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我生活在北京，也深爱这个城市，可北京古城还在被继续拆除之中，理由是房屋危破了。但是，是什么原因使这些房子在和平发展时期一下子衰败了呢？
写完《采访本上的城市》，我感到心中的一块石头落下来了。怎么说呢？2002年，我完成《城记》一书，它写得更多的是上世纪五六十年代北京城市改建的事情，对眼下大家都十分关心的北京危房问题未作专门研究。所以，《城记》出版之后，我心里还压着一块大石头。我生活在北京，也深爱这个城市，可北京古城还在被继续拆除之中，理由是房屋危破了。但是，是什么原因使这些房子在和平发展时期一下子衰败了呢？
“年久失修”是最容易给出的答案。但是，为什么年久失修呢？你可以说，这是因为政府财力不济。但是，自古以来，在我们的城市里，房屋多是靠产权人自己修缮，靠市场流通来保持质量的。我在潘家园收集了不少清代和民国时期的房地产买卖契约，通过它们，可以看到这个城市的生命是怎样持续的。这些买卖契约通常这样写道：因为手中乏钱使用，将房屋卖给了谁，土地的四至范围如何，现金收取了多少，哪一位中人作证。然后，到政府部门办手续并缴纳税款。这样的市场交易，使房屋流水不腐。在这个过程中，房屋产权的稳定是极其重要的，否则，就会出现无人敢修、无人敢卖的情况。打个比方，苏州为什么能产生如此伟大的古代私家园林？试想，如果财产权不稳定，当地人会往自家的房子里投入那么多情感、那么多资金吗？会请那么好的工匠来建造吗？
清朝初期曾将北京的大量房屋收归国有，但最终以私有化处之——清王朝顺治时期将北京内城房屋收为旗产，性质属国有，分配给旗人居住，禁止买卖。随着社会的发展，旗人因贫富分化而出现大量房屋典当行为，加之城市人口增长造成住房紧张，政府负担沉重，促使旗房不断向私有化、民房化转化。旗房自康熙年间被允许在旗内买卖，雍正年间准许旗人购买官房，乾隆年间实现了产权私有，咸丰年间开放了旗产买卖。（详见张小林：《清代北京城区房契研究》，中国社会科学出版社，2000年9月第1版，第103至148页）这一历史过程也表明，住宅的健康与持续的供给，单靠政府一手支撑是困难的，也不是必须的，基于产权与市场关系的民间力量是不能被排斥的。
也正是出于这样的考虑，1949年5月21日，法学家钱端升在《人民日报》发表文章，题为《论如何解决北平人民的住的问题》，对当时存在的将私房充公的倾向表示忧虑，认为这将导致“无人愿意投资建造新房，或翻建旧房”的情况，一方面政府没有多余的财力去建房，一方面私人又裹足不前，不去建房，房屋势将日益减少，政府还背上繁重的负担。
钱端升的担心不幸成真。1952年的调查统计资料显示，北京城区危险房屋为城区旧有房屋的4.9%，到了1990年，北京旧城内的三、四、五类房（即一般损坏房、严重损坏房和危险房）占平房总量的50%左右。2005年，北京市社会科学院发布的《北京城区角落调查》显示，在崇文区辖内的前门地区，严重破损和危险的房屋比例高达47.5%。宣武区辖内的大栅栏地区情况同样严重。据房管部门调查，三、四、五类危旧房面积比例逐年增大，已达到90%以上，其中四、五类危房已达30%以上。
事实上，新中国的宪法一直强调对生活资料所有权的保护，在上世纪五十年代初期，通过房地产总登记，发放房地产所有证，建立了住宅产权保护制度。但经历1958年对部分私有房屋的改造，“文革”时期将全部私房收归国有，财产权体系出现了混乱。“文革”后落实私房政策，但由于种种原因，北京市在2003年之后才基本腾退了“文革”时被占用的私房，1958年私房改造遗留的问题至今未获解决。再加上长期执行旧城改造的政策，导致房屋产权失去了稳定，四合院无人轻易敢修，无人轻易敢买，出现了严重的衰败。我在《采访本上的城市》里描述了这个过程，并认为：住宅权利之稳定，乃住宅生命之源；住宅市场之公正，乃住宅生命之流。一个城市欲源远流长，此道不可偏废。
