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摘 要 随着我国经济的不断发展，特别是城市化的不断加速和城乡差距的不断较少，“小产权房”迅速发展，并在中国房地产市场上占据了一席之地。“小产权房”带来的问题越来越多，并且逐渐明显。本文从小产权房的概念入手逐步分析，提出从短期和长期两个角度的相关意见。
关键词 小产权房 法律规制 解决思路
随着房地产价格的不断上涨，小产权房也应运而生，小产权房逐渐成为我国的一个热点问题。
一、小产权房概述
1、小产权房的概念
小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，为缴纳土地出让金等费用，其产权证不是有国家统一颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫“小产权”房，这种房子没有国家颁布的土地使用证，国土房管局也不会给予备案。
2、小产权房的特征
（1）小产权房的施工建设、销售等违反我国的法律。首先要具备国有土地使用证书，确认使用权；其次在建设时要有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；第三施工时要向所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；最后在销售时要去的商品房预售许可证。
（2）小产权房的土地归集体所有。集体土地要想转化为建筑用地，必须进过国家批准，而建设小产权房的土地并没有通过正当途径将其转化为国有土地，因此小产权房用地仍是集体土地。
（3）小产权房没有合法的产权证明。房屋作为一种不动产，只有经过了登记、颁发相应的证书才一度对其房屋享有完全意义上的产权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，商品房房屋登记部门应该是县级以上人民政府房地产管理部门。而小产权房一种是根本没有产权证，即使有可是有农村集体颁发的产权证，是没有法律效力的。
二、小产权房产生的社会根源
1、现有的法律制度欠缺
小产权房产生主要原因，是我国现有的法律法规不健全，我国只是出台了一些禁止性的规定，没有一套有效的措施和解决机制。正是因为法律的漏洞，使得许多人有了可乘之机。
2、经济状况加速小产权房涌现
商品房房价过高，一批低收入者无力购买商品房，不得不铤而走险选择安全系数小的小产权房。2009年北京数据显示，商品房是小产权房的2～3倍。巨大的价格差距促使部分人选择价格低廉的小产权房。
3、文化因素
一份调查中显示购买小产权房的有72%的人为初中水平的人，甚至还有一小部分的文盲。很多住户对于小产权房的未来很是乐观，他们认为购买小产权房是你情我愿的合同行为，并不违反国家的法律法规，应该得到支持。并且多数人认为法不责众，国内那么多人购买，政府不能全部拆迁，这会激起很高的民愤。这反映出这群人只知道“理”“习惯”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人对于小产权房有一定的了解或是有模糊的感知。他们意识到购买小产权房需要承担很大的风险，甚至还会被国家统一整改，产权得不到保护。
三、解决小产权房问题的建议
小产权房的形成不是一日形成的，同样对于小产权房的治理也不可操之过急，和合理的进行梳理，这就要求治理既要考虑短期措施，又要兼顾长期的治理。
（一）解决小产权房的短期机制
1、不要盲目拆除，要有重点、有目标拆除。
对于小产权房的治理有些人追求速度，不区分对待认为小产权房都应马上拆除，但是在建设小产权房的时候也是动用了人力和物力，消耗了大量的资源。同时“存在即合理”小产权房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也会加大社会的矛盾。我们可以治拆除一些占道等违反我国法律法规建设的小产权房。
2、对于已经购买的可以要求交纳相应的价格来补齐相应证件。
对于绝大部分小产权房是不会侵害社会利益的，政府可以要求房主缴纳相应的费用。颁发相关证件。
（二）建立以法律为主导的长期解决机制
1、确定小产权房买卖合同效力。
小产权房是集体土地所有，所以对于小产权的购买合同应该分类型确定效力。第一种对于本集体内部进行交易，和同时有效地。第二种小产权房转让给集体成员以外的成员，我们可以把他作为一个租赁合同，购房者只买到占有和使用权，而不是房屋的所有权和土地使用权。
2、改革土地二元制结构。
二元制结构的存在是我国小产权房存在的关键，只有土地制度的改革才能推动小产权房改革的进行确认土地自由流动的制度，是农民真正成为土地的主人，赋予集体土地和国有土地相同的权利，可以进入市场进行买卖。但是这一切都在保障我国耕地红线的基础之上进行，保障粮食生产。
3、确立土地登记规则，促进土地流转交易的有序性。
将流转的土地进行详细的记录，便于管理和统计。
总之，小产权房的问题不是一朝一夕能解决的，小产权房问题也关系着社会稳定和国民经济的发展，对于我国经济有重大的影响。政府和相关部门要相关配合，全面考虑各方利益要求，共建和谐社会。
参考文献：
[1]张文显.法理学（第二版）[M].北京：高等教育出版社，2006：89.
[2]孟大川，赵汝周，刘伟.农村小产权房调查与对策研究[J].法治论衡，2009（1）.
[3]乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论丛，2007（8）.
[4]张琦.违法违规的小产权房不能合法化[J].今日中国论坛，2007（8）.
[5]王锋.从小产权房反思我国现行农村土地制度改革[J].农业考察，2008（6）.
