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刚刚闭幕的中央经济工作会议明确要求，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。国家发改委主任张平近日也表示，2012年将继续严格抑制房地产投机、投资性需求并将“扎实推进保障性安居工程建设”摆在突出重要位置。
2011年以来，中国的房地产行业发生了一场前所未有的变化。在中央政府史无前例的调控政策下，当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。房地产行业的不确定性倍增。这是一个宏观和微观层面大大小小的冲突加剧爆发的年代，行业需要做出更为艰难的战略选择。2011年12月10日至11日在深圳举办的第十三届CIHAF中国住交会之“2011中国地产金融（国际）论坛”上，各路英豪，齐聚鹏城，以全新的广度与深度演绎了一场房地产与金融深度互动的思想盛宴。SMEIF记者选录了夏斌和王小广的现场发言，供读者们判读。
夏斌：要坚决精确打击投机炒房
“对于房地产问题，要坚定不移地坚持房地产调控的方向不变，打击投机，加快社会保障房的建设”，国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌表示，这就是要坚持房地产以消费为主导，买房子是为了住，不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。他认为，要控制房价，从长期看政府不应该控制房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。短期房地产内泡沫已经形成，但因其涉及到方方面面，调控起来确确实实很难。在这样的背景下，当前的调控策略要再花1至2年的时间——信号明确、方向不变，但是要讲究策略，要慢慢调到位。
相关政策怎么制定？夏斌认为：“第一，与其上房产税，不如上交易所得税，这是我一贯的观点。要精确打击投机，但投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖房得交高额的交易所得税，20%不行就40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的”。
“对房地产适当地鼓励投资，可以帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人利益为主导的全国房屋租赁管理条例”，夏斌认为，对于社会保障房，“就是要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务。因为正常的投资我们仍然要保证，我们不鼓励收入有限的弱势群体买房，但要解决他们有房住的问题，就要保证房地产正常的投资。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等现实情况。所以这个时候可能同时要出台财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，帮地方政府解决问题”。
能不能有艺术地调控好房地产市场，是2012年宏观调控的关键和难点。“现在房地产市场泡沫已经形成。直率地说，中国房地产市场不打，中国肯定要出事；打狠了，也会出事。所以我在2011年年中就建议，要再花1至2年时间，坚决打击投机，坚决继续坚持宏观调控的房地产方向不变。但是要掌握好策略，着急不得”，夏斌表示，政策调整的同时一定要给市场一个明确的信号：坚决打击投机炒房的方向不会变。
王小广：繁荣13年后将迎来真正“拐点”
“中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13年后的今天，我认为正在酝酿一个大的调整，它的动因我更倾向于是来自于金融市场的力量，而不是政策的力量”，国家行政学院教授王小广表示。
对于2012年之后、特别是2012年本身中国房地产行业将面临怎样的金融形势与金融环境，“我的判断是：内生型的紧缩机制。这是我给它起的一个名词，因为我认为中国房价上涨不是很多人讲的所谓中国的加速城市化、所谓的刚性需求、所谓的土地稀缺、所谓的投资渠道不足。我认为真正影响房价上涨的因素有税收、投资性需求、金融等，我今天重点讲金融方面，我们的货币供应”，王小广认为，现在大家都知道2012年的货币政策大方向不变，肯定是积极的财政政策、稳健的货币政策加上微调，“微调是有一定力度的，就是政府还是希望把房价至少是不让它调整得太凶猛，这是政府的良苦用心，是我们可以预期的”。
“过去13年，我们的房地产确实得到金融业非常多的支持，2011年实际上房地产行业应该说从资金总量上我们没有看到问题，2011年的1至10月份，房地产投资的资金来源增长还是22%的水平。22%是什么水平？是非常高的水平，因为我们的整体经济投资增长也是20%到25%，但是我们其他很多行业的资金应该说比房地产要紧张得多。房地产的资金我认为到目前为止还没有看到逆转性的变化”，王小广说：“有人说中国民间房地产还是不错的，但是我告诉大家，2012年房地产会是真正的‘拐点’来了。13年的牛市结束，开始进入熊市，这是我的判断”。
“不讲现在还有多少人想买房、有多少刚性需求，那些是没有道理的。是资金决定的。而2012年微观的金融市场是内生式的紧缩机制，非常紧，企业、机构都会紧缩”，王小广认为，实际上中国的房地产市场很符合“周期说”，1998年到2008年，十年的繁荣，2008年真的是在调整。没有金融危机就没有过去三年房地产的“纯泡沫”发展。现在中国宏观经济就是调整，经济的调整才刚刚展开，而其中最重要的原因就是房地产周期本身的调整。房地产的调整除了资金，还来自于预期的变化。中国房地产的特点是投资主导，就是我们买房就是为了赚钱，假如房价不涨他还能赚到钱吗？因此房地产的调整是一个必然的逻辑，时间越长，越拖到2012年以后，由于对房地产预期的根本改变会使大家对房地产越不看好——房子没有涨价，就不赚钱，因此就越不可能买房子，“而且这仅仅是一个调整的开始，可能后面还有很长的调整路程”。（摄影/SMEIF记者 池艳秋）