1998年住房制度改革之后，房屋产权在中国社会扮演着越来越重要的角色，目前中国城镇住房的私有率已超过80%，《物权法》已经施行，我们的城市规划不能再把城市当成一片荒地来规划了。在《采访本上的城市里》，我写了一个故事，一幢住宅楼有三个单元，一单元给规划了、拆除了，可二、三单元还住着人呐。在这样的情况下，不少居民对城市规划产生了恐惧心理。在他们心中，“规划”就等于“拆”。有很多人想购买北京的四合院，但心存顾虑，怕一买下来就被“规划”了。在这样的情况下，四合院不是被拆掉，就是自己烂掉。
我很高兴地看到，2005年1月，由国务院批准的北京城市总体规划，在历史文化名城保护方面，强调了对财产权的保护，明确提出：“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体。”这意味着，在历史文化名城的保护中，强制性拆迁必须停止，那怕是以这种方式来建造像上海新天地那样的“景观”。
这些年来，在国内一些城市，“保护风貌”也成为强制性拆迁的理由，一批假古董就这样被造了出来。其实完全不必如此，在北京，已有一个成功的案例为证，就是什刹海烟袋斜街的保护。那个地方，没有进行拆迁式改造，就实现了复兴。西城区政府在那里做的最重要的事情一分钱没花，就是宣布这个地方不拆了。这一来，当地居民和市场对这里的物业恢复了信心，房屋租赁及修缮活动开始发生，政府部门又投入100多万元完善了市政设施，使地段的价值得到提升，人们就更愿意把钱投到这里。同时，政府出台一个修缮导则，使一切建筑活动有章可循。结果，短短几年内，房危屋破的情形就得以扭转，固有的风貌也得以恢复，当地的居民权益得到了保障，他们参与到这个过程之中并获得了利益。可见，政府只要做好份内的工作，保证不动产的安全与增值，提高公共服务的质量，该发生的事情肯定是会发生的。
我不愿把任何人或任何事情妖魔化。我看到的是，我们城市的游戏规则需要优化。我采访了很多政府官员，他们对目前的这套规则也有很多意见。可一旦处在那个位置，就难免身陷其中。为什么中国的城市规划总是跟“拆迁”“卖地”联系在一起？为什么在中国市长的眼中，建设用地指标的份量如此之重？我发现，这些问题与城市政府的公共财政状况发生着深刻的联系。城市政府的收入过度依靠售卖土地、房地产开发和工业方面的税收，对不动产尚未开征统一的按照市值和固定税率定期征收的物业税（也称财产税或不动产税），拆迁卖地成为了城市政府回收公共服务投入的唯一方式，1994年分税制改革后出现财权与事权倒挂，基层政府的财政压力变大，它们更热衷于拆房子卖地皮。在这样的情境下，历史文化名城的保护又如何实实在在地推行呢？
在过去的50年里，北京市曾经三次提出大规模的旧城改造计划。1958年，北京第一次提出了一个十年左右完成旧城改造的计划，但这个计划很快遭遇了“三年困难”而被迫搁浅。1990年，北京市又提出十年基本完成全市危旧房改造的计划，但遭遇1990年代中期的宏观调控，这个计划半途而废。2000年，北京市再次提出五年基本完成全市危旧房改造的计划，由于种种原因，2002年9月，北京市暂停了这个计划。时至今日，方圆62.5平方公里，被爱德蒙·倍根（Edmund N. Bacon）誉为“可能是人类在地球表面上最伟大的个体工程”的北京古城，尚残存约四分之一的面积。在这仅存的最后地段内，2005年4月，又有96片危改项目被以不同方式解冻（66片直接组织实施，30片组织论证后实施），恰在新的总体规划被批准之后。在《采访本上的城市》里，我记录了这个过程。这样的记录，也将持续到这个过程的结束。
