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摘要企业为了建立与市场经济相适应的现代企业制度实现转制改革,各种资产将以新的形态进行重新组合构成新的产权关系。加强土地产权与资产管理是企业改制中的重要问题。分析了企业土地产权改革的现状,并提出对策,以期为企业土地产权与资产管理提供参考。
关键词企业制度;土地产权;土地资产管理;现状;对策
中图分类号F301.2;F321.1文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)21-0383-01
随着经济制度改革的不断深化,特别是在世界金融危机的大背景下,我国现代企业为了建立与市场经济相适应的现代企业制度,实行转制改革、实现结构调整、促进内需已势在必行。但是如何处置土地产权与资产,使产权明晰、权责明确、政企分开、防止国有土地资产收益流失,是目前亟待解决的重要课题。
1企业土地产权改革现状
据南昌市国资委有关方提供的资料表明,2008年止,仅南昌市4个城区已经完成产权制度改革结构性调整的企业达66户,占全部市属工业总数的41%。其中实行股份制和股份合作改造的20户,实行嫁接改造的3户,实行租赁经营的11户,实行一企多制的5户,实行兼并的4对,风险承包的4户,破产和关停的6户,产权转让的3户。其余近60%的企业也正在实施改造。这些已经改制或正在改制的企业,其土地产权与资产管理混乱,该补签出让合同、补交出让金的,未补签、补交;该作价入股的而作价入股,使原企业通过行政划拨形式取得的土地使用权,连同企业资产一同转移。
出现这些问题的原因是多方面的,归纳起来主要为:一是非股份制企业土地无偿,股份制企业土地有偿,对这种负担不平衡企业难于接受;二是目前的地价水平较高而股份制企业的承受能力较低;三是企业领导任职时间短,而出让土地使用权年限长,企业领导对企业近期支付大量资金与远期土地增值收益不能接受。上述问题的存在,影响着企业按法律、法规和政策办好土地资产的出让、入股或租赁使用土地的积极性,势必影响企业改制、结构调整和土地使用制度改革的同步进行。在股份制企业中,各种资产将以新的形态进行重新组合,结构调整,构成新的产权关系。现行的土地法律、法规和政策,还不完善,加强土地资产管理不仅是企业改制、结构调整中的一项需要同步进行的改革内容,而且是一项十分复杂、政策性很强、涉及面广的系统工程。
2对策
研究加强企业制度下土地资产管理办法和措施,应坚持以下原则:在符合法律、法规、土地使用制度改革总体要求的前提下,既要保证国有土地所有权在经济上得以体现,又要保证国有土地资产保值增值,同时要有利于促进转制企业的重新组合、结构调整和资产盘活;要坚持社会主义土地公有制,强化国家对土地的所有权,决不允许把土地资产排斥在股份制企业之外。
2.1签订合同,有偿出让国有土地资产
由企业与土地管理部门签订合同,补办出让手续,补交出让金。对于一次性补交出让金确有困难的企业,根据企业的不同承受能力,灵活采用。一是一次性出让,按企业法人任职期间分期交款。根据我国的公有制企业领导任职期短(一般3~5年),土地使用权出让年限只有最高年限(一般在40~70年)而没有最低年限这一缺陷,将一次性出让金按企业法人任职期时间分段由企业交付。但在签订土地出让合同时必须增加签订法人补充合同,即企业法人任职期土地使用权出让临时合同。这样,按企业法人任职5年计算,企业交付5年的出让金只是最高年限出让金的25%左右,既保证了国有土地资产的保值增值,又使结构调整困难的企业能够承受,便于企业领导接受,有利于股份企业的推广与发展,并在很大程度上防止土地资产流失。二是分批出让、定期付款。即先将生产性用地先评估出让,服务性用地再按合同规定继付出让金。这种办法本质上与第1种办法有所不同,它是土地使用权部分出让,适用于资金困难的企业,有利于改制企业资金盘活,以南昌市东湖区仙辄绸股份有限公司为例,该公司占地110hm2,若按南昌市地价水平和国家有关规定补交出让金,需交纳8 000万元之多,相当于公司3年利润的总和,如果政府强行收取,只能使企业陷入更加困难的境地。若按生产性用地先出让,第1期土地使用权出让金只需交纳250万元,解决了地价水平高与企业承受能力之间的矛盾。但在采用上述2种方式时,土地管理部门应严格进行调查,认真分析企业存在的实际问题,酌情处理。
