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摘要：随着社会高速发展，市场经济也跟着开始了激烈竞争，在同样一个需要求得生存和发展的空间，我国的房地产开发行业也面临着重大挑战。如何降低工程造价成本，如何提高项目利润成为房地产行业的重点。房地产的开发过程需要良好规划，项目在计划、设计、实施阶段都不能怠慢。文章针对房地产开发资金多，资金回收周期长等不利因素进行讨论，并探讨对项目过程的有效控制。
关键词：房地产；开发；工程造价；控制
市场经济蓬勃发展的今天，房地产企业的如何立足，如何求得生存和发展是一个重要课题。房地产公司需要策划良好的营销战略、开发产品，也需要注重开发过程中的工程造价，尽可能降低工程成本和产品的市价，充分提高企业的收益率。而如何才能有效控制开发过程中的工程成本、提高工程投资利润？关键是要控制开发过程中的工程造价。文章将会说明房地产项目中造价的控制要素。
一、工程造价在决策阶段的控制
房地产开发过程中，决策阶段是控制工程造价的关键部分，而且决策阶段关系到整个房地产建设的计价是否妥当，在决策阶段应该深入思考如何选址，选址的成功与否关系到房地产项目能否成功。应该考虑选址是否符合城市规划、事先预测该房地产项目的市场定位、对于房地产周边的环境应该有对应的评估和报告、事先勘察房地产地质情报，地质情报对房地产造价的影响重大；另外应该估算投资成本，制定好房地产项目的投资金额估算计划。工程造价关系到各个步骤，有层次性，在决策阶段就应该详细制定投资成本的估算。详细的缓解应该包括：建筑和安装的工程费用、购得设备和工具的费用、开发施工中的其他费用、预备费用、涨价预备费用、建设期间贷款利息费用。估算控制应该包含地价、前期用费、建设安装费用、小区公共建设的配套设施费用、间接费用、另外还有税费。
二、工程造价在设计阶段的控制
房地产中项目投资主要在设计阶段被影响得最多，设计阶段主要会影响投资控制，项目设计中能节约的成本是整个建设中最大的节约。虽然计划好了建设项目中的工程造价和预算，但并不能改变最终造价。所以建设单位的工程造价要着重考虑设计阶段的工程造价，如果能预先主动控制成本就可以积极避免计划和实际中的成本偏差大的情况，能够有效控制项目投资。
设计方案的好坏能够受益更多社会效益，对于经济有效增长也有重要作用。目前企业普遍不重视建设项目的设计阶段，而更多投入在施工阶段。这好比没有打好基础就开工的水上楼台，应该着重把工作重点放在前期建设，控制好建设成本，特别是在房地产设计阶段。
（一）设计方案招标
可以施行招标方案制度，招标能选择更优的设计单位，从根本上保证整个建设在设计阶段的优越，使得设计更加准确、安全、合理。若建筑设计不合理，则会影响房地产销售，若资金难以回收，则利润无法得到保障。
（二）建设方案设计应限额
房地产开发过程中的设计优劣与否也会影响到施工时间和施工花费，建设完成之后的经济效益也和项目设计有密切关系。设计项目的同时应该对能定量计划的工程进行精密计算，分析数据，考虑建设中的经济最大效益和可行性，分析结果应该具有科学性，远瞻性，避免脱离时代的设计，避免选择陈旧建材，这些都是设计中应该落实好的工作。开发商也应该注重设计过程中性价比的优化过程，对建设方案应该提出意见和建议并且应该对设计方案规定限额，创造更多外部条件。
（三）加强会审
对于建设方案的设计，初步完成的图纸应该由专业能力强的人员进行会审，召开会议从各个角度探讨可行性，应该结合房地产实际情况考虑开发商的经营理念，对图纸设计进行全方面的评估和审核，保证工程的高质量，低成本，尽量预先发现施工中的各种突发问题，讨论并解决，把工程变动尽量控制在设计阶段。在设计阶段中，找到建设方案的不足，完善方案，提高利润，减少造价都可以取得较好的效果。
（四）价值工程与设计的关系
价值工程是一种管理方式，它可以评估产品的功能与成本如何对应，能够让产品在能够利用的时间里实现它的最大效益。在设计阶段如果善于运用价值工程来控制成本，能够利用科学的手法来改善和决策设计方案的效果，选择技术上最可行，经济上最实惠的设计方案，让设计阶段的效果达到最佳。
三、工程造价在施工管理中的控制
利用工程招标是一种对施工造价控制的有效手段。建设工程招标能引导房地产企业发展，并能规范市场投资制度，是一种促进市场发展和企业完善自己的有效方式。通过招标，可以事先提高建设工程的经济效益，促进施工单位保质完成工程，缩短投资回报周期。如何善于利用工程招标决定了是否对控制工程造价有帮助。
通过招标，新建设项目可以降低工程成本，增强市场竞争力度。建设单位可以组织专门机构建立招标项目，根据策划的内容对参加竞标的施工单位进行资格审核，凡是复合标准的施工单位在进一步评估，最后征求各委员会同意后，选定参与施工的施工单位，双方达成经济关系。
