论文部分内容阅读
中国房地产就像《生死时速》中那辆行驶的大巴,是一辆不能减速的炸弹飞车。然而,当一脚刹车终于在所难免,车上的购房者、地产商、政府都在遭遇格外纠结的局面。
4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求各地方政府和商业银行严控多套房贷和异地炒房等楼市投机行为,调控力度和调控规模堪称空前。
消费者:买与卖的纠结
楼市消费者,这是一个很少被提及的字眼。其实,无论购房动机来自投机、投资还是自住,他们的市场行为本身并无二致。于是,当空前严厉的调控大潮来临,精准打击炒房团的政策初衷,却依然将所有的楼市消费者卷入了买与卖的纠结之内。
“我来自温州,但我并不是炒房团。”27岁的汤先生非常苦恼。家族从事印刷行业的汤先生两年前在北京毕业后进入某公司,先后在南三环和东五环买过两套住房。“现在报纸上天天说通胀,我这不是为了投机,而是为了投资保值。”汤先生表示,从资产保值角度看,相比于投资难度较大的黄金和波动起伏的股市,他更倾向于不动产投资。但现在面临国家的严厉调控,楼市的前景也是一片暗淡。“卖掉房子,担心货币缩水,而继续持有,又担心房价会下跌。”
汤先生的困境并非个案。在新浪网所作的一项购房目的调查中,35.5%的网友选择了“为了实现资产保值增值”。著名经济学家许小年列举了通胀预期的一系列数据。“以货币增速与实体经济活动之间的差异来看,2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%,相差超过20个百分点,这在过去20年都没有出现过。在1999年抵御亚洲金融危机的时候,货币也是比较宽松,两者之间也就相差十来个百分点,显然未来的通胀压力是不能低估的。”
而在巨大的通胀预期之下,不动产投资几乎成为普通消费者的最佳选择。根据中国房地产协会的调查数据,中国家庭拥有一套房产的比例高达75%,拥有两套房产的比例也在30%~40%之间,而这其中的很大一部分是出于资产保值目的的投资性房产。
业内分析认为,随着投资客的撤离,二手房交易将会陷入冰点,二手房价不可避免地出现下降,随后将蔓延到一手房,楼市将步入下行通道。中原地产市场部就预测,北京等大城市房价将立刻停涨,部分郊区房价将立刻下调,50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内出现下调20%~30%的现象。
除了投机者与投资者,以自住为目的的一部分刚性需求,也被调控新政卷入纠结,颇有些城门失火,殃及池鱼的味道。
执行者:松与紧的纠结
如果说“新国十条”的出台让疯狂的房地产市场瞬间冷静的话,那么,今后的两周将真正成为中国楼市的“生死时刻”:以地方政府、商业银行为首的政策执行者们,将主导相关配套细则的出台,从而切实为过热的房地产市场降温。然而,执行者的纠结也正在于此:一边是被视为生命线的土地财政和利润金蛋的房贷业务,一边是保护民生的需求和国十条的问责大棒,政策执行的松紧之间,纠结丛生。
《开发商绑架地方政府》,这是红网上湖南临湘市副市长姜宗福一则炮轰开发商的热帖,目前正在网络上广泛流传。而发帖时机也颇为耐人寻味,正是“新国十条”落实细则即将出台之际。一时间,地方政府能否将中央调控政策落到实处,引发一片质疑之声。
从数据上看,“绑架说”不无道理。根据中国指数研究院对全国70个城市土地出让金一项调查显示,2009年,全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元,比2008年增长140%,比2007年高49%。“卖地”已经成为地方政府财政收入的主要支柱。以情况最为突出的杭州为例,2009年该市以1200亿元的土地出让金位居全国各大城市榜首,在去年的地方财政总收入中,土地出让金的比重占一半左右。
而更为严重的是,地方政府的债务水平还有大幅上升的趋势。根据财政部财政科学研究所提供的数据,我国地方政府的负债总额已达到6万亿元。按照我国5年期以上贷款5.94%的利率来计算,每年的利息支出就高达近4000亿元。而且,由于制订了宏伟的经济刺激计划,地方政府“负债经营”的局面还在不断加剧,以10万亿投资计划震惊全国的湖北省就是最好的例子。
“从地方财政的角度看,如果房地产业一旦陷入停滞期,卖地收入下降甚至卖不出去,那么已占地方财政半壁江山的土地出让金将逐渐干涸,许多地方政府甚至会陷入破产的境地。”一位业内专家甚至表示,地方政府将有可能成为楼市调控政策的最大阻力。
调控政策就在这样松与紧的纠结中不断前进。据了解,重庆、上海即将成为首批个人住房特别消费税的试点城市,以通过税收手段限制过度房地产投资,而这被认为将是地方政府落实中央调控政策的开端。
开发商:进退之间的纠结
