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每一轮的楼市热潮中,地产中介公司如雨后春笋般应运而生;而每一轮的宏观调控进行时,随之而来的亦是中介倒闭潮。而今年这场有史以来最为严厉的调控政策则促使了中介经营模式的转型。
历史总是惊人的相似。2007年11月中旬,深圳中天置业曾在楼市寒冬中崩盘,引发行业震荡;2010年8月,在又一轮楼市调控政策下,一家地产中介选择淡出深圳,这次是广州龙头地产中介满堂红,承接其在深业务的是21世纪不动产。在今年的宏观调控中一些中介公司收紧战线,也有公司得以逆势扩张,市场份额逐渐向优势中介集中。
中介公司“冷风劲吹”
2010年8月23日,北京。位于安定门附近的一家中型地产代理店内,业务员张洋正坐在门口摆设的摊点百无聊赖地看报纸。“这几个月交易量萎缩,我们的日子都不好过。原来我们这里每天都要营业到晚上9点以后,从五一开始,过了8点就基本上可以回家休息了。”
最近,深圳、长沙、北京等多个城市发生了几家中介公司经纪人为争抢一个客源而发生不愉快的事情。哈尔滨各家中介公司各出奇招,抵御楼市“寒流”。有的房产经纪人不仅每天在居民小区内发房源传单揽客,甚至去夜市“摆摊”卖房。据8月24日“中国之声”报道,最近一周,上海房产中介纷纷收到多家银行的通知,暂停办理第三套房贷业务,原本寄予厚望的改善型住房交易由此遭遇银行的大面积“退单”,使得相关业务受到严重影响。上海有25%的中介公司关铺。
北京中介公司业务员在菜市场、大街上摆摊的也越来越多,贴的广告也五花八门,甚至有中介人员在大街上举着“业主急了,低价出售”字样的牌子四处招徕生意。资深地产媒体入蔡鸿岩在新浪微博中点评道:不是业主急了,是中介急了!
自今年4月中旬“国十条”颁布,个人住房信贷市场差异化政策逐渐明显(见下表),北京二手房信贷市场除了规模急剧萎缩外,贷款结构也出现巨大改变。根据链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份《北京市二手房贷分析报告》显示,2010年4月15日之前,二手房商业贷款比例在47.5%左右,4月16日～8月16日四个月间这一数字下降到31.4%;全款购房比例则由新政前的38.9%上升至59.9%,激增幅度达53.98%,创下2007年1月以来全款购房的最高比例。而在平均贷款成数方面,亦从新政前的4.9成下降到4.7成。调查显示,新政施行后,投机型及投资型购房大举撤离北京市场。目前北京中介门店很多都是在2008年底至2009年中成立,并没有经历过上一轮的楼市调整时期。半年来,房地产市场风云突变,从炙热到骤冷,很多基层业务员也没有经历上一轮的调控,没有心理准备适应目前的市场,而选择离场。
就张洋所在的中介公司而言,原本这条i00米长的底商,聚集着13家房产中介,现在其中的2家已经关门停业了。这段时间业主开始大量抛盘,有些投资客甚至主动降价以求快速套现,但他这个月快到月底了,只有一单生意成交。从6月份开始,公司原有120名左右业务员,先后约有30多人离职,男的去卖手机了,女的去卖服装了。张洋进入该中介公司一年半左右的时间,他说去年12月底的成交量最大,一套房子会有几十人看,而现在上门询问或看房的客户寥寥无几。他表示,如果到今年十一没有恢复到正常水平,他就要改行。
目前,不少房地产中介企业的发展颓势日显。中介公司依靠收取代理佣金生存,交易量下滑,资金压力增大,对于没有后盾支援的中介公司都是灾难性的。近几个月以来,深圳、北京、上海的二手房交易量均出现明显萎缩。7月,上海数干家中介门店“零成交”,大批业务员只能拿到几百元的“底薪”。满堂红退出深圳,被业内人士视作多米诺骨牌倒下的第一张。
