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摘要 总结了目前乡村旅游地产的开发前困境，基于土地流转分析乡村旅游地产开发现状，探索在利益相关者视角下乡村旅游地产开发的主要过程，并根据当前乡村旅游开发中的土地流转模式，提出乡村旅游地产开发的建议，寻求二者间相互影响相互促进的可持续发展思路，推进乡村和谐发展。
关键词 土地流转;乡村旅游;旅游房地产;利益相关者
中图分类号 F-301.24 文献标识码 A 文章编号 0517-6611（2021）13-0265-04
doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2021.13.066
开放科学（资源服务）标识码（OSID）：
Analysis of Rural Tourism Real Estate Development Strategy Based on Land Transfer
ZHANG Wei wei， WU Ying ying， ZHANG Wan ru et al
（Liuzhou Institute of Technology， Liuzhou， Guangxi 545616）
Abstract This paper summarized the difficulties encountered in the development of rural tourism real estate， analyzed the development status of rural tourism real estate based on land transfer， and according to the current land transfer model in rural tourism development， put forward suggestions for rural tourism real estate development， and sought a new approach for sustainable development to mutual influence and mutual reinforce between land transfer and rural tourism real estate， promote the harmonious development of rural.
Key words Land transfer;Rural tourism;Tourism real estate;Stakeholders
2015年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着新时期我国农村土地改革进入试点阶段。各地陆续出台相应政策落实，如2016年安徽省政府办公厅发布《关于扎实推进现代农业建设实施方案》要求将休闲农业与乡村旅游项目建设用地，纳入土地利用总体规划和年度计划合理安排，并提出大力发展休闲农业和乡村旅游，拓展农业多功能性;2017年广西壮族自治区农业厅等16部门发布《关于加快发展休闲农业的指导意见》鼓励农村利用集体建设用地和农家建筑开发休闲农业与乡村旅游度假项目。乡村旅游地产开发在提高农村经济效益，改变传统农业生产方式等方面起着至关重要的作用，而土地流转的顺利进行也为乡村旅游项目落地提供重要保障。因此，在新时代乡村振兴战略下，以土地流转为基础乡村旅游地产开发中平衡好政府、村集体、农民和企业的利益是一道必答题。
1 乡村旅游地产的开发前困境
1.1 规划布局缺乏统一
由于多数农村在之前的建设时布局规划没有统一，村内建筑杂乱无章，没有统一的建筑风格，布局分散，加上建设布局的不合理性，导致土地资源的大量浪费。村内道路建设不完善，且道路窄小。村内公共基础设施资源短缺，一方面没有可供观赏的景物，另一方面没有充分利用环境资源，造成整体村容村貌较差。在保持农村基本风貌的基础上，需要尽快解决村庄无序建设、建筑文化不统一、土地浪费等问题。尤其对村民居住区要重新配备好排污设施，以此减缓对村落环境的污染。
1.2 各村村民住宅建设新旧不一
乡村旅游地产的开发大多涉及多个村落，村落虽然相邻分布，但是位于外侧道路附近的住宅外观建设较新且建设质量好，而内侧村落的村民住宅由于建造年代不一，造成了房屋新旧程度以及外观有很大差别，很多房屋居住年久，有着不同程度的破损。另外有些住宅由于居住年限较久，造成房子的外貌存在很大差异，加上没有充足的经济来源，很多已经居住了很久的住宅没有资金去维修，以至于很多建筑没有得到及时维护[1]。
