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摘要：随着商品房交易的增多，商品房合同的纠纷也越来越多，所以对商品房预售纠纷进行有效地分析，才可以有效的降低在商品房交易过程中存在的问题。研究商品房预售合同纠纷中的一些问题，并对商品房预售合同的性质进行分析，对商品房合同的合格要件进行阐述，对商品房预售合同的重要意义研究，可以形成凸显的作用，推动商品房的销售。
关键词：商品房预售；合同纠纷；法律关系
一、商品房预售合同的定性
一般情况下商品房预售合同不能定位为预约合同，因为预约合同仅仅是订立某项任务，并不能对任务的交付具有约束力，比如可能虽然仅仅订立的是一个远期的合同，但是却使商品购买具有法律效力的完全合同，所以在房屋交付时间，也无需在建立一个商品房买卖合同。
因为商品房的建设时间是比较长的，而且在建设的过程中出现一些问题也是在所难免，一般来说商品房预售合同也并非期货交易性质的合同。一般价格已经比较明确，并非通过竞价获得，其次就是在中标的物也十分明确，也就是确定性的房屋，最后目的就是获得标的物，房屋具有千差万别的性质，所以并非期货。
合同的期限与一般限期限合同是完全不同的。其中对于商品房交付的时间不能作为合同截止，因為如果以期限作为预售终止的效力也是不合适的，如此的话预购方就难以获得约定的房屋。而如果以期限作为限制的条件，那么就需要等到期限的到来才可以有效地履行合同，但是如此的话，预售方就没有理由实现收取定金和房款。
房屋预售合同也并非分期付款的合同。虽然按揭的形式类似于分期付款，但是这是具有本质性区别的，分期付款的合同在合同签订后就必须交付标的物。房屋属于在取得房屋前的全额，但是对现实的全额预付，标的物属于必须现实存在的物品。现实中的分期付款属于出卖方向购买方的融资，而房屋预售恰恰相反，属于反向的融资。
二、商品房预售合同的合格要件
（一）预售合同的主体必须合格
目前我国的现有法律对于商品房的买卖双方都有要求，对于预售房具有严格的要求，首先就是预售方必须是具有正当资质的企业，对于房地产开发企业需要有相应的资质，对于与他人订立了商品房销售合同的，并且在开庭前取得有效资格的也属于合同的有效。其次必须已经交够了全部的土地的出让金，具有土地证。再次预售方必须取得建筑工程许可证，必须是按照提供的商品房进行计算，已经投入最低25%的费用，并且必须取得预售房许可证。对于购买方来说至少应该是具有完全民事行为能力的公民，还有就是对于向境外销售产品，还需要有特殊的批准文件。对于无当地户口的人员进行购买当地的住房，需要符合当地的购买条件。
（二）商品房预售合同需要法律合格
商品房预售合同必须采取书面的形式。一般商品房合同采取标准合同的形式，合同的内容准确和齐全，一般合同还需要报县级以上的人民政府房产管理部门和土地管理部门办理备案手续。
首先是对于预售的主体和资质必须具备。对于商品房的预售，一般必须是特定的具有资质的房地产公司。对于商品房预售人的资格是有严格要求的，《城市房地产管理法》规定预售方需要有自己的名称和组织，以及固定的经营场所，符合国务院的注册资本要求，具有足够的专业技术人员，还需要法律规定的其他一些条件，比如对于注册资本有要求，对于从事房地产人员，以及专业的会计人员的人数有要求。
其次对于商品房的预售合同，国家干预性强。作为一种比较特殊的合同形式，因为一般情况下，在合同订立时，房产还远没有有效的建成，所以没有土地出让金，以及获得土地证，不能够具有规划许可证，以及施工许可证。所以国家在整个的过程中干预性比较强。
最后，商品房预售合同的变动比较大。在进行订立合同时一般的仅仅可以看到图纸模型以及样板间，所以对于实际面积、材料、公共设施，在早期无法有效地进行预测，但是这些问题很有可能成为房地产交易中的纠纷因素，设计变更和增减面积都有可能造成房屋不符合订立合同的要求。
