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摘要：营销策划对于企业发展具有重要意义，而房地产业作为国民经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。在目前这种房价高居不下的情形下，研究我国房地产市场营销具有重要的理论和实践价值。本文对我国房地产的营销策略进行了思考，分别从思想、产品、设施、调研等方面进行了分析，具有一定的借鉴意义。
关键词：房地产；营销；思考
一、前言
房地产业是国民经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。而营销策划对于企业，如“水中行舟”。用经营的思路做销售，策划在前。步步为营，注重细节，控制成本，方能大胜。房地产市场营销以其市场化、专业化、科学化的健康发展体现着营销的经济价值。因此，在目前这种房价高居不下的情形下，研究我国房地产市场营销具有重要的理论和实践价值。
本文对我国房地产的营销策略进行了思考，分别从思想、产品、设施等方面进行了分析，具有一定的借鉴意义。
二、我国房地产业的营销策略
1 树立新的营销理念
(1)以消费者为中心
房地产商必须树立以消费者为中心的营销理念，把消费者的利益放在首位，从消费者角度、用消费者的观点来分析、考虑问题，即建立客户导向性营销策略。一是针对现代社会崇尚个性发展的需要，把追求个性特色、营造个性空间作为经营理念，大力发展特色营销。二是深入市场，了解消费需求，分析消费动机，研究消费者承受能力，摸清消费者的层次、习惯和兴趣，消费者想购买的房屋，而不是卖房地产商能制造的房屋。
(2)区别营销与推销
目前房地产业的市场营销仍停留在推销阶段，许多开发商对市场营销的本质缺乏认识，把推销当做营销。房地产商需要用市场营销的观点组织房地产开发活动，了解潜在的市场需求，以及消费者的消费偏好，开发出满足市场需求的楼盘。成功的营销必须以产品为基础。从推销转向营销，要求营销策划的重心从后期销售前移到前期市场调研，以纯市场观念把握物业前期开发设计。
(3)向管理要效益
在拓展营销理念和渠道的同时，企业必须提升自身的管理水平，进一步压缩开发成本和运营成本，为各种营销策略提供充分的利润空间。强化企业的内部秩序，加强企业的成本控制，严格规范审计监督制度，营造企业持续发展的环境，实现企业利润的最大化。
2 产品差异促进营销
(1)扩大产品组合策略
扩大产品组合策略，即增加产品组合的广度或深度。当房地产企业预测现有产品线的销售额在未来可能下降，则应考虑增加新的产品线；当房地产企业打算为更多的细分市场提供产品时，则应增加新的产品项目。扩大产品组合有利于房地产企业充分利用各种资源，发挥生产潜能，降低生产成本；拓宽市场面，增加销售额；开展多角化经营，降低经营风险。
(2)缩减产品组合策略
缩减产品组合策略，即从产品组合中剔除那些获利很少、不获利甚至是亏损的产品线或产品项目。缩减产品组合有利于使房地产企业集中资源、技术于少数产品，提高产品质量；减少资金占用，加速资金周转；使企业目标集中，提高效率。
(3)产品差异化营销
差异化是企业市场定位的基础，没有差异，就没有个性，企业要使购房者选择自己的产品，首先要使购房者喜欢自己的产品，通过产品的差异化，就可能满足细分市场消费者的要求。注重差异化的塑造与营销对接，是房地产经营企业最应关注的。产品差异化则可通过提供优质、价低、产权安全、物业管理完善、设计独特、功能齐全的产品宋体现。
3 实行人性化营销
人性化营销是新时代的营销理念。所谓的人性化营销就是通过充分满足人性的需求来达成营销的目的。在人性化营销的过程中需注意：营销人员应将自己定位成消费者的朋友，对消费者要充满爱心，帮助消费者解决疑虑问题；运用情感沟通，将楼盘的优势、特点、与消费者自身相适合的地方、优惠政策等因素传达给消费者；售楼处的环境设计要尽量完备人性化设施，体现对消费者的关爱。
4 重视文化营销
社会文化对现代消费的影响力越来越大，住房消费亦不例外。项目对选址历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘销售带来意想不到的效果。现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的住所不仅是休息场所，他们更渴望居家的文化内涵。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的文化主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一个高文化品位的美好生活场所。
5 强化网络营销，与现代信息技术相结合
(1)网络化营销提供压缩人力成本的手段和扩大影响力的方法