1.3 村政基础设施不完善
首先是给水设施，村民都采用压井取水的方式，取水方式较为古老且不方便。其次是排水设施，在开发之前为排水方便，各户村民在自家修建排水沟，布局混乱且没有基本的污水处理方式，大部分村民都是直接将污水排入河流中，导致村落溪流水渠被污染。最后是绿化景观，有些村庄的自然生态景观相对来说较为完整，没有受到严重的人力破坏，但是由于大部分村民还是采用传统的锅灶烧饭，很多可供利用的景观资源被破坏，没有得到有效的保护。
2 土地流转下乡村旅游地产的开发现状
一方面，土地流轉的顺利进行可以更好地解决乡村旅游用地问题，也能够促进乡村旅游地产的开发，加快农村经济的发展。另一方面，乡村旅游地产开发可以增加农民就业机会，既实现旅游扶贫的目的，又推进了农村土地流转进一步发展。因此，二者之间互相影响，互相促进。在乡村振兴的号角下，通过乡村旅游的发展，以特殊的农村产业优势带领村民脱贫致富，而乡村旅游地产的开发为农村探索出了一条乡村旅游与新农村建设相结合，增加产业附加值的致富新路子。 2.1 整理土地，分批流转
土地整理主要是以乡村旅游为主导产业，在政府牵头下运用财政专项资金，对村集体建设用地、宅基地、农用地进行整理，将原有零散用地归并整合，以合理利用土地资源，通过这一方式，实现用地的集中与增加[2]。但有些地方在土地整理的过程中没有完全将农户集中安置，而是保留了核心景区内的农房用于发展特色小镇[3]。
成立农村土地银行——农村合作社。开发前期在政府引领下，由引入的投資发展企业、村集体和村民共同成立了“农村土地银行”的农民合作组织，首先由村集体将农户手中分散的土地通过流转的方式，统一集中在村集体的手中，然后再由村集体统一流转给引入的投资发展企业经营，形成了政府、村民、村集体和企业四赢的局面。农民的土地承包经营权一旦存入“土地银行”便会有一定的比较稳定的利息收入，而且“土地银行”所获得部分利润会根据农民存入面积进行二次分红。
2.2 改造与置换新建宅基地
政府一方面采用“不征地不拆迁”的方式，对村内的道路主干道两侧的农房进行保留及改造，通过让村民参与入股经营，以增加产业附加值来提高村民收入;另一方面对无法置换的宅基地进行新建农房，进行外观改造，保留主体结构，形成规模化的发展[4]。
2.3 农用地流转促成休闲农业
农用地主要流转给种植大户，以种植经济作物为主，主要集中在改造核心区以外的其他村组;另外，通过对周边农用地集中整治，打造了观光、体验、旅游等主题农业带，并成立花生、山里邻居食用菌、山里人家养殖、桃源瓜果等产业合作社，小规模种植可以直接找村民流转，规模较大则通过村集体集中流转，通过农用地流转促成休闲农业，可供游客采摘和游玩[5-6]。
3 利益相关者视角下乡村旅游地产开发过程分析
3.1 乡村旅游地产开发中的核心利益相关者及诉求分析
3.1.1 政府。
政府在乡村旅游地产开发中发挥着重要的引领作用，在经济社会变革以来，很多地方政府采用“土地财政促发展”的模式，其中地方政府政绩的重要表现之一就包括经济发展成果的好坏。政府在开发中的利益诉求如下：一是要开发好土地、完成有效耕地面积持续增加的任务;二是通过土地流转的不断推进，获得一定的土地资源，打破制度的约束;三是加快农村的经济发展，改善农村以往的生产方式;四是吸引更多的旅游地产投资企业投资项目，进而为农村提供更多的就业机会，使地方财政收入不断增加;五是可以实现公共基础设施的建设，实现农村设施的升级，使现代化的生活、生产方式与农村传统生活方式得到一定的融合，促进乡村的可持续发展[7]。
3.1.2 旅游地产开发相关企业。
投资开发相关企业是携带大量资本与技术的组织，在乡村旅游地产开发中起着至关重要的作用。在开发中投资开发相关企业利益诉求大致可以分为3类：一是农村土地流转后土地资源的增值潜力;二是依托产业发展后带来的经济利益;三是以地发展乡村旅游产业，赚取经济利润等。在乡村旅游地产开发建设中，投资开发企业不仅可以获取相应的经济报酬，此外，随着开发项目的投资、开发、运营管理及营销推广，会逐步形成具有一定文化特色的品牌影响力，为企业将来在投资相关乡村旅游地产带来很好的品牌效应[8]。
3.1.3 农村集体组织。
