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随着房价的不断飙升,二手房因价格比新房低等,成了许多人的第一选择。但是,由于二手房的买卖比新房复杂、手续比新房繁多,由此引发的纠纷乃至诉讼,也往往居高不下。笔者作为法官收集的以下案例,或许会对购房者规避陷阱、实现自我保护有所启示。
未看证件,50万房款打水漂
【案例】 通过5年的打拼,刘萍终于有了自己的“一大笔钱”,本以为可以实现多年的“住房梦”,岂料房价又涨了,自己的“一大笔钱”又成了“那点钱”。无奈之下,刘萍选择了购买二手房。2009年元月,经人介绍,刘萍认识房主李康。看过房屋之后,刘萍感到非常满意,尚未见到房屋产权证便与李康签订了一份《房屋买卖合同》,并当即按合同付清了50万元房款。一周后,刘萍依约在房管部门静候李康办理产权变更登记,可左等右等也未见李康踪影,手机也一直关机。刘萍虽感到不妙,但庆幸自己有合同、收款收据、房子钥匙,遂决定先直接搬入居住再说。谁知,第三天,一个自称李康哥哥名叫李安的人闻讯找上门来,说他是房子的共有人,李康无权出卖房屋,要刘萍腾房。鉴于李康早已携款逃跑,刘萍自然不愿腾房。双方因而成讼。
【说法】 法院审理认为,该房屋为李安、李康兄弟的共同共有,李康未经李安同意而出卖房屋,侵犯了李安的财产权,刘萍与李康所签订的《房屋买卖合同》当属无效。的确,《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”本案提醒人们,在购买二手房时,应查明房屋产权证登记的所有人是一人还是数人,共有人是否同意出售,并核对他们的身份证件是否与产权证登记的所有人相符。在签订房屋买卖合同时,共有人应全部到场并签名,因故确实不能到场的,应出具委托书及代理人身份证件。如果对方居住在国外,提供的委托书等还必须经国内外公证机构公正。
逃避税收,恶意违约也难获赔偿
【案例】2009年6月7日,宋娟在与房主唐琳就二手房屋买卖问题协商一致后,唐琳突然好心提醒:为了逃避税收,可以将69万元的成交额,在合同中只写39万,宋娟另外给唐琳30万元,唐琳也另行出具给宋娟一张收据。其实,在购房前,宋娟就已经打听到,必须按房屋的成交额,按比例缴纳税收,成交额越高,缴纳的税费也就越多。如今见唐琳如此体贴自己,感激之余自然满口答应。5天后,已经付清全部房款的宋娟,要求唐琳去办理产权变更登记时,唐琳却表示不卖了。经宋娟一再追问,唐琳才说出,有人比她多出了5万元房价,甚至承认当初提出的逃税之举,就是担心有人出高价,以便给自己留条退路。“难道你就不怕我按照合同,追究你10万元违约金吗?”宋娟提醒唐琳,可唐琳对此无动于衷,甚至告诉宋娟:69万元房款我会奉还。对于其它问题,你爱怎样就怎样!无奈,双方
成讼。
【点评】 尽管唐琳的行为确已违约,尽管宋娟与唐琳签订的《房屋买卖合同》中明确规定“如果一方违约,必须支付给对方违约金人民币10万元”,但法院仍以合同无效为由,判决驳回了宋娟要求唐琳支付违约金的诉讼请求。一方面,依法纳税是每一个公民的法定义务,也是一项强制性义务,不允许任何人、任何时间、以任何形式规避或“缩水”。另一方面,《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案协议,既有宋娟与唐琳恶意串通,损害国家利益的成分,也有以合同这一合法形式,掩盖逃税这一非法目的成分,还违反了法律的强制性规定。
约定不明,正当权益也难获支持
【案例】 早在一年前,周婷就一直想购买一套二手房,但苦于资金不足,再加上未能找到称心如意的,故一直未能如愿。2009年8月,经他人介绍,周婷看过许岚的房屋之后,感到非常适合自己,但65万元的要价,又使她一时无法付清全部资金。虽然朋友答应10天内帮她筹集到位,但她又担心朋友失约或者遭遇特殊情况。其实,许岚也有自己的小九九:既担心卖了房子收不到钱,又怕有人出更高的房价。故双方在签订《房屋买卖合同》时,仅仅提到由周婷付10万元定金,至于何时付清房款、交付房屋、办理过户手续问题,只是笼统提及“待周婷付清房款后,办理相关手续”。10天后,当周婷持55万元房款要求许岚“办理相关手续”时,却被许岚告知,该房已经于前一天以71万元的价格,卖给了他人。周婷遂以许岚违约为由,要求其按照《合同法》第一百一十五条之规定处理,即“收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。因遭许岚拒绝而成讼。
【点评】 法院审理后驳回了周婷要求许岚双倍返还定金的诉讼请求,理由是本案对履行问题约定不明,不能认定许岚已经违约。合同是当事人履约的依据,没有合同也就没有了履约的依据。就约定不明的处理,《合同法》六十一条至六十三条做了具体规定,由于本案存在双方义务、多项不明、互为条件等问题,故不能从中找到答案。只能说是双方在缔约阶段有过粗略约定,对未尽内容寄希望于履行过程中再行约定,即仍然属于缔约问题,充其量只能说双方此前存在缔约过失,也就不存在是否违约问题。本案告诫购房者,务必在合同中写清价款、付款方式、交房时间,包括总价款(含币种),各种税费、其他费用的承担,价格上涨、下跌时的处理,还包括付款的时间、地点、方法,以及合同生效时间、何时交付房屋,中止、终止或解除的条件,通知、协助、保密义务等,以及哪些情况属于违约,怎样承担违约责任(违约金、定金、赔偿金怎样计算及给付),担保的形式,免责情形。ma-ch-ch@163.com
