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此次政策明确，借款人可与银行协商确定将原有的贷款合同转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
央行官网日前发布公告（中国人民银行公告〔2019〕第30号）称，自2020年3月至8月，各家商业银行将开展与原有的房贷客户协商确定将定价基准转换为LPR（贷款市场报价利率）或转换为固定利率的工作，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。自2020年起新签订的房贷合同均不再与基准利率挂钩，转而与LPR挂钩。
只有一次选择
此次政策明确，借款人可与银行协商确定将原有的贷款合同转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，轉换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
据了解，此次政策规定2020年3月至8月为存量贷款定价机制调整的过渡时间。也就是说，从2020年3月份开始，商业银行会陆续对过去的贷款合同的内容进行调整，原则上应于2020年8月31日前完成。
何谓存量贷款？央行明确指出，公告中所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。易居研究院智库中心研究总监严跃进解释说，只要是没有按LPR方式操作的，目前购房者面临的按揭贷款都属于老房贷，即存量贷款。因此对于已经在此之前买房和办理按揭贷款的购房者来说，需要关注此次政策变化。根据央行公布的数据显示，2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，此后接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。
需要注意的是，存量贷款不包括公积金个人住房贷款。目前的公积金利率没有变化，依然按照2015年10月24日调整的标准执行，即：5年及以上期限公积金贷款利率为3.25%，5年以下期限公积金贷款利率为2.75%，全国统一。
月供不会增多
政策明确，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。也就是说，不管是转换为固定利率，还是转换为和LPR挂钩，都确保2020年当年的月供与原贷款合同一致。
严跃进分析认为，此次调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率×（1+浮动比例）”调整为（LPR基础利率+基点）。这其实就相当于要对月供的计算方式重新进行调整。政策规定，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值）。
此次调整中有一个重要的原则，就是要确保第一次调整的时候，利率保持不变。严跃进表示，通俗来说，假定购房者王先生原先买房的时候，是执行“央行基准利率的1.1倍，计算结果为4.9%×（1+10%）=5.39%，那么现在根据（LPR基础利率+基点）的计算公式，加点幅度应为59个基点，最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。换句话说，第一次调整的时候，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。
政策已明确，加点数值一旦确定便永远不变。比如上述案例中王先生的月供还剩下8年，那么此次确定的59个加点数值一旦确定，在剩余的8年内都不会改变。当然，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。如在2021年1月1日，按重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
政策还规定，定价周期和借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为1年。对于利率重定价，此前央行相关负责人曾特别进行了解释，是指贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
由于LPR利率处于缓慢下行周期，在基准利率不下调的情况下，房贷利率有望跟随LPR利率小幅下调，2021年的月供或许还会降低。当然，如果将来LPR由降转升，也可能出现月供增加的情况。
如何选择有窍门
至于选择哪一种方式，业内人士表示可根据自己的判断来确定。观察最近10多年的利率变化走势来看，2007年9月15日，央行的基准利率是7.83%，是最近10多年最高的一次，而当前的利率4.8%则是最低的一次。从历史数据分析，当前的利率水平确实不高。当然，选择LPR利率更为灵活，如果未来利率水平进一步下行，则对自己更加有利。
至于说是选择固定利率合算，还是选择跟随LPR浮动合算，这个不好判断，因为房贷期限普遍较长，有的甚至长达20多年，这么长的时间里利率会如何走不好判断。所以对于绝大多数的房贷者而言，选择跟随LPR浮动应该是明智之举，既谈不上吃亏，也谈不上占便宜。
也有人认为可考虑选择固定利率以锁定房贷成本，可以避免未来出现还贷危机。根据这个思路，购房者可以结合自己的收入水平以及未来收入走势情况，再根据当前房贷利率水平与银行协商。按照国际通行方式，住房消费应控制在家庭收入30%～50%之间，如采用固定利率房贷支出仍低于家庭收入50%，可优先考虑这种方式，因为即便是未来收入不变，也不会因为利率升高而导致还不起房贷。
利率是多少？央行已有明确规定，如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
此外要明确的是，央行推进存量浮动利率贷款定价基准转换不仅不会造成购房者多支付利息，未来也不会出现利息重复计算的可能。有购房者提出，如采用等额本息还款法，前期归还本金数额较少，那么存量贷款转换为LPR，是不是要重新计算，反而导致利息开支增加了？其实完全没有必要担心，此次转换并非重新计算，而是存量浮动利率贷款定价基准的转换，与其他无关。而且银行贷款遵循的是利随本清的原则，还掉多少本金，去掉多少利息，未来假定利率不变的话，本金和利息并不会因为此次转换而增多。
