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摘要：入世对房地产业而言是机遇与挑战并存。一方面，国外资金大量进入，弥补了国内房地产开发资金的匮乏；关税降低也为建材成本下降和房价下调提供了巨大空间；而且入世会进一步刺激中国房地产市场的需求与供给。另一方面，拥有雄厚资金、先进技术、成熟管理经验和优质服务的境外房地产商也会给中国同行企业带来巨大的竞争压力和挑战。加入WTO在给我国房地产业带来机遇的同时，也带来了严峻挑战。如何采取行之有效的对策、确定中国房地产业未来的发展方向，已是当务之急。
关键词：WTO 房地产业 机遇挑战 对策研究
一、入世后我国房地产业面临的机遇
1、入世开放金融及保险业，将促进房地产融资多元化，有利于弥补开发资金不足缺陷
入世后，国外金融及保险机构进入我国，涉足国内房地产业，如开展人民币购房抵押贷款业务，在偿还方式和偿还期限以及贷款利率与首付率搭配方面采取灵活策略，这些都有利于满足我国住房的金融需要，从而改变房地产融资的国内银行贷款一元格局。
保险与房地产业紧密相关，财产险中，房地产保险占相当比例。我国保险业的放开和境外保险机构的进入，一方面会极大促进居民的购房贷款，另一方面巨大的保险资金会成为房地产业融资的又一巨大源泉，有利于弥补房地产开发资金短缺的不足。
2、入世对我国房地产市场需求与供给的增长有着积极的刺激作用
入世后，一方面随着金融、保险、律师、电信等专业领域放开，将大大吸引外资的投入。这些境外企业趋于频繁的经济活动必然刺激对高档写字楼公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地产产品需求：另一方面，入世会极大拉动中国经济的增长，居民就业和收入将大幅增加，购房支付能力相应提高，这必然刺激居民住房的需求。这两项有效需求的扩大，对房地产市场的供给起到了巨大拉动作用。
3、入世有利于我国房地产业产品价格的降低和产品质量的全面提高
入世后，我国将逐渐降低各种关税，这必将明显降低进口建筑材料的成本，这不仅为国内房地产企业采用优质建筑材料提供较大选择余地，并对建材业产生巨大冲击，使房地产建造成本会一定程度下降；而且还能由于国内外建筑材料的竞争，提高房地产产品质量。
4、入世有利于实现我国房地产业市场秩序根本改观，实现专业化、规模化和规范化
入世后，国外地产商在带来大量资金、先进技术同时，也加剧了该行业的竞争。房地产业的竞争根本还是取决自身的实力。只有体制市场化、业务专业化、市场规范化、产品和服务接近国际水平的企业，才可能在更加激烈的市场竞争中立于不败之地。因此，加入WTO造成的竞争压力，可促进房地产行业优化资源配置以及提高经营效率，加速专业化、规模化的进程。
二、加入WTO我国房地产业所面临的挑战
1、我国房地产业面临激烈市场竞争的严峻挑战
加入WTO以后，国内外房地产企业将处于公平的竞争环境中，新增的市场需求及原有的市场份额将有部分面临被国外同行其抢占的可能。与国外房地产开发商的资金实力、管理经验、技术水平相比，我国房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准、融资手段有限等方面的问题就会暴露显现出来。
2、国外房地产业的低价优势将给国内的房地产企业带来价格方面的巨大压力
境外房地产企业具有成熟的管理经验、先进的建造技术、优质价廉的建筑材料和较高的工作效率，这些都会极大的减低房地产的开发成本。另外，境外房地产商资金较国内同行要雄厚许多，充足的资金进行大规模成片、成区开发可以产生规模效应。两方面原因使外商在房地产竞争中占有优势，并给国内企业带来价格挑战。
3、与房地产相关的境外行业市场准入将一定程度上影响我国房地产业
入世后，国外的房地产信息咨询、抵押、担保、评估、中介代理、保险机构和设计单位等与房地产相关行业会迅速进入我国，一些实力雄厚的国外物业管理公司也瞄准了中国内地市场。这些境外房地产相关行业同样管理经验丰富、资金雄厚、技术先进、效率高。他们的进入会使我国国内的物业、房地产中介、评估、抵押、咨询等行业面临巨大挑战，从而间接对国内房地产业产生影响。
三、加入WTO我国房地产业的应对策略
1、清理调整房地产业法规政策，完善行业相关立法