写完《采访本上的城市》，我感到心中的一块石头落下来了。怎么说呢？2002年，我完成《城记》一书，它写得更多的是上世纪五六十年代北京城市改建的事情，对眼下大家都十分关心的北京危房问题未作专门研究。所以，《城记》出版之后，我心里还压着一块大石头。我生活在北京，也深爱这个城市，可北京古城还在被继续拆除之中，理由是房屋危破了。但是，是什么原因使这些房子在和平发展时期一下子衰败了呢？
“年久失修”是最容易给出的答案。但是，为什么年久失修呢？你可以说，这是因为政府财力不济。但是，自古以来，在我们的城市里，房屋多是靠产权人自己修缮，靠市场流通来保持质量的。我在潘家园收集了不少清代和民国时期的房地产买卖契约，通过它们，可以看到这个城市的生命是怎样持续的。这些买卖契约通常这样写道：因为手中乏钱使用，将房屋卖给了谁，土地的四至范围如何，现金收取了多少，哪一位中人作证。然后，到政府部门办手续并缴纳税款。这样的市场交易，使房屋流水不腐。在这个过程中，房屋产权的稳定是极其重要的，否则，就会出现无人敢修、无人敢卖的情况。打个比方，苏州为什么能产生如此伟大的古代私家园林？试想，如果财产权不稳定，当地人会往自家的房子里投入那么多情感、那么多资金吗？会请那么好的工匠来建造吗？
清朝初期曾将北京的大量房屋收归国有，但最终以私有化处之——清王朝顺治时期将北京内城房屋收为旗产，性质属国有，分配给旗人居住，禁止买卖。随着社会的发展，旗人因贫富分化而出现大量房屋典当行为，加之城市人口增长造成住房紧张，政府负担沉重，促使旗房不断向私有化、民房化转化。旗房自康熙年间被允许在旗内买卖，雍正年间准许旗人购买官房，乾隆年间实现了产权私有，咸丰年间开放了旗产买卖。（详见张小林：《清代北京城区房契研究》，中国社会科学出版社，2000年9月第1版，第103至148页）这一历史过程也表明，住宅的健康与持续的供给，单靠政府一手支撑是困难的，也不是必须的，基于产权与市场关系的民间力量是不能被排斥的。
也正是出于这样的考虑，1949年5月21日，法学家钱端升在《人民日报》发表文章，题为《论如何解决北平人民的住的问题》，对当时存在的将私房充公的倾向表示忧虑，认为这将导致“无人愿意投资建造新房，或翻建旧房”的情况，一方面政府没有多余的财力去建房，一方面私人又裹足不前，不去建房，房屋势将日益减少，政府还背上繁重的负担。
钱端升的担心不幸成真。1952年的调查统计资料显示，北京城区危险房屋为城区旧有房屋的4.9%，到了1990年，北京旧城内的三、四、五类房（即一般损坏房、严重损坏房和危险房）占平房总量的50%左右。2005年，北京市社会科学院发布的《北京城区角落调查》显示，在崇文区辖内的前门地区，严重破损和危险的房屋比例高达47.5%。宣武区辖内的大栅栏地区情况同样严重。据房管部门调查，三、四、五类危旧房面积比例逐年增大，已达到90%以上，其中四、五类危房已达30%以上。
事实上，新中国的宪法一直强调对生活资料所有权的保护，在上世纪五十年代初期，通过房地产总登记，发放房地产所有证，建立了住宅产权保护制度。但经历1958年对部分私有房屋的改造，“文革”时期将全部私房收归国有，财产权体系出现了混乱。“文革”后落实私房政策，但由于种种原因，北京市在2003年之后才基本腾退了“文革”时被占用的私房，1958年私房改造遗留的问题至今未获解决。再加上长期执行旧城改造的政策，导致房屋产权失去了稳定，四合院无人轻易敢修，无人轻易敢买，出现了严重的衰败。我在《采访本上的城市》里描述了这个过程，并认为：住宅权利之稳定，乃住宅生命之源；住宅市场之公正，乃住宅生命之流。一个城市欲源远流长，此道不可偏废。