一般合同的周期比较短，可以很快的完成合同，但是对于商品房的预售合同来说却一般比较长，因为开发商在进行建设中对很多的外界因素的影响比较大。因为诸多条款的限制，所以一般很难有效解除合同，而且存在目的无法实现，其购房目的落空的情况。而且购房人对于资金的投入已经无法挽回。
三、案例分析与总结
1.案件介绍
2015年3月5日.刘某某与新凯置业公司签订了一份石家庄市商品房预售合同。约定购买石家庄市某小区13号楼2单元701室。建筑面积128平方米，房价为人民币43.4万，刘某某在装修时发现屋顶漏水，并楼高没有满足合同约定的2.8米。新凯置业曾经派人修理过屋顶，但是因为楼高问题，刘某某向新凯置业反映赔付问题，没有得到有效回应。
刘某某起诉要求新凯置业承担因为漏水造成的.更换全部壁纸，施工和检测以及窗帘修复费，补偿和误工费1.6万元。其次对于楼高没有达到2.8米，进行退房处理。
在法院的审理中，要求对于壁纸发霉的原因进行检测，法院委托相关的检测部门进行检测，最后的结果显示，壁纸确实有霉变存在，壁纸发霉是因为墙内水分的原因。一审要求新凯置业赔付刘先生更换壁纸和更换拆装窗费用8080元，以及误工费，交通费，查档费等共计1400元，对于刘先生渗水的部分予以修复。因为层高不符合要求，所以刘某某可以进行退房处理。对于其他的要求不予以支持。
因为新凯置业不服判决，所以提起了再次诉讼，在二审中关于漏水渗漏的问题法院维持原判，但是对于一审中的退房处理提出了不同的意见，二审判决按照房屋总价格的二十八分之一进行退款。
2.合同定性
目前商品房的买卖比较频繁的情况下，对于本案来说是一个典型的商品房合同纠纷的案例。对于本案在一审和二审虽然在事实和证据方面没有什么区别，但是结果却区别很大，其实一个主要的问题就是衡量商品房的瑕疵是不是已经到了必须解除合同的地步。所以在本案中需要对于此商品房的瑕疵进行有效的定性。本案中的合同的定性已经比较明确，那就是远期交货的合同。本案中双方主体合格对于房屋的预售合同规定，预售方和预购方必须主体合格才可以有效地促成交易的进行。本案中新凯置业公司是正当和具有合法手续的房地产销售企业，而刘某某也是具有完全民事行为能力的公民，并且符合当地有关部门对于房产购置的户口要求，所以双方都是具有有效法律资格的合同主体。 本案中刘某某，已经预交了全部的房款43.4万，因为商品房预售合同的性质就是一种远期的交货合同，刘某某交付房款的同时，合同已经开始生效了，本案中刘某某和新凯置业的合同已经明确地生效。
3.瑕疵定性
其实对此案来说，案件的主要焦点，绝不是房屋漏水，以及壁纸的发霉，因为对于此诉求在目前的情况下都是可以有效地满足的，但是对于房屋楼高的诉求，应该属于主要的诉求，对于一审和二审的区别也就是在这里。对于不动产预售买卖的合同最重要的还是商品的使用价值的问题。
所以对本案的最后的落脚点就是2.7米，还是2.8米对于住房的影响到底有多大的问题。其实对于建筑住房来说，10厘米并不是一个很大的距离，甚至于在具体的装修中可以有效地进行补救。并且原告在自己进行装修的过程中也没有停止装修，原告向被告寻求协商的原因，就是因为自己的装修效果没有有效地达到，所以寻求经济的补偿。目前国家标准对于住房的要求是不高于2.8米，但是不能低于2.4米，所以对于本案中的情况是可以接受的，这也是为什么最后的二审改判的原因。
（二）被告责任分析
本案中的被告具有明显的责任问题，就是因为对于新凯置业来说不管是故意，还是因为非故意，其将层高写为2.8米，但是实际层高仅仅2.7米，所以这一行为成为了本案的焦点之处。出现了層高不够的这一质量原因，对于原告来说却是也就是存在损失。