未看证件,50万房款打水漂
【案例】 通过5年的打拼,刘萍终于有了自己的“一大笔钱”,本以为可以实现多年的“住房梦”,岂料房价又涨了,自己的“一大笔钱”又成了“那点钱”。无奈之下,刘萍选择了购买二手房。2009年元月,经人介绍,刘萍认识房主李康。看过房屋之后,刘萍感到非常满意,尚未见到房屋产权证便与李康签订了一份《房屋买卖合同》,并当即按合同付清了50万元房款。一周后,刘萍依约在房管部门静候李康办理产权变更登记,可左等右等也未见李康踪影,手机也一直关机。刘萍虽感到不妙,但庆幸自己有合同、收款收据、房子钥匙,遂决定先直接搬入居住再说。谁知,第三天,一个自称李康哥哥名叫李安的人闻讯找上门来,说他是房子的共有人,李康无权出卖房屋,要刘萍腾房。鉴于李康早已携款逃跑,刘萍自然不愿腾房。双方因而成讼。
【说法】 法院审理认为,该房屋为李安、李康兄弟的共同共有,李康未经李安同意而出卖房屋,侵犯了李安的财产权,刘萍与李康所签订的《房屋买卖合同》当属无效。的确,《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”本案提醒人们,在购买二手房时,应查明房屋产权证登记的所有人是一人还是数人,共有人是否同意出售,并核对他们的身份证件是否与产权证登记的所有人相符。在签订房屋买卖合同时,共有人应全部到场并签名,因故确实不能到场的,应出具委托书及代理人身份证件。如果对方居住在国外,提供的委托书等还必须经国内外公证机构公正。
逃避税收,恶意违约也难获赔偿
【案例】2009年6月7日,宋娟在与房主唐琳就二手房屋买卖问题协商一致后,唐琳突然好心提醒:为了逃避税收,可以将69万元的成交额,在合同中只写39万,宋娟另外给唐琳30万元,唐琳也另行出具给宋娟一张收据。其实,在购房前,宋娟就已经打听到,必须按房屋的成交额,按比例缴纳税收,成交额越高,缴纳的税费也就越多。如今见唐琳如此体贴自己,感激之余自然满口答应。5天后,已经付清全部房款的宋娟,要求唐琳去办理产权变更登记时,唐琳却表示不卖了。经宋娟一再追问,唐琳才说出,有人比她多出了5万元房价,甚至承认当初提出的逃税之举,就是担心有人出高价,以便给自己留条退路。“难道你就不怕我按照合同,追究你10万元违约金吗?”宋娟提醒唐琳,可唐琳对此无动于衷,甚至告诉宋娟:69万元房款我会奉还。对于其它问题,你爱怎样就怎样!无奈,双方
成讼。
【点评】 尽管唐琳的行为确已违约,尽管宋娟与唐琳签订的《房屋买卖合同》中明确规定“如果一方违约,必须支付给对方违约金人民币10万元”,但法院仍以合同无效为由,判决驳回了宋娟要求唐琳支付违约金的诉讼请求。一方面,依法纳税是每一个公民的法定义务,也是一项强制性义务,不允许任何人、任何时间、以任何形式规避或“缩水”。另一方面,《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案协议,既有宋娟与唐琳恶意串通,损害国家利益的成分,也有以合同这一合法形式,掩盖逃税这一非法目的成分,还违反了法律的强制性规定。
约定不明,正当权益也难获支持
【案例】 早在一年前,周婷就一直想购买一套二手房,但苦于资金不足,再加上未能找到称心如意的,故一直未能如愿。2009年8月,经他人介绍,周婷看过许岚的房屋之后,感到非常适合自己,但65万元的要价,又使她一时无法付清全部资金。虽然朋友答应10天内帮她筹集到位,但她又担心朋友失约或者遭遇特殊情况。其实,许岚也有自己的小九九:既担心卖了房子收不到钱,又怕有人出更高的房价。故双方在签订《房屋买卖合同》时,仅仅提到由周婷付10万元定金,至于何时付清房款、交付房屋、办理过户手续问题,只是笼统提及“待周婷付清房款后,办理相关手续”。10天后,当周婷持55万元房款要求许岚“办理相关手续”时,却被许岚告知,该房已经于前一天以71万元的价格,卖给了他人。周婷遂以许岚违约为由,要求其按照《合同法》第一百一十五条之规定处理,即“收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。因遭许岚拒绝而成讼。
【点评】 法院审理后驳回了周婷要求许岚双倍返还定金的诉讼请求,理由是本案对履行问题约定不明,不能认定许岚已经违约。合同是当事人履约的依据,没有合同也就没有了履约的依据。就约定不明的处理,《合同法》六十一条至六十三条做了具体规定,由于本案存在双方义务、多项不明、互为条件等问题,故不能从中找到答案。只能说是双方在缔约阶段有过粗略约定,对未尽内容寄希望于履行过程中再行约定,即仍然属于缔约问题,充其量只能说双方此前存在缔约过失,也就不存在是否违约问题。本案告诫购房者,务必在合同中写清价款、付款方式、交房时间,包括总价款(含币种),各种税费、其他费用的承担,价格上涨、下跌时的处理,还包括付款的时间、地点、方法,以及合同生效时间、何时交付房屋,中止、终止或解除的条件,通知、协助、保密义务等,以及哪些情况属于违约,怎样承担违约责任(违约金、定金、赔偿金怎样计算及给付),担保的形式,免责情形。ma-ch-ch@163.com