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4月2日，碧桂园宣布新任CFO人选，原中海地产执行董事兼财务总监吴建斌接替4月30日辞任的伍绮琴，出任公司执行董事、首席财务官，基本年薪500万元并享有其他附加福利。至此，从2010年至今，“中建系”先后三位高管加盟碧桂园。
一直以来，碧桂园过于依赖三四线城市郊区大盘销售的模式被普遍看空。突然爆发式、跳跃式的销售增长，令管理、风控、团队、资本等方面缺乏准备，全民营销、一次性开发导致后劲乏力，为长期发展埋下了地雷。拥有中海背景的吴建斌入住碧桂园，被视作碧桂园集团董事局主席杨国强自救并坐稳千亿宝座的第一步棋。
吴建斌救场
今年3月19日，碧桂园公告首席财务官伍绮琴因私人理由辞职，于今年4月30日起生效。尽管碧桂园透露，集团已开展招募及内部甄选程序，尽快落实首席财务官一职。依然引起资本市场反弹，当天受此消息影响，碧桂园股价急速下挫，收盘大跌12.037%，报2.85港元，为2012年10月以来最低。
业内认为，处于规模扩张期的碧桂园，最大的苦恼莫过于如何在实现规模增长的同时，确保盈利能力提升。在此背景下，碧桂园500万年薪急聘吴建斌上任救场。
“吴建斌有着深厚的财务和工商管理背景，且在中海担任过要职，他的加入进一步增强公司在境内境外的财务和资金管理能力和风险控制能力，进一步增进公司与投资者的交流，与高管团队一起，带领公司迈向新的高度。”碧桂园相关负责人在给本刊记者的书面回复中，如此表达对吴建斌的厚望。
现年52岁的吴建斌，曾长期供职于被誉为地产界“黄埔军校”的中海集团，曾任中海集团董事兼财务总监、副主席，长期负责中海集团的财务管理，为“中建系”两家子公司中海外、中国建筑的成功上市立下了汗马功劳，并被视为中海高速发展的功臣。
此外，吴建斌曾亲历1987年、1997年、2008年三次金融危机，参与了后两次的公司危机处理。他曾在一篇文章中称，“香港资本市场能用的融资工具，自己都用过一遍”。上市、收购、发债、股权融资、债务融资、增发……十八般兵器，吴建斌样样精通。
“强大的融资能力是中海系统最引以为傲的资本，其融资成本也是所有内地房企中最低的，这也是中海盈利能力一直被业内所称道的重要原因之一。”前景投资（亚洲）有限公司、重庆前景投资有限公司高级经理周杨认为，有三十多年中海工作背景的吴建斌，凭借其在资本市场的人脉和经验，有望提升碧桂园的海外融资能力，为公司带来更低成本的资金渠道，持续优化碧桂园的资本结构。
在吴建斌加盟碧桂园后，碧桂园的股价曾迎来一波强势反弹，股价应声大涨5.523%，充分显示了投资机构和资本市场对碧桂园和吴建斌的信心。
4月28日早间，碧桂园发布公告称，公司建议发行优先票据，用作其它公司现有债务的再融资及作一般公司用途。这是吴建斌到任后的第一个动作，备受业界关注。
有意思的是，目前碧桂园的高管层中，杨国强的左膀右臂总裁莫斌和联席总裁朱荣斌都是来自中建系。随着吴建斌的加盟，碧桂园的核心管理层将坐拥三名中建、中海背景的人才。
会战利润短板
请到经验老到的资本运作与财务管理高手吴建斌，吴能否“妙手回春”，改善碧桂园利润率下滑的短板还面临很多难题。
碧桂园2013年年报显示，公司净利润率为13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3个百分点至30.3%；负债率从2012年的53.9%上升为67.3%。
数字一出，投行券商纷纷高呼低于预期，股价也随之下跌。在3月12日至14日的短短三个交易日，股票市值缩水高达24%。
