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下半年，预计房地产市场供应降幅收窄，需求将继续回升。同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，进一步推动市场整体回暖。
在多重政策利好的刺激下，2015年上半年，房地产需求持续释放，市场成交量逐步回暖，其中一线城市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨全国，深圳涨势尤其显著。但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价格与2014年同期持平。品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。
值得关注的是，目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计，此轮上升空间将持续1年左右。但由于目前主要城市人均住房建筑面积已达到一定水平，增量需求空间有限，预计此轮回升力度将不及2009年。在新的市场环境下，企业竞争格局继续演变，强强联合下中小房企生存空间继续受挤压；保险等金融机构加速投资房地产，助力房企轻资产转型，房企与保险等金融资本的联姻开启了新的战略合作模式。此外，区域一体化继续推进，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将使环北京城市房地产市场成为全国市场中新的亮点。
1 上半年市场表现及特征
1.1 货币信贷政策持续发力
今年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，调低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求得到积极支持。在多重政策效应叠加的影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
1.1.1 定调稳定住房消费，完善市场环境
今年两会上，李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息、降低二套房首付等政策陆续推出，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。同时以京津冀为代表的区域一体化加快推进，各项长效机制建设积极落实，住房制度改革稳步前行。
1.1.2 以公积金政策调整为主导
今年上半年，各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施，进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外，根据不同情况，各地还将财政补贴、契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。同时，地方供应端调整也开始显现。6月中旬，福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型，这是自住建部3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方细则。
总体来看，在宏观经济下行的压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频现，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降准、降息明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期，适时、适度进行货币政策调整依然具备一定空间，也将是贯穿今年下半年楼市政策宽松的主线。
2 二季度市场回暖超预期
今年上半年，市场成交超预期，6月成交量创年内新高。据初步统计，今年上半年，50个代表城市住宅月均成交量约为2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，2014年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期，推动成交稳步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。二季度以来，央行实施新一轮降准、降息政策，加之“3·30”新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达量到3191万平方米，6月成交量进一步走高，超过3400万平方米，接近2014年12月的历史单月最高水平。2010～2015年上半年各级城市成交量及同比增速情况如图所示。
从数据中可以看出，市场实质性的回暖始于2014年四季度，“9·30”新政及2014年11月的降息改善市场预期，推动成交量上行，2014年12月成交创历史单月成交新高。今年以来，尽管前两个月呈现季节性回落，但“3·30”新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来最高水平。预计三季度在政策的持续效应下，市场仍将延续上升趋势，预期各类城市都将在此轮市场回暖中获益。
3 一线城市领涨全国
2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3月、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅情况如表所示。
今年上半年，各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二三线城市均下跌。
2015年上半年，百城整体住宅均价转为累计上涨，涨幅为0.82%。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，一线城市累计上涨5.17%，涨幅较2014年同期扩大2.53个百分点；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较2014年同期收窄0.35个百分点；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较2014年同期扩大0.37个百分点。 今年以来，一线城市住宅价格仅在2月小幅下跌0.08%，其他月份均上涨，二季度涨幅持续扩大，6月扩大至2.49%。其中，深圳上半年累计涨幅高达12.25%，因深圳市场供应不足，而购房人口数量占比较高，在利好政策推动下，需求释放加快，自2014年9月以来住宅价格也呈持续上涨态势。同时，深圳经济转型速度较快，近期互联网热潮及金融证券市场的快速增长催生了大量的财富人群，助推二季度房价明显上涨，6月涨幅高达6.58%。上海住宅价格自今年1月以来持续上涨，因楼市新政助推改善类需求上升，推动房价相对上涨，上半年累计上涨5.3%。
二三线城市住宅价格1～5月均下跌，但跌幅明显小于2014年下半年，6月均转变为上涨，涨幅分别为0.1%和0.06%。其中，武汉、南京、保定等需求旺盛且有政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势；三亚、福州、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，仍以去化库存为主基调，利好政策下需求逐步释放，但住宅价格仍有所下跌。
今年二季度以来，二手住宅价格上涨尤为明显。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，上半年，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨4.39%，涨幅较2014年同期扩大3.76个百分点，其中一季度微幅上涨0.12%，二季度上涨4.26%。从各月均价来看，除1月均价出现小幅回落以外，2～3月均价都持续上涨，4～6月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于6月达到上半年最高水平，为27461元/平方米。
