论文部分内容阅读
上海是国内首个拥有两个大型国际机场的城市。1999年启用的浦东国际机场不仅是上世纪90年代浦东开发的重要引擎之一，也支撑了陆家嘴金融贸易区、上海自贸区的建立和发展，吸引了大量的人流、物流、企业流、信息流、资金流。“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的时代早已过去，如今的浦东豪宅频出、炙手可热。
在上世纪九十年代，浦东陆家嘴的房价还在5000元/平方米以内。而今年上半年，上海知名超高端豪宅汤臣一品成交了一套986平方米的复式单元，单价为23万元/平方米，成为上半年全国成交单价最高的一套单位。二十年之间，伴随着浦东开发和上海普通国际机场的建设，浦东房地产市场发生了翻天覆地的变化。
机场货运总量跳升世界第三
短短时间内建起的浦东机场，既是上海城市发展的缩影，也是见证。一句“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，曾是上海浦东落后于浦西的标签式说明。
从1990年开发开放伊始，浦东新区成为中国先行先试的试验田，曾经空旷的浦东海岸逐渐成了太平洋西岸最繁华的地方。浦东先后建立了中国第一个金融贸易区——陆家嘴金融贸易区，中国最早的出口加工区——金桥出口加工区，中国第一个保税区——外高桥保税区。
要将上海打造成一座全球核心城市，就需要开发它的交通硬件。浦东背靠长江、黄浦江，东眺太平洋，具备发展航运得天独厚的优势。1999年浦东机场建成运营，上海从海上枢纽变为空中枢纽，再到综合交通枢纽。
2011年，浦东机场完成货邮吞吐量310.9万吨，位居世界前列。如今的浦东，云集了近5000家各类航运相关企业，涉及各个产业链环节，是上海国际航运中心的核心功能区。
在第28届亚洲货运及供应链大奖（AFSCA）上，上海浦东国际机场获得全球最佳货运机场。根据国际机场协会（ACI）最新发布的全球机场排名，上海浦东国际机场2013年货运吞吐量居全球第3位，排名前两位的分别是香港国际机场和美国孟菲斯机场。浦东机场在前几年就放话出来要赶超他们，成就霸业。但如今已经连续6年排名世界第3。
同时，浦东机场货运吞吐量在2005年尚排名全球第八，2006年一下跃居第六，随后它超越了美国安克雷奇机场、韩国仁川机场和东京成田机场，于2008年排名世界第三，并将这一地位保持了6年。 2006年，孟菲斯机场的货运吞吐量已经达到369.22万吨，香港机场的360.88万吨，其实浦东机场那几年的年增量多于孟菲斯机场和香港机场，曾经一度差距仅为50多万吨。有几年时间，浦东机场纯货机航班量增幅都在20%以上。据统计数据显示，2013年，浦东机场货运吞吐量达292.85万吨，而香港机场和孟菲斯机场的货运吞吐量分别是415.61万吨和413.79万吨，成绩相差不多。
目前，浦东机场国际（地区）货邮吞吐量占全国58%。共有37家纯货运航空公司开通了到浦东机场的定期航班，纯货机通航点57个，每周全货机超1000班，全货机的货邮比例达到70%，高频的纯货运航线网在亚太地区排名前列，国际（地区）货邮比重达88%，全国58%的国际和地区航空货邮从上海浦东机场进出，进出口货源主要包括高科技电子、汽车、纺织、医药等，总价值超过3000多亿美元。正因为浦东机场拥有世界级规模的航空货运设施，联邦快递、UPS（美国联合包裹公司）、DHL（德国邮政敦豪集团）等国际物流集成商都在浦东机场设立了自己的国际转运枢纽和分拣中心，中货航、国货航、南航等主要国内航空公司也把80%以上的货运运力集中在浦东机场。
托起“东方曼哈顿”
随着航空运输的快速发展，浦东地区为上海市迅速吸引了大批外资银行落户，与金融业务相关的一大批服务机构也纷至沓来。1990年批准建立的中国第一个金融贸易区——陆家嘴金融贸易区，22年来已经建立了近20个金融要素市场，初步形成了金融机构体系，成为上海建设国际金融中心的核心组成部分，享有“东方曼哈顿”的美誉。目前，浦东拥有上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所等全国性金融市场机构。