选择施工单位需谨慎，房地产的整个建设开发过程的优劣都直接与施工单位相连接，最终关系到造价控制的成败。应该考察施工单位的现有业绩、资信和建设装备先进性。应该优先考虑建设业绩与实际工程相符的施工队伍，要求业绩好、认真负责的负责人进行该项目的监督。
建设企业应该从组织、技术、效益方面来制定管理制度，明确各部门在工程造价中的分工和责任，制定考核标准；对项目技术策划的方案进行审核，对适用性进行评估，选择安全性和经济型的技术措施；搜集工程经济信息，对造价控制进行资质和财政方面的分析，对工程预算、成本变动、资质资金方面进行审核，达到优化目的；另外在合同手段上，双方都应该加以约束，规定保质保量，负责认真完成工作。
四、重视人为因素，控制造价
在工程造价的管理方面，少不了人为作用。“以人为本”已经成为众多施工企业重视的一个概念。工程中优质的管理理念和模式，个人的业务能力，人员的责任感和工作态度都会影响最终工程造价。如果达不到人员的优质性就可能给企业带来管理漏洞，最终造成巨大利益損失。要有效提高工程投资效益就应该重视人为因素，在工程造价所涉及的所有环节都要“以人为本”，加强鼓励和约束。只要重视每个细节，在各个环节上疏而不漏就能有效控制开发过程中的工程造价。
五、结束语
为了控制房地产开发过程中的造价，对于成本调控、定价管理、计价的工作都十分重要。房地产项目中除了掌握市场信息，也应该把控制造价的管理贯穿整个过程。房地产项目的工程造价控制在决策阶段的控制以静态控制为主，在设计和施工中改变为动态管理模式。应该把眼光放在项目筹划阶段，定出总造价的控制方案，这样在施工期间每个阶段的不同段落造价就能得以控制，这样才能实现房地产开发过程中控制造价的目标。
参考文献：
[1]杨玲.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制[J].房地产导刊，2016，6（5）：29-32.
[2]方华.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制[J].江西理工大学学报，2014，23（3）：32-33.
[3]白羽.房地产开发过程中的工程造价管理浅析[J].现代经济信息，2015（5）：75-76.
[4]郭建利.浅谈房地产开发过程中如何有效控制工程造价[J].中国科技信息，2013（21）：54-55.
[5]鲁文磊.浅谈房地产开发建设项目工程造价的有效控制[J].工程造价管理，2013（3）：18-19.
[6]张鹏.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制与管理[J].建筑知识：学术刊，2013（1）：185-186.
（作者单位：山东高速青岛胶州湾大桥投资发展有限公司）
关键词：房地产；开发；工程造价；控制
市场经济蓬勃发展的今天，房地产企业的如何立足，如何求得生存和发展是一个重要课题。房地产公司需要策划良好的营销战略、开发产品，也需要注重开发过程中的工程造价，尽可能降低工程成本和产品的市价，充分提高企业的收益率。而如何才能有效控制开发过程中的工程成本、提高工程投资利润？关键是要控制开发过程中的工程造价。文章将会说明房地产项目中造价的控制要素。
一、工程造价在决策阶段的控制
房地产开发过程中，决策阶段是控制工程造价的关键部分，而且决策阶段关系到整个房地产建设的计价是否妥当，在决策阶段应该深入思考如何选址，选址的成功与否关系到房地产项目能否成功。应该考虑选址是否符合城市规划、事先预测该房地产项目的市场定位、对于房地产周边的环境应该有对应的评估和报告、事先勘察房地产地质情报，地质情报对房地产造价的影响重大；另外应该估算投资成本，制定好房地产项目的投资金额估算计划。工程造价关系到各个步骤，有层次性，在决策阶段就应该详细制定投资成本的估算。详细的缓解应该包括：建筑和安装的工程费用、购得设备和工具的费用、开发施工中的其他费用、预备费用、涨价预备费用、建设期间贷款利息费用。估算控制应该包含地价、前期用费、建设安装费用、小区公共建设的配套设施费用、间接费用、另外还有税费。
二、工程造价在设计阶段的控制
房地产中项目投资主要在设计阶段被影响得最多，设计阶段主要会影响投资控制，项目设计中能节约的成本是整个建设中最大的节约。虽然计划好了建设项目中的工程造价和预算，但并不能改变最终造价。所以建设单位的工程造价要着重考虑设计阶段的工程造价，如果能预先主动控制成本就可以积极避免计划和实际中的成本偏差大的情况，能够有效控制项目投资。
设计方案的好坏能够受益更多社会效益，对于经济有效增长也有重要作用。目前企业普遍不重视建设项目的设计阶段，而更多投入在施工阶段。这好比没有打好基础就开工的水上楼台，应该着重把工作重点放在前期建设，控制好建设成本，特别是在房地产设计阶段。
（一）设计方案招标
可以施行招标方案制度，招标能选择更优的设计单位，从根本上保证整个建设在设计阶段的优越，使得设计更加准确、安全、合理。若建筑设计不合理，则会影响房地产销售，若资金难以回收，则利润无法得到保障。