在房屋漏水和壁纸发霉的过程中新凯公司的责任主要在于没有积极主动地进行修复，这是一个主要的原因。因为没有在第一时间对于渗水的位置进行修复，所以因为间断性的漏水造成了壁纸的损坏.所以在一审和二审的判决中都对于修复的费用进行了支持。其实还存在的一个问题就是对于高度的欺骗性行为.没有有效的对于刘某某进行告知，所以造成纠纷，还有就是对于高度不够没有进行自行解决进行赔付，可能原因就是大部分的楼房都存在类似的问题。
（三）原告责任分析
刘某某与新凯公司签订合同是在买卖双方的真实意图下实现的，并且已经真实的履行，所以该房屋预售合同是有效合同。刘某某在进行装修时已经发现了层高的问题，也就是层高与实际的层高是存在一定的区别的，但是并没有及时地进行交涉，一直到装修完毕，并且已经人住后两年才诉至法院，并请求返还房款。刘某某主要有三点责任第一就是本来是在看房后签订的买卖合同，这也就已经说明对于房屋大体上已经基本认可。第二就是发现和进行停止的因素，也就是在购买一个月的时间进行装修时，就已经知道房屋的高度不合格，所以此时应该停止装修，并及时的主动寻求退房。第三就是在刘某某发现房屋问题的时候并没有主动地要求退房，而是要求对其进行赔付。第四就是在入住两年后提出退房和赔款，不利于维护社会的安定和团结.所以法院支持基于原告相应的房屋高度的差价，对于刘某某进行补偿。对于开发方的违约并没有有效的证据证明，所以没有得到法院的支持。
刘某某对于后期的房屋漏水，以及壁纸发霉进行上诉的问题，主要责任在于自己进行装修的同时对于屋顶部分进行了简单的改造，所以在一定的程度上存在过错。还有就是另外的一个问题就是因为自己的房间高度不够对于自己的影响没有进行有效的经济损失衡量.所以在最后的赔付中也没有得到有效的支持。
四、结语
在商品房的预售交易过程中，一个基本的事实就是预购方和房地产的开发方建立商品房的预售合同。其实对于此合同的标的物并不存在，也就是说需要一定的时间才可以有效地完成，是一种概念性的建筑，或者仅仅就是一张图纸的问题。虽然开发商已经收取了预售款，但是在期限的到来前能不能交付，依然是一个问题。因为在我国的范围内主要就是因为在房屋的预售中，开发商占有一定的优势地位，所以在房地产的纠纷中存在的一个问题就是因为预售合同的瑕疵问题造成在预售合同的交易中出现问题。
关键词：商品房预售；合同纠纷；法律关系
一、商品房预售合同的定性
一般情况下商品房预售合同不能定位为预约合同，因为预约合同仅仅是订立某项任务，并不能对任务的交付具有约束力，比如可能虽然仅仅订立的是一个远期的合同，但是却使商品购买具有法律效力的完全合同，所以在房屋交付时间，也无需在建立一个商品房买卖合同。
因为商品房的建设时间是比较长的，而且在建设的过程中出现一些问题也是在所难免，一般来说商品房预售合同也并非期货交易性质的合同。一般价格已经比较明确，并非通过竞价获得，其次就是在中标的物也十分明确，也就是确定性的房屋，最后目的就是获得标的物，房屋具有千差万别的性质，所以并非期货。
合同的期限与一般限期限合同是完全不同的。其中对于商品房交付的时间不能作为合同截止，因為如果以期限作为预售终止的效力也是不合适的，如此的话预购方就难以获得约定的房屋。而如果以期限作为限制的条件，那么就需要等到期限的到来才可以有效地履行合同，但是如此的话，预售方就没有理由实现收取定金和房款。
房屋预售合同也并非分期付款的合同。虽然按揭的形式类似于分期付款，但是这是具有本质性区别的，分期付款的合同在合同签订后就必须交付标的物。房屋属于在取得房屋前的全额，但是对现实的全额预付，标的物属于必须现实存在的物品。现实中的分期付款属于出卖方向购买方的融资，而房屋预售恰恰相反，属于反向的融资。
二、商品房预售合同的合格要件
（一）预售合同的主体必须合格