村集体作为村民自治和管理组织，承担着统一集中和管理土地的工作。在乡村旅游地产开发中，村集体组织的利益诉求有：首先利用土地的统一整理，逐步实现村庄、房屋、道路、田地等的综合治理，使村集体工作有效进行，并降低成本;其次是获得更多的优质农地，使土地实现规模集约利用，加快现代农业的稳步发展;最后是希望可以获得更多的用地指标和资金来源，为农村生态文明环境和社区公共服务中心建设提供一定的资金，以此为村集体组织缓解一部分经济压力。
3.1.4 村民。
村民虽然拥有土地的直接使用权，但由于受传统思想和教育文化程度不同的影响，对农村土地流转缺少深入认知。为此，村民的利益诉求是：一方面，在面临农用地、宅基地等即将被占，以及流转后利益分配不均等问题时，采用消极的态度去面对。因此在开发中，村民们比较注重开发后农业生产条件是否能够得到改善，能否增加农产品产量，以及收入是否能够增长。另一方面，村民作为最直接的受益者，他们还比较担心在土地流转后由于面临没有直接的土地收入，开发能否持续保障村民的生活和收入水平，提供就业机会，并以此改善村民们的生活质量。
根据上述乡村旅游地产开发中四方核心利益相关者的诉求分析，得出乡村旅游地产开发中的核心利益相关者关系，如图1所示。
3.2 乡村旅游地产开发中因土地流转而造成的主要矛盾
3.2.1 土地流转程序不规范。
一方面，土地流转合同不规范。部分村民之间的土地流转，没有书面合同，只是口头说明，有的即使签订了合同，但是合同内容不够完整，双方的权利义务等规定也不明确，这些情况都很容易造成纠纷。另一方面各方主体错位与缺失。企业和村集体认为，与每户村民签订合同的过程太过琐碎，因此，村委会在村民不知情且没有签字委托的情况下，替代村民与企业直接签订了相关合同，造成很多责任不明的情况，在前期开发中很多问题就是因为土地流转不规范、程序不到位而引起的[9]。
3.2.2 村民受传统思想束缚导致前期开发停滞。
在前期开发中，由于要进行土地流转，很多村民受传统思想束缚，经济意识淡薄，一些村民对土地承包经营权是否可以流转的问题仍是茫然的。在村民看来，现有的稳定生活胜于一切，因此，村民缺乏动力和意愿去进行生产方式的改变。村民祖祖辈辈与土地为伴，以土地为生，尽管现在有些村民并不完全依赖于土地产出收入，但是固有的保守思想观念依旧根深蒂固，传统的小农经济形态依然存在，村民依然把土地看成安身立命的根本。所以这对乡村旅游地产的前期开发造成了一定的阻碍。 3.2.3 各方信息传达不通畅。
在前期开发中，由于没有良好的沟通方式，导致政府、村民、村集体、企业合作关系中，缺乏信息传达机制，产生了很多矛盾[10]。因此，处理好各方关系并有效传达各方意见的关键，需要建立规范的信息传达制度。因为，不规范的信息传达会造成前期开发的无序性。由于信息传达不畅，村民的主体地位没有得到充分地尊重，产生了误解导致前期工作无法推进，企业没有充分了解村民的想法就随意建设，政府也没有起到良好的监督与服务作用，以致于造成了很多矛盾。
3.2.4 各方利益诉求不同造成纠纷。
乡村旅游地产前期开发中各方的收益分配關系过于混乱，这对于乡村旅游地产开发和建设十分不利。政府、村集体组织、村民及旅游地产投资相关企业都是乡村旅游地产开发的核心利益相关者。因为各方所处的角度及经济利益不同，各方的诉求也不尽相同，产生很多问题，主要矛盾是在开发前期与后期运营中利益分配不明[11]。在进行开发时，因农村土地流转过程中相继产生的大大小小的矛盾问题不断出现，政府希望能够对开发成本进行压缩，以最小的投资来获得土地;村民想增加自己额外的经济及精神补偿;村集体则为获取更多基础设施而想增加利益：企业则在考虑如何才能得到利益最大化，这样就很难或根本无法找到利益平衡点。如何处置在不同利益所有者的分配问题，是解决乡村旅游地产开发的关键。
3.3 乡村旅游地产开发中主要矛盾的解决思路
3.3.1 政府部门强化乡村旅游地产开发的服务和监控工作。
在乡村旅游地产开发中得到政府的支持才能够保障开发的顺利进行，从开展土地流转前到开发后，政府应发挥其服务和监控的作用，从项目的可行性到资金的投入都给予最大程度的支持。除了通过建立合理规范的监管机制监督项目的实行，加大服务力度对村民提供优质的服务外。另外，还对村民群众开展一系列的宣讲活动，向人民群众普及土地综合整治中会涉及的法律法规，把村民的话语权放在首要位置，倾听民众意愿，以此来监督开发的流程，制定合理规范的监督机制，推动乡村旅游地产的有序开发。
3.3.2 企业充分调动农民积极性，最大程度保护农民权益。
在乡村旅游地产开发中各方最大限度保障农民权利，并与村民签署协议，确保农民收益获得最大化。村民获取经济来源的方式主要有入股合作社后根据经济效益和入股比例获取一定的分红以及企业为村民提供多方面的就业岗位，从而获取工资收入，此外企业优先安排村民社员就业，保障村民的主体权利，还主动提出为村民提供上门维修等力所能及的工作，调动了农民的积极性。
