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随着近年来，我国经济的快速发展和经济转型的不断深化，房地产企业的财务管理体制也随着不同形势有所改变，但由于各方面的原因，使得企业在财务方面不能完成预期收益，财务风险成了公司发展的绊脚石，本文就如何进行房地产财务管理的风险防范及其控制对策进行阐述。
一、引言
在我国当前的经济市场中，房地产行业占有重要地位，尽管我国的房地产行业起步较晚，但由于人们的住房需要及城市化发展步伐的加快，使得房地产企业得到快速发展，但其发展过程中也存在一系列问题。由于房地产行业具有建设周期性大、资金涉及面广等特点，在投资、融资、建设的时候都会被其他因素影响，会使得资金的利用效益降低，甚至有投资回报小于成本的现象出现，成了阻碍房地产企业稳定发展的重要原因。
二、房地产财务管理的重要性
目前在我国，由于房地产行业起步晚的原因，使得房地产的各方面制定的制度和体系都不够成熟，包括财务管理方面，在一定程度上制约了房地产行业的发展。这些问题不仅是由于企业内部管理导致的，还受国家的相关政策规定的影响，由于我国目前的金融体制不完善，金融整体环境不均衡，房地产行业面临各种挑战，市场凤风险和政策风险都增加，都在无形中增加了财务风险预测的难度，使得原本的房地产的财务管理风险越来越严重。成熟应对财务风险，采用科学合理化手段规范相关财务管理体制，在研究财务管理常遇到的风险的同时，不断完善房地产事后管理和监督职能，并且加强制定企业与财务管理相关的防范措施，使房地产企业的整体财务管理系统较为稳固，逐渐成为房地产财务风险管理的坚实基础，降低出现财务风险的几率，实现房地产行业的可持续性发展。
三、房地产企业财务管理存在的风险
（一）经营不善，负债严重
当前我国的房地产企业想要投资一个大型项目建设，很多时候都需要靠融资的方法来筹集资金，银行贷款是其中一个方法，往往借贷的资金数额巨大，也就意味着公司的负债极大，由于利息原因，面临的经营压力也巨大，高周转一度被推向房地产企业制高点，工程质量问题时有发生，再加上对房地产的政府宏观调控，房地产企业的资金周转受限，使得出现了很多烂尾的工程，这种财务风险和企业的管理制度不完善有很大关系，严重阻碍了房地产行业的发展。
（二）企业缺乏合理的贷款规划
房地产行业由于利润大，使得很多企业急于建设大型项目，不能够很好的联系自身实际情况对资金进行合理的规划，更加没有对贷款的资金潜力进行很好的评估，盲目投资，长此以往就会出现财务方面的风险危机。
（三）沒有完善的资本结构
很多企业在进行大型项目投资的时候，由于内部的财务管理系统不够完善，使得企业的权益资本和负债资金比例没有协调好，综合企业成本WACC较高，进而影响企业的利润收益。企业的发展不仅要靠自身的资金，还要依靠来自外界的筹资，有一个完善的财务管理结构，正确对待两者关系能够对企业的发展起到促进作用，但当企业的资金结构不完善时，如抵押公司土地太多或借贷太多，使得公司的利润不足以抵消借贷成本，且没有合理的资本结构将直接影响企业在资本市场上的举债能力，这对企业的收益和资金流影响也极大。
四、房地产出现财务管理风险的原因
（一）企业内部管理人员的综合素质不高
房地产是个涉及面极广且建设销售周期长的行业，员工职种众多，从底层到基层，但对于很多的企业来说，综合素质好的管理人员较为缺乏，管理人员的专业能力和实践能力较差，尤其是财务管理，很多时候仅仅停留在表面上，做着会计的工作，记录企业收支，没有做到以管理为基础的工作，不能为企业提高财务方面的专业性意见，更不能从房地产的全价值链上做出价值创造，当出现财务风险时，企业财务管理人员的提供的财务意见缺乏科学性，停留在理论方面，在实践方面有一定的局限性。
（二）财务管理工作形式化
在当前大建设时代，与其它行业相比，房地产行业的利润较高，使得很多企业忽略了工程成本的控制和管理，很多公司只管建，不管算，税务筹划更是不足，不仅使企业利润下降，还会造成资源的极大浪费；对财务和成本部门的要求降低，没有严格规范操作，严重时甚至导致成本失控。很多企业都将财务部门的工作形式化，虽然建立了财务管理体系，但都不够完善，如财务工作人员都只浅显的分析财务数据，不对数据进行深层的研究，在面临财务危机时，只能面对，不能很好的应对，企业处理危机的能力大大下降；或者财务人员对企业财务情况进行科学的风险和效益评估，但企业高层不够重视，这也不能体现财务管理部门的价值，这两种情况都不利于企业的长期发展。