利润率的下降以及资本市场的过度反应并不奇怪，虽然“马航事件”起到了推波助澜的作用，但碧桂园主要布局三四线城市（相比一二线城市风险更大），“割韭菜”式的开发模式（注：每个城市最多是一两波的大盘开发营销做法，做完马上要换城市，否则只能降价）也不无关系。另一方面，为了快速周转而实行的低价大盘模式，以及进入新区域时相对较低的定价，都会对利润水平造成冲击。“全民营销”这种模式也一定会使各类费用激增，直接体现为利润上的“交学费”。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析称，以2013年为例，虽然房地产行业盈利能力下滑，但中国海外仍保持了28%的净利润率，在千亿级别的企业中是最高的。企业通过严格的成本控制，使得三费（管理、财务和销售费用）费用率在行业中最低，仅为3.8%。在资金层面，中海的现金流最为充裕，债务结构优于其他千亿企业。
碧桂园相关负责人也坦言，中海等竞争对手有许多值得学习借鉴的地方，今年的重点工作之一是成本和费用的管控。2013年利润率的下滑，一方面由于2013年开发成本上升，其与营业收入的比值较2012年上升了7个百分点；另一方面，2013年中高层洋房结算比重上升，相比低层连排别墅，其利润率要低，加上广东省外项目销售贡献率大幅提升，导致利润率结构性下降。67.3%的负债率确实比去年有所上升，但处于可控的健康水平。
相比利润率，碧桂园表示更看重利润总额的增长。“公司投资项目的一个基本要求是土地获取后1年内要实现净现金流为正。我们除了测算内部收益率，利润率等指标，还要测算年化自有资金投入的获利倍数（利润总额/年化自有资金投入），所以，对于期初投入低或开发速度快的项目，公司对利润率的要求较低，而对于期初投入高或开发速度较慢的项目，公司对利润率的要求较高。而反映在财务报表上的利润率取决于不同利润率项目的组合。预计2014年土地增值税拨备后的毛利润率对比2013年下半年将保持稳定，维持在25%左右。”
“碧桂园现阶段的目标是提升产品质量和盈利能力，这正是吴建斌等中海、中建系人才的强项，莫斌、朱荣斌、吴建斌齐聚碧桂园，将加强碧桂园在境内外的财务和资金管理能力和风险控制能力，也有助于其海外市场的扩张。”兰德咨询总裁宋延庆表示。 千亿模式待考
吴建斌进入碧桂园，另一个需要解决的难题是，碧桂园大盘模式所带来的风险。
宋延庆认为，碧桂园与星河湾、合生创展等华南房企路子相似，走的都是大盘滚动开发高溢价模式。早期时候，国内土地市场不是很紧张，还处于协议出让阶段，地价比较便宜，这些企业通过收购和关联交易获得了大量地块，土地成本较低。但是土地招拍挂以后，土地越来越紧张，其它企业发展也越来越快，碧桂园获取土地资源的优势逐渐消失。
在大盘模式的基础上，碧桂园坚持高溢价模式，消化速度比较慢，这导致的问题就是每年的资金成本很高。“虽然公司的销售利润额上去了，但是每年的高额负债所导致的利息支出，会吃掉它大量的净利润，导致一种恶性循环，发展更慢。”在宋延庆看来，合生创展正是因此跌出华南五虎之外，碧桂园不可不警惕。
易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，碧桂园的明星项目大多处在三、四线城市，但是三、四线城市需求已经出现疲软。此外，一些非明星产品面临去化，需要耗费大量的资源和团队，再加上海外扩张加速，这些无疑将对负债比率已达到67.3%的碧桂园资金面带来更大压力。
目前，以长三角为代表的东部三、四线城市已经出现了各类危机，兴润置业的崩盘甚至引发全球关注。一旦三、四线城市出现实质性危机，对碧桂园的销售和利润都会形成重大打击。
2013年一整年，主流房企的一个主题就是回归一、二线城市，而对于绝大部分土地储备都在三、四线城市的碧桂园而言，如何进行布局调整是个非常艰难的选择。
协纵国际创始合伙人黄立冲表示，碧桂园“低成本拿地，快速开发，低价开盘”的模式，一旦房地产市场出现风险，首当其冲受冲击的就是这种模式。另外，碧桂园在海外的拓展项目中，不少是东南亚等汇率风险比较高的地方，房地产行业对汇率风险是最敏感的。
显然，杨国强和莫斌已意识到这种潜在的危机。碧桂园相关负责人告诉记者，2014年1280亿元的销售目标绝不是保守，而是结合自身发展与外部环境，经过审慎的考虑而最终确定的。
