京沪房价多高才合理

来源 :理财周刊 | 被引量 : 0次 | 上传用户:lubiaofs
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计,北京二环内的商品房两年间上涨51%,三四环间的房价上涨31%,也许统计数字不够客观,但在调控政策实施的两年间,北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海,近期黄浦江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅,人们不禁要问:这房价涨到多高才算合理呢?
  其实,合理房价本身是一个伪命题,在市场决定价格的楼市中,买卖即成交,存在即合理!只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。金融中心城市如北京、上海,正确的问题是如何建立合理的住宅体系。而住宅体系是否合理的标准是有效分配稀缺的城市化空间。
  城市化空间是现代都市的稀缺资源,因为城市化空间的有限性或稀缺性,城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产,无论其真实成本如何,都会由于占有空间而增加空间的溢价,溢价率的高低主要取决于水土资源,财富效应和人口集聚。过去人们常说:一方水土一方人;现在还应加上一句:人流钱流逐水流。特别是在中国,由于多数城市严重缺水,城市化空间的溢价率远高于其它国家。
  早期城市几乎无一例外都是择水而居,人口的集聚必然导致水资源不足,于是就需要引水而居,进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性,从引水到造水,空间就从相对稀缺升级为绝对稀缺。这时,中心城市寸土寸金就不再是一个形容词,而是投寸金得寸土,城市化空间从此不再是天赋资源,而是用金钱堆出来的绝对稀缺资源。在城市化空间成为稀缺资源之时,合理分配空间就成为城市经营者的首要责任,这才是人们期望的“安居乐业”。
  人们总在片面地理解“安居”,甚至有些经济学家也装傻唱高调,空谈所谓居者有其屋是“天赋人权”。实际上,城市大街小巷随处可见的“租售”二字就是在提示人们:合理的住宅体系应以“租”为主,以买为辅。中心城市,特别是金融中心城市将形成三级住宅体系:50%以上为租赁房产,30%~40%为普通商品房,10%左右为高端豪宅。因为人口的流动性对于中心城市,就像血液循环对于人体一样重要,是中心城市保持竞争力的关键因素,而能够让多数人拥有私宅的地方是人口流动性较低的农村乡镇和宜居城市。
  三级住宅体系的财富效应在于两个流动性,其一是低收入群体的流动性,人多钱少;其二是高端群体的流动性,钱多人少。穷人带着梦想进入城市寻找机会,让梦想化虚为实,富人带着资金进入城市寻找人才,让金钱见证奇迹。所以,三级住宅体系几乎必然导致豪宅价格高高在上,领涨抗跌。政府也会用豪宅的高税费投资建设公租房,让更多有梦想的年轻人进入城市,这就是现代城市经营中流行的“豪宅补公租”模式。新加坡则是把公租房和保障房融为一体,可租可买,限价限量,基本实现了居者有其屋。
  中心城市的商品房市场有两个可比的价格,其一是均价,其二是天价,人口的流动性越强,城市的财富效应越强,均价和天价之间的差距就越大。据不完全统计,金融中心城市的均价/天价比率差别很大,差价最低的如伦敦是3~4倍,差价最高的如香港为10~11倍。若按中间比率计算,在北京,四环内的均价达到每平方米4万~5万元时,北京就会出现20万~25万元的天价公寓。在上海,中环线内的住宅均价达到5万~6万元时,上海就会出现30万元以上的天价公寓。
其他文献
中国人民银行于2012年10月25日发行2013中国癸巳(蛇)年金银纪念币一套。该套纪念币共15枚,其中金币8枚,银币7枚,均为中华人民共和国法定货币。该套金银纪念币分别由深圳国宝造币有限公司、沈阳造币有限公司和上海造币有限公司铸造,中国金币总公司总经销。15枚癸巳(蛇)年金银纪念币中,发行量最少者为10公斤圆形金质纪念币为精制币,含纯金10公斤,直径180毫米,面额100000元,成色99.9%
期刊
