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2012年以来（截至12月7日，下同），在下降市里，一线地产股的涨幅呈现出鹤立鸡群的观感。但是，除了绿城中国（3900.HK）的成功救赎，A股上市房企股权和债权融资仍处于冻结状态，不少上市房企都发行了房地产基金，募集社会资本参与其中。
领涨行业指数
2012年，申万房地产指数涨幅15.1%，在23个申万一级行业中领涨。期间沪深300指数涨幅-4.2%，申万房地产指数超额收益率高达19.3%。保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）和万科A（000002.SZ）涨幅分别高达48.1%、37.7%和24.9%。在下降市里，一线地产股的涨幅呈现出鹤立鸡群的观感。
恒生地产指数2012年以来大涨37.1%，相对恒生指数超额收益达16.7%，是表现最为强势的行业指数之一。在香港上市的内房股涨势更为凌厉。中国海外发展（0688.HK）和龙湖地产（0960.HK）联袂创出历史新高，引进战投和项目合作的绿城中国年初以来涨幅高达295%。
房地产股票上涨，有稳固的基本面支撑。2012年3月份开始，楼市成交量迅速回暖，保利地产等龙头房企加速推盘和资金回笼。上市房企中报显示，货币资金增长，资产周转率好转，短期债务压力大大减轻。
如果说上半年龙头房企修复了资产负债表，提升了财务安全，下半年的楼市旺销则有助于改善利润表，房企开始在销售速度和提高售价之间寻找平衡点，上市房企披露的月度销售单价稳步抬升。
尽管监管层对于房地产的严厉调控政策仍在继续，尽管不少投资者慨叹中国经济重回房地产和投资拉动的老路，但在不断的市场质疑中，房地产指数走出稳健的螺旋式上升态势。
绿城惊魂和龙湖现象
绿城中国的成功救赎成为房地产行业的焦点事件。限购限贷的累积效应在2011年下半年集中显现，绿城销售不畅，短期债务剧增，一路到了崩溃的边缘。
绿城陷入困境并不是孤例。2011年末，楼市成交低迷，以月度销售额计算的去化周期长过2008年金融危机期间，龙头房企都出现了短期偿债能力下降的情况。绿城在限售城市布局过重，产品定位也以改善型需求为主，销售压力更为凸现。
3月份以来，房企降价促销迎来中小套型住房需求的集中释放，中心城市销售迅速回暖，上市房企迎来久违的现金收割期，这为绿城完成自我救赎创造了良性的外部条件。
6月8日，绿城与九龙仓（0004.HK）达成协议，向九龙仓配股，共融资25.43亿港元，继而向后者发行高达25.5亿港元的可换股债券，合计筹资近51亿港元。
6月22日，“受过伤的男人与正在受伤的男人握手”（绿城董事局主席宋卫平语），融创中国（1918.HK）与绿城成立平分股权的合资公司——上海融创绿城控股有限公司，收购后者在上海、苏州、无锡、常州和天津共8个项目的全部权益。上述项目后期的建设资金，双方各按50%的比例继续投入。同时，融创收购绿城在上海的玫瑰园项目50%的权益。两笔收购，融创共付出33.72亿元。此次合作涉及到的9个项目可售面积合计251万平方米。
为把负债率降到合理水平，绿城双管齐下。首先，向九龙仓配股增加股东权益，再将地价高、回款困难的项目打包出让给新设立的合资公司，由合作方并表，自身资产负债表上的存货和债务压力迅速释放。
在权益增加和资产减记后，绿城轻装上阵，前10个月，累计销售额413亿元，提前两个月完成全年400亿元的销售目标。安全着陆后，绿城重新活跃在全国土地市场。下半年以来，通过与其他开发商和财务投资人合作，绿城购地支出超过百亿元。