（三）成本预算不够合理
成本预算作为一种机制，是各种活动进行的基础，其中最为核心的就是考虑公司资本，而企业最核心的便是资本最大化，因此成本的控制极其重要，成本控制应具备三个特点：战略性、全程性、全员性。没有战略性的预算没有战斗意义，合理的战略目标让工程目标的实现更加具体、稳定；成本控制同时针对的是工程全程，不是某一阶段，而是所有阶段的综合过程，所以必须慎重，这一特点保证了成本控制的核心地位，能保证各项金额能落实到实处；全员性既是指所有预算人员和施工团队的积极合作，也包括工程接收人——业主，唯有互相配合才能制定一个较为精确的预算值。就目前的很多公司而言，都缺少科学、系统的成本控制方法和手段，在进行成本数据收集和处理过程中，没有一个科学的方法，施工单位不能及时的掌握施工成本的相关情况，就不能很好的采取有效的具体措施进行成本控制，很多房地产企业尽管需要的流转资金额很大，依然不重视成本预算，在增加了企业成本的同时，也极大的增加了企业的财务风险。
五、房地产财务管理风险的防范和有效地控制措施
（一）提高企业预算管理水平
建筑工程成本预算：在整个成本造价计算过程中，成本预算极其重要。建筑工程成本预算是指工程在开工之前根据相关指标、需费标准，对不同阶段材料的消耗，人员的工资等方面所需要的资金进行一个科学合理的预先计算，是确定投资数额，进行最终结算的重要依据，对工程投资决策进行管理，分配，控制，监督起到重要作用。房地产开发一般由土建，照明，排水等多个方面专业工程共同组成，因此，其编制工作极其艰巨，必须要专业人员依循预算编制程序和步骤进行计算，预算人员必须具备高专业素质和优秀的职业道德，有责任心，脚踏实地，细心谨慎的工作精神。成本预算编制算依据一般方法有单价法和实物量法两种。编制程序如下： 1）搜集、准备资料：在编制之前，工作人员要到施工现场进行勘查，弄清工程的相关信息，如规模，类型等，与施工相关人员沟通，了解施工方案、措施和要求与预期是否符合，对新材料，新技术，新设备的应用进行掌握，以便于进行预算改正。在预算出错时，应第一时间查找自己是否有计算错误，看有没有误算和漏算，再查施工期间是否有工程量的变动或项目的改动，查到后根据相关数据及时修改预算结果。也要考虑阶段性对预算值的影响。
2）准确计量：在工程预算编制中，计算最为复杂和重要，计算人员必须小心谨慎地对图纸中的各项程序对照标准取费表进行计量，套用预算定额，同时结合其他各项调整费用及利润，税额等相关费用，利用高科技技术进行预算汇总，在此过程中要注意以下几方面要求：
3）保证数据准确：这需要相关专业人员实地调研和核对，及时了解材料市场信息，避免材料市场变化的影响；在计算机输入原始数据时工作人员要细心，准确输入信息，一个小数点就会影响整个预算。
（二）完善财务管理的控制機制
完善的财务管理控制机制对房地产企业的管理具有指导作用，能够科学合理的安排资金的使用，节约成本，可以有效的避免浪费，在此过程中，责任制的加强极其重要，责任分配到每个人是工作展开的前提，只有每个管理人了解到自己的责任是什么，才能达到理想的管理效果；另一方面，财务管理细节的控制也很重要，要保证不出现细节上的重大漏洞，保证每个项目都有相应的控制机制来管理，在调动管理人员工作积极性时，要制定相应的奖罚制度，进一步督促管理人员的责任制工作。
（三）完善风险防范体系
在财务管理完善的基础上，面对外界诸多因素的干扰，必须制定一系列完善的风险防范体系对企业经营进行保障，充分的认识风险的存在，科学的对风险进行预测，这对员工的能力要求很高，需要加强员工的学习和实践，使其学会针对不同的风险制定不同的防范措施，将风险降至最低，甚至有效的规避风险，这对企业的利益最大化有着极其重要的作用。
六、结束语
综上所述，房地产行业是一项综合性很强的产业，只有综合考虑各种因素，在保证安全性和经济、舒适性的基础上，通过合理的编制工程预算和结算，才能使工程资金得以合理分配和高效利用，确保其合理性，提高企业投资回报率，同时为社会创造更多的经济和使用效益，避免财务风险对企业产生重大影响。（作者单位为华润置地（武汉）开发有限公司）
