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[摘 要]随着我国经济的飞速发展，各类工程建设如雨后春笋般纷纷涌现。本文根据作者多年工作经验就房地产成本造价全过程控制进行了简单的阐述。
[关键词]房地产 成本造价 全过程控制
中图分类号：TD325 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）17-0164-01
1 项目决策阶段工程造价控制
项目决策是选择和决定投资方案的开始，此阶段影响工程造价的程度高达80%～90%。因此，决策阶段工程造价控制是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。该阶段需要根据选定的建设规模、建设标准、建设地点、工程技术方案，作出项目的投资估算。投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重要依据。此时主要做好下列几项工作：
1.1 确定合理的建设规模
在目前土地成本大幅提高、居高不下，国家不断通过宏观调控房价的形势下，认真研究国家的产业政策、投资政策、技术经济政策及国家、地区或行业的经济发展规划尤为重要，充分考虑项目的土地条件、运输条件、燃料动力供应等社会经济因素的影响。根据市场和现有技术水平，自身资金筹集情况，确定合理的建设规模。
1.2 确定适当的建设标准
对房地产项目来说，建设标准主要包含建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程等方面。建设标准水平应与国家及当地目前的经济发展水平相适应，考虑消费目标群的生活、消费水平，为保证项目建成后在相当长一段时间内不滞后，要留下发展空间。
1.3 选择科学方法、作好投资估算
投资估算是项目的建设规模、建设方案及项目进度计划等确定后，估算项目所需投入的总资金。投资估算包括土地征用费及拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用。
1.4 项目的财务评价
根据投资估算，编制财务报表，进行项目盈利能力、偿债能力、不确定性及风险分析，完成可行性研究报告，给项目决策提供多方面的依据。
2 设计阶段工程造价控制
设计任务书完成后，选择几家有实力的设计单位或知名的设计师，进行设计方案招标，然后组织有关技术经济人员对各投标方案进行评比、选择、优化，方案评比主要应侧重以下几方面：
2.1 设计方案的技术先进性和经济合理性相兼顾。
经济合理性要求成本尽可能地低，但如果一味追求低成本，势必会导致功能水平不高，对此应采用价值分析方法，利用有限的投资，实现较高的功能水平。在进入低碳经济的现阶段，节能、环保、抗震等高技术含量的建材和技术在房地产行业中将成为卖点热点。
2.2 居住小区的规划设计方案。
居住小区的规划方案是住宅项目评价的重要内容，方案应根据小区功能定位，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户居住、生活、经营等特点与习惯，合理安排住宅建筑、公共建筑、道路、管线、绿地、庭院、园林景观等布局，最大限度地提高土地利用率。一般常用的有建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、绿化比率等评价指标。
2.3 对一般的设计方案，可以根据常用的设计方案评价方法进行量化评价。
如：多指标对比法、多指标综合评分法；若考虑时间价值，宜采用动态经济评价方法，可以采用净年值法、净现值法等。
2.4在施工方案审查中应针对不影响设计要求质量又能节约造价的项目进行修改，如地下室底板面排水沟高度可降低或取消，底板面上垫层就可降低；积水坑侧壁喇叭行改直壁行；外墙混凝土砖模保护层可改为水泥砂保护层；结构钢筋含量抽筋审查含量等等，常规套图的设计标准可进行修改以节约造价。
3 招标投标与合同签订阶段工程造价控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
3.2 做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
3.3 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求要测算实际成本，保证控制实际利润，控制造价做到合理承包价。
4 加强合同管理，提高反索赔意识
严格合同制定与执行，对于涉及到可能影响项目投资的条款，应当谨慎审查，对于一些重大的工程项目或合同关系和内容复杂的工程项目，合同审查的结果应经律师或合同法律专家核对评价，或在他们的直接指导下进行审查，才能正式签定双方的施工合同。在施工单位提出索赔时，应认真分析索赔方案是否合理、合法，计算是否正确，依据是否齐全，妥善处理索赔事项。并能根据相关合同条款，对承包商进行反索赔，积极地利用合同，达到有效控制项目投资的目的。
5 施工阶段造价的控制
工程项目的施工阶段是工程项目实体形成阶段，工程量大.涉及面广，影响造价的因素多。要控制工程造价，最终实现项目的投资效益。此阶段应加强内部管理和监督力度，具体可做好如下工作：
5.1 控制工程设计变更和现场签证
在工程建设项目中，工程设计变更和现场签证是不可避免的。但要进行有效控制。 （1）认真组织图纸会审，将设计变更降到最少。设计变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工阶段初期，尤其对工程造价影响重大的设计变更。