3.3.3 村集体建立有效的信息收集和信息发布机制。
村集体在乡村旅游地产开发中不仅在前期开发中发挥其统一集中土地进行土地流转的作用，在开发中还建立了有效地信息收集和信息发布机制，为村民与政府、村民与企业、企业与政府之间有效地传达各方意愿。在开发初期由于各方沟通不及时产生了很多的问题，在邀请专家进行分析的同时迅速制定了相关制度条例，沟通各方的需求。村集体建立的信息收集机制可以及时地了解政府、村民、企业需求的动向，以此来调整开发策略，防止出现漏洞和弊端，实现各方利益诉求的最大公平性。
3.3.4 建立多方合作机制，达成利益共享。
通过建立多方合作机制，各方协调分工，及时有效的解决前期开发中所遇到的利益分配问题。在多方合作机制中，企业拥有管理技能，但缺少了解本土文化的员工，村民了解本土文化，但却缺少专业的管理技能。由于双方没有有效的结合，因此无法使开发朝着有利的方向发展，所以，在开发中企业向村民提供岗位的专业技能培训并雇佣一些村民作为工作人员，使得开展工作时更加专业。这样使各方互通有无，扬长避短，发挥各自的优势。政府严格也监督企业与村民（员工）的工作，确保村民目标与企业目标的一致性，使得各方相互合作、监督及制约。利益的相关性使得各方会互相考虑，包括政府目标、村民目标、企业目标及村集体目标，不会损害任何一方的利益，很好地解决了乡村旅游地产的开发问题。
综合以上解决思路得出前期开发中政府、村民、企业、村集体四者之间的利益诉求如图2所示。
4 土地流转下乡村旅游地产的主要开发策略
土地流转下乡村旅游地产的主要开发策略见图3。
4.1 引进“政府引领，农户参股，企业经营”的开发方式
首先政府与投资开发企业可以合作共同成立投资发展公司，再在政府的牵引下由村集体统一集中土地分批进行土地流转，随后村集体、村民、投资发展公司共同组建“农村土地银行”——合作社进行统一开发管理。村集体将分散在农户手中的土地通过流转的方式，集中在村集体的手中，然后再由村集体按照事先约定好的方式，统一流转给合作社经营，农户可以通过入股的方式参与企业经营，持股分红，入股后土地具有的承包关系没有发生改变，企业得到土地的经营权，在流转土地后，企业还要负责合作社后期的经营管理。
4.2 提出“农村建设得更像农村”的开发理念
乡村旅游地产开发建设的前提是要保护好村庄原始自然环境、弘扬历史文化、尊重农民意愿，把农村建设得更像农村，在这种情况下推进开发建设工作持续进行。针对每户村民、每个村落的住宅特点，分别设计标新立异、别具一格的建筑。尽量保持村庄原有空间格局不被破坏。任何乡村的村庄都有其特殊的功能代码，经过岁月的洗礼和历史的沉淀，村庄在空间布局上会随着时间的推移与地形相附会，自然景观会和建筑相和谐，村民生活方式与生态环境相融合，构成了乡村独有的空间布局，这也是一般旅游地产开发无法具备的特质。
4.3 构建“一村一品，一户一特”的开发思路
“一村一品”是对每个村按照其不同的资源优势发展产品和产业。“一户一特”是一户一个建筑风格，并根据村容村貌发挥其特色之处。同时根据实际情况可分块打造多个观赏性体验性功能分区。针对村容村貌特点，为每一户设计各种个性化的景观要素，为将其有效烘托出来，由设计师设计不同的体现浓浓乡愁的建筑风格。
4.4 实施“互联网+三农”的开发路径
“互联网+农民”，乡村旅游地产以当地农产品为主，进行产业开发，通过打造多个农业产业基地，把农副土特产品转换成商品，进一步增加产品的附加值。除了开发产业基地以外，通过与村民建立专业合作社共同管理，如大豆合作社、花生合作社和芝麻合作社等，让农民积极参与其中。“互联网+农村”，通过将互联网与农村旅游完美结合。让当地的一些农产品和农村旅游完美结合，推动产业调整。“互联网+农业”，通过对地区地情的具体分析，找出适合各个土地区域种植的农作物，因地制宜进行开发。
参考文献
[1] 刘涛涛.旅游房地产开发研究：以旅游城市宜昌为例[J].旅游纵览，2016（3）：206.
[2] 黄欣玲，曹冰凌，吴青林.略论宾阳县大陆村乡村旅游地产的发展前景[J].度假旅游，2018（12）：158-160.
[3] 郑诗茵.乡村治理视角下的乡村旅游组织研究[D].北京：中国城市规划设计研究院，2017.
[4] 潘林，丁明.政府主导大规模土地流转下农民参与行为研究：基于安徽省四县的问卷调查[J].经济与管理，2015，29（2）：68-73.
