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摘要:近年来, 随着我国的房地产业迅速发展, 房地产已逐渐成为国民经济的支柱产业，在房地产开发设计阶段合理有效的控制成本对于整个房地产开发项目具有重要的意义。本文从房地产开发设计阶段成本控制出发, 结合价值工程原理, 阐述了房地产开发设计阶段成本控制的实施过程, 并就施工招标及签约阶段和施工阶段的造价控制做了分析，为房地产开发企业最大程度降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。
关键词: 项目成本；价值工程;；房地产;；成本控制； 设计阶段
Abstract: in recent years, along with the rapid development of real estate industry, real estate has gradually become the pillar industry of the national economy, in real estate development design stage effective and reasonable cost control for the whole of the real estate development project is of great significance. This paper, from the design stage of the real estate development cost control, and combining the principle of value engineering, this paper expounds the design stage of the real estate development cost control of the implementation of the process, and the construction bidding and signing stage and the construction stage of cost control are analyzed, for real estate development enterprise maximum reduce cost, achieve more economy provides the scientific method.
Keywords: project cost; Value engineering; ;Real estate; ;Cost control; Design stage
中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：
前言
近几年．因房价不断上涨，已经严重影响民生问题，国家逐步加大对房地产业的宏观调控力度，如何在新形势下提高房地产项目决策科学性，是摆在房地产企业面前的一个重要课题。从技术经济解决方案上观察，目前，基于价值工程思想与方法应用已经比较广泛地运用在项目设计和施工阶段 。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系, 是一种行之有效的科学的方法, 它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来, 避免了设计工作的盲目性, 对提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。对成本控制范围的研究多数集中于传统意义上产品的事前、事中和事后上, 没有将成本控制的内涵延伸, 而价值工程理論为成本控制内涵的延伸提供了一个有利工具。运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行研究, 这样有利于房地产开发企业提升竞争力, 使企业在激烈的市场竞争中凭借高品质和低成本而拥有一席之地。
一 价值工程基本原理
价值工程简称vE (V c En nccnng)，是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有组织的活动 这里的价值(v)是功能(F)与成本(c)的综合反映，是二者的比值．即：V=F／C 。从价值工程定义可以看出，价值工程主要思想是通过对选定对象的功能及成本分析，提高对象的价值。这里的价值指的是反映成本开支与获得之间的比例 一般来说．提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变．降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。 价值工程的工作程序主要包括：确定目标、功能分析、功能评价、制定改进方案、实施评价成果 、其中，功能分析是价值工程的核心，其基本方法是绘制功能系统图，目的是正确地表达各对象的功能，明确功能特性要求。实施价值工程的关键在于方案创新，即在方案的创新过程中解决功能与成本之间的矛盾，进一步提高价值。由于价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，因此，在房产造价控制中引入价值工程是极其重大意义的选择。
二 房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则
2.1房地产开发设计阶段成本的构成
房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段, 房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本, 与其他一般商品生产成本相比, 具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性, 给企业的成本管理带来了一定难度。房地产开发设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。工程项目立项后, 设计通过对项目的具体化和书面化, 是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定, 承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。因此设计阶段作为项目开发的前导, 对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析, 规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2 % , 但它对工程造价的影响程度可达75 %以上。因此, 在规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点, 它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明, 合理科学的设计, 可降低工程造价的10 %。设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段。