目前我国的现有法律对于商品房的买卖双方都有要求，对于预售房具有严格的要求，首先就是预售方必须是具有正当资质的企业，对于房地产开发企业需要有相应的资质，对于与他人订立了商品房销售合同的，并且在开庭前取得有效资格的也属于合同的有效。其次必须已经交够了全部的土地的出让金，具有土地证。再次预售方必须取得建筑工程许可证，必须是按照提供的商品房进行计算，已经投入最低25%的费用，并且必须取得预售房许可证。对于购买方来说至少应该是具有完全民事行为能力的公民，还有就是对于向境外销售产品，还需要有特殊的批准文件。对于无当地户口的人员进行购买当地的住房，需要符合当地的购买条件。
（二）商品房预售合同需要法律合格
商品房预售合同必须采取书面的形式。一般商品房合同采取标准合同的形式，合同的内容准确和齐全，一般合同还需要报县级以上的人民政府房产管理部门和土地管理部门办理备案手续。
首先是对于预售的主体和资质必须具备。对于商品房的预售，一般必须是特定的具有资质的房地产公司。对于商品房预售人的资格是有严格要求的，《城市房地产管理法》规定预售方需要有自己的名称和组织，以及固定的经营场所，符合国务院的注册资本要求，具有足够的专业技术人员，还需要法律规定的其他一些条件，比如对于注册资本有要求，对于从事房地产人员，以及专业的会计人员的人数有要求。
其次对于商品房的预售合同，国家干预性强。作为一种比较特殊的合同形式，因为一般情况下，在合同订立时，房产还远没有有效的建成，所以没有土地出让金，以及获得土地证，不能够具有规划许可证，以及施工许可证。所以国家在整个的过程中干预性比较强。
最后，商品房预售合同的变动比较大。在进行订立合同时一般的仅仅可以看到图纸模型以及样板间，所以对于实际面积、材料、公共设施，在早期无法有效地进行预测，但是这些问题很有可能成为房地产交易中的纠纷因素，设计变更和增减面积都有可能造成房屋不符合订立合同的要求。
一般合同的周期比较短，可以很快的完成合同，但是对于商品房的预售合同来说却一般比较长，因为开发商在进行建设中对很多的外界因素的影响比较大。因为诸多条款的限制，所以一般很难有效解除合同，而且存在目的无法实现，其购房目的落空的情况。而且购房人对于资金的投入已经无法挽回。
三、案例分析与总结
1.案件介绍
2015年3月5日.刘某某与新凯置业公司签订了一份石家庄市商品房预售合同。约定购买石家庄市某小区13号楼2单元701室。建筑面积128平方米，房价为人民币43.4万，刘某某在装修时发现屋顶漏水，并楼高没有满足合同约定的2.8米。新凯置业曾经派人修理过屋顶，但是因为楼高问题，刘某某向新凯置业反映赔付问题，没有得到有效回应。
刘某某起诉要求新凯置业承担因为漏水造成的.更换全部壁纸，施工和检测以及窗帘修复费，补偿和误工费1.6万元。其次对于楼高没有达到2.8米，进行退房处理。
在法院的审理中，要求对于壁纸发霉的原因进行检测，法院委托相关的检测部门进行检测，最后的结果显示，壁纸确实有霉变存在，壁纸发霉是因为墙内水分的原因。一审要求新凯置业赔付刘先生更换壁纸和更换拆装窗费用8080元，以及误工费，交通费，查档费等共计1400元，对于刘先生渗水的部分予以修复。因为层高不符合要求，所以刘某某可以进行退房处理。对于其他的要求不予以支持。
因为新凯置业不服判决，所以提起了再次诉讼，在二审中关于漏水渗漏的问题法院维持原判，但是对于一审中的退房处理提出了不同的意见，二审判决按照房屋总价格的二十八分之一进行退款。
2.合同定性
目前商品房的买卖比较频繁的情况下，对于本案来说是一个典型的商品房合同纠纷的案例。对于本案在一审和二审虽然在事实和证据方面没有什么区别，但是结果却区别很大，其实一个主要的问题就是衡量商品房的瑕疵是不是已经到了必须解除合同的地步。所以在本案中需要对于此商品房的瑕疵进行有效的定性。本案中的合同的定性已经比较明确，那就是远期交货的合同。本案中双方主体合格对于房屋的预售合同规定，预售方和预购方必须主体合格才可以有效地促成交易的进行。本案中新凯置业公司是正当和具有合法手续的房地产销售企业，而刘某某也是具有完全民事行为能力的公民，并且符合当地有关部门对于房产购置的户口要求，所以双方都是具有有效法律资格的合同主体。 本案中刘某某，已经预交了全部的房款43.4万，因为商品房预售合同的性质就是一种远期的交货合同，刘某某交付房款的同时，合同已经开始生效了，本案中刘某某和新凯置业的合同已经明确地生效。
