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摘要：随着经济社会的发展，公允价值的使用条件和使用环境将越来越成熟。如何将公允价值理论很好地运用于实践，并有效地指导实践，是公允价值研究的重点和难点。
关键词：公允价值；投资性房地产；准则
随着经济的发展和投资理念的改变，将房地产作为一种投资手段已成普遍经济现象。《投资性房地产准则》规定：作为投资性房地产，其持有的用途和目的是为了赚取租金或资本增值，并能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物和持有并准备增值后转让的土地使用。其后续计量通常应当采用成本模式进行计量；只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量；计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。
近年来，房地产大幅增值，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，一方面会使资产账面价值增加；另一方面因将重估增值计入当期收益，此项收益虽无实际的现金流支撑，却构成了企业利润的一部分，因而大大提升企业的盈利数额。特别是对上市公司而言，由于大部分房地产企业在取得投资性房地产时的成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象，其账面净值显著低于公允价值。在目前房价仍高位运行的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。再加上当前房地产市场不断攀升，若对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，从而上市公司股东权益的提升影响巨大，为其再融资和获得资本市场的种种便利提供得天独厚的条件。鉴于此，各界曾经普遍预计新会计准则实施后，很多房地产上市公司会倾向于采用公允价值模式计量投资性房地产。
一、条件严格
采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。
首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量。
其次，同类或类似的房地产，如建筑物，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。可见在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。
二、利润波动幅度加大
在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。目前我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，房价升值潜力较大造成了房价的飞速增长，但面对国家针对房地产的宏观调控，其在以后年度的增值空间具有重大的不确定性，一旦拐点出现，上市公司采用公允价值计量投资性房地产就必须承担价格下降的公允价值变动损失，由此对公司业绩产生不利的影响，且一旦采用公允价值模式对投资性房地产后续计量，现行企业会计准则不允许变更为成本模式。随着房地产增值空间的逐渐缩小，公允价值变动收益的不确定性风险逐渐增大，基于风险收益均衡的考虑，新疆上市公司对其投资性房地产采用成本模式核算更稳妥。此外，投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，必然间接影响企业的市场形象及其股票价格。
三、加剧净利润与现金流背离程度
净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
四、信息成本较高
公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。与历史成本相比，取得公允价值无疑要花费更多的代价，在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。
五、企业所得税可能增加的风险
新会计准则规定，采用公允价值计量的，在资产负债日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。那么企业在首次采用公允价值计量后调增的当期收益是否需要征收所得税，国家税务总局未及时发布相关文件。按目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。若税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑增加了公司的税负，公司就会权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，来做出是否采用公允价值模式的选择。故这种税负的影响是投资性房地产采用公允价值后续计量方式的一个不确定变量。
六、与国际准则趋同有差距
在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。在我国市场经济发育还不完善的大环境下，投资性房地产的公允价值不易取得，或者说能够取得但是可靠性无法保障。在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下，计量属性会更侧重于选择历史成本。
目前，考虑到我国市场经济发展的现状，投资性房地产采用成本计量模式还是公允价值计量模式由企业自己选择，给企业更多的空间，但不管如何，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。后续计量是目前国际上较多采用的计量方法，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，因此，将来上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。当然，作为高收益、高风险的投资性房地产，公允价值计量模式的引入也可能带来企业利润的波动，甚至利润的操纵，这需要我们在今后的工作中不断摸索，不断完善准则，来防范其弊端，更好地发挥其优点。
参考文献：
1、李静.上市公司投资性房地产后续计量执行情况浅析[J].商业时代,2009(7).
2、黄淑敏.论投资性房地产后续两种计量模式的比较[J].科技创新新导报,2010(15).
3、徐菲.投资性房地产后续计量模式选择研究[J].现代商业,2010(15).
（作者单位：安阳钢铁集团公司）
关键词：公允价值；投资性房地产；准则
随着经济的发展和投资理念的改变，将房地产作为一种投资手段已成普遍经济现象。《投资性房地产准则》规定：作为投资性房地产，其持有的用途和目的是为了赚取租金或资本增值，并能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物和持有并准备增值后转让的土地使用。其后续计量通常应当采用成本模式进行计量；只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量；计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。
近年来，房地产大幅增值，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，一方面会使资产账面价值增加；另一方面因将重估增值计入当期收益，此项收益虽无实际的现金流支撑，却构成了企业利润的一部分，因而大大提升企业的盈利数额。特别是对上市公司而言，由于大部分房地产企业在取得投资性房地产时的成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象，其账面净值显著低于公允价值。在目前房价仍高位运行的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。再加上当前房地产市场不断攀升，若对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，从而上市公司股东权益的提升影响巨大，为其再融资和获得资本市场的种种便利提供得天独厚的条件。鉴于此，各界曾经普遍预计新会计准则实施后，很多房地产上市公司会倾向于采用公允价值模式计量投资性房地产。
一、条件严格
采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。
首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量。
其次，同类或类似的房地产，如建筑物，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。可见在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。
二、利润波动幅度加大
在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。目前我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，房价升值潜力较大造成了房价的飞速增长，但面对国家针对房地产的宏观调控，其在以后年度的增值空间具有重大的不确定性，一旦拐点出现，上市公司采用公允价值计量投资性房地产就必须承担价格下降的公允价值变动损失，由此对公司业绩产生不利的影响，且一旦采用公允价值模式对投资性房地产后续计量，现行企业会计准则不允许变更为成本模式。随着房地产增值空间的逐渐缩小，公允价值变动收益的不确定性风险逐渐增大，基于风险收益均衡的考虑，新疆上市公司对其投资性房地产采用成本模式核算更稳妥。此外，投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，必然间接影响企业的市场形象及其股票价格。
三、加剧净利润与现金流背离程度
净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。
四、信息成本较高
公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。与历史成本相比，取得公允价值无疑要花费更多的代价，在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。
五、企业所得税可能增加的风险
新会计准则规定，采用公允价值计量的，在资产负债日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。那么企业在首次采用公允价值计量后调增的当期收益是否需要征收所得税，国家税务总局未及时发布相关文件。按目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。若税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑增加了公司的税负，公司就会权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，来做出是否采用公允价值模式的选择。故这种税负的影响是投资性房地产采用公允价值后续计量方式的一个不确定变量。
六、与国际准则趋同有差距
在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。在我国市场经济发育还不完善的大环境下，投资性房地产的公允价值不易取得，或者说能够取得但是可靠性无法保障。在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下，计量属性会更侧重于选择历史成本。
目前，考虑到我国市场经济发展的现状，投资性房地产采用成本计量模式还是公允价值计量模式由企业自己选择，给企业更多的空间，但不管如何，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。后续计量是目前国际上较多采用的计量方法，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，因此，将来上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。当然，作为高收益、高风险的投资性房地产，公允价值计量模式的引入也可能带来企业利润的波动，甚至利润的操纵，这需要我们在今后的工作中不断摸索，不断完善准则，来防范其弊端，更好地发挥其优点。
参考文献：
1、李静.上市公司投资性房地产后续计量执行情况浅析[J].商业时代,2009(7).
2、黄淑敏.论投资性房地产后续两种计量模式的比较[J].科技创新新导报,2010(15).
3、徐菲.投资性房地产后续计量模式选择研究[J].现代商业,2010(15).
（作者单位：安阳钢铁集团公司）