后基层很不平整，需要粉刷很厚，这样势必产生裂缝，留下很多质量隐患，施工成本又高，而本次修缮费用是由政府统一拨款，资金有限，如果采用该方案势必使投资超过预算，且修缮工期较长，易引起居民的反感。
2）将外墙面空鼓、裂缝严重的马赛克局部铲除，对该部位改用涂料涂装或购买相同的马赛克贴面。该方案虽然修缮工期较短、投资较低也能局部解决渗漏的问题，但采用涂料涂装的话外墙将变得很不协调，建筑美观大受影响，而相同的马赛克目前市场上已很难买到。
3）将外墙面空鼓、开裂严重的马赛克局部铲除后用水泥砂浆进行修补、抹平，与其他完好的马赛克墙面共同满滚一遍界面剂，然后用腻子满批外墙，直至马赛克不外露为止，再采用涂料涂装整个外墙面。这样施工质量既能得到保证，而投资费用经核算基本在政府拨款的预算范围内，且工期不是很长，不会严重影响居民的生活，且能彻底解决渗漏问题，修缮后房屋美观也能取得较好的效果。故本次修缮将采用该方案来实施。
4. 修缮实施方案的编制
修缮方案确定后即要编制具体的修缮实施方案，以指导施工。应具有很强的针对性、可操作性和符合性。修缮方案编制的好坏，将直接影响整个工程的施工质量、施工进度和成本控制。应根据施工单位自身人员、设备等实际情况编写，要注意细化、量化。采用的材料、工艺流程、施工方法、质量及进度控制的措施等方面应详细制定，特别是关键部位、关键工序的做法和质量控制措施，如马赛克铲除后空鼓、裂缝的修补，界面剂、防水腻子的批嵌，外墙涂料的涂装等，以确保修缮的质量。
5.做好交底工作
编制好修缮实施方案后应及时组织施工单位相关人员进行交底，使有关人员通过交底掌握相关质量控制要点，更有效地进行修缮质量控制。
6.进场原材料的质量控制
要保证修缮的质量就必须先确保所用材料的质量。所有材料进场时应对品种、规格、外观进行验收并按规定获得产品质保书、合格证等书面资料，需要复试的及时送材料检测机构，复试合格后方可用于修缮工程上，特别是本次修缮使用的水泥砂浆、界面剂、防水腻子、涂料等是控制的重点，以确保所使用的材料全部为合格产品，如此才能确保修缮工程的质量。
三、修缮过程中的工作：
马赛克外墙渗漏修缮治理是一项难度大、质量要求高的工作，按照修缮实施方案，主要施工工序包括：①铲除空鼓、开裂严重的马赛克②对空鼓、裂缝进行修补③清洗未铲除的马赛克④批嵌界面剂⑤批嵌防水腻子⑥打磨⑦涂料涂装。
1.铲除空鼓、开裂严重的马赛克：
首先根据查勘结果把空鼓、开裂严重部位的马赛克予以铲除。应按损坏面积周围先用手提切割机进行分割，以圈定铲除范围，不致误伤好的马赛克墙面，然后用榔头、钻子等工具把该部分马赛克予以铲除并整平，再用清水冲刷干净。
2.对空鼓、裂缝进行修补：
对铲除马赛克部位的空鼓、裂缝采用1：2.5水泥砂浆进行修补、抹平。水泥砂浆抹平时注意凹面需比马赛克面低1-2毫米，等干后再用界面剂批平，以彻底杜绝渗漏现象。在此过程中，需注意做好隐蔽验收，仔细检查空鼓、裂缝修补情况，对水泥砂浆施工工序验收合格后方可进行下道工序界面剂的施工，以确保修缮施工的质量。
3.清洗未铲除的马赛克：
在批嵌界面剂前需先对未铲除的马赛克表面进行一次全面清洗。因为该房屋使用已有较长时间，空气中存在的大量污染物留存在马赛克上面，另外居民自行安装的空调机架、雨篷架及防盗窗需用的支架体、螺栓均为容易锈蚀的钢材，长年累月锈蚀斑迹已渗透到墙体内外，长年累月得不到合理的清洗，如果直接在这上面批嵌界面剂和防水腻子，那施工质量将无法得到保证，故必须先进行清洗处理。对于马赛克表面的积灰、浮尘、粉末等污染物使用扫帚、毛刷并辅以高压水来清洗，对于马赛克表面及墙内的锈蚀斑迹则使用专业的除锈剂来进行清洗。 4.批嵌界面剂：
对清洗后的马赛克表面需先批嵌界面剂，以免腻子中的水分和胶料被墙面过多吸收，影响腻子的附着性，以使腻子与墙体有更好的结合，不易脱落，杜绝空鼓、开裂、脱层等质量问题，以保证修缮质量。针对马赛克外墙，本工程选用了专门的马赛克界面剂来进行处理，该产品具有优良的耐水、耐湿热、抗冻融性能，粘结强度高，以改善马赛克表面物理技术性能和化学特性，为后续施工打好基础。施工时环境温度必须在5摄氏度以上，且干燥，相对湿度应小于70%，界面剂按水粉比1：4搅拌均匀后用滚筒均匀涂抹在馬赛克表面上，厚度约2-3毫米。