我国用来规范房地产业有关行为的法律、法规现在屈指可数的就是《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产管理法》等几部，而且政府在房地产产业政策方面也存在许多不足。另外影响房地产买卖交易进行的政策还切实存在，限制了房地产的流通。因此，必须按照国际标准和惯例，制定和健全相关的公共性法律或专门法规，调整相关行业政策，完善配套的房地产开发政策、市场政策、产权政策、价格政策、金融政策、中介服务政策等政策性法规。使整个法规体系趋于完善，并使之公开化、透明化、创造条件保证市场信息畅通。
2、转换房地产企业经营机制，树立竞争观念，提高品牌意识，增强自身实力
我国房地产企业发展历史短、运作经验少、市场规模小、资金实力弱、政府行为多。为提高竞争力，必须尽快转换经营机制，建立现代企业制度。积极推进资产重组，加快集中化速度，实现规模化经营，这对于降低经营风险、提高核心竞争力，有不可忽视的作用和意义。要提高品牌意识、实施品牌战略，创造差异化的产品，以特色求生存、求发展是当今企业经营的关键所在。
3、建立符合国际惯例和中国国情的房地产市场运行机制。
境外房地产商进入必然引起国内房地产市场竞争加剧。必须加大改革力度，建立符合国际惯例和中国国情的房地产市场运行机制。
(1)研究合理使用土地，实现可持续发展的经济模式。学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展。
(2)研究和把握中国住房制度改革的进程，学会在住房资源市场化配置和住房分配货币化改革过程中获得发展机会。
4、有效进行技术创新和实现技术进步，并不断提高相关人员营销水平
技术创新与技术进步主要指建筑材料的高技术化、项目全程策划技术和整体设计技术的创新。其中项目全程策划是建立企业技术创新优势和形成发展商的核心竞争力的重要手段。房地产营销专业性很强，需要行业内企业必须持续进行营销理念和营销手段的创新，不断提高营销能力。要培育“专家型”的营销人才，使他们具备宏观经济分析能力、渠道开拓能力、善于促销、有公关技巧、能准确分析市场趋势、了解心理和法律知识、熟悉金融抵押贷款业务等较高的综合素质。
5、完善和发展房地产金融及服务市场
面对国外金融机构的进入，我国应积极培育和完善自己的金融市场。一方面要大力加强和拓展银行对房地产业的借贷业务，放宽贷款標准，在偿还方式和偿还期限以及贷款利率与首付率搭配方面采取灵活策略，让国内的银行等金融机构真正担负起房地产业发展的资金后盾。另一方面，要加强银行中间业务所能提供相关服务的深度和广度，为此银行应注重开办与房地产金融业务相关的中间业务，如提供优质快速的咨询、委托、评估、代理等，形成全方位、多层次的金融配套服务体系。
关键词：WTO 房地产业 机遇挑战 对策研究
一、入世后我国房地产业面临的机遇
1、入世开放金融及保险业，将促进房地产融资多元化，有利于弥补开发资金不足缺陷
入世后，国外金融及保险机构进入我国，涉足国内房地产业，如开展人民币购房抵押贷款业务，在偿还方式和偿还期限以及贷款利率与首付率搭配方面采取灵活策略，这些都有利于满足我国住房的金融需要，从而改变房地产融资的国内银行贷款一元格局。
保险与房地产业紧密相关，财产险中，房地产保险占相当比例。我国保险业的放开和境外保险机构的进入，一方面会极大促进居民的购房贷款，另一方面巨大的保险资金会成为房地产业融资的又一巨大源泉，有利于弥补房地产开发资金短缺的不足。
2、入世对我国房地产市场需求与供给的增长有着积极的刺激作用
入世后，一方面随着金融、保险、律师、电信等专业领域放开，将大大吸引外资的投入。这些境外企业趋于频繁的经济活动必然刺激对高档写字楼公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地产产品需求：另一方面，入世会极大拉动中国经济的增长，居民就业和收入将大幅增加，购房支付能力相应提高，这必然刺激居民住房的需求。这两项有效需求的扩大，对房地产市场的供给起到了巨大拉动作用。
3、入世有利于我国房地产业产品价格的降低和产品质量的全面提高
入世后，我国将逐渐降低各种关税，这必将明显降低进口建筑材料的成本，这不仅为国内房地产企业采用优质建筑材料提供较大选择余地，并对建材业产生巨大冲击，使房地产建造成本会一定程度下降；而且还能由于国内外建筑材料的竞争，提高房地产产品质量。
4、入世有利于实现我国房地产业市场秩序根本改观，实现专业化、规模化和规范化
