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运用灰色关联分析法，对我国房地产税收收入的影响因素进行关联度分析，结果显示：收入分配状况与房地产税收收入水平之间的关联度最强；价格对房地产税收收入影响较明显；经济发展水平和城镇化程度在一定程度上会对房地产税收收入产生影响；财政分权程度的影响最弱。我国房地产税制改革应注意简化现行税制，优化结构；合理确定税基，调整税率；推进城镇化进程，适当下放税权。
一、引言
作为国家调节房地产市场和社会分配的经济杠杆之一，房地产税是地方政府获取财政收入的税收手段，在整个税制中占有重要地位。我国现行的房地产税制是在1994年分税制改革基础上形成的，已经初步构建了围绕房地产保有、流转、所得三个阶段为征收环节的税收体系，涉及的税种多达11种，其中直接将房地产作为征税对象的就有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税和契税等5个税种。但随着房地产市场的持续升温以及房地产业的快速发展，原有制度设计的滞后使得房地产税收体系应有的效能并没有充分发挥。
按照当前房地产税改革要求，此次房地产税制改革不仅是要改“不合理”为“合理”以公平收入分配，而且要借此逐步健全地方税体系。但学术界对房地产税能否成为地方税体系中的主体税种，以及制约其成为地方政府主体税种的因素有哪些，这些因素孰轻孰重，怎样才能真正扩大房地产税收收入的规模，更好地发挥房地产税收对于增加地方财政收入和调节经济的作用等问题关注度仍然不高。本文在近几年有关房地产税制度研究的基础上，试图分析影响我国房地产税收收入的因素，以便为房地产税收制度改革提供参考。
二、实证分析
从1994年分税制改革后的房地产税收的实践来看，1998年以来，我国的房地产税收收入稳步增长(指直接针对房地产的税收)，从1998年的310.6亿元增加到2008年的3 655.7亿元，房地产税收收入占全国税收收入的比重从1998年的3.42%上升至2008年的6.74%，房地产税收收入在地方税收收入中所占比重从1998年的6.99%上升至2008年的14.49%，促进了税收总收入和地方税收收入的增长，推动了地方财政建设，使地方政府具有更大的财力为本地居民提供公共产品和服务。但不容忽视的一个事实是我国的房地产有关税种在地方税收体系中仍然不是主体税种，“房地产税”的进一步培育将是下一步房地产税制改革的攻坚战。自然的，制约其成长为主体税种的影响因素有哪些及其影响程度大小就成为关键点。
(一)研究方法
以下采用灰色关联分析法分析中国房地产税收收入的影响因素问题。这种方法通过定量描述和比较某个系统的发展态势，确定参考数列(母数列)和若干比较数列(子数列)之间的关联度。如果两者在发展过程中，相对变化基本一致，则认为两者关联度大；反之，两者关联度就小。这样便于分清主导因素和潜在因素，为分析评价系统发展提供相关的信息。
(二)分析过程
以下选择房地产税收收入占地方税收收入比例为参考指标，以经济发展水平、价格、收入分配状况、城镇化程度和财政分权程度为比较指标，分析比较指标对参考指标的影响程度。其中，房地产税收收入占地方税收收入比例代表房地产税的征收程度(实质代表地位)，说明税收收入水平；经济发展水平用人均国内生产总值衡量，价格用商品房平均销售价格度量，收入分配用城镇居民人均可支配收入表示，城镇化程度用城镇人口占总人口比例度量，财政分权程度用预算内本级财政收入占中央预算内本级财政收入的比例度量。以1998—2008年的相关数据为基础，分析各比较指标的关联度。分析步骤如下：⑴原始数据初值化处理，初值化公式为：和，其中i = 1、2…5。⑵求差序列。由于经过初值化处理，此时求差序列的表达式变为。从求差序列中找出最大和最小差：和，利用公式=求关联系数，取。利用公式=求灰色关联度，并对所有灰色关联度排序，结果如下：收入分配状况(0.820126)＞价格(0.791281)＞经济发展水平(0.759274)＞城镇化程度(0.726827)＞财政分权程度(0.588947)，其中括号中的数据为关联度。
三、结果分析与对策建议
(一)结果分析
从以上实证分析的结果看，收入分配状况与我国的房地产税收收入水平之间的关联度最强，其影响的效应最显著；价格对房地产税收收入影响较明显；经济发展水平和城镇化程度在一定程度上会对房地产税收收入产生影响；财政分权程度的影响最弱。