2.2房地产开发设计阶段成本控制特点
对于房地产开发产品来说, 设计阶段是进行成本控制的重点和关键, 相对于其他阶段的成本控制, 设计阶段成本控制具有以下特点。
(1) 设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动。
(2) 设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动。
(3) 设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动。
三 基于价值工程方法的房地产开发设计阶段成本控制的实施
3.1基于价值工程的房地产方案设计阶段成本控制首先建立全面系统的房地产设计方案评价指标体系, 包含功能指标体系和成本指标体系, 运用价值工程优选法，充分利用专家的经验, 并结合客户和广大设计人员的意见，合理确定各评价指标的权重和对各方案进行评分。 求出方案的功能系数和成本系数， 最后求出价值系数， 根据价值工程原理按价值系数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选依据价值工程理论计算出价值系数, 对各个方案的价值系数进行比较, 最终选择价值系数最高的方案, 即最优方案的选择。
3.2基于价值工程的房地产初步设计阶段成本控制首先明确客户的需求, 针对房地产开发项目应该具有的功能进行定义, 并按照功能的载体对象进行分类整理, 形成功能指标体系。然后运用层次分析法, 进行打分确定功能系数。其次主要针对房地产项目开发所需要投入的成本和费用进行分析, 按其在总投资中所占比例来确定成本系数。对于房地产开发设计阶段成本控制而言, 价值工程中的成本不仅包括房地产产品的开发施工阶段的成本, 还包括交付使用后的运行维护成本。然后根据已得出的功能系数和成本系数, 利用价值评价模型, 得出价值系数。根据价值工程的评价标准, 对得出的价值系数进行评价。价值系数可以帮助我们在价值工程活动中确定改进的重点。最后根据已经得出的价值评价结果, 分析在方案设计中应该改进的地方。在满足功能的前提下尽可能降低成本, 优化设计方案, 实现功能与成本的协调统一。
3.3基于价值工程的房地产施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段的成本控制与初步设计阶段成本控制的程序一样, 运用价值工程方法, 在初步设计的基础上进一步的优化, 将初步设计深化处理成可施工的蓝图, 也就是如何合理的确定结构、园林景观等功能指标所涉及的具体施工细节的过程。例如楼层高度, 园林面积等未知数的合理确定, 从而达到价值系数的最大。
四 施工招标及签约阶段
合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地產项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
4.1确定签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。
4.2招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。
4.3合同价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权利以及对合同双方有不同的风险。目前多选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资：但采用些形式时要特别注意风险包干范围的确定。
4.4保函或保证金的应用。保函或保证金是为了保证投票人能够认其投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房地产商应该很好地加以利用，比较常用的有投标保函（或保证金）等。使用过程中要注意它们的使用时段以及相互衔接关系。
4.5选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
4.6重要合同条款的确定。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。实践中关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；对工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力进行等上述问题必须进行明确具体的规定。
另外，《通用条款》对于灾害（风、雨、雪、洪、震）等达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度应予量化。如几级以上的大风，几级以上的地震，持续多少天达到多少毫米的降水等才能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
五 施工阶段的造价控制
在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已完全具体化。在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手：
5.1工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。
5.2审查优化施工方案及施工须序。审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。
5.3严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。
5.4严格现场签证管理。及时做好施工现场记录：制定现场签证的管理程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。
5.5制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件。
5.6做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。
六 结束语
运用价值工程理论对房地产项目开发进行成本控制, 有利于促进和提高成本管理工作。成本控制是房地产业成本管理的核心, 成本控制的好坏直接关系到房地产成本费用的高低和经济效益, 关系到房地产业主的生死存亡。降低产品成本或提高性价比的重要手段是在房地产设计阶段来估算成本, 并进行成本控制, 对可能出现的问题进行预估, 及早发现并避免它。此外对于房地产项目这样的一种需要高额资金购买、并且长期使用的特殊产品来讲, 一味地追求成本削减是不利于房地产开发企业通过高品质树立品牌效应的。基于价值工程的角度来研究房地产项目开发设计阶段中的成本控制问题, 不仅可以对整个房地产开发项目进行有效的成本控制, 而且同时又最大可能的注重了项目功能的保证。这样就可以帮助房地产开发企业在不影响开发项目的使用功能的前提下, 最大可能的降低成本, 增强企业竞争能力, 取得更好的经济效益和社会效益。
参考文献
1.李挺立. 基于价值工程的房地产开发项目成本控制(D) . 北京: 北京交通大学, 2007.