虽然碧桂园称“三斌”加盟后，公司的开发模式和发展战略不会因为个人而改变。但显而易见的变化是，碧桂园三四线城市低价拿地，低价大盘的销售模式在逐渐改变。3月26日，碧桂园以20.64亿元斩获广州增城的三宗地块，并且有一宗地的楼面价在增城区域首破四千元。而3月25日碧桂园在大本营佛山以9.339亿元竞得顺德大良苏岗海边围地块，楼面价8128.8元/平方米，打破了2010年万科竞拍天傲湾地块6846元/平方米的地价，成为新地王。
这或许是碧桂园模式转变的开始。“三斌”加盟后，碧桂园能走多远，我们将拭目以待。
一直以来，碧桂园过于依赖三四线城市郊区大盘销售的模式被普遍看空。突然爆发式、跳跃式的销售增长，令管理、风控、团队、资本等方面缺乏准备，全民营销、一次性开发导致后劲乏力，为长期发展埋下了地雷。拥有中海背景的吴建斌入住碧桂园，被视作碧桂园集团董事局主席杨国强自救并坐稳千亿宝座的第一步棋。
吴建斌救场
今年3月19日，碧桂园公告首席财务官伍绮琴因私人理由辞职，于今年4月30日起生效。尽管碧桂园透露，集团已开展招募及内部甄选程序，尽快落实首席财务官一职。依然引起资本市场反弹，当天受此消息影响，碧桂园股价急速下挫，收盘大跌12.037%，报2.85港元，为2012年10月以来最低。
业内认为，处于规模扩张期的碧桂园，最大的苦恼莫过于如何在实现规模增长的同时，确保盈利能力提升。在此背景下，碧桂园500万年薪急聘吴建斌上任救场。
“吴建斌有着深厚的财务和工商管理背景，且在中海担任过要职，他的加入进一步增强公司在境内境外的财务和资金管理能力和风险控制能力，进一步增进公司与投资者的交流，与高管团队一起，带领公司迈向新的高度。”碧桂园相关负责人在给本刊记者的书面回复中，如此表达对吴建斌的厚望。
现年52岁的吴建斌，曾长期供职于被誉为地产界“黄埔军校”的中海集团，曾任中海集团董事兼财务总监、副主席，长期负责中海集团的财务管理，为“中建系”两家子公司中海外、中国建筑的成功上市立下了汗马功劳，并被视为中海高速发展的功臣。
此外，吴建斌曾亲历1987年、1997年、2008年三次金融危机，参与了后两次的公司危机处理。他曾在一篇文章中称，“香港资本市场能用的融资工具，自己都用过一遍”。上市、收购、发债、股权融资、债务融资、增发……十八般兵器，吴建斌样样精通。
“强大的融资能力是中海系统最引以为傲的资本，其融资成本也是所有内地房企中最低的，这也是中海盈利能力一直被业内所称道的重要原因之一。”前景投资（亚洲）有限公司、重庆前景投资有限公司高级经理周杨认为，有三十多年中海工作背景的吴建斌，凭借其在资本市场的人脉和经验，有望提升碧桂园的海外融资能力，为公司带来更低成本的资金渠道，持续优化碧桂园的资本结构。
在吴建斌加盟碧桂园后，碧桂园的股价曾迎来一波强势反弹，股价应声大涨5.523%，充分显示了投资机构和资本市场对碧桂园和吴建斌的信心。
4月28日早间，碧桂园发布公告称，公司建议发行优先票据，用作其它公司现有债务的再融资及作一般公司用途。这是吴建斌到任后的第一个动作，备受业界关注。
有意思的是，目前碧桂园的高管层中，杨国强的左膀右臂总裁莫斌和联席总裁朱荣斌都是来自中建系。随着吴建斌的加盟，碧桂园的核心管理层将坐拥三名中建、中海背景的人才。
会战利润短板
请到经验老到的资本运作与财务管理高手吴建斌，吴能否“妙手回春”，改善碧桂园利润率下滑的短板还面临很多难题。
碧桂园2013年年报显示，公司净利润率为13.6%，同比下降2.8%；毛利率同比下滑6.3个百分点至30.3%；负债率从2012年的53.9%上升为67.3%。
数字一出，投行券商纷纷高呼低于预期，股价也随之下跌。在3月12日至14日的短短三个交易日，股票市值缩水高达24%。
利润率的下降以及资本市场的过度反应并不奇怪，虽然“马航事件”起到了推波助澜的作用，但碧桂园主要布局三四线城市（相比一二线城市风险更大），“割韭菜”式的开发模式（注：每个城市最多是一两波的大盘开发营销做法，做完马上要换城市，否则只能降价）也不无关系。另一方面，为了快速周转而实行的低价大盘模式，以及进入新区域时相对较低的定价，都会对利润水平造成冲击。“全民营销”这种模式也一定会使各类费用激增，直接体现为利润上的“交学费”。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析称，以2013年为例，虽然房地产行业盈利能力下滑，但中国海外仍保持了28%的净利润率，在千亿级别的企业中是最高的。企业通过严格的成本控制，使得三费（管理、财务和销售费用）费用率在行业中最低，仅为3.8%。在资金层面，中海的现金流最为充裕，债务结构优于其他千亿企业。