（二）建设方案设计应限额
房地产开发过程中的设计优劣与否也会影响到施工时间和施工花费，建设完成之后的经济效益也和项目设计有密切关系。设计项目的同时应该对能定量计划的工程进行精密计算，分析数据，考虑建设中的经济最大效益和可行性，分析结果应该具有科学性，远瞻性，避免脱离时代的设计，避免选择陈旧建材，这些都是设计中应该落实好的工作。开发商也应该注重设计过程中性价比的优化过程，对建设方案应该提出意见和建议并且应该对设计方案规定限额，创造更多外部条件。
（三）加强会审
对于建设方案的设计，初步完成的图纸应该由专业能力强的人员进行会审，召开会议从各个角度探讨可行性，应该结合房地产实际情况考虑开发商的经营理念，对图纸设计进行全方面的评估和审核，保证工程的高质量，低成本，尽量预先发现施工中的各种突发问题，讨论并解决，把工程变动尽量控制在设计阶段。在设计阶段中，找到建设方案的不足，完善方案，提高利润，减少造价都可以取得较好的效果。
（四）价值工程与设计的关系
价值工程是一种管理方式，它可以评估产品的功能与成本如何对应，能够让产品在能够利用的时间里实现它的最大效益。在设计阶段如果善于运用价值工程来控制成本，能够利用科学的手法来改善和决策设计方案的效果，选择技术上最可行，经济上最实惠的设计方案，让设计阶段的效果达到最佳。
三、工程造价在施工管理中的控制
利用工程招标是一种对施工造价控制的有效手段。建设工程招标能引导房地产企业发展，并能规范市场投资制度，是一种促进市场发展和企业完善自己的有效方式。通过招标，可以事先提高建设工程的经济效益，促进施工单位保质完成工程，缩短投资回报周期。如何善于利用工程招标决定了是否对控制工程造价有帮助。
通过招标，新建设项目可以降低工程成本，增强市场竞争力度。建设单位可以组织专门机构建立招标项目，根据策划的内容对参加竞标的施工单位进行资格审核，凡是复合标准的施工单位在进一步评估，最后征求各委员会同意后，选定参与施工的施工单位，双方达成经济关系。
选择施工单位需谨慎，房地产的整个建设开发过程的优劣都直接与施工单位相连接，最终关系到造价控制的成败。应该考察施工单位的现有业绩、资信和建设装备先进性。应该优先考虑建设业绩与实际工程相符的施工队伍，要求业绩好、认真负责的负责人进行该项目的监督。
建设企业应该从组织、技术、效益方面来制定管理制度，明确各部门在工程造价中的分工和责任，制定考核标准；对项目技术策划的方案进行审核，对适用性进行评估，选择安全性和经济型的技术措施；搜集工程经济信息，对造价控制进行资质和财政方面的分析，对工程预算、成本变动、资质资金方面进行审核，达到优化目的；另外在合同手段上，双方都应该加以约束，规定保质保量，负责认真完成工作。
四、重视人为因素，控制造价
在工程造价的管理方面，少不了人为作用。“以人为本”已经成为众多施工企业重视的一个概念。工程中优质的管理理念和模式，个人的业务能力，人员的责任感和工作态度都会影响最终工程造价。如果达不到人员的优质性就可能给企业带来管理漏洞，最终造成巨大利益損失。要有效提高工程投资效益就应该重视人为因素，在工程造价所涉及的所有环节都要“以人为本”，加强鼓励和约束。只要重视每个细节，在各个环节上疏而不漏就能有效控制开发过程中的工程造价。
五、结束语
为了控制房地产开发过程中的造价，对于成本调控、定价管理、计价的工作都十分重要。房地产项目中除了掌握市场信息，也应该把控制造价的管理贯穿整个过程。房地产项目的工程造价控制在决策阶段的控制以静态控制为主，在设计和施工中改变为动态管理模式。应该把眼光放在项目筹划阶段，定出总造价的控制方案，这样在施工期间每个阶段的不同段落造价就能得以控制，这样才能实现房地产开发过程中控制造价的目标。
参考文献：
[1]杨玲.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制[J].房地产导刊，2016，6（5）：29-32.
[2]方华.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制[J].江西理工大学学报，2014，23（3）：32-33.
[3]白羽.房地产开发过程中的工程造价管理浅析[J].现代经济信息，2015（5）：75-76.
[4]郭建利.浅谈房地产开发过程中如何有效控制工程造价[J].中国科技信息，2013（21）：54-55.
[5]鲁文磊.浅谈房地产开发建设项目工程造价的有效控制[J].工程造价管理，2013（3）：18-19.
[6]张鹏.浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制与管理[J].建筑知识：学术刊，2013（1）：185-186.
（作者单位：山东高速青岛胶州湾大桥投资发展有限公司）