2.徐大图、王雪青等: 《建设项目投资控制》[M]; 地震出版社,1993。
3.任长能 价值工程理论在工程设计中的应用[U]．建筑经济，2004(3)
关键词: 项目成本；价值工程;；房地产;；成本控制； 设计阶段
Abstract: in recent years, along with the rapid development of real estate industry, real estate has gradually become the pillar industry of the national economy, in real estate development design stage effective and reasonable cost control for the whole of the real estate development project is of great significance. This paper, from the design stage of the real estate development cost control, and combining the principle of value engineering, this paper expounds the design stage of the real estate development cost control of the implementation of the process, and the construction bidding and signing stage and the construction stage of cost control are analyzed, for real estate development enterprise maximum reduce cost, achieve more economy provides the scientific method.
Keywords: project cost; Value engineering; ;Real estate; ;Cost control; Design stage
中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：
前言
近几年．因房价不断上涨，已经严重影响民生问题，国家逐步加大对房地产业的宏观调控力度，如何在新形势下提高房地产项目决策科学性，是摆在房地产企业面前的一个重要课题。从技术经济解决方案上观察，目前，基于价值工程思想与方法应用已经比较广泛地运用在项目设计和施工阶段 。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系, 是一种行之有效的科学的方法, 它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来, 避免了设计工作的盲目性, 对提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。对成本控制范围的研究多数集中于传统意义上产品的事前、事中和事后上, 没有将成本控制的内涵延伸, 而价值工程理論为成本控制内涵的延伸提供了一个有利工具。运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行研究, 这样有利于房地产开发企业提升竞争力, 使企业在激烈的市场竞争中凭借高品质和低成本而拥有一席之地。
一 价值工程基本原理
价值工程简称vE (V c En nccnng)，是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有组织的活动 这里的价值(v)是功能(F)与成本(c)的综合反映，是二者的比值．即：V=F／C 。从价值工程定义可以看出，价值工程主要思想是通过对选定对象的功能及成本分析，提高对象的价值。这里的价值指的是反映成本开支与获得之间的比例 一般来说．提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变．降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。 价值工程的工作程序主要包括：确定目标、功能分析、功能评价、制定改进方案、实施评价成果 、其中，功能分析是价值工程的核心，其基本方法是绘制功能系统图，目的是正确地表达各对象的功能，明确功能特性要求。实施价值工程的关键在于方案创新，即在方案的创新过程中解决功能与成本之间的矛盾，进一步提高价值。由于价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，因此，在房产造价控制中引入价值工程是极其重大意义的选择。
二 房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则
2.1房地产开发设计阶段成本的构成
房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段, 房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本, 与其他一般商品生产成本相比, 具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性, 给企业的成本管理带来了一定难度。房地产开发设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。工程项目立项后, 设计通过对项目的具体化和书面化, 是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定, 承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。因此设计阶段作为项目开发的前导, 对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析, 规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2 % , 但它对工程造价的影响程度可达75 %以上。因此, 在规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点, 它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明, 合理科学的设计, 可降低工程造价的10 %。设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段。
2.2房地产开发设计阶段成本控制特点
对于房地产开发产品来说, 设计阶段是进行成本控制的重点和关键, 相对于其他阶段的成本控制, 设计阶段成本控制具有以下特点。
(1) 设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动。