收入分配状况受制于政府采取的对收入进行再分配的政策和制度设计，虽说经济总量决定了财政收入的规模，但在总量一定的情况下，分配比例在政府、企业和个人之间的调整也会影响财政收入规模。个人可支配收入的变化反映在房地产市场上，直接增大了需求，使房地产税收的税基价值量加大，同时由于房地产税收的溢价回收效应，房地产税收收入也会明显增加。这也是当前财政部和税务总局在指导房地产税制改革时要求以此促进收入分配的根本缘由。价格对房地产税收收入影响较明显，原因在于税收是在一定的价格体系下形成，而且是按某一时点现价计缴的货币收入。反映在房地产税收上，收入规模的大小直接与计税依据相关。现行中国的房地产税制度在计税依据上存在不合理的部分，如对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10％～30％的余额为计税依据，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，导致房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加等，都会直接影响房地产相关税种能否成为主体税种。
经济决定税收，没有经济不发达而财源可以丰裕的。但从分析结果看，经济发展水平只是在一定程度上影响房地产税收收入，主要是因为我国的区域经济发展程度不一致，区域经济差距明显。这就要求我们在改革房地产税制时充分考虑房地产税率的科学设计。如城镇土地使用税，各类地区的最高税额标准与现实的地租和各种土地收费水平相比则明显偏低，这样的税率和税额标准已经不能适应目前房地产市场发展的状况。至于城镇化程度因素，之所以在一定程度上影响着房地产税收收入水平，主要是随着城镇化的进程加快，更多的消费者愿意在房地产市场上显示自己的偏好，而这种偏好反映的是一种真实的需求，需求的增大也刺激了供给的增加。当然，由于目前中国的城镇化水平仍然不高，从1998年的33.35%上升到2008年的46.59%，这也制约了它对房地产税收入的贡献度。财政分权程度对我国房地产税收收入水平的影响最弱，表明税权的分散并不必然使税收总体水平上升。此种结果与我国的财政分权机制相关。从1994年起，我国维持财政分权的机制有税收返还、税收划分和地方政府预算外收入(绝大多数以费的形式出现)等三种，通过前二者，中央政府向地方政府转移了越来越多的税收收入，后者增大了地方的财政收入。这样的变通分权违背财政分权的初旨，影响了财政分权的作用力。
(二)对策建议
1.简化现行税制，优化结构。现行房地产税体系涵盖税种较多，应当合并重复设置的税种，如将房产税和城镇土地使用税合并，统一设置房地产税，一些具有税收性质的收费也应并入；土地增值税征收阻力大，效果差，应将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税，并取消房地产方面的不合理的政府收费等。通过上述简化措施，可以减轻纳税人的经济负担，纳税人的可支配收入相对增加，而且可以优化税负结构，增加房地产持有、使用环节的税收，壮大地方政府的财力。
2.合理确定税基，调整税率。价格对房地产税税收收入的影响通过税基发挥作用，这就要求税基应该具有弹性，且能体现量能原则。在目前的情况下，以市场价值为税基仍不失为一种较佳选择。一是因为随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，房地产税的收入也将相应增加；二是因为市场价值反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。比如将现行的土地使用税按面积从量定额征税、房产税对企业自用房产按房产原值一次减除一定比例后的余值征税以及单位和个人出租按租金收入征税的方式，统一改为按房地产的评估价值征税。当然这样确定税基，要求建立一套科学的市场价值评估体系，评估理论与评估方法需要尽快研究，相关的评估制度建设也刻不容缓。我国经济存在地区差异，导致经济发展水平对房地产税收收入的影响并不是如想象中的大，税收收入的增加需要税率的调整。调整的思路既应该考虑经济发展不平衡，城乡差别的需要，也应该贯彻税收公平原则，另外还应有利于不同地区地方政府税收收入的合理增长。
3.推进城镇化进程，适当下放税权。房地产市场的供给与需求，都与城镇化进程密切相关，城镇化水平不高制约了房地产税收收入的增加，因而应加快城镇化进程。同时，鉴于当前的财政分权程度对房地产税收收入影响很弱，以及现行我国房地产税的立法权和税制要素的调整权几乎集中在中央政府，应在统一全国房地产税制的前提下适当下放地方政府对税制要素的调整权限，激励地方政府增加房地产税收收入和调节经济，最终将“房地产税”培育成我国地方税的主体税种。