3.瑕疵定性
其实对此案来说，案件的主要焦点，绝不是房屋漏水，以及壁纸的发霉，因为对于此诉求在目前的情况下都是可以有效地满足的，但是对于房屋楼高的诉求，应该属于主要的诉求，对于一审和二审的区别也就是在这里。对于不动产预售买卖的合同最重要的还是商品的使用价值的问题。
所以对本案的最后的落脚点就是2.7米，还是2.8米对于住房的影响到底有多大的问题。其实对于建筑住房来说，10厘米并不是一个很大的距离，甚至于在具体的装修中可以有效地进行补救。并且原告在自己进行装修的过程中也没有停止装修，原告向被告寻求协商的原因，就是因为自己的装修效果没有有效地达到，所以寻求经济的补偿。目前国家标准对于住房的要求是不高于2.8米，但是不能低于2.4米，所以对于本案中的情况是可以接受的，这也是为什么最后的二审改判的原因。
（二）被告责任分析
本案中的被告具有明显的责任问题，就是因为对于新凯置业来说不管是故意，还是因为非故意，其将层高写为2.8米，但是实际层高仅仅2.7米，所以这一行为成为了本案的焦点之处。出现了層高不够的这一质量原因，对于原告来说却是也就是存在损失。
在房屋漏水和壁纸发霉的过程中新凯公司的责任主要在于没有积极主动地进行修复，这是一个主要的原因。因为没有在第一时间对于渗水的位置进行修复，所以因为间断性的漏水造成了壁纸的损坏.所以在一审和二审的判决中都对于修复的费用进行了支持。其实还存在的一个问题就是对于高度的欺骗性行为.没有有效的对于刘某某进行告知，所以造成纠纷，还有就是对于高度不够没有进行自行解决进行赔付，可能原因就是大部分的楼房都存在类似的问题。
（三）原告责任分析
刘某某与新凯公司签订合同是在买卖双方的真实意图下实现的，并且已经真实的履行，所以该房屋预售合同是有效合同。刘某某在进行装修时已经发现了层高的问题，也就是层高与实际的层高是存在一定的区别的，但是并没有及时地进行交涉，一直到装修完毕，并且已经人住后两年才诉至法院，并请求返还房款。刘某某主要有三点责任第一就是本来是在看房后签订的买卖合同，这也就已经说明对于房屋大体上已经基本认可。第二就是发现和进行停止的因素，也就是在购买一个月的时间进行装修时，就已经知道房屋的高度不合格，所以此时应该停止装修，并及时的主动寻求退房。第三就是在刘某某发现房屋问题的时候并没有主动地要求退房，而是要求对其进行赔付。第四就是在入住两年后提出退房和赔款，不利于维护社会的安定和团结.所以法院支持基于原告相应的房屋高度的差价，对于刘某某进行补偿。对于开发方的违约并没有有效的证据证明，所以没有得到法院的支持。
刘某某对于后期的房屋漏水，以及壁纸发霉进行上诉的问题，主要责任在于自己进行装修的同时对于屋顶部分进行了简单的改造，所以在一定的程度上存在过错。还有就是另外的一个问题就是因为自己的房间高度不够对于自己的影响没有进行有效的经济损失衡量.所以在最后的赔付中也没有得到有效的支持。
四、结语
在商品房的预售交易过程中，一个基本的事实就是预购方和房地产的开发方建立商品房的预售合同。其实对于此合同的标的物并不存在，也就是说需要一定的时间才可以有效地完成，是一种概念性的建筑，或者仅仅就是一张图纸的问题。虽然开发商已经收取了预售款，但是在期限的到来前能不能交付，依然是一个问题。因为在我国的范围内主要就是因为在房屋的预售中，开发商占有一定的优势地位，所以在房地产的纠纷中存在的一个问题就是因为预售合同的瑕疵问题造成在预售合同的交易中出现问题。