2.2国有土地资产作价入股
国家以土地使用权出让金为本金入股,土地资产为国家股,由国家授权单位持有,享受股份制企业的一切权利和义务,参与企业分红。此种方式的好处是国家以应收的一次性出让金收益入股,转化为今后的年“红利”收益,避免了土地资产流失;企业不必以货币方式一次性交纳大数额的出让金,解决了企业的承受能力问题;同时由于土地资产属国家控制,便于国家对土地资产进行宏观管理和调控。事实证明,股份制企业之所以对投资者有较大的吸引力,就是它力求各股东资产最大的经济效益。由于投资主体的多元化,各股东最关心的是资产资金的回报率,国家是土地的所有者,土地资产也能在股份制企业中同股同利,实现地产的增值。但是采取这种方式处置国有土地资产必须做好几项工作:一是健全土地使用权评估监察机构。当前,首先应使地价评估标准化、程序化,国家应尽快出台地价评估管理法。其次,逐步建立地价评估监察机构。国有资产和土地管理部门都是政府框架的组成部分,它们在股份制企业中分别代表资产性股权和地产股权,不宜直接从事地价评估工作。这样便于更好地监督管理地价评估,使这项工作有序、规范、公平、科学地进行。二是建立一支参与各有关股份制企业的管理监察队伍,每年对这些企业的效益进行严格审计。为防止国有土地资产收益流失,应采取国家土地资产股评估后与上交国家税利相同的方法,确定上交土地使用权出让金指标,由土地管理部门与这些股份制企业签订出讓合同,并由各系统和土地管理部门负责督促、收缴,再由土地管理部门集中后上交财政。三是适当让利租赁土地,制订土地使用税费的优惠和减免政策。要根据目前股份制企业存在的困难,适当让利,将土地使用权租赁给特困企业。其租赁的价格应根据土地辖区的地理位子、用途、行业等特点制订比较科学的年土地租赁标准。对非股份制企业,特别是国家重点扶持的企业,应制订相应的减免政策。对今后由于金融危机的大背景下新组建,通过募集部分资金未启动生产走出困境,而有发展前景的股份制企业,要给予一定的优惠政策。对于微利与亏损企业,还应制定相应的减免政策。但在实施中必须严格采取企业申请,系统和土地管理部门审核,县级以上人民政府批准的办法,以避免随意性,保证公正性,保证国有土地资产在经济上得以体现。对于负债累累、难以为续、资不抵债的企业(除国家重点扶持的企业外),虽通过招股募集部分资金,仍难于启动生产的企业,应按《破产法》依法宣布其破产,寻求新的生长点,土地使用权归国家无偿收回。
3结语
在世界金融危机的大背景下,无论从何种方式处置国有土地使用权,本质都是国家凭借土地所有权对地租的占有。我国土地使用制度改革,就是一改过去无偿、无限期使用土地为有偿有限期使用的制度。马克思指出,“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”可见,国家通过向土地使用者收取出让金的形式,就是体现对土地所有权的占有。企业作为国有土地的使用者无论怎样改造,实行转制改革,实现结构调整,都必须坚持国家是债权人、企业是债务人这条原则。在具体实施时既要考虑企业承受力,促进企业改制和资产盘活,又要保证土地资产保值增值。只有这样,才能把加强企业产权与资产管理工作推向一个全新的阶段。
4参考文献
[1] 陈广文,李国仲.论南昌市经济社会发展[M].南昌:江西出版社,2008.
[2] 李永峰,张明慧.我国企业土地资产管理探析[J].会计之友(中旬刊),2009(4):25-27.
[3] 卢新海,罗琳.企业土地与土地资产[J].财产与发展,2002(24):10-11.
