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摘要：本文主要简述了房地产工程管理的含义与其特点。工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，做好工程管理一直是一个房地产开发商的首要问题。
关键词：房地产；工程管理；技术支持；居住理念
一、房地产工程管理定义
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。
1.1要点
与一般意义上的工程管理相比，房地产项目的工程管理有以下特点：
管理幅度更宽：不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等）阶段就介入。
对管理要素的控制更严：房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。
1.2概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：
1.21成本：直接影响项目的竞争能力和经济效益。建筑成本在房地产项目成本中所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着土地市场及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来自于管理效益。
1.22质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业有近1/4的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。
1.23进度：产品的交货期是商品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。
1.24安全：从房地产本身来讲，安全问题较多的是从风水角度来考虑的，另外就是配合营销的现场看楼安全。
1.25技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。
1.26管理的内容更广：随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值，为了满足这种需求的变化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地产工程管理方式
如何做好房地产工程管理呢？我认为其方式有如下三：
2.1选择优秀的勘探和设计单位。优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且不必要的浪费。节约了工程造价并加快了工程进度。
2.2选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如，施工企业资质，施工企业技术力量，施工企业机械设备，近三年的工作业绩，企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，施工企业的技術和设备有助于工程更好更快的完成使命，企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉，一个游戏的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用，他经验丰富，对工程的把握恰到好处，员工的素质和能力的高度对整个工程的作用不可小觑。集体力量大。只有多方面的了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量，工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。
三、房地产工程管理存在的问题
我国的房地产企业正处于行业高速发展的环境中，企业每天所面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售，而是处理成百上千不断发生和变化的项目工程相关事件或是对繁芜的各种资源进行整合，房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。项目相关事件不断变化的原因是多种多样的，但做根本的原因是房地产与国际政策及社会生活密不可分——政策与社会环境的一个小的变化或许就会引起整个行业的动荡。在这样的快速变化、资源又有限的环境下，失败与挫折是经常发生的。大多数房地产企业都遇到过这样的环境——项目因为失控而受挫。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房延期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题，这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的状况。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模块，给予积极关注。
四、房地产项目工程管理的对策
4.1质量管理
工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要由以下几项：
4.11检验原材料，保证材料质量；
4.12对工程施工过程中的工艺和配套设备进行检验；明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法；
4.13建立相关的质量文档体系，保证有据可查，特别是隐蔽资料的完整性。
4.2进度管理
进度对项目的管理极为重要。据调查，房地产企业50%的投诉为逾期交房。项目开工之后，由于资金销售的压力，项目开盘时间和交付时间基本不会变更，这就要求项目进度必须满足计划要求，避免前紧后松的进度脱节。项目进度管理主要分计划控制、过程控制和偏差控制；
4.3计划控制
主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责，在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。
4.4过程控制
主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制，主要采用甘特图、计划网络图和WBS（工作任务分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现，和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数，衡量、分析与修订工作每月一次。
五、结束语
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，但相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视项目管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效控制，从而导致项目失利。因此，对房地产开发项目风险进行分析和研究，有着尤为重要的理论和现实意义。为了对房地产进行有效的控制管理，有利于房地产行业健康发展，有利于国民经济稳定运行。
参考文献：
[1]赵汉忠.（格林）上海公司项目制解析[J].房龙周刊.2004.1.
[2]苏双全.房地产项目管理[J].中国科技信息.2005.23B
关键词：房地产；工程管理；技术支持；居住理念
一、房地产工程管理定义
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。
1.1要点
与一般意义上的工程管理相比，房地产项目的工程管理有以下特点：
管理幅度更宽：不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等）阶段就介入。
对管理要素的控制更严：房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。
1.2概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：
1.21成本：直接影响项目的竞争能力和经济效益。建筑成本在房地产项目成本中所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着土地市场及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来自于管理效益。
1.22质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业有近1/4的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。
1.23进度：产品的交货期是商品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。
1.24安全：从房地产本身来讲，安全问题较多的是从风水角度来考虑的，另外就是配合营销的现场看楼安全。
1.25技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。
1.26管理的内容更广：随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值，为了满足这种需求的变化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地产工程管理方式
如何做好房地产工程管理呢？我认为其方式有如下三：
2.1选择优秀的勘探和设计单位。优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且不必要的浪费。节约了工程造价并加快了工程进度。
2.2选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如，施工企业资质，施工企业技术力量，施工企业机械设备，近三年的工作业绩，企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，施工企业的技術和设备有助于工程更好更快的完成使命，企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉，一个游戏的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用，他经验丰富，对工程的把握恰到好处，员工的素质和能力的高度对整个工程的作用不可小觑。集体力量大。只有多方面的了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量，工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。
三、房地产工程管理存在的问题
我国的房地产企业正处于行业高速发展的环境中，企业每天所面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售，而是处理成百上千不断发生和变化的项目工程相关事件或是对繁芜的各种资源进行整合，房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。项目相关事件不断变化的原因是多种多样的，但做根本的原因是房地产与国际政策及社会生活密不可分——政策与社会环境的一个小的变化或许就会引起整个行业的动荡。在这样的快速变化、资源又有限的环境下，失败与挫折是经常发生的。大多数房地产企业都遇到过这样的环境——项目因为失控而受挫。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房延期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题，这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏，项目管理水平低下的状况。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模块，给予积极关注。
四、房地产项目工程管理的对策
4.1质量管理
工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要由以下几项：
4.11检验原材料，保证材料质量；
4.12对工程施工过程中的工艺和配套设备进行检验；明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法；
4.13建立相关的质量文档体系，保证有据可查，特别是隐蔽资料的完整性。
4.2进度管理
进度对项目的管理极为重要。据调查，房地产企业50%的投诉为逾期交房。项目开工之后，由于资金销售的压力，项目开盘时间和交付时间基本不会变更，这就要求项目进度必须满足计划要求，避免前紧后松的进度脱节。项目进度管理主要分计划控制、过程控制和偏差控制；
4.3计划控制
主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责，在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。
4.4过程控制
主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制，主要采用甘特图、计划网络图和WBS（工作任务分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现，和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数，衡量、分析与修订工作每月一次。
五、结束语
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，但相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视项目管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效控制，从而导致项目失利。因此，对房地产开发项目风险进行分析和研究，有着尤为重要的理论和现实意义。为了对房地产进行有效的控制管理，有利于房地产行业健康发展，有利于国民经济稳定运行。
参考文献：
[1]赵汉忠.（格林）上海公司项目制解析[J].房龙周刊.2004.1.
[2]苏双全.房地产项目管理[J].中国科技信息.2005.23B