洗牌加剧,大中介逆势扩张
每一轮的房地产调控,对以二手房交易佣金为主要收入来源的地产中介的影响总是首当其冲。有分析人士预测,中介“关门潮”将在今年四季度继续上演,情况或许将比2008年时更为惨烈。据第一财经报道,上海中介或将消失50%,很多不知名的中介代理公司忧心忡忡。
记者走访了远洋山水北侧的鲁谷路,这条路上多达十几家门店,其中也不乏中大恒基、中原地产等大型中介公司,有些经纪人抱着广告牌站在街上,在附近的一个超市门口,举着牌子的经纪人更多,还有一人骑着摩托车载着多张广告牌分发给经纪人。 其中有一位老板说: “最近比较难熬,这条街上有两家小型店铺已经关门了。因为我的门店房租已经交到了10月,所以至少会扛到10月份。如果到时楼市还没有回暖,我就关门转做其他行业。”
有业内人士表示: “正常运营的单体门店能容忍的持续亏损时间是3个月,而未来几个月很可能还是淡季,今年预计迎接不到传统的‘金九银十’。在没有交易量的情况下,一般中介公司无法坚持太久,或许有数万名地产一线中介业务员离场改行。对小型中介来说,关店是明智选择。” 一些小型地产中介经受不住市场考验,被迫关门退出。6月初,东方创富转让其南山10间店铺,最终花落九龙地产,成为新政后首宗中介收购案。 可是,还有公司拉开了“逆势扩张,舍我其谁”的架势。8月中旬。深圳知名地产中介满堂红撤出的设在福田区的15间店铺,21世纪不动产顺利承租。21世纪中国不动产董事长兼首席执行官张东纯高调表示: “21世纪不动产一直看好深圳市场,而市场的调整无疑为我们的扩张提供了加速助力。目前较为低迷的市场也给我们带来了低成本的收购机会,利用资金充裕的优势,公司通过收购加快了原有的扩张进度,虽然市场短期波动,但无碍公司对扩展战略的坚持。”
逆势扩张的不仅21世纪中国不动产,另一家同行世联地产的举措也引起市场关注。7月的最后一天,世联地产公告2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司。此前,世联地产就以4000万元收购了山东房地产代理行业龙头信立怡高51%股权。两次的收购使世联地产的经营范围由珠三角扩展到了长三角区域和环渤海区域以及中部地区,且具备了向二三线城市延伸的基础,在全国化扩张的道路上继续大踏步前进。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示:“从东方创富被收购到21世纪不动产逆势扩张,可以发现地产中介行业洗牌格局正向纵深发展。市场调整越久越深,小中介撤退关门的压力越大。而一些有资源有实力的大中介则可能逆势扩张,以较低成本进行收购。随着兼并、重组的不时发生,地产中介业的集中度将提高,行业整体性抗风险能力将增强,同时,也有助于同业规范、有序地竞争。”危机促使中介模式转型 在房地产中介的发展史上,有的公司县花一现就折戟沉沙,有的公司却稳扎稳打着眼未来,虽然有一些企业因 为种种原因被市场所抛弃,但也有中介企业主动调整战略,改变经营模式应对危机。汉宇地产市场部在一份中介行业研究报告中指出,目前和未来一段时间内。中介行业将迎来调整时段。因此,企业应在现金流、成本管理等方面加强关注。抑制盲目扩张冲动,以期顺利渡过市场低迷时期。