陆家嘴金融贸易区已成为上海以至中国大陆的重要写字楼市场。为配合当地高速发展的金融业，至2014年陆家嘴金融贸易区的范围将扩大至31.78平方公里，甲级写字楼的楼面将增至135万平方米，占全上海市的35%。
上海陆家嘴目前的办公楼租金为16元人民币/平方米/天，约合87美元/平方英尺/年。在不到20年的时间里，陆家嘴从一个不毛之地发展成为一个繁荣的金融区，现已成为上海规模最大的中央商务区。作为陆家嘴金融贸易区的核心，小陆家嘴这块面积1.7平方公里的地区，已经成为中国资本密集度最高的地区，经过20余载的发展，现今陆家嘴区域已具备国际顶尖的世界商务集聚优势和国际生活社区优势，吸引了来自全球的酒店、银行、证券、期货、保险、金融资产管理公司、投资公司、法律、会计等机构入驻。
随着陆家嘴金融城建设，陆家嘴滨江沿线一路下来的地段如E18板块，已经聚集了很多大开发商，海航、保利、九龙仓等，整个板块的地段价值在一个在很高的平台上还在逐渐提升。
与此同时，浦东机场带来大量的人流、物流、资金流的增长，上海世博会的成功举办与在浦东建设世界第二大的迪士尼乐园等，让浦东其他地产板块也快速兴起。
以浦东临港新城为例，2013年初的板块行情价为1万元～1.1万元/平方米，但在市场预期、自贸区、16号线贯通等因素的影响下，到了年尾，该板块的平均房价已涨至1.5万元～1.6万元/平方米，其中在售的某新项目平均售价更是达到了1.9万元～2万元/平方米。此外，在2013年12月份成交的7幅地块，平均溢价率高达400%，楼板价则分别达到了1.5万元～1.6万元/平方米，形成了“面粉贵于面包”的现象。
浦东的迅速崛起使中外人士刮目相看，吸引了外籍人士入住浦东。一些原来住在浦西的“空中飞人”，也因为路上太堵，特意搬到浦东居住。 成就最贵豪宅
中国第一豪宅汤臣一品就位于上海浦东陆家嘴，是上海高端金融中心的聚集地，黄浦江夜景一览无遗。汤臣集团是家较早投资内地地产的港资企业，其创始人汤君年被誉为上海浦东开发第一人。在中国经济的波动周期和房地产行业的起伏成长中，有“中国第一豪宅”之称的汤臣一品每卖一套房都会引出诸多话题，影响力可见一斑。
翻开“汤臣一品”的前史可以看见浦东房地产开发的缩影。在1990年浦东开发伊始，没人能想到陆家嘴就是现在的金融中心。1992年，汤臣投资3000多万美元买下了高尔夫球场和金融大厦的地皮，并在两年后取得汤臣一品地块。汤臣集团先后在浦东修建了一系列设施，包括第一家五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店，第一个涉外高档商务中心——汤臣中心，第一栋五A级涉外写字楼——汤臣金融大厦，以及浦东唯一的位于市中心地段的汤臣高尔夫球场，并在周边分期建设了汤臣高尔夫别墅。由于走高端住宅开发的路线，汤臣在上海逐渐成了高端房产品牌的代名词。
随着1999年浦东国际机场的竣工启用，浦东越来越趋于国际化。而在拿下地块之后11年，汤臣推出了符合国际大都市形象的国际大宅汤臣一品，每平方米11万元的天价比紧随其后的豪宅价格贵一倍。虽然一经推出就因“天价楼盘”之名而饱受责难，一直处于舆论声讨的风口浪尖，但汤臣一品的一举一动都会占据房地产媒体最显著版面。截止到2013年底，汤臣一品A栋及C栋已出售约61%的总住宅楼面面积，B栋及D栋已租出约63%的总住宅楼面面积。而上海官方网站“网上房地产”显示，汤臣一品住宅套数181套，已售74套，可售107套。
虽然第一豪宅的去化进展缓慢，但每卖出一套都会让人为之咂舌。今年上半年，在上海楼市乃至全国楼市都处于低迷的状态下，汤臣一品成交了一套总价高达2.285亿元的顶层复式房源，刷新了上海楼市豪宅的单价及总价成交纪录。
自贸区利好的放大效应
汤臣一品之所以能逆市高价成交，也与浦东进入自贸区时代，和自贸区利好不断兑现的利好刺激有关。