[5] 林霞，杨虹.旅游地产与乡村经济融合发展研究：以肇庆市高要区白土镇宋隆小镇为例[J].乡村科技，2018（22）：33-35.
[6] 王玉创.三瓜公社：这个“网红”为何红[N].中国旅游报，2018-07-23（A01）.
[7] 田露.农村土地向旅游用地流转的法律问题探讨[J].农业经济，2018（10）：105-106.
[8] 罗锦泽.乡村旅游用地问题对策研究[D].重庆：西南大学，2017.
[9] 闻艳云.陕西省蓝田县汤峪镇乡村旅游地产开发风险定量评估研究[D].兰州：西北师范大学，2015.
[10] 黄忠伟.乡村旅游开发中土地流转风险的产生机制与防范策略：基于博弈论视角[J].湖北农业科学，2014，53（4）：936-940.
[11] 胡芬，李季.农村土地旅游化流转的影响分析[J].安徽农业科学，2016，44（10）：219-221.
关键词 土地流转;乡村旅游;旅游房地产;利益相关者
中图分类号 F-301.24 文献标识码 A 文章编号 0517-6611（2021）13-0265-04
doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2021.13.066
开放科学（资源服务）标识码（OSID）：
Analysis of Rural Tourism Real Estate Development Strategy Based on Land Transfer
ZHANG Wei wei， WU Ying ying， ZHANG Wan ru et al
（Liuzhou Institute of Technology， Liuzhou， Guangxi 545616）
Abstract This paper summarized the difficulties encountered in the development of rural tourism real estate， analyzed the development status of rural tourism real estate based on land transfer， and according to the current land transfer model in rural tourism development， put forward suggestions for rural tourism real estate development， and sought a new approach for sustainable development to mutual influence and mutual reinforce between land transfer and rural tourism real estate， promote the harmonious development of rural.
Key words Land transfer;Rural tourism;Tourism real estate;Stakeholders
2015年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着新时期我国农村土地改革进入试点阶段。各地陆续出台相应政策落实，如2016年安徽省政府办公厅发布《关于扎实推进现代农业建设实施方案》要求将休闲农业与乡村旅游项目建设用地，纳入土地利用总体规划和年度计划合理安排，并提出大力发展休闲农业和乡村旅游，拓展农业多功能性;2017年广西壮族自治区农业厅等16部门发布《关于加快发展休闲农业的指导意见》鼓励农村利用集体建设用地和农家建筑开发休闲农业与乡村旅游度假项目。乡村旅游地产开发在提高农村经济效益，改变传统农业生产方式等方面起着至关重要的作用，而土地流转的顺利进行也为乡村旅游项目落地提供重要保障。因此，在新时代乡村振兴战略下，以土地流转为基础乡村旅游地产开发中平衡好政府、村集体、农民和企业的利益是一道必答题。
1 乡村旅游地产的开发前困境
1.1 规划布局缺乏统一
由于多数农村在之前的建设时布局规划没有统一，村内建筑杂乱无章，没有统一的建筑风格，布局分散，加上建设布局的不合理性，导致土地资源的大量浪费。村内道路建设不完善，且道路窄小。村内公共基础设施资源短缺，一方面没有可供观赏的景物，另一方面没有充分利用环境资源，造成整体村容村貌较差。在保持农村基本风貌的基础上，需要尽快解决村庄无序建设、建筑文化不统一、土地浪费等问题。尤其对村民居住区要重新配备好排污设施，以此减缓对村落环境的污染。
