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摘要：本文将对不动产预告登记制度的理论问题进行探讨，结合我国预告登记制度现实状况，探讨我国《物权法》规定的预告登记制度已经取得的积极成果，分析该制度的不足之处，结合我国的现状，同时借鉴各国法治发展的先进理论，提出完善我国不动产预告登记制度的一些建议。
关键词：不动产 预告登记 《物权法》
作者简介：于洋，辽宁大学法学院。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-052-01
预告登记制度是我国《物权法》中出现的一项全新的制度，该项制度在保护债权人利益、维护不动产交易秩序、保障人民生活安定方面发挥着极其重要作用，是我法治发展的一项进步与突破。
一、不动产预告登记概述
自预告登记制度创设以来，许多国家在其民法中都设置了该项制度。各国及我国学术界内对预告登记制度的内涵界定可谓千差万别。
（1）德国学者曼弗雷德·沃尔夫在其著作中为预告登记作了定义，即“预告登记是一种必须在土地登记簿中登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权”。①
（2）“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记,这是我国《物权法》第20条的规定。
（3）慧星教授则认为:“预告登记，即是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权从而进行的不动产登记。”②
笔者认为，对预告登记可做出如下定义:不动产预告登记制度是当事人当为了变动物权，当所需要的条件尚未成就时，为保全将来不动产物权变动能够顺利进行，对该项债权请求权进行的提前登记的一种制度。
不动产物权登记制度的性质争议问题由来已久，笔者的观点认为经预告登记后的物权变动请求权其实质仍为债权，只是经过预告登记后，这种债权因具有某种物权上的特征而使其又不同于其他普通债权，在某种程度上具有了物权那种特有的排他的性质，但是这并未改变其债权的根本属性。因此，笔者认为预告登记的性质为——特殊的具有物权特征的债权。
二、我国不动产预告登记制度存在的问题
我国自创设了预告登记制度以来，在保护不动产物权人利益的问题上发挥了极其重要的作用，其进步与先进问题众所周知，在此不再赘述，只对我国的预告登记制度的不足之处进行分析。
第一，预告登记的适用范围狭窄。我国《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)，确立了我国不动产登记的基本结构。从该规定中我们可以看出来，我国《物权法》对其他物权变动的请求权没作规定，仅将预告登记的适用范围限于买卖物权的请求权，范围显然受到限制；并且也只有签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，双方有约定时才可以适用。可见我国对此项制度的适用范围是很有限度的。
第二，在申请的程序上没有做出具体的规定。一项制度的实行不仅仅需要法律的宏观规定，更需要对其实施的程序和细则进行具体的细化，这样才能有效的实施。然而，对于不动产登记制度，在申请的程序上，我国法律对需向何种国家行政机关提出申请未涉及，更没有做出具体的规定，至今是空白地带，使当事人及法官不知道如何操作。
第三，形式不统一及申请条件不够完善。对预告登记到底如何审查，是进行实质审查还是形式审查，在司法实践中尚无统一认识；这样就导致了在实践中，各地登记机关做法不一致，在全国上下形成了做法各种各样，各自为政的局面。
三、我国不动产预告登记制度的完善
1．扩展预告登记的范围
其实，凡是关于不动产的变动情形都可以进行不动产预告登记，预告登记的范围应当是十分广泛的。因此，我国预告登记制度的完善应该借鉴国际上其它国家的实例，将以下请求权纳入：③
(1)以设定、移转、变更或消灭为内容的不动产物权请求权。
(2)附期限或附条件的债权请求权。
(3)不动产物权内容变更或顺位变更的请求权都纳入到预告登记的范围之内。
2．完善我国预告登记的申请条件
公法和司法的结合，是解决法律问题最重要、最全面的一个立法模式。然而在我国的不动产预告登记制度中，仅仅规定了当事人自愿申请一个方面，这就使该项制度的价值并未得到充分体现。笔者建议我国应当采用法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人权利的保护。
3．建立统一的登记机构及建立预告登记机构责任制度
只有建立了统一的不动产登记机构，预告登记制度才能得到真正的、切实可靠的实施④，只有采用这样统一的管理体制才能有效的避免现实生活中分别予以登记，多头负责的局面。同时，国家机关的公行为具有公信力，基于对公民信赖利益的保护，我国应该对因为是登记机关的失职造成的登记错误进行相应的规定及因此而造成的损失承担赔偿责任。这样既保障了当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作行为，提高其办事的质量和效率。
总之，《物权法》预告登记制度的确立对我国物权法律制度的完善和发展起到了重要的推动作用，但是由于法律对预告登记制度只是作出一些很原则性的规定，对该项制度价值的发挥有着极其严重的影响。我们应该在总结经验的基础上不断完善，使不动产预告登记制度真正的为不动产权利人保驾护航！
注释：
①[德]曼弗雷德·沃尔夫著．吴越，李大雪译．物权法．法律出版社．2002年版．
②梁慧星．中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例．社会科学文献出版社．2000年版．