(广西工学院财政经济系)
一、引言
作为国家调节房地产市场和社会分配的经济杠杆之一，房地产税是地方政府获取财政收入的税收手段，在整个税制中占有重要地位。我国现行的房地产税制是在1994年分税制改革基础上形成的，已经初步构建了围绕房地产保有、流转、所得三个阶段为征收环节的税收体系，涉及的税种多达11种，其中直接将房地产作为征税对象的就有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税和契税等5个税种。但随着房地产市场的持续升温以及房地产业的快速发展，原有制度设计的滞后使得房地产税收体系应有的效能并没有充分发挥。
按照当前房地产税改革要求，此次房地产税制改革不仅是要改“不合理”为“合理”以公平收入分配，而且要借此逐步健全地方税体系。但学术界对房地产税能否成为地方税体系中的主体税种，以及制约其成为地方政府主体税种的因素有哪些，这些因素孰轻孰重，怎样才能真正扩大房地产税收收入的规模，更好地发挥房地产税收对于增加地方财政收入和调节经济的作用等问题关注度仍然不高。本文在近几年有关房地产税制度研究的基础上，试图分析影响我国房地产税收收入的因素，以便为房地产税收制度改革提供参考。
二、实证分析
从1994年分税制改革后的房地产税收的实践来看，1998年以来，我国的房地产税收收入稳步增长(指直接针对房地产的税收)，从1998年的310.6亿元增加到2008年的3 655.7亿元，房地产税收收入占全国税收收入的比重从1998年的3.42%上升至2008年的6.74%，房地产税收收入在地方税收收入中所占比重从1998年的6.99%上升至2008年的14.49%，促进了税收总收入和地方税收收入的增长，推动了地方财政建设，使地方政府具有更大的财力为本地居民提供公共产品和服务。但不容忽视的一个事实是我国的房地产有关税种在地方税收体系中仍然不是主体税种，“房地产税”的进一步培育将是下一步房地产税制改革的攻坚战。自然的，制约其成长为主体税种的影响因素有哪些及其影响程度大小就成为关键点。
(一)研究方法
以下采用灰色关联分析法分析中国房地产税收收入的影响因素问题。这种方法通过定量描述和比较某个系统的发展态势，确定参考数列(母数列)和若干比较数列(子数列)之间的关联度。如果两者在发展过程中，相对变化基本一致，则认为两者关联度大；反之，两者关联度就小。这样便于分清主导因素和潜在因素，为分析评价系统发展提供相关的信息。
(二)分析过程
以下选择房地产税收收入占地方税收收入比例为参考指标，以经济发展水平、价格、收入分配状况、城镇化程度和财政分权程度为比较指标，分析比较指标对参考指标的影响程度。其中，房地产税收收入占地方税收收入比例代表房地产税的征收程度(实质代表地位)，说明税收收入水平；经济发展水平用人均国内生产总值衡量，价格用商品房平均销售价格度量，收入分配用城镇居民人均可支配收入表示，城镇化程度用城镇人口占总人口比例度量，财政分权程度用预算内本级财政收入占中央预算内本级财政收入的比例度量。以1998—2008年的相关数据为基础，分析各比较指标的关联度。分析步骤如下：⑴原始数据初值化处理，初值化公式为：和，其中i = 1、2…5。⑵求差序列。由于经过初值化处理，此时求差序列的表达式变为。从求差序列中找出最大和最小差：和，利用公式=求关联系数，取。利用公式=求灰色关联度，并对所有灰色关联度排序，结果如下：收入分配状况(0.820126)＞价格(0.791281)＞经济发展水平(0.759274)＞城镇化程度(0.726827)＞财政分权程度(0.588947)，其中括号中的数据为关联度。
三、结果分析与对策建议
(一)结果分析
从以上实证分析的结果看，收入分配状况与我国的房地产税收收入水平之间的关联度最强，其影响的效应最显著；价格对房地产税收收入影响较明显；经济发展水平和城镇化程度在一定程度上会对房地产税收收入产生影响；财政分权程度的影响最弱。