（2）现场签证是工程实施过程中对已签订合同的弥补，是对施工过程的动态调整，主要指施工过程中因各种原因产生调整的工程量和材料差价实施的书面依据。由此产生的价款也成为工程造价的组成部分.因此规范现场签证管理是控制工程结算价的重要措施。应注意以下两点：
①应建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员分工明确.责权利分明。明确签证责任人、审核人。
②签证要及时，尽量把签证图纸化。对于简单的签证，如果不能准确反映工程内容的 ，在签证的同时，需附图纸说明。对需发生费用的签证尤其是一些隐蔽工程的签证，在隐蔽之前由造价工程师会同监理工程师、施工方一起核定，避免事后扯皮；如在装修工程吊顶前，配合装修吊顶布局所做的风道、水电管的路由变动、消防喷淋头的追位、风口软连接等内容，施工方一般会通过现场签证的形式要求建设单位确认，而一般现场工程师仅负责确认事件的真实性。
5.2 收集整理原始资料，保证施工资料完整准确
在工程施工过程中，建设方应要求监理方积极发挥监理“三控三管一协调”的职责，将投资控制、合同管理及信息管理工作落在实处，督促施工方及时办理各类变更及签证手续；严格执行先批价后进料的价格管理程序，及时整理好批价资料；要特别重视减项工程的相关签证文件的收集整理；保证现场资料的完整性，为工程总结算提供可靠依据。
6 结算阶段工程造价控制
结算工作的突出特点是：“工作量大、时间短、内容繁杂、对工作质量要求高”，要做好结算工作，应注意以下两点：
6.1 二次复核，审计制度
目前，房地产公司的工程结算，大多都是委托中介咨询公司负责审核的。建设单位的主观愿望是根据核减的额度来支付业务费，这自然形成施工单位加大水分多报的可能。
6.2 严格履约，兑现承诺
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量、监理单位的现场签证的管理情况、施工方的工程质量、施工进度等履约情况进行工程造价控制的综合分析，依据合同约定给予奖罚。
结束语
总而言之，房地产开发项目要实现预期赢利目标，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，将工程造价控制管理贯穿于项目开发全过程。其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招标投标与合同洽商中的精确布控及施工与结算阶段的严控。这样才能确保实现项目赢利目标。
参考文献
[1] 李兴怀、成如刚、王卫琴.浅谈工程项目全过程造价管理[M].建设市场与招标投标，2007.
[2] 程鸿群，姬晓辉.工程造价管理[M].武汉，武汉大学出版社，2004.
[3] 程颖.业主方对工程造价控制的几点思考[J].江苏建筑2007年第6期.
[关键词]房地产 成本造价 全过程控制
中图分类号：TD325 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）17-0164-01
1 项目决策阶段工程造价控制
项目决策是选择和决定投资方案的开始，此阶段影响工程造价的程度高达80%～90%。因此，决策阶段工程造价控制是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。该阶段需要根据选定的建设规模、建设标准、建设地点、工程技术方案，作出项目的投资估算。投资估算是可行性研究报告的重要内容，是投资决策的重要依据。此时主要做好下列几项工作：
1.1 确定合理的建设规模
在目前土地成本大幅提高、居高不下，国家不断通过宏观调控房价的形势下，认真研究国家的产业政策、投资政策、技术经济政策及国家、地区或行业的经济发展规划尤为重要，充分考虑项目的土地条件、运输条件、燃料动力供应等社会经济因素的影响。根据市场和现有技术水平，自身资金筹集情况，确定合理的建设规模。
1.2 确定适当的建设标准
对房地产项目来说，建设标准主要包含建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程等方面。建设标准水平应与国家及当地目前的经济发展水平相适应，考虑消费目标群的生活、消费水平，为保证项目建成后在相当长一段时间内不滞后，要留下发展空间。
1.3 选择科学方法、作好投资估算
投资估算是项目的建设规模、建设方案及项目进度计划等确定后，估算项目所需投入的总资金。投资估算包括土地征用费及拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用。
1.4 项目的财务评价
根据投资估算，编制财务报表，进行项目盈利能力、偿债能力、不确定性及风险分析，完成可行性研究报告，给项目决策提供多方面的依据。
2 设计阶段工程造价控制
设计任务书完成后，选择几家有实力的设计单位或知名的设计师，进行设计方案招标，然后组织有关技术经济人员对各投标方案进行评比、选择、优化，方案评比主要应侧重以下几方面：
2.1 设计方案的技术先进性和经济合理性相兼顾。
经济合理性要求成本尽可能地低，但如果一味追求低成本，势必会导致功能水平不高，对此应采用价值分析方法，利用有限的投资，实现较高的功能水平。在进入低碳经济的现阶段，节能、环保、抗震等高技术含量的建材和技术在房地产行业中将成为卖点热点。
2.2 居住小区的规划设计方案。