[4] 张燕.国有企业改革中土地资产处置问题探析——以临沂市企业改制土地资产处置为例[J].山东农业大学学报(社会科学版),2006(3):98-102.
关键词企业制度;土地产权;土地资产管理;现状;对策
中图分类号F301.2;F321.1文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)21-0383-01
随着经济制度改革的不断深化,特别是在世界金融危机的大背景下,我国现代企业为了建立与市场经济相适应的现代企业制度,实行转制改革、实现结构调整、促进内需已势在必行。但是如何处置土地产权与资产,使产权明晰、权责明确、政企分开、防止国有土地资产收益流失,是目前亟待解决的重要课题。
1企业土地产权改革现状
据南昌市国资委有关方提供的资料表明,2008年止,仅南昌市4个城区已经完成产权制度改革结构性调整的企业达66户,占全部市属工业总数的41%。其中实行股份制和股份合作改造的20户,实行嫁接改造的3户,实行租赁经营的11户,实行一企多制的5户,实行兼并的4对,风险承包的4户,破产和关停的6户,产权转让的3户。其余近60%的企业也正在实施改造。这些已经改制或正在改制的企业,其土地产权与资产管理混乱,该补签出让合同、补交出让金的,未补签、补交;该作价入股的而作价入股,使原企业通过行政划拨形式取得的土地使用权,连同企业资产一同转移。
出现这些问题的原因是多方面的,归纳起来主要为:一是非股份制企业土地无偿,股份制企业土地有偿,对这种负担不平衡企业难于接受;二是目前的地价水平较高而股份制企业的承受能力较低;三是企业领导任职时间短,而出让土地使用权年限长,企业领导对企业近期支付大量资金与远期土地增值收益不能接受。上述问题的存在,影响着企业按法律、法规和政策办好土地资产的出让、入股或租赁使用土地的积极性,势必影响企业改制、结构调整和土地使用制度改革的同步进行。在股份制企业中,各种资产将以新的形态进行重新组合,结构调整,构成新的产权关系。现行的土地法律、法规和政策,还不完善,加强土地资产管理不仅是企业改制、结构调整中的一项需要同步进行的改革内容,而且是一项十分复杂、政策性很强、涉及面广的系统工程。
2对策
研究加强企业制度下土地资产管理办法和措施,应坚持以下原则:在符合法律、法规、土地使用制度改革总体要求的前提下,既要保证国有土地所有权在经济上得以体现,又要保证国有土地资产保值增值,同时要有利于促进转制企业的重新组合、结构调整和资产盘活;要坚持社会主义土地公有制,强化国家对土地的所有权,决不允许把土地资产排斥在股份制企业之外。
2.1签订合同,有偿出让国有土地资产
由企业与土地管理部门签订合同,补办出让手续,补交出让金。对于一次性补交出让金确有困难的企业,根据企业的不同承受能力,灵活采用。一是一次性出让,按企业法人任职期间分期交款。根据我国的公有制企业领导任职期短(一般3~5年),土地使用权出让年限只有最高年限(一般在40~70年)而没有最低年限这一缺陷,将一次性出让金按企业法人任职期时间分段由企业交付。但在签订土地出让合同时必须增加签订法人补充合同,即企业法人任职期土地使用权出让临时合同。这样,按企业法人任职5年计算,企业交付5年的出让金只是最高年限出让金的25%左右,既保证了国有土地资产的保值增值,又使结构调整困难的企业能够承受,便于企业领导接受,有利于股份企业的推广与发展,并在很大程度上防止土地资产流失。二是分批出让、定期付款。即先将生产性用地先评估出让,服务性用地再按合同规定继付出让金。这种办法本质上与第1种办法有所不同,它是土地使用权部分出让,适用于资金困难的企业,有利于改制企业资金盘活,以南昌市东湖区仙辄绸股份有限公司为例,该公司占地110hm2,若按南昌市地价水平和国家有关规定补交出让金,需交纳8 000万元之多,相当于公司3年利润的总和,如果政府强行收取,只能使企业陷入更加困难的境地。若按生产性用地先出让,第1期土地使用权出让金只需交纳250万元,解决了地价水平高与企业承受能力之间的矛盾。但在采用上述2种方式时,土地管理部门应严格进行调查,认真分析企业存在的实际问题,酌情处理。
