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【摘要】衣食住行是老百姓最关注的话题，而最让中国人头疼但仍乐忠奉献奋斗一生的就是住房问题。而房地产经济，作为房价的直接控制方，既是我国的新兴支柱产业，又是我国社会主义市场经济的重要组成部分。但近年来，房地产经济呈现一种“过热”趋势，房价稳涨不跌。究其原因，是不成熟的市场经济机制与不完善的政府管理制度体系，导致我国目前包括房地产市场在内的各种市场经济活动不断出现不和谐现象和新问题。那么除了国家的因素，还有没有其他的呢？本文将从宏观政府、利率变化、人民币升、贬值三方面来讨论房地产经济的波动因素。
【关键词】房地产；经济波动；影响因素；分析
1、国家宏观控制对房地产的影响
近几年，区域性房地产市场出现了过热现象，直接表现为北京、深圳、广州等发展较快的大城市房价快速上涨。原因除了因人民日益增长的需求而带动房地产经济的运作发展外，还与国家宏观的调控以及相应的住房政策有关。对中国来说，现阶段我国的政府主导的市场经济体制并不完善，市场发育很不成熟，非市场因素的作用力仍然非常强大，市场需求很容易被利用或误导。而我国房地产市场的建立经历了计划经济到市场经济的改革过程，每一步无不体现中国的国情。
房地产市场的特点是 “供给时滞、需求即时”，即一时的供需缺口并不影响正常的市场均衡。因此，政府针对房地产行业的调控应该是在一定时间内解决产业型结构性过剩。从目前看，快速上涨的房价已经严重影响到普通居民居住权益的实现。更重要的是，房地产业的泡沫经济增多，其过大累积的风险将无疑对金融体系造成难以预测的冲击。市场普遍预期的房地产政策调控也已经陆续出台。2017年1月26日，国务院召开会议，要去进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。确定了“新八条”。2012 年年初，个别地方出现了对“限购”政策的松绑，但很快就被中央叫停。可见，中央政府对坚持房地产宏观调控的决心一如既往。但政府对房地产调控的最终目标是“保证房地产市场的健康和谐发展”，希望房价保持相对平稳，不出现大起大落。
宏观调控背景下，房地产企业明显感到了前所未有的销售压力，资金链断裂的风险全面蔓延，虽然降价促销，以价换量是降低房屋空置的办法，但终究不是长久之计。房地产企业始终“换汤不换药”，在各种推广宣传背后，隐藏的是毫不负责的售后管理。企业若只重视销售过程的市场，自然就对全程市场变化反应慢，而全程服务市場影响因素多，房地产企业应审时度势，要有敏锐的市场洞察力，增强抗风险能力。房地产企业要生存且得到可持续良性发展就必须主动地在危机中寻找机会，不能仅仅被动地只做泡沫危机的防范，而应把不利因素变为有利条件，不断激发企业活力不断创新，寻找新的模式与发展方向，使企业得到健康发展。
2、利率变动对房地产的影响
房地产业是城市赖以安身立命与发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济尤其是城市经济的支撑系统与前提。而利率不仅是金融系统中最重要的变量，也是市场经济最基础的变量之一。房地产行业作为市场中的一块重要组成部分，利率的上下变动不仅影响着房地产业的价格机制，也影响着国民购买的意愿，从而间接再次波及房地产业。以此观之，利率的变化很大程度上影响着房地产业。
利率市场化的增减对于开发商和消费者均有影响。利率调整既可以决定房地产企业的融资成本，又在需求方影响了支付能力。 所以许多国家政府，均以利率调整作为调控房价的手段之一。 2008 年下半年，央行为刺激房地产市场，连续五次降低贷款利息，一改年前货币紧缩的政策，以应对经济危机。 房地产企业的资金压力将减少。
总的来说，利率对影响房地产成交量的供需双方均有绝对性影响。对于房地产的供给商，其债权融资成本与利率息息相关，而融资成本很大程度上又决定了供给商的利润多少。对于房地产业的需求商，利率的高低直接影响购房者的贷款成本，进而影响可支配收入，最终使购买者犹豫是否购买，影响购买意愿。而对于房产的投资者，利率毫无疑问是关乎投资的重要因素。
3、人民币升、贬值对房地产的影响
近日报道，人民币汇率持续贬值，资料显示，近九年中国房价大涨，其中的一个重要原因就是人民币的贬值。对于一个中国人，手中最大的资产就是房产，那么人民币贬值，是否会对房价产生影响呢？
2005年，人民币汇率开始升值，同时期以北京为代表的房价开始上涨；2008-2009年，世界开始出现经济危机，中国也同样遭受影响，中国经济下滑，房价暴跌，人民币汇率开始保持凝固，波动幅度变小；2010-2015年，人民币又开始升值，中国经济出现有史以来的快速生长，市场各经济快速复苏并发展，带动房地产价格上涨；而到2015年8月，人民币又出现贬值现象，贬值幅度大约为6%。与此同时，房价快速下滑，但进入2016年，房地产业又有所回升。
房地产研究机构专家，资深置业专家许振东表示：第一，人民币浮动通过改变房地产供求关系来对房价产生影响。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系，在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。第二，人民币升值影响收入效应和财富效应，导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。人民币贬值将增多人民的生活成本，从而挤压置业成本在生活中所占比重，最终对房价形成下跌压力。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。第三，人民币贬值对房地产市场来说，首先将影响三四线市场，对目前的一、二线房地产市场来说影响不大，但如果成为趋势，房地产市场难免受到影响。
参考文献：
[1]陆文明.适应变革创新发展—— — 略论房地产企业的风险防范[J].当代经济，2004，（4）.