2011年以来，中国的房地产行业发生了一场前所未有的变化。在中央政府史无前例的调控政策下，当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。房地产行业的不确定性倍增。这是一个宏观和微观层面大大小小的冲突加剧爆发的年代，行业需要做出更为艰难的战略选择。2011年12月10日至11日在深圳举办的第十三届CIHAF中国住交会之“2011中国地产金融（国际）论坛”上，各路英豪，齐聚鹏城，以全新的广度与深度演绎了一场房地产与金融深度互动的思想盛宴。SMEIF记者选录了夏斌和王小广的现场发言，供读者们判读。
夏斌：要坚决精确打击投机炒房
“对于房地产问题，要坚定不移地坚持房地产调控的方向不变，打击投机，加快社会保障房的建设”，国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌表示，这就是要坚持房地产以消费为主导，买房子是为了住，不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。他认为，要控制房价，从长期看政府不应该控制房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。短期房地产内泡沫已经形成，但因其涉及到方方面面，调控起来确确实实很难。在这样的背景下，当前的调控策略要再花1至2年的时间——信号明确、方向不变，但是要讲究策略，要慢慢调到位。
相关政策怎么制定？夏斌认为：“第一，与其上房产税，不如上交易所得税，这是我一贯的观点。要精确打击投机，但投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖房得交高额的交易所得税，20%不行就40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的”。
“对房地产适当地鼓励投资，可以帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人利益为主导的全国房屋租赁管理条例”，夏斌认为，对于社会保障房，“就是要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务。因为正常的投资我们仍然要保证，我们不鼓励收入有限的弱势群体买房，但要解决他们有房住的问题，就要保证房地产正常的投资。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等现实情况。所以这个时候可能同时要出台财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，帮地方政府解决问题”。
能不能有艺术地调控好房地产市场，是2012年宏观调控的关键和难点。“现在房地产市场泡沫已经形成。直率地说，中国房地产市场不打，中国肯定要出事；打狠了，也会出事。所以我在2011年年中就建议，要再花1至2年时间，坚决打击投机，坚决继续坚持宏观调控的房地产方向不变。但是要掌握好策略，着急不得”，夏斌表示，政策调整的同时一定要给市场一个明确的信号：坚决打击投机炒房的方向不会变。
王小广：繁荣13年后将迎来真正“拐点”
“中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13年后的今天，我认为正在酝酿一个大的调整，它的动因我更倾向于是来自于金融市场的力量，而不是政策的力量”，国家行政学院教授王小广表示。
对于2012年之后、特别是2012年本身中国房地产行业将面临怎样的金融形势与金融环境，“我的判断是：内生型的紧缩机制。这是我给它起的一个名词，因为我认为中国房价上涨不是很多人讲的所谓中国的加速城市化、所谓的刚性需求、所谓的土地稀缺、所谓的投资渠道不足。我认为真正影响房价上涨的因素有税收、投资性需求、金融等，我今天重点讲金融方面，我们的货币供应”，王小广认为，现在大家都知道2012年的货币政策大方向不变，肯定是积极的财政政策、稳健的货币政策加上微调，“微调是有一定力度的，就是政府还是希望把房价至少是不让它调整得太凶猛，这是政府的良苦用心，是我们可以预期的”。
“过去13年，我们的房地产确实得到金融业非常多的支持，2011年实际上房地产行业应该说从资金总量上我们没有看到问题，2011年的1至10月份，房地产投资的资金来源增长还是22%的水平。22%是什么水平？是非常高的水平，因为我们的整体经济投资增长也是20%到25%，但是我们其他很多行业的资金应该说比房地产要紧张得多。房地产的资金我认为到目前为止还没有看到逆转性的变化”，王小广说：“有人说中国民间房地产还是不错的，但是我告诉大家，2012年房地产会是真正的‘拐点’来了。13年的牛市结束，开始进入熊市，这是我的判断”。
“不讲现在还有多少人想买房、有多少刚性需求，那些是没有道理的。是资金决定的。而2012年微观的金融市场是内生式的紧缩机制，非常紧，企业、机构都会紧缩”，王小广认为，实际上中国的房地产市场很符合“周期说”，1998年到2008年，十年的繁荣，2008年真的是在调整。没有金融危机就没有过去三年房地产的“纯泡沫”发展。现在中国宏观经济就是调整，经济的调整才刚刚展开，而其中最重要的原因就是房地产周期本身的调整。房地产的调整除了资金，还来自于预期的变化。中国房地产的特点是投资主导，就是我们买房就是为了赚钱，假如房价不涨他还能赚到钱吗？因此房地产的调整是一个必然的逻辑，时间越长，越拖到2012年以后，由于对房地产预期的根本改变会使大家对房地产越不看好——房子没有涨价，就不赚钱，因此就越不可能买房子，“而且这仅仅是一个调整的开始，可能后面还有很长的调整路程”。（摄影/SMEIF记者 池艳秋）