入世后，国外地产商在带来大量资金、先进技术同时，也加剧了该行业的竞争。房地产业的竞争根本还是取决自身的实力。只有体制市场化、业务专业化、市场规范化、产品和服务接近国际水平的企业，才可能在更加激烈的市场竞争中立于不败之地。因此，加入WTO造成的竞争压力，可促进房地产行业优化资源配置以及提高经营效率，加速专业化、规模化的进程。
二、加入WTO我国房地产业所面临的挑战
1、我国房地产业面临激烈市场竞争的严峻挑战
加入WTO以后，国内外房地产企业将处于公平的竞争环境中，新增的市场需求及原有的市场份额将有部分面临被国外同行其抢占的可能。与国外房地产开发商的资金实力、管理经验、技术水平相比，我国房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准、融资手段有限等方面的问题就会暴露显现出来。
2、国外房地产业的低价优势将给国内的房地产企业带来价格方面的巨大压力
境外房地产企业具有成熟的管理经验、先进的建造技术、优质价廉的建筑材料和较高的工作效率，这些都会极大的减低房地产的开发成本。另外，境外房地产商资金较国内同行要雄厚许多，充足的资金进行大规模成片、成区开发可以产生规模效应。两方面原因使外商在房地产竞争中占有优势，并给国内企业带来价格挑战。
3、与房地产相关的境外行业市场准入将一定程度上影响我国房地产业
入世后，国外的房地产信息咨询、抵押、担保、评估、中介代理、保险机构和设计单位等与房地产相关行业会迅速进入我国，一些实力雄厚的国外物业管理公司也瞄准了中国内地市场。这些境外房地产相关行业同样管理经验丰富、资金雄厚、技术先进、效率高。他们的进入会使我国国内的物业、房地产中介、评估、抵押、咨询等行业面临巨大挑战，从而间接对国内房地产业产生影响。
三、加入WTO我国房地产业的应对策略
1、清理调整房地产业法规政策，完善行业相关立法
我国用来规范房地产业有关行为的法律、法规现在屈指可数的就是《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产管理法》等几部，而且政府在房地产产业政策方面也存在许多不足。另外影响房地产买卖交易进行的政策还切实存在，限制了房地产的流通。因此，必须按照国际标准和惯例，制定和健全相关的公共性法律或专门法规，调整相关行业政策，完善配套的房地产开发政策、市场政策、产权政策、价格政策、金融政策、中介服务政策等政策性法规。使整个法规体系趋于完善，并使之公开化、透明化、创造条件保证市场信息畅通。
2、转换房地产企业经营机制，树立竞争观念，提高品牌意识，增强自身实力
我国房地产企业发展历史短、运作经验少、市场规模小、资金实力弱、政府行为多。为提高竞争力，必须尽快转换经营机制，建立现代企业制度。积极推进资产重组，加快集中化速度，实现规模化经营，这对于降低经营风险、提高核心竞争力，有不可忽视的作用和意义。要提高品牌意识、实施品牌战略，创造差异化的产品，以特色求生存、求发展是当今企业经营的关键所在。
3、建立符合国际惯例和中国国情的房地产市场运行机制。
境外房地产商进入必然引起国内房地产市场竞争加剧。必须加大改革力度，建立符合国际惯例和中国国情的房地产市场运行机制。
(1)研究合理使用土地，实现可持续发展的经济模式。学会在土地租赁制、城市土地有偿使用全覆盖、土地使用权交易规范化的市场环境中生存与发展。
(2)研究和把握中国住房制度改革的进程，学会在住房资源市场化配置和住房分配货币化改革过程中获得发展机会。
4、有效进行技术创新和实现技术进步，并不断提高相关人员营销水平
技术创新与技术进步主要指建筑材料的高技术化、项目全程策划技术和整体设计技术的创新。其中项目全程策划是建立企业技术创新优势和形成发展商的核心竞争力的重要手段。房地产营销专业性很强，需要行业内企业必须持续进行营销理念和营销手段的创新，不断提高营销能力。要培育“专家型”的营销人才，使他们具备宏观经济分析能力、渠道开拓能力、善于促销、有公关技巧、能准确分析市场趋势、了解心理和法律知识、熟悉金融抵押贷款业务等较高的综合素质。
5、完善和发展房地产金融及服务市场
面对国外金融机构的进入，我国应积极培育和完善自己的金融市场。一方面要大力加强和拓展银行对房地产业的借贷业务，放宽贷款標准，在偿还方式和偿还期限以及贷款利率与首付率搭配方面采取灵活策略，让国内的银行等金融机构真正担负起房地产业发展的资金后盾。另一方面，要加强银行中间业务所能提供相关服务的深度和广度，为此银行应注重开办与房地产金融业务相关的中间业务，如提供优质快速的咨询、委托、评估、代理等，形成全方位、多层次的金融配套服务体系。