分城市来看，深圳二手住宅均价自2014年10月以来连续9个月环比上涨，进入二季度以来涨幅明显扩大，6月涨幅达8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均价二季度以来涨幅同样显著扩大，各月涨幅均超过十大城市平均涨幅。从2014年1月开始二手住宅均价连续下跌的杭州自今年5月开始也出现小幅回升。
总体来看，供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，深圳供不应求矛盾凸显，价格涨幅最大，而其他多数二三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。应该注意的是，房价大幅波动确实不利于当地市场的健康发展，甚至会导致重回政策严格调控的老路。各地政府在考虑相关地产刺激政策时，应做到因城、因地、因时施策，为当地房地产市场发展构建稳定的环境，以实现政府促消费与稳增长的目的。特别是出现房价阶段性快速上涨的热点城市，更应该通过加快供应与严格保护合理需求来稳定市场预期，以维持市场的稳健运行。
4 宏观环境向好，楼市平稳增长可期
4.1 宏观经济
2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，同比下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济环境复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑，通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。
4.2 货币政策
目前，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本，以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。
4.3 房地产调控
下半年房地产制度改革将出现新的进展，包括推进房地产业“营改增”进程加快、取消限外令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制工作将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。经济下行压力和库存仍然居高的背景下，地方政策仍将持续宽松，甚至将会较中央灵活自主先行一步：地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大；购房补贴、契税减免、响应住建部“3·27”通知允许调整土地供应结构等，未来或将被更多城市效仿；福建、江门已取消“限外”，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。同时对于部分房价上涨超预期的城市，政策调整或更注重分类调整，因地施策。
5 需求继续回暖，投资增速企稳
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在此背景下，预计2015年全国房地产市场销售面积小幅增长，新开工降幅收窄，房地产开发投资增速企稳。
5.1 成交继续企稳，全年保持小幅增长
受益于2014年以来的宽松货币政策及中央稳定住房消费的相关政策、措施，今年1～5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄。在预期货币政策进一步宽松的情况下，预计下半年仍将延续销售回暖的趋势，商品房销售面积同比增长约4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。
5.2 新开工面积同比降幅收窄
历史数据表明，今年下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑的影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%～8.6%。
5.3 房地产开发投资额同比增速企稳
上半年，商品房销售额小幅回升，正向影响下半年房地产开发投资额增速，同时2015年全年M2同比增速预期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。预计下半年房地产开发投资额保持增长，同比增速约为10.7%，较上半年显著回升；全年房地产开发投资额同比增速在7.6%～9.6%。
收稿日期：2015-07-17
在多重政策利好的刺激下，2015年上半年，房地产需求持续释放，市场成交量逐步回暖，其中一线城市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨全国，深圳涨势尤其显著。但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价格与2014年同期持平。品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。
值得关注的是，目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计，此轮上升空间将持续1年左右。但由于目前主要城市人均住房建筑面积已达到一定水平，增量需求空间有限，预计此轮回升力度将不及2009年。在新的市场环境下，企业竞争格局继续演变，强强联合下中小房企生存空间继续受挤压；保险等金融机构加速投资房地产，助力房企轻资产转型，房企与保险等金融资本的联姻开启了新的战略合作模式。此外，区域一体化继续推进，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将使环北京城市房地产市场成为全国市场中新的亮点。
1 上半年市场表现及特征
1.1 货币信贷政策持续发力
今年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，调低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求得到积极支持。在多重政策效应叠加的影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
1.1.1 定调稳定住房消费，完善市场环境
今年两会上，李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。上半年多轮降准降息、降低二套房首付等政策陆续推出，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。同时以京津冀为代表的区域一体化加快推进，各项长效机制建设积极落实，住房制度改革稳步前行。
1.1.2 以公积金政策调整为主导
今年上半年，各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施，进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外，根据不同情况，各地还将财政补贴、契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。同时，地方供应端调整也开始显现。6月中旬，福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型，这是自住建部3月27日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方细则。
总体来看，在宏观经济下行的压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频现，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降准、降息明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期，适时、适度进行货币政策调整依然具备一定空间，也将是贯穿今年下半年楼市政策宽松的主线。
2 二季度市场回暖超预期
