2012年，房地产市场宏观调控面临着何去何从的问题。大多数城市的限购令即将到期，是否继续执行限购令，很多城市抱着非常暧昧的态度。刚刚结束的中央经济工作会议为房地产市场宏观调控指明了方向：坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
　　笔者解读此次中央经济工作会议关于房地产调控政策，至少可以得出以下几点结论。
　　一、房地产调控促进房价合理回归的主基调不变。近年来，部分城市房价过高、上涨过快，如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定，也不利于社会财富的合理分配。普通居民改善居住条件的良好愿望得不到合理的实现，房地产市场投机会制造越来越多的泡沫，从而威胁国民经济的健康发展。特别是通过限购令和从紧的房贷政策，一改过去“屡调屡涨”的怪象，房价过快上涨的局面已经得到有效控制。这得益于中央政府对房地产调控的决心和力度。随着保障性住房建设的继续推进和房地产资源的合理配置，使得房地产市场在调控中向更理性、更健康的轨道发展。
　　二、房地产调控的手段将更加合理化。限购令的推出对于2011年的房地产调控是一剂猛药。它有效地抑制了房地产投资，使大多数一、二线城市房价下降。但限购令作为一种行政手段，只宜在非常时期采用，所以限购令迟早会退出。房产税率先在上海和重庆两个直辖市试点。此次中央经济工作会议提出推进房地产税试点，所以明年将会有更多的一、二线城市进行房产税试点，在不久的将来，房产税将会在全国实行。房地产调控将成为一种常态，经济手段也必将更多地取代现行的行政手段。
　　三、保障性住房建设是房地产调控的重要内容，其在住房制度中的地位将会越来越突出。我们一直就有经济适用房等保障性住房，但其数量有限，覆盖面有限。2011年保障性住房已开工1000万套，力度前所未有，对抑制房价起到了较大作用。随着保障性住房相继完工，其对房价的抑制作用将越发显现。中央经济工作会议提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营和管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”，这体现了党和政府对民生的关注。加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合中国国情的保障性住房体系和商品房体系，是房地产宏观调控的重要政策，有利于促进房价合理回归。
　　四、如何理解房价合理回归。国际上通常用房价收入比来衡量房价的高低，我国目前的房价收入比基本保持在10左右，如果按照国际经验，房价收入比一般在3～6的区间内，则中国的房价至少要跌一半，才意味着房价的合理回归。银监会主席表示银行可承受房价50％的降幅，开发商则说自己可承受30％左右的降幅。目前房价才稍稍松动，综合各方面的信息，我们可以作一个大胆的猜测，此轮的房地产调控至少要达到30％以上的降幅才能使房价合理回归，这样的一个降幅或许各方都能接受。因为房地产调控本身就是一个各方博弈的过程。
　　最后，笔者对我国今年的房地产调控趋势作一个猜想：今年上半年房贷政策可能会明显松动，存款准备金率将进一步下降，毕竟刚性需求还是有的，经济的发展也需要住房的刚性需求得到满足；今年下半年，限购政策将会松动，房地产税收制度将进一步推广，最终将以房产税取代限购政策。
　　齐婧/责任编辑