根据以往经验，自贸试验区建设启动后，全球各地与上海的经贸往来会更加频繁，新增大量的国际、国内商务出行需求，将带来上海地区航空客运市场新一轮增长高峰。同时，自贸区较低的物流仓储成本、高效的转口和报关以及便捷的贸易设施，将吸引大量全球性物流集成商进驻，金融业开放与免税自由港将吸引高端制造业企业进驻，从而带来更多的航空货源在沪中转，进一步巩固和强化浦东机场的全球航空货运枢纽地位。
自贸区这个概念诞生以来，几乎浦东所有的楼盘都打着“自贸区辐射”的卖点，随着国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，上海自贸区辐射的森兰外高桥、浦东机场保税区和洋山港临港新城等几大板块的房地产市场因此而有较为明显的提升。交通银行首席经济学家连平就明确表示，自贸区区域会“地产先动”，对地产的影响本身就要大一点，地产行业有很强的区域性，所以自贸区对当地房地产的影响，就体现在这个区域本身和周边的地方，主要是指浦东这块。
自贸区试验区范围包括上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。随着上海自贸区的揭牌，附近房价顿时开始走俏，浦东的新房住宅成交量与同期相比，增幅巨大，更是远远超过上海同期数据，包括森兰外高桥板块、临港新城在内的几个区域楼市都有所上升。
数据显示，从今年2月开始到7月份，临港新城商品住宅的成交均价连续上涨五个月，截止7月25日临港新城商品住宅成交均价为11318元/平方米，比今年2月9849元/平方米上涨14.9%，涨幅领先于全市商品住宅的上涨水平。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，自贸区的获批有利于推动区域产业资源整合和产业地产的发展，住宅地产和商业地产也会因此受益。“由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。因此，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。”张宏伟表示。
自贸区政策落地，或能促使上海浦东海岸线的全面繁荣，虽然这可能需要经历十年到二十年的不断发展，但和当年开发陆家嘴一样，效果显现的时间周期将会很长，受影响的板块或扩散的更远。
在上世纪九十年代，浦东陆家嘴的房价还在5000元/平方米以内。而今年上半年，上海知名超高端豪宅汤臣一品成交了一套986平方米的复式单元，单价为23万元/平方米，成为上半年全国成交单价最高的一套单位。二十年之间，伴随着浦东开发和上海普通国际机场的建设，浦东房地产市场发生了翻天覆地的变化。
机场货运总量跳升世界第三
短短时间内建起的浦东机场，既是上海城市发展的缩影，也是见证。一句“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，曾是上海浦东落后于浦西的标签式说明。
从1990年开发开放伊始，浦东新区成为中国先行先试的试验田，曾经空旷的浦东海岸逐渐成了太平洋西岸最繁华的地方。浦东先后建立了中国第一个金融贸易区——陆家嘴金融贸易区，中国最早的出口加工区——金桥出口加工区，中国第一个保税区——外高桥保税区。
要将上海打造成一座全球核心城市，就需要开发它的交通硬件。浦东背靠长江、黄浦江，东眺太平洋，具备发展航运得天独厚的优势。1999年浦东机场建成运营，上海从海上枢纽变为空中枢纽，再到综合交通枢纽。
2011年，浦东机场完成货邮吞吐量310.9万吨，位居世界前列。如今的浦东，云集了近5000家各类航运相关企业，涉及各个产业链环节，是上海国际航运中心的核心功能区。
在第28届亚洲货运及供应链大奖（AFSCA）上，上海浦东国际机场获得全球最佳货运机场。根据国际机场协会（ACI）最新发布的全球机场排名，上海浦东国际机场2013年货运吞吐量居全球第3位，排名前两位的分别是香港国际机场和美国孟菲斯机场。浦东机场在前几年就放话出来要赶超他们，成就霸业。但如今已经连续6年排名世界第3。