[2]李素霞，庞如超.谈利率变动对我国房地产价格的影响[J].商业时代，2008，
[3]何涛，曾向荣.江西：中低收入家庭十年能买房？南方网，2016-12-03.
[4]李军.硕士：住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究.浙江大学，2004.12.
[5]巴曙松.牛播坤.杨现领.拐点之问[J].中国房地产业.2014.8
【关键词】房地产；经济波动；影响因素；分析
1、国家宏观控制对房地产的影响
近几年，区域性房地产市场出现了过热现象，直接表现为北京、深圳、广州等发展较快的大城市房价快速上涨。原因除了因人民日益增长的需求而带动房地产经济的运作发展外，还与国家宏观的调控以及相应的住房政策有关。对中国来说，现阶段我国的政府主导的市场经济体制并不完善，市场发育很不成熟，非市场因素的作用力仍然非常强大，市场需求很容易被利用或误导。而我国房地产市场的建立经历了计划经济到市场经济的改革过程，每一步无不体现中国的国情。
房地产市场的特点是 “供给时滞、需求即时”，即一时的供需缺口并不影响正常的市场均衡。因此，政府针对房地产行业的调控应该是在一定时间内解决产业型结构性过剩。从目前看，快速上涨的房价已经严重影响到普通居民居住权益的实现。更重要的是，房地产业的泡沫经济增多，其过大累积的风险将无疑对金融体系造成难以预测的冲击。市场普遍预期的房地产政策调控也已经陆续出台。2017年1月26日，国务院召开会议，要去进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。确定了“新八条”。2012 年年初，个别地方出现了对“限购”政策的松绑，但很快就被中央叫停。可见，中央政府对坚持房地产宏观调控的决心一如既往。但政府对房地产调控的最终目标是“保证房地产市场的健康和谐发展”，希望房价保持相对平稳，不出现大起大落。
宏观调控背景下，房地产企业明显感到了前所未有的销售压力，资金链断裂的风险全面蔓延，虽然降价促销，以价换量是降低房屋空置的办法，但终究不是长久之计。房地产企业始终“换汤不换药”，在各种推广宣传背后，隐藏的是毫不负责的售后管理。企业若只重视销售过程的市场，自然就对全程市场变化反应慢，而全程服务市場影响因素多，房地产企业应审时度势，要有敏锐的市场洞察力，增强抗风险能力。房地产企业要生存且得到可持续良性发展就必须主动地在危机中寻找机会，不能仅仅被动地只做泡沫危机的防范，而应把不利因素变为有利条件，不断激发企业活力不断创新，寻找新的模式与发展方向，使企业得到健康发展。
2、利率变动对房地产的影响
房地产业是城市赖以安身立命与发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济尤其是城市经济的支撑系统与前提。而利率不仅是金融系统中最重要的变量，也是市场经济最基础的变量之一。房地产行业作为市场中的一块重要组成部分，利率的上下变动不仅影响着房地产业的价格机制，也影响着国民购买的意愿，从而间接再次波及房地产业。以此观之，利率的变化很大程度上影响着房地产业。
利率市场化的增减对于开发商和消费者均有影响。利率调整既可以决定房地产企业的融资成本，又在需求方影响了支付能力。 所以许多国家政府，均以利率调整作为调控房价的手段之一。 2008 年下半年，央行为刺激房地产市场，连续五次降低贷款利息，一改年前货币紧缩的政策，以应对经济危机。 房地产企业的资金压力将减少。
总的来说，利率对影响房地产成交量的供需双方均有绝对性影响。对于房地产的供给商，其债权融资成本与利率息息相关，而融资成本很大程度上又决定了供给商的利润多少。对于房地产业的需求商，利率的高低直接影响购房者的贷款成本，进而影响可支配收入，最终使购买者犹豫是否购买，影响购买意愿。而对于房产的投资者，利率毫无疑问是关乎投资的重要因素。
3、人民币升、贬值对房地产的影响
近日报道，人民币汇率持续贬值，资料显示，近九年中国房价大涨，其中的一个重要原因就是人民币的贬值。对于一个中国人，手中最大的资产就是房产，那么人民币贬值，是否会对房价产生影响呢？
2005年，人民币汇率开始升值，同时期以北京为代表的房价开始上涨；2008-2009年，世界开始出现经济危机，中国也同样遭受影响，中国经济下滑，房价暴跌，人民币汇率开始保持凝固，波动幅度变小；2010-2015年，人民币又开始升值，中国经济出现有史以来的快速生长，市场各经济快速复苏并发展，带动房地产价格上涨；而到2015年8月，人民币又出现贬值现象，贬值幅度大约为6%。与此同时，房价快速下滑，但进入2016年，房地产业又有所回升。
房地产研究机构专家，资深置业专家许振东表示：第一，人民币浮动通过改变房地产供求关系来对房价产生影响。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系，在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。第二，人民币升值影响收入效应和财富效应，导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。人民币贬值将增多人民的生活成本，从而挤压置业成本在生活中所占比重，最终对房价形成下跌压力。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。第三，人民币贬值对房地产市场来说，首先将影响三四线市场，对目前的一、二线房地产市场来说影响不大，但如果成为趋势，房地产市场难免受到影响。
参考文献：
[1]陆文明.适应变革创新发展—— — 略论房地产企业的风险防范[J].当代经济，2004，（4）.
[2]李素霞，庞如超.谈利率变动对我国房地产价格的影响[J].商业时代，2008，
[3]何涛，曾向荣.江西：中低收入家庭十年能买房？南方网，2016-12-03.
[4]李军.硕士：住宅价格的形成机理与自膨胀机制研究.浙江大学，2004.12.
[5]巴曙松.牛播坤.杨现领.拐点之问[J].中国房地产业.2014.8