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编者按:2008年年初,王石率先抛出房价观点论,使仍处于热潮的中国房地产业一片惊恐。随之,北大教授徐滇庆与财经评论人关于房价的打赌引起了社会的普遍关注。房价将向何处去成为社会和媒体普遍关注的问题。
2008年年中之后,伴随着世界金融危机的愈演愈烈,房地产业所受到的冲击也显而易见,房地产市场拐点的事实已经毋庸置疑。日前媒体报道,北京房地产商的注册人数已经锐减,房地产业的冬天即将来临。
我之前撰文谈过一个重要的观点,即房价不跌,股市难以见底。现在,我仍然坚持这一观点,中国房价如果不跌到位,股市的反弹行情不可能延续下去。道理很简单,房地产这只靴子如果不落下来,悲观的预期就犹如达摩克利斯之剑那样,始终高悬在股市的上空。
目前的楼市,一片萧条。即使那些曾经强硬唱多的开发商,也悄悄把自己囤积的土地和住房转让,玩金蝉脱壳。应该说,这是非常现实的选择。然而,即使在成交量如此低迷的情况下,幻想依然存在,死扛的心态依然在开发商中普遍存在。
面对此时此景,笔者要说的是,死扛的结果可能引发中国房价2009年的全面雪崩!2007年下半年至今,只有深圳等为数不多的城市进行了调整,绝大部分城市未能像样调整,累积数年的泡沫不仅没有被挤压,还因为失业率的升高和减薪范围的扩大,显得更大了。
因此,最近房地产界两位重量级人物,再次发出悲观预期。
12月6日,万科董事会主席王石在“2008中国企业领袖年会(第七届)”上表示:过去两年来,房地产价格高涨并带有泡沫,所以现在的市场调整是应该的,他同时表示调整还没有到位。
12月10日,世联地产董事长陈劲松撰写了《不做“猪坚强”》的文章,他指出:“我的回答依然是——尽快卖楼,除非你是大国企,有着其它政治因素。就市场而言,低价卖楼仍是最佳选择!”陈劲松认为,要想硬挺,需要四个前提条件:其一,你认为资产价格会短期回升;其二,你认为别人会与你一起挺着,共赴困难;其三,你认为土地价格不会跌,政府会配合你;其四,你认为你的团队可以放假,退隐江湖而过渡到下一个高潮。陈劲松的结论是:“这四个假设都不成立。”
这两位地产界领军人物的判断是非常理性的。不仅房价的走势在验证其判断的正确性,业绩本身更能说明问题。以万科为例,王石慧眼独具,提前感知到寒冬的到来,打折卖楼,跑到了最前面。识时务者为俊杰。万科在市场竞争中掌握了主动,万科的市场占有率和2007年相比增加了50%。理性的判断和理性的选择,得到了一个好的结果。
由于绝大部分房地产商仍在硬挺,加之一些地方政府打着保障性住房的旗号,大规模地购买商品房作为保障性住房,对房价起了暂时的支撑作用,导致目前的房价并不能真实地反映市场价格。死扛的结果,将可能铸成大错,进而在2009年引发房价的全面崩盘。
其一,高房价对中国购买能力的透支,已经到了无法修补的地步,房价下跌是必然也是唯一的趋势,任何外力都无法阻止或改变这种趋势,试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。1996年,联合国人居中心出版的世界人居报告中,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比,一线城市普遍在20倍甚至40倍以上。要么人民的收入跟上去,要么房价跌下来(也可能同步进行),这是寻求平衡的两种方式,在目前受次贷危机影响,许多行业降薪的情况下,房价必然是加速下跌!
其二,高房价的绑架作用,吞噬了民众的购买力,是导致我国内需不振的一个重要根源。另一方面,我国已经连续10多年在保障性住房方面欠账。为了抗拒金融危机,尽快激活内需,政府现在需要做两点:把被高房价绑架的购买力释放出来;建设保障性住房弥补欠账缺口并拉动经济增长。这正是9000亿元的保障性住房政策出台的深层次背景。而这两个政策选择,都必然促使房价的下跌。个别地方政府的变相抵制,无济于事,因为,它无法改变大环境,也无法改变民众购买力不足的现状。
其三,以目前的房价和民众的收入水平来看,商品房的供应是严重过剩的。2008年11月25日,华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出:“按目前这种销售量下滑速度,今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的最新数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化。
房屋大面积空置的原因,主要在于房价偏离民众的实际购买力太远,现在,开发商面临着的是把牛奶倒掉还是降价处理的问题。理性的开发商当然会选择降价,而且是越快降价越好,价格传递的滞后效应决定着,在市场步入衰退周期的情况下,先降价的开发商总比后降价的开发商更能占据主动。中国的房价由于过度透支民众的购买力,本身就有崩盘的风险,一旦多数开发商死抗,试图守株待兔,那么,等待他们的只能是2009年的楼市大崩盘,而他们自己也会成为先降价者口中的兔子!
