国家发改委最近再次明确表示:从目前国内房价变化看,近期部分二、三线城市新建商品房价仍有所上涨,部分城市涨幅还较大,各地应继续做好稳定房价工作,坚持调控政策不放松。
　　一边是买不起房;另一边是有房却空着。房屋空置问题常遭人诟病,北京上海等一线城市矛盾尤其突出。首府有多少空置房?它的存在有哪些原因?记者就此话题进行了多方采访。
　　
　　部分新盘闲置率高
　　
　　刘小姐一家搬进了长春路一新建住宅小区。虽然小区外交通还不方便,但小区内优美的绿化环境还是很令她满意的。但有一个问题让她觉得住着“不舒服”。
　　“对门、楼上、楼下都没住人,晚上安静得让人害怕!”她说,有次晚上她数了一下自己住的那个单元,亮着灯的只有3家。白天去看,原来大多数都是没有动过的毛坯房。
　　在首府一家监控器材公司工作的武汉人崔先生购买了河北路上一小区内一套160m3的复式楼,放了两年,没住也没装修。今年春节,他到小区里的房屋中介机构去登记出售,发现跟他一样出售毛坯房的信息还不少,尤其是二期、三期的。“我去看自己的房子,一走进小区,发现几乎每栋、每个单元都有几套还是毛坯房。”
　　杨瑞介绍说,空置率出现的原因一般是有3种情况:开放商在销售时囤房、捂盘惜售;销售时卖不出去;购房者囤房。他分析认为,前两个原因在首府很少存在,“首府房子很好卖,尤其在2008年开工量减少的情况下,去年大多数楼盘都是一开盘就卖得差不多了。”在杨瑞看来,在首府这样的二线城市,房价上涨的速度和幅度并不像一线城市那样猛,开发商囤房利益不大;同时,囤房让开发商面临很大的资金运转风险,二线城市的开发商更多地会考虑自身的经济实力,而不是去冒这么大的风险。
　　新疆鑫泰投资(集团)房地产开发公司首席策划师陈悦句认为,就商品房空置率这一问题,他曾留心观察过,参照的标准就是大家熟知的晚上新盘或次新盘的房屋究竟灯亮着还是灯灭着。通过他的观察,他估计首府小高层的空置率应该在15%～18%之间,高层的空置率应该在22%～25%之间。而多层住宅的空置率估计在1%以内,即假如今年多层住宅可售现房的总面积大约为100万平方米的话,那多层现房的空置总面积就在1万平方米左右。而在新疆城祥建设发展有限公司营销推广部负责人判断,首府高层、小高层的空置率应该在17%到18%之间。
　　
　　空置房持有成本不高
　　
　　家住奇台的杨女士因为担心房价涨得快,2年前就在北京路附近一小区提前买了一套三居室住房,打算退休后到首府居住,但细算起来,即使不入住一年也才交近700元的物业费,相比近乎上涨了一半的房价来说,这对她来说是很容易接受的。
　　新疆浩鸿房产经纪公司相关负责人分析认为,“长期持有,抵抗通胀”是部分投资性购房者不愿放弃空置房,敢于持有多套房的重要原因。在首府一家股份制银行工作的李洪照尽管还在还首套房贷,但因为最近有个折扣购房的机会,他毫不犹豫又贷款买了一套新房,成为两套房的房主。李洪照说:“房子越早买越不吃亏。一套我住,另一套储备着留给父母住,两套房子我都不能卖。对我们散户而言,投资房产还是比投资股市要踏实一些。”
　　据自治区消费者协会此前的一份调查显示,空置房租赁纠纷成为近期首府消费投诉的另一热点。“不愿卖,等涨价”导致一些多套房持有者怀揣“惜售”心态。在首府太原路一家房屋中介店内,记者正巧遇到来这里挂售二手房的张女士。她告诉记者,自己最近刚买了第三套房,于是考虑把第一套老房子卖掉。“我来这主要是为了解行情,要是房子还有升值空间,我就先不卖了。”
　　一方面是房屋闲置,资源浪费;另一方面,租金上涨,租房族深感压力加大,这两种近乎矛盾的现象背后到底是什么原因。
　　新疆浩鸿房产经纪公司负责人认为,闲置房业主不愿意出租房屋的原因多种多样,而根据该公司的市场调研和分析,主要原因无外乎以下几点。首先,与近年快速上涨的房价相比,房租收益太低,不值得出租。过去6年,首府的房价几乎翻了两番,而租金年度涨幅平均在5%左右。目前首府住宅租金的年投资回报率也就在4%左右。由此,租金与房价之间比例失衡日趋严重,房屋出租的年投资回报率急剧下降。如此低的住宅出租投资回报使得业主失去了出租的利益驱动。其次,目前,许多闲置的房屋都是毛坯房,如果出租,装修就得花个几万,加上配上家具、家电,开通电话、有线电视、宽带上网等等,需要追加不少投入,花费很大的精力。而按照规定,房屋出租还需要缴纳租金收入6%的综合税。房子空着无需投入,不用交税,房子租出去既要投入,还要交税。许多业主因此放弃了房屋出租,空着房子静待涨价获利。
　　来自乌市流动人口和出租房屋管理办公室数据显示,截至6月底,全市登记在册的出租房屋约10.62万户。而根据此前乌市房管部门的统计数据显示,首府自住性购房需求占购房者比例不足七成。
　　
　　投机带来楼市亚健康
　　
　　近两年来,就在我市房价屡创新高的同时,类似的“黑灯小区”也变得越来越多。在认定标准上,业界多采用一种较为简单的方法,即“将完全无人居住的住宅”定义为空置房,也就是说即使是出租房也不会计算在内。因此通过这种方式得到的数据,其实为实际空置水平的下限,而实际空置率会更加严峻。
　　据了解,空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际惯例,商品房空置率在5%～10%之间为合理区,10%～20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。据此可以判断,温州楼市已处于“亚健康”状态。
　　“造成新建住宅区空置率高,除了部分尚在装修外,楼盘交付时间短、小区配套不完善等也是一大原因。”首府一位不愿透露姓名的大型物业管理企业负责人表示,其实更大的原因还在于近年来首府楼市投资性购房行为过热所造成的。
　　“空置率过高,说明市场中短期投资甚至投机比例过高。对于很多投资投机购房者而言,买房是为了等待房子升值之后再转手。而从目前来看,无论是市区豪宅还是郊区楼盘,都存在较高的投资投机比重。”天浩置业王珍楠表示。
　　“大量住房被少数人掌握,自然而然就会造成了楼市供应短缺的假象。”首府一家地产代理机构负责人认为,如果不及时解决空置房问题,再大的土地供应、再多的住房开发收效可能也是微乎其微。只有将楼市投机者清理出去,让他们觉得无利可图,楼市调控才能收到成效,市场才能健康发展。
　　实际上,自4月中旬“国十条”出台之后,楼市调控政策不断,地方调控细则、二套房认定标准等政策,其目的只有一个,旨在强调坚决遏制以投机、投资为目的的购房需求。“随着政策调控的不断深入细化,房地产市场已进入深度博弈期,只要楼市调控势头不放松,地方政府监管执行到位,相信距离楼市回归理性也就不远了。”多数业内人士表示。