2008年金融危机以来，由于能持续获得低成本信用融资，不少央企还有多个产业链条输血，保利地产、中海外发展和华润置地（1109.HK）为代表的央企开发商表现出了更强的成长性和逆周期拿地的能力，民营背景的上市房企表现中规中矩。相对而言，执行力强和财务稳健的龙湖地产更为突出。
虽然在融资能力上无法和央企开发商龙头相比，但龙湖在打造产品竞争力上不遗余力，在提高销售单价的同时严控成本和费用，毛利率、经营现金流、合同销售额和ROE等核心财务指标稳健向前。
上市三年来，龙湖地产每股经营现金流、现金和现金等价物净增加额在香港地产股中跃居前三甲；销售和管理费用率（两费与销售额的比值）从4%下降到2012年中期的2.94%，优于万科A；毛利率从2009年的29.3%提升到2012年中期的46.1%，在负债率保持稳定的情况下，带动ROE从29%增长到32.6%（年化）。
龙湖在产品品质、成本控制、财务安全、利润率等各方面表现出了均好性，赢得了资本市场的认同，年初以来股价上涨77.4%。市场热情高涨，龙湖适时发行4亿美元七年期优先票据，息率低至6.875%，并完成香港上市内房股中2012年少有的配股融资，以11.88港元配售2.6亿股，融资31亿港元，募得资金均用于后续项目拓展和企业营运资金。
龙湖可以视作民营房企的标杆。在资本密集的房地产行业，民营房企在融资能力上与央企开发商有天然的差距，但通过提升产品品质、加强管控、保持财务稳健、增加透明度，依然可以形成企业运营和資本市场的良性互动，相互促进。
重拾扩张
资金回笼后，龙头房企在土地市场发力。保利地产和万科10月份分别斥资153亿元和59亿元拿地，招商地产11月以来拿地支出超过60亿元。三者2012年三季报均显示，第三季度显著增加了总资产，10月开始集中补货后，资产扩张的速度进一步加快。
A股上市房企股权和债权融资仍处于冻结状态，在港上市内房股却迎来了理想的融资窗口。美国QE3（第三次量化宽松）压低了香港发债的利率，人民币升值也加剧热钱涌入。在宽松的融资环境下，中国海外发展、龙湖地产、SOHO中国（0410.HK）和首创置地（2868.HK）等房企都大手笔发债，龙湖地产还成功配股。
领涨行业指数
2012年，申万房地产指数涨幅15.1%，在23个申万一级行业中领涨。期间沪深300指数涨幅-4.2%，申万房地产指数超额收益率高达19.3%。保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）和万科A（000002.SZ）涨幅分别高达48.1%、37.7%和24.9%。在下降市里，一线地产股的涨幅呈现出鹤立鸡群的观感。
恒生地产指数2012年以来大涨37.1%，相对恒生指数超额收益达16.7%，是表现最为强势的行业指数之一。在香港上市的内房股涨势更为凌厉。中国海外发展（0688.HK）和龙湖地产（0960.HK）联袂创出历史新高，引进战投和项目合作的绿城中国年初以来涨幅高达295%。
房地产股票上涨，有稳固的基本面支撑。2012年3月份开始，楼市成交量迅速回暖，保利地产等龙头房企加速推盘和资金回笼。上市房企中报显示，货币资金增长，资产周转率好转，短期债务压力大大减轻。
如果说上半年龙头房企修复了资产负债表，提升了财务安全，下半年的楼市旺销则有助于改善利润表，房企开始在销售速度和提高售价之间寻找平衡点，上市房企披露的月度销售单价稳步抬升。
尽管监管层对于房地产的严厉调控政策仍在继续，尽管不少投资者慨叹中国经济重回房地产和投资拉动的老路，但在不断的市场质疑中，房地产指数走出稳健的螺旋式上升态势。
绿城惊魂和龙湖现象
绿城中国的成功救赎成为房地产行业的焦点事件。限购限贷的累积效应在2011年下半年集中显现，绿城销售不畅，短期债务剧增，一路到了崩溃的边缘。