1.2 各村村民住宅建设新旧不一
乡村旅游地产的开发大多涉及多个村落，村落虽然相邻分布，但是位于外侧道路附近的住宅外观建设较新且建设质量好，而内侧村落的村民住宅由于建造年代不一，造成了房屋新旧程度以及外观有很大差别，很多房屋居住年久，有着不同程度的破损。另外有些住宅由于居住年限较久，造成房子的外貌存在很大差异，加上没有充足的经济来源，很多已经居住了很久的住宅没有资金去维修，以至于很多建筑没有得到及时维护[1]。
1.3 村政基础设施不完善
首先是给水设施，村民都采用压井取水的方式，取水方式较为古老且不方便。其次是排水设施，在开发之前为排水方便，各户村民在自家修建排水沟，布局混乱且没有基本的污水处理方式，大部分村民都是直接将污水排入河流中，导致村落溪流水渠被污染。最后是绿化景观，有些村庄的自然生态景观相对来说较为完整，没有受到严重的人力破坏，但是由于大部分村民还是采用传统的锅灶烧饭，很多可供利用的景观资源被破坏，没有得到有效的保护。
2 土地流转下乡村旅游地产的开发现状
一方面，土地流轉的顺利进行可以更好地解决乡村旅游用地问题，也能够促进乡村旅游地产的开发，加快农村经济的发展。另一方面，乡村旅游地产开发可以增加农民就业机会，既实现旅游扶贫的目的，又推进了农村土地流转进一步发展。因此，二者之间互相影响，互相促进。在乡村振兴的号角下，通过乡村旅游的发展，以特殊的农村产业优势带领村民脱贫致富，而乡村旅游地产的开发为农村探索出了一条乡村旅游与新农村建设相结合，增加产业附加值的致富新路子。 2.1 整理土地，分批流转
土地整理主要是以乡村旅游为主导产业，在政府牵头下运用财政专项资金，对村集体建设用地、宅基地、农用地进行整理，将原有零散用地归并整合，以合理利用土地资源，通过这一方式，实现用地的集中与增加[2]。但有些地方在土地整理的过程中没有完全将农户集中安置，而是保留了核心景区内的农房用于发展特色小镇[3]。
成立农村土地银行——农村合作社。开发前期在政府引领下，由引入的投資发展企业、村集体和村民共同成立了“农村土地银行”的农民合作组织，首先由村集体将农户手中分散的土地通过流转的方式，统一集中在村集体的手中，然后再由村集体统一流转给引入的投资发展企业经营，形成了政府、村民、村集体和企业四赢的局面。农民的土地承包经营权一旦存入“土地银行”便会有一定的比较稳定的利息收入，而且“土地银行”所获得部分利润会根据农民存入面积进行二次分红。
2.2 改造与置换新建宅基地
政府一方面采用“不征地不拆迁”的方式，对村内的道路主干道两侧的农房进行保留及改造，通过让村民参与入股经营，以增加产业附加值来提高村民收入;另一方面对无法置换的宅基地进行新建农房，进行外观改造，保留主体结构，形成规模化的发展[4]。
2.3 农用地流转促成休闲农业
农用地主要流转给种植大户，以种植经济作物为主，主要集中在改造核心区以外的其他村组;另外，通过对周边农用地集中整治，打造了观光、体验、旅游等主题农业带，并成立花生、山里邻居食用菌、山里人家养殖、桃源瓜果等产业合作社，小规模种植可以直接找村民流转，规模较大则通过村集体集中流转，通过农用地流转促成休闲农业，可供游客采摘和游玩[5-6]。
3 利益相关者视角下乡村旅游地产开发过程分析
3.1 乡村旅游地产开发中的核心利益相关者及诉求分析
3.1.1 政府。
政府在乡村旅游地产开发中发挥着重要的引领作用，在经济社会变革以来，很多地方政府采用“土地财政促发展”的模式，其中地方政府政绩的重要表现之一就包括经济发展成果的好坏。政府在开发中的利益诉求如下：一是要开发好土地、完成有效耕地面积持续增加的任务;二是通过土地流转的不断推进，获得一定的土地资源，打破制度的约束;三是加快农村的经济发展，改善农村以往的生产方式;四是吸引更多的旅游地产投资企业投资项目，进而为农村提供更多的就业机会，使地方财政收入不断增加;五是可以实现公共基础设施的建设，实现农村设施的升级，使现代化的生活、生产方式与农村传统生活方式得到一定的融合，促进乡村的可持续发展[7]。
3.1.2 旅游地产开发相关企业。
投资开发相关企业是携带大量资本与技术的组织，在乡村旅游地产开发中起着至关重要的作用。在开发中投资开发相关企业利益诉求大致可以分为3类：一是农村土地流转后土地资源的增值潜力;二是依托产业发展后带来的经济利益;三是以地发展乡村旅游产业，赚取经济利润等。在乡村旅游地产开发建设中，投资开发企业不仅可以获取相应的经济报酬，此外，随着开发项目的投资、开发、运营管理及营销推广，会逐步形成具有一定文化特色的品牌影响力，为企业将来在投资相关乡村旅游地产带来很好的品牌效应[8]。
