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改革开放以来，江西省住宅建设发展很快，全省住宅销售面积从1994年的115.2万平方米,增加到06年的1551．53万平方米，居民的居住条件有了较大的改善，住房消费水平逐步成为人们生活改善的一个重要标志。
2001年以来，江西房地产价格持续高涨.全省平均住宅商品房价格从1999年的729元/平方米，增加到06年的1617元/平方米.涨幅达到121%。目前房价暴涨原因成为学术界争论焦点之一.主要有以下几种观点:归咎于经济发展、城市化以及房地产开发商、投机者是多数人的看法;江西经济发展、城市化、交通等长期处于上升态势，同时许多短期特殊因素也起到较大作用;宏观调控政策重点影响着江西房地产市场。
一、住宅价格分析
房地产市场是一个不完全竞争市场:1.产品不完全同质;2.住宅市场的供求双方对市场的信息了解不对称;3.由于住宅的建设周期长,所以短期内供给弹性为0;而长期房地产的供给会增加,且不同用途的商品房可相互替代,因此供给完全有弹性.影响房地产供给与需求的因素是比较复杂的，需求对当期价格即有反应，而供给则依赖于即期以前的价格变动，用模型（1）(2)来表达这一特点:
(1)
(2)
房地产作为商品房与作为住宅的使用价值不同，其销售价格也必然不同，数据显示，江西省办公楼、商业营业用房平均销售价格远高于住宅的价格。其中商业营业用房平均销售价格波动较大，8年内上涨了142%。需要注意的是，从1999－2003年商品住宅价格变动的幅度很小，只是到04年后，才有了改变，因此就省内房地产价格变动趋势来看，办公楼与商业营业用房的价格上涨是先行和引导性的。
二、住宅市场供给与需求分析模型
1.供给因素分析
住宅供给因素指的是能够影响城市住宅供给函数的位置、形状的因素。正常情况下，上游产品(土地、原材料)的价格变动会反映在下游产品（住宅）的价格变化上。住宅造价包含了土地价格、建安成本、相关税费、人力成本等，是住宅商品开发的主要成本因素。本模型将采用竣工住宅造价来表征供给水平，该指标应该与住宅价格呈正相关关系。本文利用1999年1季度～2006年3季度数据， 建立如下供给模型：
(3)
（4)
其中p表示住宅销售价格的增长率，用住宅销售价格指数（上年同期=100)减100表示；pj表示竣工住宅单位造价的增长率,用竣工住宅单位造价指数pj（上年同期=100）减100表示;i表示住宅投资与上年同期比的增长率，衡量住宅市场总投资的变动；jgmj(-1)表示前期的竣工面积与上年同期比的增长率的一期滞后，衡量上一年住宅市场的存量供给变动；kgmj表示新开工面积与上年同期比的增长率, 衡量住宅市场新增供给的变动。所有变量均通过平稳性检验,又由于变量为增长率序列，故其系数即为该变量的弹性。由于(1)式存在序列相关，用(3)式修正后经过残差的相关Q检验和LM检验，不存在序列相关。
由(4)式得到以下结论:1．影响住宅价格的供给因素中，新开工面积对价格的影响最大，新开工面积每上升1个百分点，使得本期住宅销售价格平均下降0.38个百分点,这就印证了供给理论,需求不变的情况下,新增供给量增加,住宅交易价格下降。2．竣工住宅单位造价的弹性为0.21,说明成本的上涨推动了住宅价格的上涨。3．竣工面积和住宅投资的变动和住宅价格变动正相关,从另一方面反映了房地产开发商的供给心理:价格上升则供给也上升。
2.需求因素分析
从需求上来说，住宅的需求主要分为消费需求和投资需求。而江西省主要表现为消费需求。影响住宅市场的需求主要因素有：潜在购房者的收入、家庭结构、文化层次等。本文根据2000年1季度~ 2007年2季度的数据 ，通过普通最小二乘法估计，得到下面的结果：
(5)
(6)
其中P表示住宅销售价格的增长率，用住宅销售价格指数（上年同期=100）减100表示； SR表示城镇居民人均可支配收入同比增长率,衡量消费者收入变化. 模型中包括了住宅销售价格的增长率的二期滞后P ，衡量消费者和房地产商的心理预期。对模型进行检验和修正,通过残差的相关Q检验和LM检验,表明不存在序列相关,模型拟合的较好. (5)式说明:(1)前两期价格每上升1个百分点,会使得本期住宅价格上涨0.46个百分点.这一变量反映了需求的价格粘性和消费者心理预期的影响。(2)当期人均可支配收入每上升1个百分点,会使得本期住宅价格下降0.56个百分点. 而前两期人均可支配收入变动与住宅价格正相关，这符合需求理论：消费者收入上升，其他情况不变时，需求量也将上升，从而推动了价格的上涨。
三、结论
通过不同时期不同用途的商品房价格的比较,认为当前江西省住宅价格的涨势较为平稳,办公楼和商业营业用房销售价格的上涨推动了住宅的价格。并分别对影响住宅价格的供求因素进行了分析,认为1.要控制房价的上涨，一方面要抑制成本的上涨，另一方面还要注意促进新增供给住宅的增长。2.适度控制住宅投资是从供给方面抑平房价的重要途径。3.住宅交易价格具有价格粘性，受到消费者心理预期的影响，同时还要受到消费者的可支配收入的影响。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