央行官网日前发布公告（中国人民银行公告〔2019〕第30号）称，自2020年3月至8月，各家商业银行将开展与原有的房贷客户协商确定将定价基准转换为LPR（贷款市场报价利率）或转换为固定利率的工作，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。自2020年起新签订的房贷合同均不再与基准利率挂钩，转而与LPR挂钩。
只有一次选择
此次政策明确，借款人可与银行协商确定将原有的贷款合同转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，轉换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
据了解，此次政策规定2020年3月至8月为存量贷款定价机制调整的过渡时间。也就是说，从2020年3月份开始，商业银行会陆续对过去的贷款合同的内容进行调整，原则上应于2020年8月31日前完成。
何谓存量贷款？央行明确指出，公告中所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。易居研究院智库中心研究总监严跃进解释说，只要是没有按LPR方式操作的，目前购房者面临的按揭贷款都属于老房贷，即存量贷款。因此对于已经在此之前买房和办理按揭贷款的购房者来说，需要关注此次政策变化。根据央行公布的数据显示，2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，此后接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。
需要注意的是，存量贷款不包括公积金个人住房贷款。目前的公积金利率没有变化，依然按照2015年10月24日调整的标准执行，即：5年及以上期限公积金贷款利率为3.25%，5年以下期限公积金贷款利率为2.75%，全国统一。
月供不会增多
政策明确，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。也就是说，不管是转换为固定利率，还是转换为和LPR挂钩，都确保2020年当年的月供与原贷款合同一致。
严跃进分析认为，此次调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率×（1+浮动比例）”调整为（LPR基础利率+基点）。这其实就相当于要对月供的计算方式重新进行调整。政策规定，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值）。
此次调整中有一个重要的原则，就是要确保第一次调整的时候，利率保持不变。严跃进表示，通俗来说，假定购房者王先生原先买房的时候，是执行“央行基准利率的1.1倍，计算结果为4.9%×（1+10%）=5.39%，那么现在根据（LPR基础利率+基点）的计算公式，加点幅度应为59个基点，最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。换句话说，第一次调整的时候，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。
政策已明确，加点数值一旦确定便永远不变。比如上述案例中王先生的月供还剩下8年，那么此次确定的59个加点数值一旦确定，在剩余的8年内都不会改变。当然，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。如在2021年1月1日，按重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
政策还规定，定价周期和借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为1年。对于利率重定价，此前央行相关负责人曾特别进行了解释，是指贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
由于LPR利率处于缓慢下行周期，在基准利率不下调的情况下，房贷利率有望跟随LPR利率小幅下调，2021年的月供或许还会降低。当然，如果将来LPR由降转升，也可能出现月供增加的情况。
如何选择有窍门
至于选择哪一种方式，业内人士表示可根据自己的判断来确定。观察最近10多年的利率变化走势来看，2007年9月15日，央行的基准利率是7.83%，是最近10多年最高的一次，而当前的利率4.8%则是最低的一次。从历史数据分析，当前的利率水平确实不高。当然，选择LPR利率更为灵活，如果未来利率水平进一步下行，则对自己更加有利。
至于说是选择固定利率合算，还是选择跟随LPR浮动合算，这个不好判断，因为房贷期限普遍较长，有的甚至长达20多年，这么长的时间里利率会如何走不好判断。所以对于绝大多数的房贷者而言，选择跟随LPR浮动应该是明智之举，既谈不上吃亏，也谈不上占便宜。
也有人认为可考虑选择固定利率以锁定房贷成本，可以避免未来出现还贷危机。根据这个思路，购房者可以结合自己的收入水平以及未来收入走势情况，再根据当前房贷利率水平与银行协商。按照国际通行方式，住房消费应控制在家庭收入30%～50%之间，如采用固定利率房贷支出仍低于家庭收入50%，可优先考虑这种方式，因为即便是未来收入不变，也不会因为利率升高而导致还不起房贷。
利率是多少？央行已有明确规定，如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
此外要明确的是，央行推进存量浮动利率贷款定价基准转换不仅不会造成购房者多支付利息，未来也不会出现利息重复计算的可能。有购房者提出，如采用等额本息还款法，前期归还本金数额较少，那么存量贷款转换为LPR，是不是要重新计算，反而导致利息开支增加了？其实完全没有必要担心，此次转换并非重新计算，而是存量浮动利率贷款定价基准的转换，与其他无关。而且银行贷款遵循的是利随本清的原则，还掉多少本金，去掉多少利息，未来假定利率不变的话，本金和利息并不会因为此次转换而增多。