(2) 设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动。
(3) 设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动。
三 基于价值工程方法的房地产开发设计阶段成本控制的实施
3.1基于价值工程的房地产方案设计阶段成本控制首先建立全面系统的房地产设计方案评价指标体系, 包含功能指标体系和成本指标体系, 运用价值工程优选法，充分利用专家的经验, 并结合客户和广大设计人员的意见，合理确定各评价指标的权重和对各方案进行评分。 求出方案的功能系数和成本系数， 最后求出价值系数， 根据价值工程原理按价值系数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选依据价值工程理论计算出价值系数, 对各个方案的价值系数进行比较, 最终选择价值系数最高的方案, 即最优方案的选择。
3.2基于价值工程的房地产初步设计阶段成本控制首先明确客户的需求, 针对房地产开发项目应该具有的功能进行定义, 并按照功能的载体对象进行分类整理, 形成功能指标体系。然后运用层次分析法, 进行打分确定功能系数。其次主要针对房地产项目开发所需要投入的成本和费用进行分析, 按其在总投资中所占比例来确定成本系数。对于房地产开发设计阶段成本控制而言, 价值工程中的成本不仅包括房地产产品的开发施工阶段的成本, 还包括交付使用后的运行维护成本。然后根据已得出的功能系数和成本系数, 利用价值评价模型, 得出价值系数。根据价值工程的评价标准, 对得出的价值系数进行评价。价值系数可以帮助我们在价值工程活动中确定改进的重点。最后根据已经得出的价值评价结果, 分析在方案设计中应该改进的地方。在满足功能的前提下尽可能降低成本, 优化设计方案, 实现功能与成本的协调统一。
3.3基于价值工程的房地产施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段的成本控制与初步设计阶段成本控制的程序一样, 运用价值工程方法, 在初步设计的基础上进一步的优化, 将初步设计深化处理成可施工的蓝图, 也就是如何合理的确定结构、园林景观等功能指标所涉及的具体施工细节的过程。例如楼层高度, 园林面积等未知数的合理确定, 从而达到价值系数的最大。
四 施工招标及签约阶段
合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地產项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
4.1确定签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。
4.2招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。
4.3合同价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权利以及对合同双方有不同的风险。目前多选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资：但采用些形式时要特别注意风险包干范围的确定。
4.4保函或保证金的应用。保函或保证金是为了保证投票人能够认其投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房地产商应该很好地加以利用，比较常用的有投标保函（或保证金）等。使用过程中要注意它们的使用时段以及相互衔接关系。
4.5选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
4.6重要合同条款的确定。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。实践中关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；对工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力进行等上述问题必须进行明确具体的规定。
另外，《通用条款》对于灾害（风、雨、雪、洪、震）等达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度应予量化。如几级以上的大风，几级以上的地震，持续多少天达到多少毫米的降水等才能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
五 施工阶段的造价控制
在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已完全具体化。在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手：
5.1工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。
5.2审查优化施工方案及施工须序。审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。
5.3严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。
5.4严格现场签证管理。及时做好施工现场记录：制定现场签证的管理程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。
5.5制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件。
5.6做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。
六 结束语
运用价值工程理论对房地产项目开发进行成本控制, 有利于促进和提高成本管理工作。成本控制是房地产业成本管理的核心, 成本控制的好坏直接关系到房地产成本费用的高低和经济效益, 关系到房地产业主的生死存亡。降低产品成本或提高性价比的重要手段是在房地产设计阶段来估算成本, 并进行成本控制, 对可能出现的问题进行预估, 及早发现并避免它。此外对于房地产项目这样的一种需要高额资金购买、并且长期使用的特殊产品来讲, 一味地追求成本削减是不利于房地产开发企业通过高品质树立品牌效应的。基于价值工程的角度来研究房地产项目开发设计阶段中的成本控制问题, 不仅可以对整个房地产开发项目进行有效的成本控制, 而且同时又最大可能的注重了项目功能的保证。这样就可以帮助房地产开发企业在不影响开发项目的使用功能的前提下, 最大可能的降低成本, 增强企业竞争能力, 取得更好的经济效益和社会效益。
参考文献
1.李挺立. 基于价值工程的房地产开发项目成本控制(D) . 北京: 北京交通大学, 2007.
2.徐大图、王雪青等: 《建设项目投资控制》[M]; 地震出版社,1993。
3.任长能 价值工程理论在工程设计中的应用[U]．建筑经济，2004(3)