面对史上最严厉的调控,开发商风声鹤唳。是打折销售落袋为安还是避避风头推迟开盘?是转战二三线城市抑或跨刀商业地产与写字楼?开发商进退失据,似乎只能暂时使出“拖字诀”。
“新国十条”还未打垮房价,先打垮了地产股价。新政出台后的周一,楼市调控的利空消息甚至抢了股指期货的风头。4月19日,A股哀鸿遍野,上证综指失守3000点大关,报收于2980.30点,暴跌150点,跌幅4.79%。深成指最终下跌772.28点,跌幅6.22%。尽管有股民将大跌归罪于股指期货带来的做空冲动,但多数市场人士认为楼市调控是最大利空。“罪魁祸首”地产板块暴跌7.59%,排名所有板块跌幅首位。
在新政连续出台的时刻,也有不少开发商已经推迟了开盘进度。搜房网新盘监控中心的数据显示,截至4月19日,北京原计划在4月开盘的42个项目中,仅有10个项目如期开盘,其中8个位于郊区县。有业内人士指出,开发商正在采取推迟拿证等手段,来应对近期一系列新政的影响,目前开发商已形成整体观望的气氛。
让开发商持观望态势的很大因素在于执行层面,毕竟,这些年来最为人诟病的当属政策执行上的阳奉阴违了。这次楼市新政,还须打问号的仍然是执行、落实问题。如果执行上松了口,那么风声过后,房价继续飙涨也不是问题。
学者:有无之间的纠结
“中国楼市是个泡沫吗?除了这个问题,没有其他问题更令世界许多经济学家、投资者、对冲基金经理和银行家们夜不能寐了。”美国《时代》周刊指出。他们夜不能寐的原因是,中国楼市一旦崩盘,恐怕危及全球刚有起色的经济。中国房地产有没有泡沫?虽然官方用语是“部分城市房价过快上涨”,对很多学者来说,这个问题已经毋庸置疑。中国房地产的疯狂使得房价成为经济学者们绕不开的话题,而新政的出台到底有效无效,能够在多大程度上解决房价问题,也是学者们无法不去思考的。
美国《福布斯》杂志将中国房地产列为了全球泡沫之一。不过关于中国房地产存在泡沫与否却并没有论定。前不久举行的博鳌亚洲论坛上还就此举行了一番大讨论,结果是一团乱象,谁也别想洗脑谁。住房与城乡建设部副部长齐骥曾经说的一句话倒是比较能说明问题,他在回应“中国房地产是否存在泡沫”时说:这个问题比较复杂,很难一句话说清楚。
不管泡沫如何界定,新政要对付疯长的房价总是没错的。那么,新政的成效将是如何呢?对此,易宪容比较乐观。他认为,“新国十条”等一系列政策除了打击投机炒作之外,还有重要的一点是改变对房地产的认识,房地产不只是经济问题,更是民生问题。这次全面调整,效果一定不错,一定能成功地把投机炒作都打出去。
4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求各地方政府和商业银行严控多套房贷和异地炒房等楼市投机行为,调控力度和调控规模堪称空前。
消费者:买与卖的纠结
楼市消费者,这是一个很少被提及的字眼。其实,无论购房动机来自投机、投资还是自住,他们的市场行为本身并无二致。于是,当空前严厉的调控大潮来临,精准打击炒房团的政策初衷,却依然将所有的楼市消费者卷入了买与卖的纠结之内。
“我来自温州,但我并不是炒房团。”27岁的汤先生非常苦恼。家族从事印刷行业的汤先生两年前在北京毕业后进入某公司,先后在南三环和东五环买过两套住房。“现在报纸上天天说通胀,我这不是为了投机,而是为了投资保值。”汤先生表示,从资产保值角度看,相比于投资难度较大的黄金和波动起伏的股市,他更倾向于不动产投资。但现在面临国家的严厉调控,楼市的前景也是一片暗淡。“卖掉房子,担心货币缩水,而继续持有,又担心房价会下跌。”
汤先生的困境并非个案。在新浪网所作的一项购房目的调查中,35.5%的网友选择了“为了实现资产保值增值”。著名经济学家许小年列举了通胀预期的一系列数据。“以货币增速与实体经济活动之间的差异来看,2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%,相差超过20个百分点,这在过去20年都没有出现过。在1999年抵御亚洲金融危机的时候,货币也是比较宽松,两者之间也就相差十来个百分点,显然未来的通胀压力是不能低估的。”
而在巨大的通胀预期之下,不动产投资几乎成为普通消费者的最佳选择。根据中国房地产协会的调查数据,中国家庭拥有一套房产的比例高达75%,拥有两套房产的比例也在30%~40%之间,而这其中的很大一部分是出于资产保值目的的投资性房产。
业内分析认为,随着投资客的撤离,二手房交易将会陷入冰点,二手房价不可避免地出现下降,随后将蔓延到一手房,楼市将步入下行通道。中原地产市场部就预测,北京等大城市房价将立刻停涨,部分郊区房价将立刻下调,50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内出现下调20%~30%的现象。