③陈华彬．外国物权法．法律出版社．2004年版．
④崔建远．我国物权立法难点问题研究．清华大学出版社．2005年版．
关键词：不动产 预告登记 《物权法》
作者简介：于洋，辽宁大学法学院。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-052-01
预告登记制度是我国《物权法》中出现的一项全新的制度，该项制度在保护债权人利益、维护不动产交易秩序、保障人民生活安定方面发挥着极其重要作用，是我法治发展的一项进步与突破。
一、不动产预告登记概述
自预告登记制度创设以来，许多国家在其民法中都设置了该项制度。各国及我国学术界内对预告登记制度的内涵界定可谓千差万别。
（1）德国学者曼弗雷德·沃尔夫在其著作中为预告登记作了定义，即“预告登记是一种必须在土地登记簿中登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权”。①
（2）“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记,这是我国《物权法》第20条的规定。
（3）慧星教授则认为:“预告登记，即是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权从而进行的不动产登记。”②
笔者认为，对预告登记可做出如下定义:不动产预告登记制度是当事人当为了变动物权，当所需要的条件尚未成就时，为保全将来不动产物权变动能够顺利进行，对该项债权请求权进行的提前登记的一种制度。
不动产物权登记制度的性质争议问题由来已久，笔者的观点认为经预告登记后的物权变动请求权其实质仍为债权，只是经过预告登记后，这种债权因具有某种物权上的特征而使其又不同于其他普通债权，在某种程度上具有了物权那种特有的排他的性质，但是这并未改变其债权的根本属性。因此，笔者认为预告登记的性质为——特殊的具有物权特征的债权。
二、我国不动产预告登记制度存在的问题
我国自创设了预告登记制度以来，在保护不动产物权人利益的问题上发挥了极其重要的作用，其进步与先进问题众所周知，在此不再赘述，只对我国的预告登记制度的不足之处进行分析。
第一，预告登记的适用范围狭窄。我国《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)，确立了我国不动产登记的基本结构。从该规定中我们可以看出来，我国《物权法》对其他物权变动的请求权没作规定，仅将预告登记的适用范围限于买卖物权的请求权，范围显然受到限制；并且也只有签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，双方有约定时才可以适用。可见我国对此项制度的适用范围是很有限度的。
第二，在申请的程序上没有做出具体的规定。一项制度的实行不仅仅需要法律的宏观规定，更需要对其实施的程序和细则进行具体的细化，这样才能有效的实施。然而，对于不动产登记制度，在申请的程序上，我国法律对需向何种国家行政机关提出申请未涉及，更没有做出具体的规定，至今是空白地带，使当事人及法官不知道如何操作。
第三，形式不统一及申请条件不够完善。对预告登记到底如何审查，是进行实质审查还是形式审查，在司法实践中尚无统一认识；这样就导致了在实践中，各地登记机关做法不一致，在全国上下形成了做法各种各样，各自为政的局面。
三、我国不动产预告登记制度的完善
1．扩展预告登记的范围
其实，凡是关于不动产的变动情形都可以进行不动产预告登记，预告登记的范围应当是十分广泛的。因此，我国预告登记制度的完善应该借鉴国际上其它国家的实例，将以下请求权纳入：③
(1)以设定、移转、变更或消灭为内容的不动产物权请求权。
(2)附期限或附条件的债权请求权。
(3)不动产物权内容变更或顺位变更的请求权都纳入到预告登记的范围之内。
2．完善我国预告登记的申请条件
公法和司法的结合，是解决法律问题最重要、最全面的一个立法模式。然而在我国的不动产预告登记制度中，仅仅规定了当事人自愿申请一个方面，这就使该项制度的价值并未得到充分体现。笔者建议我国应当采用法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人权利的保护。
3．建立统一的登记机构及建立预告登记机构责任制度
只有建立了统一的不动产登记机构，预告登记制度才能得到真正的、切实可靠的实施④，只有采用这样统一的管理体制才能有效的避免现实生活中分别予以登记，多头负责的局面。同时，国家机关的公行为具有公信力，基于对公民信赖利益的保护，我国应该对因为是登记机关的失职造成的登记错误进行相应的规定及因此而造成的损失承担赔偿责任。这样既保障了当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作行为，提高其办事的质量和效率。
总之，《物权法》预告登记制度的确立对我国物权法律制度的完善和发展起到了重要的推动作用，但是由于法律对预告登记制度只是作出一些很原则性的规定，对该项制度价值的发挥有着极其严重的影响。我们应该在总结经验的基础上不断完善，使不动产预告登记制度真正的为不动产权利人保驾护航！
注释：
①[德]曼弗雷德·沃尔夫著．吴越，李大雪译．物权法．法律出版社．2002年版．
②梁慧星．中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例．社会科学文献出版社．2000年版．
③陈华彬．外国物权法．法律出版社．2004年版．
④崔建远．我国物权立法难点问题研究．清华大学出版社．2005年版．