3.1.3 农村集体组织。
村集体作为村民自治和管理组织，承担着统一集中和管理土地的工作。在乡村旅游地产开发中，村集体组织的利益诉求有：首先利用土地的统一整理，逐步实现村庄、房屋、道路、田地等的综合治理，使村集体工作有效进行，并降低成本;其次是获得更多的优质农地，使土地实现规模集约利用，加快现代农业的稳步发展;最后是希望可以获得更多的用地指标和资金来源，为农村生态文明环境和社区公共服务中心建设提供一定的资金，以此为村集体组织缓解一部分经济压力。
3.1.4 村民。
村民虽然拥有土地的直接使用权，但由于受传统思想和教育文化程度不同的影响，对农村土地流转缺少深入认知。为此，村民的利益诉求是：一方面，在面临农用地、宅基地等即将被占，以及流转后利益分配不均等问题时，采用消极的态度去面对。因此在开发中，村民们比较注重开发后农业生产条件是否能够得到改善，能否增加农产品产量，以及收入是否能够增长。另一方面，村民作为最直接的受益者，他们还比较担心在土地流转后由于面临没有直接的土地收入，开发能否持续保障村民的生活和收入水平，提供就业机会，并以此改善村民们的生活质量。
根据上述乡村旅游地产开发中四方核心利益相关者的诉求分析，得出乡村旅游地产开发中的核心利益相关者关系，如图1所示。
3.2 乡村旅游地产开发中因土地流转而造成的主要矛盾
3.2.1 土地流转程序不规范。
一方面，土地流转合同不规范。部分村民之间的土地流转，没有书面合同，只是口头说明，有的即使签订了合同，但是合同内容不够完整，双方的权利义务等规定也不明确，这些情况都很容易造成纠纷。另一方面各方主体错位与缺失。企业和村集体认为，与每户村民签订合同的过程太过琐碎，因此，村委会在村民不知情且没有签字委托的情况下，替代村民与企业直接签订了相关合同，造成很多责任不明的情况，在前期开发中很多问题就是因为土地流转不规范、程序不到位而引起的[9]。
3.2.2 村民受传统思想束缚导致前期开发停滞。
在前期开发中，由于要进行土地流转，很多村民受传统思想束缚，经济意识淡薄，一些村民对土地承包经营权是否可以流转的问题仍是茫然的。在村民看来，现有的稳定生活胜于一切，因此，村民缺乏动力和意愿去进行生产方式的改变。村民祖祖辈辈与土地为伴，以土地为生，尽管现在有些村民并不完全依赖于土地产出收入，但是固有的保守思想观念依旧根深蒂固，传统的小农经济形态依然存在，村民依然把土地看成安身立命的根本。所以这对乡村旅游地产的前期开发造成了一定的阻碍。 3.2.3 各方信息传达不通畅。
在前期开发中，由于没有良好的沟通方式，导致政府、村民、村集体、企业合作关系中，缺乏信息传达机制，产生了很多矛盾[10]。因此，处理好各方关系并有效传达各方意见的关键，需要建立规范的信息传达制度。因为，不规范的信息传达会造成前期开发的无序性。由于信息传达不畅，村民的主体地位没有得到充分地尊重，产生了误解导致前期工作无法推进，企业没有充分了解村民的想法就随意建设，政府也没有起到良好的监督与服务作用，以致于造成了很多矛盾。
3.2.4 各方利益诉求不同造成纠纷。
乡村旅游地产前期开发中各方的收益分配關系过于混乱，这对于乡村旅游地产开发和建设十分不利。政府、村集体组织、村民及旅游地产投资相关企业都是乡村旅游地产开发的核心利益相关者。因为各方所处的角度及经济利益不同，各方的诉求也不尽相同，产生很多问题，主要矛盾是在开发前期与后期运营中利益分配不明[11]。在进行开发时，因农村土地流转过程中相继产生的大大小小的矛盾问题不断出现，政府希望能够对开发成本进行压缩，以最小的投资来获得土地;村民想增加自己额外的经济及精神补偿;村集体则为获取更多基础设施而想增加利益：企业则在考虑如何才能得到利益最大化，这样就很难或根本无法找到利益平衡点。如何处置在不同利益所有者的分配问题，是解决乡村旅游地产开发的关键。
3.3 乡村旅游地产开发中主要矛盾的解决思路
3.3.1 政府部门强化乡村旅游地产开发的服务和监控工作。
在乡村旅游地产开发中得到政府的支持才能够保障开发的顺利进行，从开展土地流转前到开发后，政府应发挥其服务和监控的作用，从项目的可行性到资金的投入都给予最大程度的支持。除了通过建立合理规范的监管机制监督项目的实行，加大服务力度对村民提供优质的服务外。另外，还对村民群众开展一系列的宣讲活动，向人民群众普及土地综合整治中会涉及的法律法规，把村民的话语权放在首要位置，倾听民众意愿，以此来监督开发的流程，制定合理规范的监督机制，推动乡村旅游地产的有序开发。