除了投机者与投资者,以自住为目的的一部分刚性需求,也被调控新政卷入纠结,颇有些城门失火,殃及池鱼的味道。
执行者:松与紧的纠结
如果说“新国十条”的出台让疯狂的房地产市场瞬间冷静的话,那么,今后的两周将真正成为中国楼市的“生死时刻”:以地方政府、商业银行为首的政策执行者们,将主导相关配套细则的出台,从而切实为过热的房地产市场降温。然而,执行者的纠结也正在于此:一边是被视为生命线的土地财政和利润金蛋的房贷业务,一边是保护民生的需求和国十条的问责大棒,政策执行的松紧之间,纠结丛生。
《开发商绑架地方政府》,这是红网上湖南临湘市副市长姜宗福一则炮轰开发商的热帖,目前正在网络上广泛流传。而发帖时机也颇为耐人寻味,正是“新国十条”落实细则即将出台之际。一时间,地方政府能否将中央调控政策落到实处,引发一片质疑之声。
从数据上看,“绑架说”不无道理。根据中国指数研究院对全国70个城市土地出让金一项调查显示,2009年,全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元,比2008年增长140%,比2007年高49%。“卖地”已经成为地方政府财政收入的主要支柱。以情况最为突出的杭州为例,2009年该市以1200亿元的土地出让金位居全国各大城市榜首,在去年的地方财政总收入中,土地出让金的比重占一半左右。
而更为严重的是,地方政府的债务水平还有大幅上升的趋势。根据财政部财政科学研究所提供的数据,我国地方政府的负债总额已达到6万亿元。按照我国5年期以上贷款5.94%的利率来计算,每年的利息支出就高达近4000亿元。而且,由于制订了宏伟的经济刺激计划,地方政府“负债经营”的局面还在不断加剧,以10万亿投资计划震惊全国的湖北省就是最好的例子。
“从地方财政的角度看,如果房地产业一旦陷入停滞期,卖地收入下降甚至卖不出去,那么已占地方财政半壁江山的土地出让金将逐渐干涸,许多地方政府甚至会陷入破产的境地。”一位业内专家甚至表示,地方政府将有可能成为楼市调控政策的最大阻力。
调控政策就在这样松与紧的纠结中不断前进。据了解,重庆、上海即将成为首批个人住房特别消费税的试点城市,以通过税收手段限制过度房地产投资,而这被认为将是地方政府落实中央调控政策的开端。
开发商:进退之间的纠结
面对史上最严厉的调控,开发商风声鹤唳。是打折销售落袋为安还是避避风头推迟开盘?是转战二三线城市抑或跨刀商业地产与写字楼?开发商进退失据,似乎只能暂时使出“拖字诀”。
“新国十条”还未打垮房价,先打垮了地产股价。新政出台后的周一,楼市调控的利空消息甚至抢了股指期货的风头。4月19日,A股哀鸿遍野,上证综指失守3000点大关,报收于2980.30点,暴跌150点,跌幅4.79%。深成指最终下跌772.28点,跌幅6.22%。尽管有股民将大跌归罪于股指期货带来的做空冲动,但多数市场人士认为楼市调控是最大利空。“罪魁祸首”地产板块暴跌7.59%,排名所有板块跌幅首位。
在新政连续出台的时刻,也有不少开发商已经推迟了开盘进度。搜房网新盘监控中心的数据显示,截至4月19日,北京原计划在4月开盘的42个项目中,仅有10个项目如期开盘,其中8个位于郊区县。有业内人士指出,开发商正在采取推迟拿证等手段,来应对近期一系列新政的影响,目前开发商已形成整体观望的气氛。
让开发商持观望态势的很大因素在于执行层面,毕竟,这些年来最为人诟病的当属政策执行上的阳奉阴违了。这次楼市新政,还须打问号的仍然是执行、落实问题。如果执行上松了口,那么风声过后,房价继续飙涨也不是问题。
学者:有无之间的纠结
“中国楼市是个泡沫吗?除了这个问题,没有其他问题更令世界许多经济学家、投资者、对冲基金经理和银行家们夜不能寐了。”美国《时代》周刊指出。他们夜不能寐的原因是,中国楼市一旦崩盘,恐怕危及全球刚有起色的经济。中国房地产有没有泡沫?虽然官方用语是“部分城市房价过快上涨”,对很多学者来说,这个问题已经毋庸置疑。中国房地产的疯狂使得房价成为经济学者们绕不开的话题,而新政的出台到底有效无效,能够在多大程度上解决房价问题,也是学者们无法不去思考的。
美国《福布斯》杂志将中国房地产列为了全球泡沫之一。不过关于中国房地产存在泡沫与否却并没有论定。前不久举行的博鳌亚洲论坛上还就此举行了一番大讨论,结果是一团乱象,谁也别想洗脑谁。住房与城乡建设部副部长齐骥曾经说的一句话倒是比较能说明问题,他在回应“中国房地产是否存在泡沫”时说:这个问题比较复杂,很难一句话说清楚。
不管泡沫如何界定,新政要对付疯长的房价总是没错的。那么,新政的成效将是如何呢?对此,易宪容比较乐观。他认为,“新国十条”等一系列政策除了打击投机炒作之外,还有重要的一点是改变对房地产的认识,房地产不只是经济问题,更是民生问题。这次全面调整,效果一定不错,一定能成功地把投机炒作都打出去。