“交易量是中介公司生存的命脉,一旦交易量走低,有些小中介公司就会变得很没有安全感。房贷对市场的影响一般要到六个月才能看出来。但可以肯定的是,如果这种情况持续下去的话,预计有更多的中介公司又无法过冬了。”李文杰认为,北方的影响要大于南方。广州、深圳等地虽然也有影响,但没北京那么大。
链家地产董事长左晖认为,这波宏观调控将不只调控房地产市场的交易量与房价,更将加速整个房地产经纪行业的服务转型与销售转型。
链家地产继与IBM Global BusinessService合作启动国内中介行业销售转型后,8月又联合刚实现A股上市的中国光大银行共同推行房款资金托管及二手房交易新模式。过去由于手续复杂,交易时间冗长,造成业主端较大的抗性,使得北京二手房房款监管、托管制度始终无法全面展开。这次新模式下,房款托管手续可以和银行面签及银行审批同时进行,一次即办理完所有手续。左晖同时高调宣布,链家640余家门店,全面向客户推行免费且保息的房款资金托管服务,希望借与中国光大银行联手扩大在北京二手房市场的占有率。
未来在以信息提供为主导的服务体系下。经纪人的工作也将由劳务服务者转型为知识工作者,所以如何提升经纪人的知识工作能力,对于企业发展也至关重要。今年在北京发生的多起中介人员争抢客源而发生的打架斗殴事件,也反映了当前中介行业发展的弊端。
受到整体经济高速发展、家庭收入飞跃成长等因素的影响,我国房地产市场多年来均呈现严重的供不应求现象,这种长期化的供需失衡现象,形成我国房地产经纪行业的几点特色:一是造就了极端强势的长期卖方市场;二是以获取房源以及快速满足业主服务需求为中介行业的主流服务体系;三是以规模及效率为中介行业的核心竞争力。未来消费者的服务需求,除了依靠传统的门店服务外,真实透明且即时的信息服务体系,将贯穿整个服务流程,以满足买卖双方客户不同阶段的信息取得需求。同时随着二手房市场不断扩大,银行业务势必朝向存量房贷款业务倾斜,房地产经纪机构与银行的合作范围也将更趋多元化。
中国房地产研究会副会长胡志刚表示: “房地产经纪行业和房地产业一样,正处于发展的十字路口。关键是提高行业的成熟度,提高房地产经纪企业的聚合度。要培养覆盖面广、实力强大、操作规范的全国性房地产经纪企业。”
历史总是惊人的相似。2007年11月中旬,深圳中天置业曾在楼市寒冬中崩盘,引发行业震荡;2010年8月,在又一轮楼市调控政策下,一家地产中介选择淡出深圳,这次是广州龙头地产中介满堂红,承接其在深业务的是21世纪不动产。在今年的宏观调控中一些中介公司收紧战线,也有公司得以逆势扩张,市场份额逐渐向优势中介集中。
中介公司“冷风劲吹”
2010年8月23日,北京。位于安定门附近的一家中型地产代理店内,业务员张洋正坐在门口摆设的摊点百无聊赖地看报纸。“这几个月交易量萎缩,我们的日子都不好过。原来我们这里每天都要营业到晚上9点以后,从五一开始,过了8点就基本上可以回家休息了。”
最近,深圳、长沙、北京等多个城市发生了几家中介公司经纪人为争抢一个客源而发生不愉快的事情。哈尔滨各家中介公司各出奇招,抵御楼市“寒流”。有的房产经纪人不仅每天在居民小区内发房源传单揽客,甚至去夜市“摆摊”卖房。据8月24日“中国之声”报道,最近一周,上海房产中介纷纷收到多家银行的通知,暂停办理第三套房贷业务,原本寄予厚望的改善型住房交易由此遭遇银行的大面积“退单”,使得相关业务受到严重影响。上海有25%的中介公司关铺。
北京中介公司业务员在菜市场、大街上摆摊的也越来越多,贴的广告也五花八门,甚至有中介人员在大街上举着“业主急了,低价出售”字样的牌子四处招徕生意。资深地产媒体入蔡鸿岩在新浪微博中点评道:不是业主急了,是中介急了!