“生活就像一个向导,你虔诚地追随他,他就会为你打开一扇一扇门。今天退役了,一扇门关上,另外一扇门则徐徐打开,门外有崭新的生活等着我认真品味。” 一年前,宣布退役的姚明曾颇为动情地说过这样一段话。很显然,在这位中国收入最高、最具商业价值的篮球巨星的眼中,退役只是人生中“上半场”的结束,而他在另一个赛域中的“下半场”将依旧精彩。  在海口观澜湖见到姚明时,他一身简单利落的休闲装扮。虽仍是以体坛明星的身
期刊
半个世纪前,日本曾经成功实施了“国民收入倍增计划”,并由此开启了日本经济腾飞的黄金年代。那么,今天我们是否能够照搬日本当年成功的经验呢?  日本国民收入倍增计划效果显著  1960年,新上台的池田勇人首相宣布,启动为期10年的“国民收入倍增计划”,并定下目标:国民生产总值和国民收入年均增速7.8%,人均国民收入年均增速6.9%。  国民收入倍增计划的基本思路是:通过加快发展使国民生产总值翻番,由此
期刊
2012年对于各大保险公司而言或许是一个发展的瓶颈期,据三季报数据显示,2012年前三季度,保险四巨头计提资产减值损失460.51亿元,远远超过了289.72亿元的净利润总和。在投资降低、资产减值等重重压迫下,整个保险行业呈现几多忧郁。但华泰人寿坚持自己的特色,继续“华泰模式”的创新之路,就华泰人寿上海分公司而言,前10个月的业绩表现为预期的120%左右,这无疑为保险界增添了一抹亮色和信心。  究
期刊
复旦大学国际金融研究中心主任姜波克:外延型增长模式必须转变  过去三十年中,中国经济的增长除少量依靠高端技术外,主要还是依靠低价使用本国低端技术和自然资源,尤其是持续投入大量本国廉价劳动力来实现的。这种主要依靠低价生产要素大量投入而实现的外延型经济增长模式,反映出我国产业结构、产品和生产工艺的落后。如今,由于中国社会老龄化趋势日渐明显,中国的人口红利正在快速消失,未来中国将无法继续依靠人口红利继续
期刊
回顾即将过去的2012年,“双倍增”这个词很有可能成为年度NO.1热词。因为刚闭幕的中共“十八大”上提出,到2020年实现我国GDP和城乡居民人均收入比2010年翻一番,这是中共首次明确提出居民收入倍增计划,这一“双倍增”的指导思想也一改过去单一注重GDP增速的经济发展目标,体现了科学发展观的要求,顺应了广大群众过上更加幸福生活的期盼。  前“双倍增”时代  众所周知,自改革开放伊始,邓小平同志就
期刊
近日中美股市皆跌,原因跟怕衰有关。这个衰是衰退之衰、盈利衰退之衰。  美国股市怕“三衰”  美股市场投资者一般预计,欧洲债务危机一时三刻不会好转,明年美国政府为削少许财赤好歹都要加些税或减少些税务宽免,政府亦不会不削减公共开支,这都会使以消费来拉动GDP的美国经济备受遏抑,公司盈利就未必好,公司盈利如衰退,今时股价焉能不衰?起码“末日博士”麦嘉华就持这一派观点。  近日公布的美国新申领失业人数急跳
期刊
今年的交易日仅余1个多月,部署明年的投资已摆到议事日程。从目前的全球宏观经济观察,明年的投资氛围并不会比今年好,防风险仍是明年的投资主轴。近期不少海外财经媒体纷纷刊文,对如何投资2013年提出各种建议。  看好中国,追捧中国基金,确已成为主基调。但是,海外投资讲究资产配置,注重资产组合。即使最为看好中国的海外投资报告,建议买入中国基金的占比最多也不能超过全部投资的20%,这与内地投资人把可投资的钱
期刊
融资、上市是很多中小企业的共同目标,然而现实中,众多中小企业却没能顺利到达这个美好的终点,有些只差一步之遥,原因究竟何在呢?  融资对企业意义重大  融道网中小企业融资研究中心总监郑海阳表示,企业在初创时,就要认识到融资的重要性,在规划企业发展时,同时也要对融资进行规划。  “仅靠内部融资或者自身经营收益的滚动,从长远来看,是不能满足企业未来发展、做大的需要的;而从眼前来看,也不能帮助企业在激烈的
期刊
近期“房产税扩容,先从经营性物业改革,而后逐步扩展到住宅”的半官方(国务院发展研究中心)说法,甚嚣尘上!  中央态度趋谨慎  事实上,自从8月20日国土部官方网站发布信息,披露两湖(湖南、湖北)新版房产税的征收细则正在制定中,即使当天下午即撤下,“房产税扩大试点”的涟漪效应便开始发酵,至今犹余波荡漾,尤其是11月12日住建部长姜伟新在甫结束的十八大期间,接受媒体采访时表示,正在积极研究扩大房产税试
期刊