[6]陶美珍.“小产权房”问题及对策思考[J].经济学研究，2008（9）.
（作者单位：西南大学经济管理学院）
关键词 小产权房 法律规制 解决思路
随着房地产价格的不断上涨，小产权房也应运而生，小产权房逐渐成为我国的一个热点问题。
一、小产权房概述
1、小产权房的概念
小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，为缴纳土地出让金等费用，其产权证不是有国家统一颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫“小产权”房，这种房子没有国家颁布的土地使用证，国土房管局也不会给予备案。
2、小产权房的特征
（1）小产权房的施工建设、销售等违反我国的法律。首先要具备国有土地使用证书，确认使用权；其次在建设时要有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；第三施工时要向所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；最后在销售时要去的商品房预售许可证。
（2）小产权房的土地归集体所有。集体土地要想转化为建筑用地，必须进过国家批准，而建设小产权房的土地并没有通过正当途径将其转化为国有土地，因此小产权房用地仍是集体土地。
（3）小产权房没有合法的产权证明。房屋作为一种不动产，只有经过了登记、颁发相应的证书才一度对其房屋享有完全意义上的产权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，商品房房屋登记部门应该是县级以上人民政府房地产管理部门。而小产权房一种是根本没有产权证，即使有可是有农村集体颁发的产权证，是没有法律效力的。
二、小产权房产生的社会根源
1、现有的法律制度欠缺
小产权房产生主要原因，是我国现有的法律法规不健全，我国只是出台了一些禁止性的规定，没有一套有效的措施和解决机制。正是因为法律的漏洞，使得许多人有了可乘之机。
2、经济状况加速小产权房涌现
商品房房价过高，一批低收入者无力购买商品房，不得不铤而走险选择安全系数小的小产权房。2009年北京数据显示，商品房是小产权房的2～3倍。巨大的价格差距促使部分人选择价格低廉的小产权房。
3、文化因素
一份调查中显示购买小产权房的有72%的人为初中水平的人，甚至还有一小部分的文盲。很多住户对于小产权房的未来很是乐观，他们认为购买小产权房是你情我愿的合同行为，并不违反国家的法律法规，应该得到支持。并且多数人认为法不责众，国内那么多人购买，政府不能全部拆迁，这会激起很高的民愤。这反映出这群人只知道“理”“习惯”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人对于小产权房有一定的了解或是有模糊的感知。他们意识到购买小产权房需要承担很大的风险，甚至还会被国家统一整改，产权得不到保护。
三、解决小产权房问题的建议
小产权房的形成不是一日形成的，同样对于小产权房的治理也不可操之过急，和合理的进行梳理，这就要求治理既要考虑短期措施，又要兼顾长期的治理。
（一）解决小产权房的短期机制
1、不要盲目拆除，要有重点、有目标拆除。
对于小产权房的治理有些人追求速度，不区分对待认为小产权房都应马上拆除，但是在建设小产权房的时候也是动用了人力和物力，消耗了大量的资源。同时“存在即合理”小产权房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也会加大社会的矛盾。我们可以治拆除一些占道等违反我国法律法规建设的小产权房。
2、对于已经购买的可以要求交纳相应的价格来补齐相应证件。
对于绝大部分小产权房是不会侵害社会利益的，政府可以要求房主缴纳相应的费用。颁发相关证件。
（二）建立以法律为主导的长期解决机制
1、确定小产权房买卖合同效力。
小产权房是集体土地所有，所以对于小产权的购买合同应该分类型确定效力。第一种对于本集体内部进行交易，和同时有效地。第二种小产权房转让给集体成员以外的成员，我们可以把他作为一个租赁合同，购房者只买到占有和使用权，而不是房屋的所有权和土地使用权。
2、改革土地二元制结构。
二元制结构的存在是我国小产权房存在的关键，只有土地制度的改革才能推动小产权房改革的进行确认土地自由流动的制度，是农民真正成为土地的主人，赋予集体土地和国有土地相同的权利，可以进入市场进行买卖。但是这一切都在保障我国耕地红线的基础之上进行，保障粮食生产。
3、确立土地登记规则，促进土地流转交易的有序性。
将流转的土地进行详细的记录，便于管理和统计。
总之，小产权房的问题不是一朝一夕能解决的，小产权房问题也关系着社会稳定和国民经济的发展，对于我国经济有重大的影响。政府和相关部门要相关配合，全面考虑各方利益要求，共建和谐社会。
参考文献：
[1]张文显.法理学（第二版）[M].北京：高等教育出版社，2006：89.
[2]孟大川，赵汝周，刘伟.农村小产权房调查与对策研究[J].法治论衡，2009（1）.
[3]乔新生.“小产权房”拷问土地集体所有制度[J].西部论丛，2007（8）.
[4]张琦.违法违规的小产权房不能合法化[J].今日中国论坛，2007（8）.
[5]王锋.从小产权房反思我国现行农村土地制度改革[J].农业考察，2008（6）.
[6]陶美珍.“小产权房”问题及对策思考[J].经济学研究，2008（9）.
（作者单位：西南大学经济管理学院）