作者简介：胡彩桥（1982-10），男，籍贯：湖北，黄冈人，中级会计师，财务总监，硕士研究生，主要从事企业财务管理与内部审计工作。
一、引言
在我国当前的经济市场中，房地产行业占有重要地位，尽管我国的房地产行业起步较晚，但由于人们的住房需要及城市化发展步伐的加快，使得房地产企业得到快速发展，但其发展过程中也存在一系列问题。由于房地产行业具有建设周期性大、资金涉及面广等特点，在投资、融资、建设的时候都会被其他因素影响，会使得资金的利用效益降低，甚至有投资回报小于成本的现象出现，成了阻碍房地产企业稳定发展的重要原因。
二、房地产财务管理的重要性
目前在我国，由于房地产行业起步晚的原因，使得房地产的各方面制定的制度和体系都不够成熟，包括财务管理方面，在一定程度上制约了房地产行业的发展。这些问题不仅是由于企业内部管理导致的，还受国家的相关政策规定的影响，由于我国目前的金融体制不完善，金融整体环境不均衡，房地产行业面临各种挑战，市场凤风险和政策风险都增加，都在无形中增加了财务风险预测的难度，使得原本的房地产的财务管理风险越来越严重。成熟应对财务风险，采用科学合理化手段规范相关财务管理体制，在研究财务管理常遇到的风险的同时，不断完善房地产事后管理和监督职能，并且加强制定企业与财务管理相关的防范措施，使房地产企业的整体财务管理系统较为稳固，逐渐成为房地产财务风险管理的坚实基础，降低出现财务风险的几率，实现房地产行业的可持续性发展。
三、房地产企业财务管理存在的风险
（一）经营不善，负债严重
当前我国的房地产企业想要投资一个大型项目建设，很多时候都需要靠融资的方法来筹集资金，银行贷款是其中一个方法，往往借贷的资金数额巨大，也就意味着公司的负债极大，由于利息原因，面临的经营压力也巨大，高周转一度被推向房地产企业制高点，工程质量问题时有发生，再加上对房地产的政府宏观调控，房地产企业的资金周转受限，使得出现了很多烂尾的工程，这种财务风险和企业的管理制度不完善有很大关系，严重阻碍了房地产行业的发展。
（二）企业缺乏合理的贷款规划
房地产行业由于利润大，使得很多企业急于建设大型项目，不能够很好的联系自身实际情况对资金进行合理的规划，更加没有对贷款的资金潜力进行很好的评估，盲目投资，长此以往就会出现财务方面的风险危机。
（三）沒有完善的资本结构
很多企业在进行大型项目投资的时候，由于内部的财务管理系统不够完善，使得企业的权益资本和负债资金比例没有协调好，综合企业成本WACC较高，进而影响企业的利润收益。企业的发展不仅要靠自身的资金，还要依靠来自外界的筹资，有一个完善的财务管理结构，正确对待两者关系能够对企业的发展起到促进作用，但当企业的资金结构不完善时，如抵押公司土地太多或借贷太多，使得公司的利润不足以抵消借贷成本，且没有合理的资本结构将直接影响企业在资本市场上的举债能力，这对企业的收益和资金流影响也极大。
四、房地产出现财务管理风险的原因
（一）企业内部管理人员的综合素质不高
房地产是个涉及面极广且建设销售周期长的行业，员工职种众多，从底层到基层，但对于很多的企业来说，综合素质好的管理人员较为缺乏，管理人员的专业能力和实践能力较差，尤其是财务管理，很多时候仅仅停留在表面上，做着会计的工作，记录企业收支，没有做到以管理为基础的工作，不能为企业提高财务方面的专业性意见，更不能从房地产的全价值链上做出价值创造，当出现财务风险时，企业财务管理人员的提供的财务意见缺乏科学性，停留在理论方面，在实践方面有一定的局限性。
（二）财务管理工作形式化
在当前大建设时代，与其它行业相比，房地产行业的利润较高，使得很多企业忽略了工程成本的控制和管理，很多公司只管建，不管算，税务筹划更是不足，不仅使企业利润下降，还会造成资源的极大浪费；对财务和成本部门的要求降低，没有严格规范操作，严重时甚至导致成本失控。很多企业都将财务部门的工作形式化，虽然建立了财务管理体系，但都不够完善，如财务工作人员都只浅显的分析财务数据，不对数据进行深层的研究，在面临财务危机时，只能面对，不能很好的应对，企业处理危机的能力大大下降；或者财务人员对企业财务情况进行科学的风险和效益评估，但企业高层不够重视，这也不能体现财务管理部门的价值，这两种情况都不利于企业的长期发展。