先降价者活,硬挺者死;顺势者昌,逆势者亡。地方政府与开发商死扛的结果必然是房价的彻底崩盘。这是我对2009年及此后几年房价走势的基本判断。
2008年年中之后,伴随着世界金融危机的愈演愈烈,房地产业所受到的冲击也显而易见,房地产市场拐点的事实已经毋庸置疑。日前媒体报道,北京房地产商的注册人数已经锐减,房地产业的冬天即将来临。
我之前撰文谈过一个重要的观点,即房价不跌,股市难以见底。现在,我仍然坚持这一观点,中国房价如果不跌到位,股市的反弹行情不可能延续下去。道理很简单,房地产这只靴子如果不落下来,悲观的预期就犹如达摩克利斯之剑那样,始终高悬在股市的上空。
目前的楼市,一片萧条。即使那些曾经强硬唱多的开发商,也悄悄把自己囤积的土地和住房转让,玩金蝉脱壳。应该说,这是非常现实的选择。然而,即使在成交量如此低迷的情况下,幻想依然存在,死扛的心态依然在开发商中普遍存在。
面对此时此景,笔者要说的是,死扛的结果可能引发中国房价2009年的全面雪崩!2007年下半年至今,只有深圳等为数不多的城市进行了调整,绝大部分城市未能像样调整,累积数年的泡沫不仅没有被挤压,还因为失业率的升高和减薪范围的扩大,显得更大了。
因此,最近房地产界两位重量级人物,再次发出悲观预期。
12月6日,万科董事会主席王石在“2008中国企业领袖年会(第七届)”上表示:过去两年来,房地产价格高涨并带有泡沫,所以现在的市场调整是应该的,他同时表示调整还没有到位。
12月10日,世联地产董事长陈劲松撰写了《不做“猪坚强”》的文章,他指出:“我的回答依然是——尽快卖楼,除非你是大国企,有着其它政治因素。就市场而言,低价卖楼仍是最佳选择!”陈劲松认为,要想硬挺,需要四个前提条件:其一,你认为资产价格会短期回升;其二,你认为别人会与你一起挺着,共赴困难;其三,你认为土地价格不会跌,政府会配合你;其四,你认为你的团队可以放假,退隐江湖而过渡到下一个高潮。陈劲松的结论是:“这四个假设都不成立。”
这两位地产界领军人物的判断是非常理性的。不仅房价的走势在验证其判断的正确性,业绩本身更能说明问题。以万科为例,王石慧眼独具,提前感知到寒冬的到来,打折卖楼,跑到了最前面。识时务者为俊杰。万科在市场竞争中掌握了主动,万科的市场占有率和2007年相比增加了50%。理性的判断和理性的选择,得到了一个好的结果。
由于绝大部分房地产商仍在硬挺,加之一些地方政府打着保障性住房的旗号,大规模地购买商品房作为保障性住房,对房价起了暂时的支撑作用,导致目前的房价并不能真实地反映市场价格。死扛的结果,将可能铸成大错,进而在2009年引发房价的全面崩盘。
其一,高房价对中国购买能力的透支,已经到了无法修补的地步,房价下跌是必然也是唯一的趋势,任何外力都无法阻止或改变这种趋势,试图阻止的结果只会使下跌的能量以更具毁灭性和杀伤力的方式释放出来。1996年,联合国人居中心出版的世界人居报告中,在对50多个国家的首都城市进行调查后认为,一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍,如达到5倍时,大多数人就会无力购买,市场就会出现问题。发达国家的住房市场,其“房价收入比”基本上在这个范围内。而我国的房价收入比,一线城市普遍在20倍甚至40倍以上。要么人民的收入跟上去,要么房价跌下来(也可能同步进行),这是寻求平衡的两种方式,在目前受次贷危机影响,许多行业降薪的情况下,房价必然是加速下跌!
其二,高房价的绑架作用,吞噬了民众的购买力,是导致我国内需不振的一个重要根源。另一方面,我国已经连续10多年在保障性住房方面欠账。为了抗拒金融危机,尽快激活内需,政府现在需要做两点:把被高房价绑架的购买力释放出来;建设保障性住房弥补欠账缺口并拉动经济增长。这正是9000亿元的保障性住房政策出台的深层次背景。而这两个政策选择,都必然促使房价的下跌。个别地方政府的变相抵制,无济于事,因为,它无法改变大环境,也无法改变民众购买力不足的现状。
其三,以目前的房价和民众的收入水平来看,商品房的供应是严重过剩的。2008年11月25日,华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上指出:“按目前这种销售量下滑速度,今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”而此前来自国家统计局的最新数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中也认为,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存,需要约27个月才能消化。
房屋大面积空置的原因,主要在于房价偏离民众的实际购买力太远,现在,开发商面临着的是把牛奶倒掉还是降价处理的问题。理性的开发商当然会选择降价,而且是越快降价越好,价格传递的滞后效应决定着,在市场步入衰退周期的情况下,先降价的开发商总比后降价的开发商更能占据主动。中国的房价由于过度透支民众的购买力,本身就有崩盘的风险,一旦多数开发商死抗,试图守株待兔,那么,等待他们的只能是2009年的楼市大崩盘,而他们自己也会成为先降价者口中的兔子!
先降价者活,硬挺者死;顺势者昌,逆势者亡。地方政府与开发商死扛的结果必然是房价的彻底崩盘。这是我对2009年及此后几年房价走势的基本判断。