今年上半年，市场成交超预期，6月成交量创年内新高。据初步统计，今年上半年，50个代表城市住宅月均成交量约为2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，2014年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期，推动成交稳步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。二季度以来，央行实施新一轮降准、降息政策，加之“3·30”新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达量到3191万平方米，6月成交量进一步走高，超过3400万平方米，接近2014年12月的历史单月最高水平。2010～2015年上半年各级城市成交量及同比增速情况如图所示。
从数据中可以看出，市场实质性的回暖始于2014年四季度，“9·30”新政及2014年11月的降息改善市场预期，推动成交量上行，2014年12月成交创历史单月成交新高。今年以来，尽管前两个月呈现季节性回落，但“3·30”新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来最高水平。预计三季度在政策的持续效应下，市场仍将延续上升趋势，预期各类城市都将在此轮市场回暖中获益。
3 一线城市领涨全国
2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3月、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅情况如表所示。
今年上半年，各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二三线城市均下跌。
2015年上半年，百城整体住宅均价转为累计上涨，涨幅为0.82%。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，一线城市累计上涨5.17%，涨幅较2014年同期扩大2.53个百分点；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较2014年同期收窄0.35个百分点；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较2014年同期扩大0.37个百分点。 今年以来，一线城市住宅价格仅在2月小幅下跌0.08%，其他月份均上涨，二季度涨幅持续扩大，6月扩大至2.49%。其中，深圳上半年累计涨幅高达12.25%，因深圳市场供应不足，而购房人口数量占比较高，在利好政策推动下，需求释放加快，自2014年9月以来住宅价格也呈持续上涨态势。同时，深圳经济转型速度较快，近期互联网热潮及金融证券市场的快速增长催生了大量的财富人群，助推二季度房价明显上涨，6月涨幅高达6.58%。上海住宅价格自今年1月以来持续上涨，因楼市新政助推改善类需求上升，推动房价相对上涨，上半年累计上涨5.3%。
二三线城市住宅价格1～5月均下跌，但跌幅明显小于2014年下半年，6月均转变为上涨，涨幅分别为0.1%和0.06%。其中，武汉、南京、保定等需求旺盛且有政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势；三亚、福州、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，仍以去化库存为主基调，利好政策下需求逐步释放，但住宅价格仍有所下跌。
今年二季度以来，二手住宅价格上涨尤为明显。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，上半年，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨4.39%，涨幅较2014年同期扩大3.76个百分点，其中一季度微幅上涨0.12%，二季度上涨4.26%。从各月均价来看，除1月均价出现小幅回落以外，2～3月均价都持续上涨，4～6月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于6月达到上半年最高水平，为27461元/平方米。
分城市来看，深圳二手住宅均价自2014年10月以来连续9个月环比上涨，进入二季度以来涨幅明显扩大，6月涨幅达8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均价二季度以来涨幅同样显著扩大，各月涨幅均超过十大城市平均涨幅。从2014年1月开始二手住宅均价连续下跌的杭州自今年5月开始也出现小幅回升。
总体来看，供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因，深圳供不应求矛盾凸显，价格涨幅最大，而其他多数二三线城市供过于求矛盾较深，价格持续波动。应该注意的是，房价大幅波动确实不利于当地市场的健康发展，甚至会导致重回政策严格调控的老路。各地政府在考虑相关地产刺激政策时，应做到因城、因地、因时施策，为当地房地产市场发展构建稳定的环境，以实现政府促消费与稳增长的目的。特别是出现房价阶段性快速上涨的热点城市，更应该通过加快供应与严格保护合理需求来稳定市场预期，以维持市场的稳健运行。
4 宏观环境向好，楼市平稳增长可期
4.1 宏观经济
2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，同比下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济环境复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑，通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。
4.2 货币政策
目前，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本，以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。
4.3 房地产调控
下半年房地产制度改革将出现新的进展，包括推进房地产业“营改增”进程加快、取消限外令促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制工作将逐步展开，同时以京津冀一体化为代表的区域协同发展不断加快。经济下行压力和库存仍然居高的背景下，地方政策仍将持续宽松，甚至将会较中央灵活自主先行一步：地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大；购房补贴、契税减免、响应住建部“3·27”通知允许调整土地供应结构等，未来或将被更多城市效仿；福建、江门已取消“限外”，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。同时对于部分房价上涨超预期的城市，政策调整或更注重分类调整，因地施策。
5 需求继续回暖，投资增速企稳
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在此背景下，预计2015年全国房地产市场销售面积小幅增长，新开工降幅收窄，房地产开发投资增速企稳。
5.1 成交继续企稳，全年保持小幅增长
受益于2014年以来的宽松货币政策及中央稳定住房消费的相关政策、措施，今年1～5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄。在预期货币政策进一步宽松的情况下，预计下半年仍将延续销售回暖的趋势，商品房销售面积同比增长约4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。
5.2 新开工面积同比降幅收窄
历史数据表明，今年下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑的影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%～8.6%。
5.3 房地产开发投资额同比增速企稳
上半年，商品房销售额小幅回升，正向影响下半年房地产开发投资额增速，同时2015年全年M2同比增速预期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。预计下半年房地产开发投资额保持增长，同比增速约为10.7%，较上半年显著回升；全年房地产开发投资额同比增速在7.6%～9.6%。
收稿日期：2015-07-17