2001年以来，江西房地产价格持续高涨.全省平均住宅商品房价格从1999年的729元/平方米，增加到06年的1617元/平方米.涨幅达到121%。目前房价暴涨原因成为学术界争论焦点之一.主要有以下几种观点:归咎于经济发展、城市化以及房地产开发商、投机者是多数人的看法;江西经济发展、城市化、交通等长期处于上升态势，同时许多短期特殊因素也起到较大作用;宏观调控政策重点影响着江西房地产市场。
一、住宅价格分析
房地产市场是一个不完全竞争市场:1.产品不完全同质;2.住宅市场的供求双方对市场的信息了解不对称;3.由于住宅的建设周期长,所以短期内供给弹性为0;而长期房地产的供给会增加,且不同用途的商品房可相互替代,因此供给完全有弹性.影响房地产供给与需求的因素是比较复杂的，需求对当期价格即有反应，而供给则依赖于即期以前的价格变动，用模型（1）(2)来表达这一特点:
(1)
(2)
房地产作为商品房与作为住宅的使用价值不同，其销售价格也必然不同，数据显示，江西省办公楼、商业营业用房平均销售价格远高于住宅的价格。其中商业营业用房平均销售价格波动较大，8年内上涨了142%。需要注意的是，从1999－2003年商品住宅价格变动的幅度很小，只是到04年后，才有了改变，因此就省内房地产价格变动趋势来看，办公楼与商业营业用房的价格上涨是先行和引导性的。
二、住宅市场供给与需求分析模型
1.供给因素分析
住宅供给因素指的是能够影响城市住宅供给函数的位置、形状的因素。正常情况下，上游产品(土地、原材料)的价格变动会反映在下游产品（住宅）的价格变化上。住宅造价包含了土地价格、建安成本、相关税费、人力成本等，是住宅商品开发的主要成本因素。本模型将采用竣工住宅造价来表征供给水平，该指标应该与住宅价格呈正相关关系。本文利用1999年1季度～2006年3季度数据， 建立如下供给模型：
(3)
（4)
其中p表示住宅销售价格的增长率，用住宅销售价格指数（上年同期=100)减100表示；pj表示竣工住宅单位造价的增长率,用竣工住宅单位造价指数pj（上年同期=100）减100表示;i表示住宅投资与上年同期比的增长率，衡量住宅市场总投资的变动；jgmj(-1)表示前期的竣工面积与上年同期比的增长率的一期滞后，衡量上一年住宅市场的存量供给变动；kgmj表示新开工面积与上年同期比的增长率, 衡量住宅市场新增供给的变动。所有变量均通过平稳性检验,又由于变量为增长率序列，故其系数即为该变量的弹性。由于(1)式存在序列相关，用(3)式修正后经过残差的相关Q检验和LM检验，不存在序列相关。
由(4)式得到以下结论:1．影响住宅价格的供给因素中，新开工面积对价格的影响最大，新开工面积每上升1个百分点，使得本期住宅销售价格平均下降0.38个百分点,这就印证了供给理论,需求不变的情况下,新增供给量增加,住宅交易价格下降。2．竣工住宅单位造价的弹性为0.21,说明成本的上涨推动了住宅价格的上涨。3．竣工面积和住宅投资的变动和住宅价格变动正相关,从另一方面反映了房地产开发商的供给心理:价格上升则供给也上升。
2.需求因素分析
从需求上来说，住宅的需求主要分为消费需求和投资需求。而江西省主要表现为消费需求。影响住宅市场的需求主要因素有：潜在购房者的收入、家庭结构、文化层次等。本文根据2000年1季度~ 2007年2季度的数据 ，通过普通最小二乘法估计，得到下面的结果：
(5)
(6)
其中P表示住宅销售价格的增长率，用住宅销售价格指数（上年同期=100）减100表示； SR表示城镇居民人均可支配收入同比增长率,衡量消费者收入变化. 模型中包括了住宅销售价格的增长率的二期滞后P ，衡量消费者和房地产商的心理预期。对模型进行检验和修正,通过残差的相关Q检验和LM检验,表明不存在序列相关,模型拟合的较好. (5)式说明:(1)前两期价格每上升1个百分点,会使得本期住宅价格上涨0.46个百分点.这一变量反映了需求的价格粘性和消费者心理预期的影响。(2)当期人均可支配收入每上升1个百分点,会使得本期住宅价格下降0.56个百分点. 而前两期人均可支配收入变动与住宅价格正相关，这符合需求理论：消费者收入上升，其他情况不变时，需求量也将上升，从而推动了价格的上涨。
三、结论
通过不同时期不同用途的商品房价格的比较,认为当前江西省住宅价格的涨势较为平稳,办公楼和商业营业用房销售价格的上涨推动了住宅的价格。并分别对影响住宅价格的供求因素进行了分析,认为1.要控制房价的上涨，一方面要抑制成本的上涨，另一方面还要注意促进新增供给住宅的增长。2.适度控制住宅投资是从供给方面抑平房价的重要途径。3.住宅交易价格具有价格粘性，受到消费者心理预期的影响，同时还要受到消费者的可支配收入的影响。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。