绿城陷入困境并不是孤例。2011年末，楼市成交低迷，以月度销售额计算的去化周期长过2008年金融危机期间，龙头房企都出现了短期偿债能力下降的情况。绿城在限售城市布局过重，产品定位也以改善型需求为主，销售压力更为凸现。
3月份以来，房企降价促销迎来中小套型住房需求的集中释放，中心城市销售迅速回暖，上市房企迎来久违的现金收割期，这为绿城完成自我救赎创造了良性的外部条件。
6月8日，绿城与九龙仓（0004.HK）达成协议，向九龙仓配股，共融资25.43亿港元，继而向后者发行高达25.5亿港元的可换股债券，合计筹资近51亿港元。
6月22日，“受过伤的男人与正在受伤的男人握手”（绿城董事局主席宋卫平语），融创中国（1918.HK）与绿城成立平分股权的合资公司——上海融创绿城控股有限公司，收购后者在上海、苏州、无锡、常州和天津共8个项目的全部权益。上述项目后期的建设资金，双方各按50%的比例继续投入。同时，融创收购绿城在上海的玫瑰园项目50%的权益。两笔收购，融创共付出33.72亿元。此次合作涉及到的9个项目可售面积合计251万平方米。
为把负债率降到合理水平，绿城双管齐下。首先，向九龙仓配股增加股东权益，再将地价高、回款困难的项目打包出让给新设立的合资公司，由合作方并表，自身资产负债表上的存货和债务压力迅速释放。
在权益增加和资产减记后，绿城轻装上阵，前10个月，累计销售额413亿元，提前两个月完成全年400亿元的销售目标。安全着陆后，绿城重新活跃在全国土地市场。下半年以来，通过与其他开发商和财务投资人合作，绿城购地支出超过百亿元。
2008年金融危机以来，由于能持续获得低成本信用融资，不少央企还有多个产业链条输血，保利地产、中海外发展和华润置地（1109.HK）为代表的央企开发商表现出了更强的成长性和逆周期拿地的能力，民营背景的上市房企表现中规中矩。相对而言，执行力强和财务稳健的龙湖地产更为突出。
虽然在融资能力上无法和央企开发商龙头相比，但龙湖在打造产品竞争力上不遗余力，在提高销售单价的同时严控成本和费用，毛利率、经营现金流、合同销售额和ROE等核心财务指标稳健向前。
上市三年来，龙湖地产每股经营现金流、现金和现金等价物净增加额在香港地产股中跃居前三甲；销售和管理费用率（两费与销售额的比值）从4%下降到2012年中期的2.94%，优于万科A；毛利率从2009年的29.3%提升到2012年中期的46.1%，在负债率保持稳定的情况下，带动ROE从29%增长到32.6%（年化）。
龙湖在产品品质、成本控制、财务安全、利润率等各方面表现出了均好性，赢得了资本市场的认同，年初以来股价上涨77.4%。市场热情高涨，龙湖适时发行4亿美元七年期优先票据，息率低至6.875%，并完成香港上市内房股中2012年少有的配股融资，以11.88港元配售2.6亿股，融资31亿港元，募得资金均用于后续项目拓展和企业营运资金。
龙湖可以视作民营房企的标杆。在资本密集的房地产行业，民营房企在融资能力上与央企开发商有天然的差距，但通过提升产品品质、加强管控、保持财务稳健、增加透明度，依然可以形成企业运营和資本市场的良性互动，相互促进。
重拾扩张
资金回笼后，龙头房企在土地市场发力。保利地产和万科10月份分别斥资153亿元和59亿元拿地，招商地产11月以来拿地支出超过60亿元。三者2012年三季报均显示，第三季度显著增加了总资产，10月开始集中补货后，资产扩张的速度进一步加快。
A股上市房企股权和债权融资仍处于冻结状态，在港上市内房股却迎来了理想的融资窗口。美国QE3（第三次量化宽松）压低了香港发债的利率，人民币升值也加剧热钱涌入。在宽松的融资环境下，中国海外发展、龙湖地产、SOHO中国（0410.HK）和首创置地（2868.HK）等房企都大手笔发债，龙湖地产还成功配股。