网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，实现零距离和全天候的服务，使用各种多媒体手段和消费者沟通，树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象。有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性，有利于营销经验积累等优势。和其他所有行业一样，房地产业正在受到全球电子商务化趋势的影响，运作方式的变化必将会产生新的营运模式和流程。
因此，可以促成房地产信息的联合与共享，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。
(2)信息化管理给营销带来的促进作用
近年宋，电子化、网络化技术快速发展，对市场营销的影响突出。信息化是时代的趋势，企业必须从战略的方面来考虑公司信息化发展方向，寻找符合企业战略的信息化管理模式，根据信息化战略的总体目标调整企业的管理架构，实现快速反馈、快速分析、快速决策的管理体系，实现房地产项目生命周期的过程管理，适应现代企业的发展需求。另外，借助于信息化技术，建立企业的知识库具有相当重要的意义，通过积累企业运行长期以来的经验，建立一套企业内部的分析体系，为企业的管理层提供决策的支持。从当前我国的具体实践情况来看，企业从整体的角度完善分析结构，能够对风险进行有效预测，对市场进行有效评估，从而能够在激烈的市场竞争中制定出符合市场需求的产品设计及与之匹配的营销方案，成为企业在市场中立足发展的核心优势。
6 建立与完善切实可行的营销体系
当前房地产开发企业不应盲目扩大开发投资规模，而应将重点放在房地产销售上，注重资金回笼，注重提高效益，这就要求房地产企业在营销工作上下苦功，建立符合自身实情的营销体系。把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，加强对房地产营销行为的监控，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。
三、结论
未来的营销策略将是充分发掘客户资源，以其客观需求和主观意愿为导向，客户直接参与其中。整合了各种营销策略的全程营销。同时，企业通过提供全程的优质服务，建立与客户的长久互惠关系，并最终取得销售的成功。本文对房地产业的营销策略进行了思考，认为应该：
(1)树立新的营销理念；
(2)产品差异促进营销；
(3)实行人性化营销；
(4)重视文化营销；
(5)强化网络营销，与现代信息技术相结合；
(6)建立与完善切实可行的营销体系。
关键词：房地产；营销；思考
一、前言
房地产业是国民经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。而营销策划对于企业，如“水中行舟”。用经营的思路做销售，策划在前。步步为营，注重细节，控制成本，方能大胜。房地产市场营销以其市场化、专业化、科学化的健康发展体现着营销的经济价值。因此，在目前这种房价高居不下的情形下，研究我国房地产市场营销具有重要的理论和实践价值。
本文对我国房地产的营销策略进行了思考，分别从思想、产品、设施等方面进行了分析，具有一定的借鉴意义。
二、我国房地产业的营销策略
1 树立新的营销理念
(1)以消费者为中心
房地产商必须树立以消费者为中心的营销理念，把消费者的利益放在首位，从消费者角度、用消费者的观点来分析、考虑问题，即建立客户导向性营销策略。一是针对现代社会崇尚个性发展的需要，把追求个性特色、营造个性空间作为经营理念，大力发展特色营销。二是深入市场，了解消费需求，分析消费动机，研究消费者承受能力，摸清消费者的层次、习惯和兴趣，消费者想购买的房屋，而不是卖房地产商能制造的房屋。
(2)区别营销与推销
目前房地产业的市场营销仍停留在推销阶段，许多开发商对市场营销的本质缺乏认识，把推销当做营销。房地产商需要用市场营销的观点组织房地产开发活动，了解潜在的市场需求，以及消费者的消费偏好，开发出满足市场需求的楼盘。成功的营销必须以产品为基础。从推销转向营销，要求营销策划的重心从后期销售前移到前期市场调研，以纯市场观念把握物业前期开发设计。
(3)向管理要效益
在拓展营销理念和渠道的同时，企业必须提升自身的管理水平，进一步压缩开发成本和运营成本，为各种营销策略提供充分的利润空间。强化企业的内部秩序，加强企业的成本控制，严格规范审计监督制度，营造企业持续发展的环境，实现企业利润的最大化。
2 产品差异促进营销
(1)扩大产品组合策略
扩大产品组合策略，即增加产品组合的广度或深度。当房地产企业预测现有产品线的销售额在未来可能下降，则应考虑增加新的产品线；当房地产企业打算为更多的细分市场提供产品时，则应增加新的产品项目。扩大产品组合有利于房地产企业充分利用各种资源，发挥生产潜能，降低生产成本；拓宽市场面，增加销售额；开展多角化经营，降低经营风险。