自今年4月中旬“国十条”颁布,个人住房信贷市场差异化政策逐渐明显(见下表),北京二手房信贷市场除了规模急剧萎缩外,贷款结构也出现巨大改变。根据链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份《北京市二手房贷分析报告》显示,2010年4月15日之前,二手房商业贷款比例在47.5%左右,4月16日～8月16日四个月间这一数字下降到31.4%;全款购房比例则由新政前的38.9%上升至59.9%,激增幅度达53.98%,创下2007年1月以来全款购房的最高比例。而在平均贷款成数方面,亦从新政前的4.9成下降到4.7成。调查显示,新政施行后,投机型及投资型购房大举撤离北京市场。目前北京中介门店很多都是在2008年底至2009年中成立,并没有经历过上一轮的楼市调整时期。半年来,房地产市场风云突变,从炙热到骤冷,很多基层业务员也没有经历上一轮的调控,没有心理准备适应目前的市场,而选择离场。
就张洋所在的中介公司而言,原本这条i00米长的底商,聚集着13家房产中介,现在其中的2家已经关门停业了。这段时间业主开始大量抛盘,有些投资客甚至主动降价以求快速套现,但他这个月快到月底了,只有一单生意成交。从6月份开始,公司原有120名左右业务员,先后约有30多人离职,男的去卖手机了,女的去卖服装了。张洋进入该中介公司一年半左右的时间,他说去年12月底的成交量最大,一套房子会有几十人看,而现在上门询问或看房的客户寥寥无几。他表示,如果到今年十一没有恢复到正常水平,他就要改行。
目前,不少房地产中介企业的发展颓势日显。中介公司依靠收取代理佣金生存,交易量下滑,资金压力增大,对于没有后盾支援的中介公司都是灾难性的。近几个月以来,深圳、北京、上海的二手房交易量均出现明显萎缩。7月,上海数干家中介门店“零成交”,大批业务员只能拿到几百元的“底薪”。满堂红退出深圳,被业内人士视作多米诺骨牌倒下的第一张。
洗牌加剧,大中介逆势扩张
每一轮的房地产调控,对以二手房交易佣金为主要收入来源的地产中介的影响总是首当其冲。有分析人士预测,中介“关门潮”将在今年四季度继续上演,情况或许将比2008年时更为惨烈。据第一财经报道,上海中介或将消失50%,很多不知名的中介代理公司忧心忡忡。
记者走访了远洋山水北侧的鲁谷路,这条路上多达十几家门店,其中也不乏中大恒基、中原地产等大型中介公司,有些经纪人抱着广告牌站在街上,在附近的一个超市门口,举着牌子的经纪人更多,还有一人骑着摩托车载着多张广告牌分发给经纪人。 其中有一位老板说: “最近比较难熬,这条街上有两家小型店铺已经关门了。因为我的门店房租已经交到了10月,所以至少会扛到10月份。如果到时楼市还没有回暖,我就关门转做其他行业。”
有业内人士表示: “正常运营的单体门店能容忍的持续亏损时间是3个月,而未来几个月很可能还是淡季,今年预计迎接不到传统的‘金九银十’。在没有交易量的情况下,一般中介公司无法坚持太久,或许有数万名地产一线中介业务员离场改行。对小型中介来说,关店是明智选择。” 一些小型地产中介经受不住市场考验,被迫关门退出。6月初,东方创富转让其南山10间店铺,最终花落九龙地产,成为新政后首宗中介收购案。 可是,还有公司拉开了“逆势扩张,舍我其谁”的架势。8月中旬。深圳知名地产中介满堂红撤出的设在福田区的15间店铺,21世纪不动产顺利承租。21世纪中国不动产董事长兼首席执行官张东纯高调表示: “21世纪不动产一直看好深圳市场,而市场的调整无疑为我们的扩张提供了加速助力。目前较为低迷的市场也给我们带来了低成本的收购机会,利用资金充裕的优势,公司通过收购加快了原有的扩张进度,虽然市场短期波动,但无碍公司对扩展战略的坚持。”