收入分配状况受制于政府采取的对收入进行再分配的政策和制度设计，虽说经济总量决定了财政收入的规模，但在总量一定的情况下，分配比例在政府、企业和个人之间的调整也会影响财政收入规模。个人可支配收入的变化反映在房地产市场上，直接增大了需求，使房地产税收的税基价值量加大，同时由于房地产税收的溢价回收效应，房地产税收收入也会明显增加。这也是当前财政部和税务总局在指导房地产税制改革时要求以此促进收入分配的根本缘由。价格对房地产税收收入影响较明显，原因在于税收是在一定的价格体系下形成，而且是按某一时点现价计缴的货币收入。反映在房地产税收上，收入规模的大小直接与计税依据相关。现行中国的房地产税制度在计税依据上存在不合理的部分，如对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10％～30％的余额为计税依据，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益，导致房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加等，都会直接影响房地产相关税种能否成为主体税种。
经济决定税收，没有经济不发达而财源可以丰裕的。但从分析结果看，经济发展水平只是在一定程度上影响房地产税收收入，主要是因为我国的区域经济发展程度不一致，区域经济差距明显。这就要求我们在改革房地产税制时充分考虑房地产税率的科学设计。如城镇土地使用税，各类地区的最高税额标准与现实的地租和各种土地收费水平相比则明显偏低，这样的税率和税额标准已经不能适应目前房地产市场发展的状况。至于城镇化程度因素，之所以在一定程度上影响着房地产税收收入水平，主要是随着城镇化的进程加快，更多的消费者愿意在房地产市场上显示自己的偏好，而这种偏好反映的是一种真实的需求，需求的增大也刺激了供给的增加。当然，由于目前中国的城镇化水平仍然不高，从1998年的33.35%上升到2008年的46.59%，这也制约了它对房地产税收入的贡献度。财政分权程度对我国房地产税收收入水平的影响最弱，表明税权的分散并不必然使税收总体水平上升。此种结果与我国的财政分权机制相关。从1994年起，我国维持财政分权的机制有税收返还、税收划分和地方政府预算外收入(绝大多数以费的形式出现)等三种，通过前二者，中央政府向地方政府转移了越来越多的税收收入，后者增大了地方的财政收入。这样的变通分权违背财政分权的初旨，影响了财政分权的作用力。
(二)对策建议
1.简化现行税制，优化结构。现行房地产税体系涵盖税种较多，应当合并重复设置的税种，如将房产税和城镇土地使用税合并，统一设置房地产税，一些具有税收性质的收费也应并入；土地增值税征收阻力大，效果差，应将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税，并取消房地产方面的不合理的政府收费等。通过上述简化措施，可以减轻纳税人的经济负担，纳税人的可支配收入相对增加，而且可以优化税负结构，增加房地产持有、使用环节的税收，壮大地方政府的财力。
2.合理确定税基，调整税率。价格对房地产税税收收入的影响通过税基发挥作用，这就要求税基应该具有弹性，且能体现量能原则。在目前的情况下，以市场价值为税基仍不失为一种较佳选择。一是因为随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，房地产税的收入也将相应增加；二是因为市场价值反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。比如将现行的土地使用税按面积从量定额征税、房产税对企业自用房产按房产原值一次减除一定比例后的余值征税以及单位和个人出租按租金收入征税的方式，统一改为按房地产的评估价值征税。当然这样确定税基，要求建立一套科学的市场价值评估体系，评估理论与评估方法需要尽快研究，相关的评估制度建设也刻不容缓。我国经济存在地区差异，导致经济发展水平对房地产税收收入的影响并不是如想象中的大，税收收入的增加需要税率的调整。调整的思路既应该考虑经济发展不平衡，城乡差别的需要，也应该贯彻税收公平原则，另外还应有利于不同地区地方政府税收收入的合理增长。
3.推进城镇化进程，适当下放税权。房地产市场的供给与需求，都与城镇化进程密切相关，城镇化水平不高制约了房地产税收收入的增加，因而应加快城镇化进程。同时，鉴于当前的财政分权程度对房地产税收收入影响很弱，以及现行我国房地产税的立法权和税制要素的调整权几乎集中在中央政府，应在统一全国房地产税制的前提下适当下放地方政府对税制要素的调整权限，激励地方政府增加房地产税收收入和调节经济，最终将“房地产税”培育成我国地方税的主体税种。
(广西工学院财政经济系)