5.批嵌外墙柔性防水腻子
待界面剂干燥后，选用外墙柔性防水腻子进行满批，直至马赛克不外露为止。该产品具有优异的耐水性、柔韧性和抗开裂性能，以保证后续涂料的施工质量。在进行批嵌时作业人员要掌握好刮涂时工具的倾斜度，用力要均匀，以保证腻子饱满。为避免腻子收缩过大，出现开裂和脱落，一次刮涂不要过厚，厚度控制在0.5～1毫米之间，分二遍批嵌，不要过多地往返刮涂，以免出现卷皮脱落或将腻子中的胶料挤出封住表面不易干燥。
6.打磨
等腻子干燥后进行打磨处理，以使腻子表面结构更加均匀一致，增强墙面的平整度，并解决腻子批嵌中的一些瑕疵。根据修缮实施方案选用电动打磨机，将砂纸夹于打磨机上，轻轻在墙面上推动，要求打磨后墙面的平整度达到在侧面光照下无明显的批刮痕迹、无粗糙感，表面光滑。打磨结束后应立即清除表面灰尘，以利于下道工序涂料的施工。
7.涂料涂装：
对以上工序验收合格后进行外墙涂料的施工。涂料采用丙烯酸外墙乳胶漆，属于水性涂料，具有良好的抗水、抗碱性能，优异的耐候性和自洁功能，耐洗刷优良、附着力强，施工方便，质量稳定。涂料颜色采用与周边建筑类同的颜色，以确保房屋整体的协调性和美观。工艺采取一底二涂，总共涂刷三遍。底漆用作封闭墙面碱性，提高面漆附着力，对面涂性能及表面效果有较大影响。第一遍面漆以提高附着力和遮盖力，增加丰满度，并相应减少面漆用量。第二遍面漆是体系中最后涂层，具有装饰功能，并抗拒环境侵害。在施工前乳胶漆应搅拌均匀，不能有沉淀，并调好黏度，黏度以在施工时容易涂刷，且刷后无明显刷痕为宜。涂装上漆顺序要先上后下，中途不能停顿，如果不得不停下来，也要选择建筑结构上原有的连接部位，如墙面与窗框衔接处，这样就能避免难看的接缝。涂料涂刷时要求每层涂料不宜施涂过厚，涂层应均匀，颜色一致，前一度涂层表干后方可进行后一度的涂刷。施工方法采用刷涂和滚涂相结合，其中刷涂采用人工特制的刷子进行，主要用于对边角、水管后等不易滚涂到的部位的施工。涂刷时动作要迅速，每个涂刷片段不要过宽，以保证相互衔接时边尚未干燥，不会显出接头的痕迹，涂到门窗、墙角等部位时，为避免粘污，应先用小刷子将不易涂刷的部位涂刷一下，然后再进行大面积的涂刷。滚涂采用手工滚涂，采用工具为羊毛制成的辊子，用于大面积墙面的施涂。施工时在辊子上蘸少许涂料后再在墙上轻缓平稳地来回滚动，直上直下，不得歪扭蛇形，以保证涂层厚度一致、色泽一致、质感一致。滚涂时自上而下再自上而下，按“W”形方式将涂料滚在基层上，然后再横向滚匀，当滚筒较干时再将刚滚涂的表面清理一下，每一次滚涂的宽度不得大于滚筒的4倍，同时要求在滚涂的过程中重叠滚筒的三分之一，避免在交合处形成漆痕，滚涂过程中要求要用力均匀，开始时稍轻，然后逐步加重，滚筒的速度不宜过快，以免涂料飞测。施工质量要求不得出现漏涂、透底、掉粉、起皮、反碱、咬色等现象，颜色要求一致，疏密均匀，此外不得出现流坠、疙瘩、刷纹并不得污染门窗。
四、修缮后的工作：
1.做好有关技术资料、竣工资料和竣工图的整理归档工作，为将来可能的修缮提供依据。
2.保持与物业、居民的联系沟通，并经常采取回访措施，详细了解修缮后房屋外墙有无渗漏情况。
3.做好后续的保修服务工作，留好保修期间联系人的名字及电话，交物业和居委会备份。
综上所述，通过对房屋马赛克外墙修缮治理前的质量控制工作，修缮过程中的铲除表面马赛克、对空鼓、裂缝进行修补、清洗未铲除的马赛克表面、批嵌马赛克界面剂、批嵌外墙柔性腻子、打磨、涂料涂装等工序的质量控制工作，以及施工后的质量控制工作，本工程修缮质量完全符合设计及规范要求，没有发生任何质量事故，基本上达到了预期的修缮效果，居民们表示满意。
结束语：
房屋马赛克外墙渗漏修缮治理是一项专业性强，施工要求高的工作，要保证工程的修缮质量，就必须切实做好修缮各阶段的质量控制工作。实践证明，只要以认真的工作态度、科学的管理方法，努力做好各阶段的工作，就完全可以控制好修缮的质量，减少施工过程中的质量问题，以实现良好的社会效益和经济效益。
作者简介：
邢霆（1980-），职称：工程师、经济师、国家注册监理工程师，职务：总监理工程师。