（三）成本预算不够合理
成本预算作为一种机制，是各种活动进行的基础，其中最为核心的就是考虑公司资本，而企业最核心的便是资本最大化，因此成本的控制极其重要，成本控制应具备三个特点：战略性、全程性、全员性。没有战略性的预算没有战斗意义，合理的战略目标让工程目标的实现更加具体、稳定；成本控制同时针对的是工程全程，不是某一阶段，而是所有阶段的综合过程，所以必须慎重，这一特点保证了成本控制的核心地位，能保证各项金额能落实到实处；全员性既是指所有预算人员和施工团队的积极合作，也包括工程接收人——业主，唯有互相配合才能制定一个较为精确的预算值。就目前的很多公司而言，都缺少科学、系统的成本控制方法和手段，在进行成本数据收集和处理过程中，没有一个科学的方法，施工单位不能及时的掌握施工成本的相关情况，就不能很好的采取有效的具体措施进行成本控制，很多房地产企业尽管需要的流转资金额很大，依然不重视成本预算，在增加了企业成本的同时，也极大的增加了企业的财务风险。
五、房地产财务管理风险的防范和有效地控制措施
（一）提高企业预算管理水平
建筑工程成本预算：在整个成本造价计算过程中，成本预算极其重要。建筑工程成本预算是指工程在开工之前根据相关指标、需费标准，对不同阶段材料的消耗，人员的工资等方面所需要的资金进行一个科学合理的预先计算，是确定投资数额，进行最终结算的重要依据，对工程投资决策进行管理，分配，控制，监督起到重要作用。房地产开发一般由土建，照明，排水等多个方面专业工程共同组成，因此，其编制工作极其艰巨，必须要专业人员依循预算编制程序和步骤进行计算，预算人员必须具备高专业素质和优秀的职业道德，有责任心，脚踏实地，细心谨慎的工作精神。成本预算编制算依据一般方法有单价法和实物量法两种。编制程序如下： 1）搜集、准备资料：在编制之前，工作人员要到施工现场进行勘查，弄清工程的相关信息，如规模，类型等，与施工相关人员沟通，了解施工方案、措施和要求与预期是否符合，对新材料，新技术，新设备的应用进行掌握，以便于进行预算改正。在预算出错时，应第一时间查找自己是否有计算错误，看有没有误算和漏算，再查施工期间是否有工程量的变动或项目的改动，查到后根据相关数据及时修改预算结果。也要考虑阶段性对预算值的影响。
2）准确计量：在工程预算编制中，计算最为复杂和重要，计算人员必须小心谨慎地对图纸中的各项程序对照标准取费表进行计量，套用预算定额，同时结合其他各项调整费用及利润，税额等相关费用，利用高科技技术进行预算汇总，在此过程中要注意以下几方面要求：
3）保证数据准确：这需要相关专业人员实地调研和核对，及时了解材料市场信息，避免材料市场变化的影响；在计算机输入原始数据时工作人员要细心，准确输入信息，一个小数点就会影响整个预算。
（二）完善财务管理的控制機制
完善的财务管理控制机制对房地产企业的管理具有指导作用，能够科学合理的安排资金的使用，节约成本，可以有效的避免浪费，在此过程中，责任制的加强极其重要，责任分配到每个人是工作展开的前提，只有每个管理人了解到自己的责任是什么，才能达到理想的管理效果；另一方面，财务管理细节的控制也很重要，要保证不出现细节上的重大漏洞，保证每个项目都有相应的控制机制来管理，在调动管理人员工作积极性时，要制定相应的奖罚制度，进一步督促管理人员的责任制工作。
（三）完善风险防范体系
在财务管理完善的基础上，面对外界诸多因素的干扰，必须制定一系列完善的风险防范体系对企业经营进行保障，充分的认识风险的存在，科学的对风险进行预测，这对员工的能力要求很高，需要加强员工的学习和实践，使其学会针对不同的风险制定不同的防范措施，将风险降至最低，甚至有效的规避风险，这对企业的利益最大化有着极其重要的作用。
六、结束语
综上所述，房地产行业是一项综合性很强的产业，只有综合考虑各种因素，在保证安全性和经济、舒适性的基础上，通过合理的编制工程预算和结算，才能使工程资金得以合理分配和高效利用，确保其合理性，提高企业投资回报率，同时为社会创造更多的经济和使用效益，避免财务风险对企业产生重大影响。（作者单位为华润置地（武汉）开发有限公司）
作者简介：胡彩桥（1982-10），男，籍贯：湖北，黄冈人，中级会计师，财务总监，硕士研究生，主要从事企业财务管理与内部审计工作。