2.2国有土地资产作价入股
国家以土地使用权出让金为本金入股,土地资产为国家股,由国家授权单位持有,享受股份制企业的一切权利和义务,参与企业分红。此种方式的好处是国家以应收的一次性出让金收益入股,转化为今后的年“红利”收益,避免了土地资产流失;企业不必以货币方式一次性交纳大数额的出让金,解决了企业的承受能力问题;同时由于土地资产属国家控制,便于国家对土地资产进行宏观管理和调控。事实证明,股份制企业之所以对投资者有较大的吸引力,就是它力求各股东资产最大的经济效益。由于投资主体的多元化,各股东最关心的是资产资金的回报率,国家是土地的所有者,土地资产也能在股份制企业中同股同利,实现地产的增值。但是采取这种方式处置国有土地资产必须做好几项工作:一是健全土地使用权评估监察机构。当前,首先应使地价评估标准化、程序化,国家应尽快出台地价评估管理法。其次,逐步建立地价评估监察机构。国有资产和土地管理部门都是政府框架的组成部分,它们在股份制企业中分别代表资产性股权和地产股权,不宜直接从事地价评估工作。这样便于更好地监督管理地价评估,使这项工作有序、规范、公平、科学地进行。二是建立一支参与各有关股份制企业的管理监察队伍,每年对这些企业的效益进行严格审计。为防止国有土地资产收益流失,应采取国家土地资产股评估后与上交国家税利相同的方法,确定上交土地使用权出让金指标,由土地管理部门与这些股份制企业签订出讓合同,并由各系统和土地管理部门负责督促、收缴,再由土地管理部门集中后上交财政。三是适当让利租赁土地,制订土地使用税费的优惠和减免政策。要根据目前股份制企业存在的困难,适当让利,将土地使用权租赁给特困企业。其租赁的价格应根据土地辖区的地理位子、用途、行业等特点制订比较科学的年土地租赁标准。对非股份制企业,特别是国家重点扶持的企业,应制订相应的减免政策。对今后由于金融危机的大背景下新组建,通过募集部分资金未启动生产走出困境,而有发展前景的股份制企业,要给予一定的优惠政策。对于微利与亏损企业,还应制定相应的减免政策。但在实施中必须严格采取企业申请,系统和土地管理部门审核,县级以上人民政府批准的办法,以避免随意性,保证公正性,保证国有土地资产在经济上得以体现。对于负债累累、难以为续、资不抵债的企业(除国家重点扶持的企业外),虽通过招股募集部分资金,仍难于启动生产的企业,应按《破产法》依法宣布其破产,寻求新的生长点,土地使用权归国家无偿收回。
3结语
在世界金融危机的大背景下,无论从何种方式处置国有土地使用权,本质都是国家凭借土地所有权对地租的占有。我国土地使用制度改革,就是一改过去无偿、无限期使用土地为有偿有限期使用的制度。马克思指出,“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”可见,国家通过向土地使用者收取出让金的形式,就是体现对土地所有权的占有。企业作为国有土地的使用者无论怎样改造,实行转制改革,实现结构调整,都必须坚持国家是债权人、企业是债务人这条原则。在具体实施时既要考虑企业承受力,促进企业改制和资产盘活,又要保证土地资产保值增值。只有这样,才能把加强企业产权与资产管理工作推向一个全新的阶段。
4参考文献
[1] 陈广文,李国仲.论南昌市经济社会发展[M].南昌:江西出版社,2008.
[2] 李永峰,张明慧.我国企业土地资产管理探析[J].会计之友(中旬刊),2009(4):25-27.
[3] 卢新海,罗琳.企业土地与土地资产[J].财产与发展,2002(24):10-11.
[4] 张燕.国有企业改革中土地资产处置问题探析——以临沂市企业改制土地资产处置为例[J].山东农业大学学报(社会科学版),2006(3):98-102.