逆势扩张的不仅21世纪中国不动产,另一家同行世联地产的举措也引起市场关注。7月的最后一天,世联地产公告2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司。此前,世联地产就以4000万元收购了山东房地产代理行业龙头信立怡高51%股权。两次的收购使世联地产的经营范围由珠三角扩展到了长三角区域和环渤海区域以及中部地区,且具备了向二三线城市延伸的基础,在全国化扩张的道路上继续大踏步前进。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示:“从东方创富被收购到21世纪不动产逆势扩张,可以发现地产中介行业洗牌格局正向纵深发展。市场调整越久越深,小中介撤退关门的压力越大。而一些有资源有实力的大中介则可能逆势扩张,以较低成本进行收购。随着兼并、重组的不时发生,地产中介业的集中度将提高,行业整体性抗风险能力将增强,同时,也有助于同业规范、有序地竞争。”危机促使中介模式转型 在房地产中介的发展史上,有的公司县花一现就折戟沉沙,有的公司却稳扎稳打着眼未来,虽然有一些企业因 为种种原因被市场所抛弃,但也有中介企业主动调整战略,改变经营模式应对危机。汉宇地产市场部在一份中介行业研究报告中指出,目前和未来一段时间内。中介行业将迎来调整时段。因此,企业应在现金流、成本管理等方面加强关注。抑制盲目扩张冲动,以期顺利渡过市场低迷时期。
“交易量是中介公司生存的命脉,一旦交易量走低,有些小中介公司就会变得很没有安全感。房贷对市场的影响一般要到六个月才能看出来。但可以肯定的是,如果这种情况持续下去的话,预计有更多的中介公司又无法过冬了。”李文杰认为,北方的影响要大于南方。广州、深圳等地虽然也有影响,但没北京那么大。
链家地产董事长左晖认为,这波宏观调控将不只调控房地产市场的交易量与房价,更将加速整个房地产经纪行业的服务转型与销售转型。
链家地产继与IBM Global BusinessService合作启动国内中介行业销售转型后,8月又联合刚实现A股上市的中国光大银行共同推行房款资金托管及二手房交易新模式。过去由于手续复杂,交易时间冗长,造成业主端较大的抗性,使得北京二手房房款监管、托管制度始终无法全面展开。这次新模式下,房款托管手续可以和银行面签及银行审批同时进行,一次即办理完所有手续。左晖同时高调宣布,链家640余家门店,全面向客户推行免费且保息的房款资金托管服务,希望借与中国光大银行联手扩大在北京二手房市场的占有率。
未来在以信息提供为主导的服务体系下。经纪人的工作也将由劳务服务者转型为知识工作者,所以如何提升经纪人的知识工作能力,对于企业发展也至关重要。今年在北京发生的多起中介人员争抢客源而发生的打架斗殴事件,也反映了当前中介行业发展的弊端。
受到整体经济高速发展、家庭收入飞跃成长等因素的影响,我国房地产市场多年来均呈现严重的供不应求现象,这种长期化的供需失衡现象,形成我国房地产经纪行业的几点特色:一是造就了极端强势的长期卖方市场;二是以获取房源以及快速满足业主服务需求为中介行业的主流服务体系;三是以规模及效率为中介行业的核心竞争力。未来消费者的服务需求,除了依靠传统的门店服务外,真实透明且即时的信息服务体系,将贯穿整个服务流程,以满足买卖双方客户不同阶段的信息取得需求。同时随着二手房市场不断扩大,银行业务势必朝向存量房贷款业务倾斜,房地产经纪机构与银行的合作范围也将更趋多元化。
中国房地产研究会副会长胡志刚表示: “房地产经纪行业和房地产业一样,正处于发展的十字路口。关键是提高行业的成熟度,提高房地产经纪企业的聚合度。要培养覆盖面广、实力强大、操作规范的全国性房地产经纪企业。”