居住小区的规划方案是住宅项目评价的重要内容，方案应根据小区功能定位，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户居住、生活、经营等特点与习惯，合理安排住宅建筑、公共建筑、道路、管线、绿地、庭院、园林景观等布局，最大限度地提高土地利用率。一般常用的有建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、绿化比率等评价指标。
2.3 对一般的设计方案，可以根据常用的设计方案评价方法进行量化评价。
如：多指标对比法、多指标综合评分法；若考虑时间价值，宜采用动态经济评价方法，可以采用净年值法、净现值法等。
2.4在施工方案审查中应针对不影响设计要求质量又能节约造价的项目进行修改，如地下室底板面排水沟高度可降低或取消，底板面上垫层就可降低；积水坑侧壁喇叭行改直壁行；外墙混凝土砖模保护层可改为水泥砂保护层；结构钢筋含量抽筋审查含量等等，常规套图的设计标准可进行修改以节约造价。
3 招标投标与合同签订阶段工程造价控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
3.2 做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
3.3 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。这就要求要测算实际成本，保证控制实际利润，控制造价做到合理承包价。
4 加强合同管理，提高反索赔意识
严格合同制定与执行，对于涉及到可能影响项目投资的条款，应当谨慎审查，对于一些重大的工程项目或合同关系和内容复杂的工程项目，合同审查的结果应经律师或合同法律专家核对评价，或在他们的直接指导下进行审查，才能正式签定双方的施工合同。在施工单位提出索赔时，应认真分析索赔方案是否合理、合法，计算是否正确，依据是否齐全，妥善处理索赔事项。并能根据相关合同条款，对承包商进行反索赔，积极地利用合同，达到有效控制项目投资的目的。
5 施工阶段造价的控制
工程项目的施工阶段是工程项目实体形成阶段，工程量大.涉及面广，影响造价的因素多。要控制工程造价，最终实现项目的投资效益。此阶段应加强内部管理和监督力度，具体可做好如下工作：
5.1 控制工程设计变更和现场签证
在工程建设项目中，工程设计变更和现场签证是不可避免的。但要进行有效控制。 （1）认真组织图纸会审，将设计变更降到最少。设计变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工阶段初期，尤其对工程造价影响重大的设计变更。
（2）现场签证是工程实施过程中对已签订合同的弥补，是对施工过程的动态调整，主要指施工过程中因各种原因产生调整的工程量和材料差价实施的书面依据。由此产生的价款也成为工程造价的组成部分.因此规范现场签证管理是控制工程结算价的重要措施。应注意以下两点：
①应建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员分工明确.责权利分明。明确签证责任人、审核人。
②签证要及时，尽量把签证图纸化。对于简单的签证，如果不能准确反映工程内容的 ，在签证的同时，需附图纸说明。对需发生费用的签证尤其是一些隐蔽工程的签证，在隐蔽之前由造价工程师会同监理工程师、施工方一起核定，避免事后扯皮；如在装修工程吊顶前，配合装修吊顶布局所做的风道、水电管的路由变动、消防喷淋头的追位、风口软连接等内容，施工方一般会通过现场签证的形式要求建设单位确认，而一般现场工程师仅负责确认事件的真实性。
5.2 收集整理原始资料，保证施工资料完整准确
在工程施工过程中，建设方应要求监理方积极发挥监理“三控三管一协调”的职责，将投资控制、合同管理及信息管理工作落在实处，督促施工方及时办理各类变更及签证手续；严格执行先批价后进料的价格管理程序，及时整理好批价资料；要特别重视减项工程的相关签证文件的收集整理；保证现场资料的完整性，为工程总结算提供可靠依据。
6 结算阶段工程造价控制
结算工作的突出特点是：“工作量大、时间短、内容繁杂、对工作质量要求高”，要做好结算工作，应注意以下两点：
6.1 二次复核，审计制度
目前，房地产公司的工程结算，大多都是委托中介咨询公司负责审核的。建设单位的主观愿望是根据核减的额度来支付业务费，这自然形成施工单位加大水分多报的可能。
6.2 严格履约，兑现承诺
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量、监理单位的现场签证的管理情况、施工方的工程质量、施工进度等履约情况进行工程造价控制的综合分析，依据合同约定给予奖罚。
结束语
总而言之，房地产开发项目要实现预期赢利目标，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，将工程造价控制管理贯穿于项目开发全过程。其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招标投标与合同洽商中的精确布控及施工与结算阶段的严控。这样才能确保实现项目赢利目标。
参考文献
[1] 李兴怀、成如刚、王卫琴.浅谈工程项目全过程造价管理[M].建设市场与招标投标，2007.
[2] 程鸿群，姬晓辉.工程造价管理[M].武汉，武汉大学出版社，2004.
[3] 程颖.业主方对工程造价控制的几点思考[J].江苏建筑2007年第6期.