同时，浦东机场货运吞吐量在2005年尚排名全球第八，2006年一下跃居第六，随后它超越了美国安克雷奇机场、韩国仁川机场和东京成田机场，于2008年排名世界第三，并将这一地位保持了6年。 2006年，孟菲斯机场的货运吞吐量已经达到369.22万吨，香港机场的360.88万吨，其实浦东机场那几年的年增量多于孟菲斯机场和香港机场，曾经一度差距仅为50多万吨。有几年时间，浦东机场纯货机航班量增幅都在20%以上。据统计数据显示，2013年，浦东机场货运吞吐量达292.85万吨，而香港机场和孟菲斯机场的货运吞吐量分别是415.61万吨和413.79万吨，成绩相差不多。
目前，浦东机场国际（地区）货邮吞吐量占全国58%。共有37家纯货运航空公司开通了到浦东机场的定期航班，纯货机通航点57个，每周全货机超1000班，全货机的货邮比例达到70%，高频的纯货运航线网在亚太地区排名前列，国际（地区）货邮比重达88%，全国58%的国际和地区航空货邮从上海浦东机场进出，进出口货源主要包括高科技电子、汽车、纺织、医药等，总价值超过3000多亿美元。正因为浦东机场拥有世界级规模的航空货运设施，联邦快递、UPS（美国联合包裹公司）、DHL（德国邮政敦豪集团）等国际物流集成商都在浦东机场设立了自己的国际转运枢纽和分拣中心，中货航、国货航、南航等主要国内航空公司也把80%以上的货运运力集中在浦东机场。
托起“东方曼哈顿”
随着航空运输的快速发展，浦东地区为上海市迅速吸引了大批外资银行落户，与金融业务相关的一大批服务机构也纷至沓来。1990年批准建立的中国第一个金融贸易区——陆家嘴金融贸易区，22年来已经建立了近20个金融要素市场，初步形成了金融机构体系，成为上海建设国际金融中心的核心组成部分，享有“东方曼哈顿”的美誉。目前，浦东拥有上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所等全国性金融市场机构。
陆家嘴金融贸易区已成为上海以至中国大陆的重要写字楼市场。为配合当地高速发展的金融业，至2014年陆家嘴金融贸易区的范围将扩大至31.78平方公里，甲级写字楼的楼面将增至135万平方米，占全上海市的35%。
上海陆家嘴目前的办公楼租金为16元人民币/平方米/天，约合87美元/平方英尺/年。在不到20年的时间里，陆家嘴从一个不毛之地发展成为一个繁荣的金融区，现已成为上海规模最大的中央商务区。作为陆家嘴金融贸易区的核心，小陆家嘴这块面积1.7平方公里的地区，已经成为中国资本密集度最高的地区，经过20余载的发展，现今陆家嘴区域已具备国际顶尖的世界商务集聚优势和国际生活社区优势，吸引了来自全球的酒店、银行、证券、期货、保险、金融资产管理公司、投资公司、法律、会计等机构入驻。
随着陆家嘴金融城建设，陆家嘴滨江沿线一路下来的地段如E18板块，已经聚集了很多大开发商，海航、保利、九龙仓等，整个板块的地段价值在一个在很高的平台上还在逐渐提升。
与此同时，浦东机场带来大量的人流、物流、资金流的增长，上海世博会的成功举办与在浦东建设世界第二大的迪士尼乐园等，让浦东其他地产板块也快速兴起。
以浦东临港新城为例，2013年初的板块行情价为1万元～1.1万元/平方米，但在市场预期、自贸区、16号线贯通等因素的影响下，到了年尾，该板块的平均房价已涨至1.5万元～1.6万元/平方米，其中在售的某新项目平均售价更是达到了1.9万元～2万元/平方米。此外，在2013年12月份成交的7幅地块，平均溢价率高达400%，楼板价则分别达到了1.5万元～1.6万元/平方米，形成了“面粉贵于面包”的现象。
浦东的迅速崛起使中外人士刮目相看，吸引了外籍人士入住浦东。一些原来住在浦西的“空中飞人”，也因为路上太堵，特意搬到浦东居住。 成就最贵豪宅
中国第一豪宅汤臣一品就位于上海浦东陆家嘴，是上海高端金融中心的聚集地，黄浦江夜景一览无遗。汤臣集团是家较早投资内地地产的港资企业，其创始人汤君年被誉为上海浦东开发第一人。在中国经济的波动周期和房地产行业的起伏成长中，有“中国第一豪宅”之称的汤臣一品每卖一套房都会引出诸多话题，影响力可见一斑。