(2)缩减产品组合策略
缩减产品组合策略，即从产品组合中剔除那些获利很少、不获利甚至是亏损的产品线或产品项目。缩减产品组合有利于使房地产企业集中资源、技术于少数产品，提高产品质量；减少资金占用，加速资金周转；使企业目标集中，提高效率。
(3)产品差异化营销
差异化是企业市场定位的基础，没有差异，就没有个性，企业要使购房者选择自己的产品，首先要使购房者喜欢自己的产品，通过产品的差异化，就可能满足细分市场消费者的要求。注重差异化的塑造与营销对接，是房地产经营企业最应关注的。产品差异化则可通过提供优质、价低、产权安全、物业管理完善、设计独特、功能齐全的产品宋体现。
3 实行人性化营销
人性化营销是新时代的营销理念。所谓的人性化营销就是通过充分满足人性的需求来达成营销的目的。在人性化营销的过程中需注意：营销人员应将自己定位成消费者的朋友，对消费者要充满爱心，帮助消费者解决疑虑问题；运用情感沟通，将楼盘的优势、特点、与消费者自身相适合的地方、优惠政策等因素传达给消费者；售楼处的环境设计要尽量完备人性化设施，体现对消费者的关爱。
4 重视文化营销
社会文化对现代消费的影响力越来越大，住房消费亦不例外。项目对选址历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘销售带来意想不到的效果。现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的住所不仅是休息场所，他们更渴望居家的文化内涵。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的文化主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一个高文化品位的美好生活场所。
5 强化网络营销，与现代信息技术相结合
(1)网络化营销提供压缩人力成本的手段和扩大影响力的方法
网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，实现零距离和全天候的服务，使用各种多媒体手段和消费者沟通，树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象。有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性，有利于营销经验积累等优势。和其他所有行业一样，房地产业正在受到全球电子商务化趋势的影响，运作方式的变化必将会产生新的营运模式和流程。
因此，可以促成房地产信息的联合与共享，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。
(2)信息化管理给营销带来的促进作用
近年宋，电子化、网络化技术快速发展，对市场营销的影响突出。信息化是时代的趋势，企业必须从战略的方面来考虑公司信息化发展方向，寻找符合企业战略的信息化管理模式，根据信息化战略的总体目标调整企业的管理架构，实现快速反馈、快速分析、快速决策的管理体系，实现房地产项目生命周期的过程管理，适应现代企业的发展需求。另外，借助于信息化技术，建立企业的知识库具有相当重要的意义，通过积累企业运行长期以来的经验，建立一套企业内部的分析体系，为企业的管理层提供决策的支持。从当前我国的具体实践情况来看，企业从整体的角度完善分析结构，能够对风险进行有效预测，对市场进行有效评估，从而能够在激烈的市场竞争中制定出符合市场需求的产品设计及与之匹配的营销方案，成为企业在市场中立足发展的核心优势。
6 建立与完善切实可行的营销体系
当前房地产开发企业不应盲目扩大开发投资规模，而应将重点放在房地产销售上，注重资金回笼，注重提高效益，这就要求房地产企业在营销工作上下苦功，建立符合自身实情的营销体系。把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，加强对房地产营销行为的监控，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。
三、结论
未来的营销策略将是充分发掘客户资源，以其客观需求和主观意愿为导向，客户直接参与其中。整合了各种营销策略的全程营销。同时，企业通过提供全程的优质服务，建立与客户的长久互惠关系，并最终取得销售的成功。本文对房地产业的营销策略进行了思考，认为应该：
(1)树立新的营销理念；
(2)产品差异促进营销；
(3)实行人性化营销；
(4)重视文化营销；
(5)强化网络营销，与现代信息技术相结合；
(6)建立与完善切实可行的营销体系。