1998年住房制度改革之后，房屋产权在中国社会扮演着越来越重要的角色，目前中国城镇住房的私有率已超过80%，《物权法》已经施行，我们的城市规划不能再把城市当成一片荒地来规划了。在《采访本上的城市里》，我写了一个故事，一幢住宅楼有三个单元，一单元给规划了、拆除了，可二、三单元还住着人呐。在这样的情况下，不少居民对城市规划产生了恐惧心理。在他们心中，“规划”就等于“拆”。有很多人想购买北京的四合院，但心存顾虑，怕一买下来就被“规划”了。在这样的情况下，四合院不是被拆掉，就是自己烂掉。
我很高兴地看到，2005年1月，由国务院批准的北京城市总体规划，在历史文化名城保护方面，强调了对财产权的保护，明确提出：“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体。”这意味着，在历史文化名城的保护中，强制性拆迁必须停止，那怕是以这种方式来建造像上海新天地那样的“景观”。
这些年来，在国内一些城市，“保护风貌”也成为强制性拆迁的理由，一批假古董就这样被造了出来。其实完全不必如此，在北京，已有一个成功的案例为证，就是什刹海烟袋斜街的保护。那个地方，没有进行拆迁式改造，就实现了复兴。西城区政府在那里做的最重要的事情一分钱没花，就是宣布这个地方不拆了。这一来，当地居民和市场对这里的物业恢复了信心，房屋租赁及修缮活动开始发生，政府部门又投入100多万元完善了市政设施，使地段的价值得到提升，人们就更愿意把钱投到这里。同时，政府出台一个修缮导则，使一切建筑活动有章可循。结果，短短几年内，房危屋破的情形就得以扭转，固有的风貌也得以恢复，当地的居民权益得到了保障，他们参与到这个过程之中并获得了利益。可见，政府只要做好份内的工作，保证不动产的安全与增值，提高公共服务的质量，该发生的事情肯定是会发生的。
我不愿把任何人或任何事情妖魔化。我看到的是，我们城市的游戏规则需要优化。我采访了很多政府官员，他们对目前的这套规则也有很多意见。可一旦处在那个位置，就难免身陷其中。为什么中国的城市规划总是跟“拆迁”“卖地”联系在一起？为什么在中国市长的眼中，建设用地指标的份量如此之重？我发现，这些问题与城市政府的公共财政状况发生着深刻的联系。城市政府的收入过度依靠售卖土地、房地产开发和工业方面的税收，对不动产尚未开征统一的按照市值和固定税率定期征收的物业税（也称财产税或不动产税），拆迁卖地成为了城市政府回收公共服务投入的唯一方式，1994年分税制改革后出现财权与事权倒挂，基层政府的财政压力变大，它们更热衷于拆房子卖地皮。在这样的情境下，历史文化名城的保护又如何实实在在地推行呢？
在过去的50年里，北京市曾经三次提出大规模的旧城改造计划。1958年，北京第一次提出了一个十年左右完成旧城改造的计划，但这个计划很快遭遇了“三年困难”而被迫搁浅。1990年，北京市又提出十年基本完成全市危旧房改造的计划，但遭遇1990年代中期的宏观调控，这个计划半途而废。2000年，北京市再次提出五年基本完成全市危旧房改造的计划，由于种种原因，2002年9月，北京市暂停了这个计划。时至今日，方圆62.5平方公里，被爱德蒙·倍根（Edmund N. Bacon）誉为“可能是人类在地球表面上最伟大的个体工程”的北京古城，尚残存约四分之一的面积。在这仅存的最后地段内，2005年4月，又有96片危改项目被以不同方式解冻（66片直接组织实施，30片组织论证后实施），恰在新的总体规划被批准之后。在《采访本上的城市》里，我记录了这个过程。这样的记录，也将持续到这个过程的结束。