翻开“汤臣一品”的前史可以看见浦东房地产开发的缩影。在1990年浦东开发伊始，没人能想到陆家嘴就是现在的金融中心。1992年，汤臣投资3000多万美元买下了高尔夫球场和金融大厦的地皮，并在两年后取得汤臣一品地块。汤臣集团先后在浦东修建了一系列设施，包括第一家五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店，第一个涉外高档商务中心——汤臣中心，第一栋五A级涉外写字楼——汤臣金融大厦，以及浦东唯一的位于市中心地段的汤臣高尔夫球场，并在周边分期建设了汤臣高尔夫别墅。由于走高端住宅开发的路线，汤臣在上海逐渐成了高端房产品牌的代名词。
随着1999年浦东国际机场的竣工启用，浦东越来越趋于国际化。而在拿下地块之后11年，汤臣推出了符合国际大都市形象的国际大宅汤臣一品，每平方米11万元的天价比紧随其后的豪宅价格贵一倍。虽然一经推出就因“天价楼盘”之名而饱受责难，一直处于舆论声讨的风口浪尖，但汤臣一品的一举一动都会占据房地产媒体最显著版面。截止到2013年底，汤臣一品A栋及C栋已出售约61%的总住宅楼面面积，B栋及D栋已租出约63%的总住宅楼面面积。而上海官方网站“网上房地产”显示，汤臣一品住宅套数181套，已售74套，可售107套。
虽然第一豪宅的去化进展缓慢，但每卖出一套都会让人为之咂舌。今年上半年，在上海楼市乃至全国楼市都处于低迷的状态下，汤臣一品成交了一套总价高达2.285亿元的顶层复式房源，刷新了上海楼市豪宅的单价及总价成交纪录。
自贸区利好的放大效应
汤臣一品之所以能逆市高价成交，也与浦东进入自贸区时代，和自贸区利好不断兑现的利好刺激有关。
根据以往经验，自贸试验区建设启动后，全球各地与上海的经贸往来会更加频繁，新增大量的国际、国内商务出行需求，将带来上海地区航空客运市场新一轮增长高峰。同时，自贸区较低的物流仓储成本、高效的转口和报关以及便捷的贸易设施，将吸引大量全球性物流集成商进驻，金融业开放与免税自由港将吸引高端制造业企业进驻，从而带来更多的航空货源在沪中转，进一步巩固和强化浦东机场的全球航空货运枢纽地位。
自贸区这个概念诞生以来，几乎浦东所有的楼盘都打着“自贸区辐射”的卖点，随着国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，上海自贸区辐射的森兰外高桥、浦东机场保税区和洋山港临港新城等几大板块的房地产市场因此而有较为明显的提升。交通银行首席经济学家连平就明确表示，自贸区区域会“地产先动”，对地产的影响本身就要大一点，地产行业有很强的区域性，所以自贸区对当地房地产的影响，就体现在这个区域本身和周边的地方，主要是指浦东这块。
自贸区试验区范围包括上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。随着上海自贸区的揭牌，附近房价顿时开始走俏，浦东的新房住宅成交量与同期相比，增幅巨大，更是远远超过上海同期数据，包括森兰外高桥板块、临港新城在内的几个区域楼市都有所上升。
数据显示，从今年2月开始到7月份，临港新城商品住宅的成交均价连续上涨五个月，截止7月25日临港新城商品住宅成交均价为11318元/平方米，比今年2月9849元/平方米上涨14.9%，涨幅领先于全市商品住宅的上涨水平。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，自贸区的获批有利于推动区域产业资源整合和产业地产的发展，住宅地产和商业地产也会因此受益。“由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。因此，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。”张宏伟表示。
自贸区政策落地，或能促使上海浦东海岸线的全面繁荣，虽然这可能需要经历十年到二十年的不断发展，但和当年开发陆家嘴一样，效果显现的时间周期将会很长，受影响的板块或扩散的更远。