3.3.2 企业充分调动农民积极性，最大程度保护农民权益。
在乡村旅游地产开发中各方最大限度保障农民权利，并与村民签署协议，确保农民收益获得最大化。村民获取经济来源的方式主要有入股合作社后根据经济效益和入股比例获取一定的分红以及企业为村民提供多方面的就业岗位，从而获取工资收入，此外企业优先安排村民社员就业，保障村民的主体权利，还主动提出为村民提供上门维修等力所能及的工作，调动了农民的积极性。
3.3.3 村集体建立有效的信息收集和信息发布机制。
村集体在乡村旅游地产开发中不仅在前期开发中发挥其统一集中土地进行土地流转的作用，在开发中还建立了有效地信息收集和信息发布机制，为村民与政府、村民与企业、企业与政府之间有效地传达各方意愿。在开发初期由于各方沟通不及时产生了很多的问题，在邀请专家进行分析的同时迅速制定了相关制度条例，沟通各方的需求。村集体建立的信息收集机制可以及时地了解政府、村民、企业需求的动向，以此来调整开发策略，防止出现漏洞和弊端，实现各方利益诉求的最大公平性。
3.3.4 建立多方合作机制，达成利益共享。
通过建立多方合作机制，各方协调分工，及时有效的解决前期开发中所遇到的利益分配问题。在多方合作机制中，企业拥有管理技能，但缺少了解本土文化的员工，村民了解本土文化，但却缺少专业的管理技能。由于双方没有有效的结合，因此无法使开发朝着有利的方向发展，所以，在开发中企业向村民提供岗位的专业技能培训并雇佣一些村民作为工作人员，使得开展工作时更加专业。这样使各方互通有无，扬长避短，发挥各自的优势。政府严格也监督企业与村民（员工）的工作，确保村民目标与企业目标的一致性，使得各方相互合作、监督及制约。利益的相关性使得各方会互相考虑，包括政府目标、村民目标、企业目标及村集体目标，不会损害任何一方的利益，很好地解决了乡村旅游地产的开发问题。
综合以上解决思路得出前期开发中政府、村民、企业、村集体四者之间的利益诉求如图2所示。
4 土地流转下乡村旅游地产的主要开发策略
土地流转下乡村旅游地产的主要开发策略见图3。
4.1 引进“政府引领，农户参股，企业经营”的开发方式
首先政府与投资开发企业可以合作共同成立投资发展公司，再在政府的牵引下由村集体统一集中土地分批进行土地流转，随后村集体、村民、投资发展公司共同组建“农村土地银行”——合作社进行统一开发管理。村集体将分散在农户手中的土地通过流转的方式，集中在村集体的手中，然后再由村集体按照事先约定好的方式，统一流转给合作社经营，农户可以通过入股的方式参与企业经营，持股分红，入股后土地具有的承包关系没有发生改变，企业得到土地的经营权，在流转土地后，企业还要负责合作社后期的经营管理。
4.2 提出“农村建设得更像农村”的开发理念
乡村旅游地产开发建设的前提是要保护好村庄原始自然环境、弘扬历史文化、尊重农民意愿，把农村建设得更像农村，在这种情况下推进开发建设工作持续进行。针对每户村民、每个村落的住宅特点，分别设计标新立异、别具一格的建筑。尽量保持村庄原有空间格局不被破坏。任何乡村的村庄都有其特殊的功能代码，经过岁月的洗礼和历史的沉淀，村庄在空间布局上会随着时间的推移与地形相附会，自然景观会和建筑相和谐，村民生活方式与生态环境相融合，构成了乡村独有的空间布局，这也是一般旅游地产开发无法具备的特质。
4.3 构建“一村一品，一户一特”的开发思路
“一村一品”是对每个村按照其不同的资源优势发展产品和产业。“一户一特”是一户一个建筑风格，并根据村容村貌发挥其特色之处。同时根据实际情况可分块打造多个观赏性体验性功能分区。针对村容村貌特点，为每一户设计各种个性化的景观要素，为将其有效烘托出来，由设计师设计不同的体现浓浓乡愁的建筑风格。
4.4 实施“互联网+三农”的开发路径
“互联网+农民”，乡村旅游地产以当地农产品为主，进行产业开发，通过打造多个农业产业基地，把农副土特产品转换成商品，进一步增加产品的附加值。除了开发产业基地以外，通过与村民建立专业合作社共同管理，如大豆合作社、花生合作社和芝麻合作社等，让农民积极参与其中。“互联网+农村”，通过将互联网与农村旅游完美结合。让当地的一些农产品和农村旅游完美结合，推动产业调整。“互联网+农业”，通过对地区地情的具体分析，找出适合各个土地区域种植的农作物，因地制宜进行开发。
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