碧桂园相关负责人也坦言，中海等竞争对手有许多值得学习借鉴的地方，今年的重点工作之一是成本和费用的管控。2013年利润率的下滑，一方面由于2013年开发成本上升，其与营业收入的比值较2012年上升了7个百分点；另一方面，2013年中高层洋房结算比重上升，相比低层连排别墅，其利润率要低，加上广东省外项目销售贡献率大幅提升，导致利润率结构性下降。67.3%的负债率确实比去年有所上升，但处于可控的健康水平。
相比利润率，碧桂园表示更看重利润总额的增长。“公司投资项目的一个基本要求是土地获取后1年内要实现净现金流为正。我们除了测算内部收益率，利润率等指标，还要测算年化自有资金投入的获利倍数（利润总额/年化自有资金投入），所以，对于期初投入低或开发速度快的项目，公司对利润率的要求较低，而对于期初投入高或开发速度较慢的项目，公司对利润率的要求较高。而反映在财务报表上的利润率取决于不同利润率项目的组合。预计2014年土地增值税拨备后的毛利润率对比2013年下半年将保持稳定，维持在25%左右。”
“碧桂园现阶段的目标是提升产品质量和盈利能力，这正是吴建斌等中海、中建系人才的强项，莫斌、朱荣斌、吴建斌齐聚碧桂园，将加强碧桂园在境内外的财务和资金管理能力和风险控制能力，也有助于其海外市场的扩张。”兰德咨询总裁宋延庆表示。 千亿模式待考
吴建斌进入碧桂园，另一个需要解决的难题是，碧桂园大盘模式所带来的风险。
宋延庆认为，碧桂园与星河湾、合生创展等华南房企路子相似，走的都是大盘滚动开发高溢价模式。早期时候，国内土地市场不是很紧张，还处于协议出让阶段，地价比较便宜，这些企业通过收购和关联交易获得了大量地块，土地成本较低。但是土地招拍挂以后，土地越来越紧张，其它企业发展也越来越快，碧桂园获取土地资源的优势逐渐消失。
在大盘模式的基础上，碧桂园坚持高溢价模式，消化速度比较慢，这导致的问题就是每年的资金成本很高。“虽然公司的销售利润额上去了，但是每年的高额负债所导致的利息支出，会吃掉它大量的净利润，导致一种恶性循环，发展更慢。”在宋延庆看来，合生创展正是因此跌出华南五虎之外，碧桂园不可不警惕。
易居中国执行总裁丁祖昱分析认为，碧桂园的明星项目大多处在三、四线城市，但是三、四线城市需求已经出现疲软。此外，一些非明星产品面临去化，需要耗费大量的资源和团队，再加上海外扩张加速，这些无疑将对负债比率已达到67.3%的碧桂园资金面带来更大压力。
目前，以长三角为代表的东部三、四线城市已经出现了各类危机，兴润置业的崩盘甚至引发全球关注。一旦三、四线城市出现实质性危机，对碧桂园的销售和利润都会形成重大打击。
2013年一整年，主流房企的一个主题就是回归一、二线城市，而对于绝大部分土地储备都在三、四线城市的碧桂园而言，如何进行布局调整是个非常艰难的选择。
协纵国际创始合伙人黄立冲表示，碧桂园“低成本拿地，快速开发，低价开盘”的模式，一旦房地产市场出现风险，首当其冲受冲击的就是这种模式。另外，碧桂园在海外的拓展项目中，不少是东南亚等汇率风险比较高的地方，房地产行业对汇率风险是最敏感的。
显然，杨国强和莫斌已意识到这种潜在的危机。碧桂园相关负责人告诉记者，2014年1280亿元的销售目标绝不是保守，而是结合自身发展与外部环境，经过审慎的考虑而最终确定的。
虽然碧桂园称“三斌”加盟后，公司的开发模式和发展战略不会因为个人而改变。但显而易见的变化是，碧桂园三四线城市低价拿地，低价大盘的销售模式在逐渐改变。3月26日，碧桂园以20.64亿元斩获广州增城的三宗地块，并且有一宗地的楼面价在增城区域首破四千元。而3月25日碧桂园在大本营佛山以9.339亿元竞得顺德大良苏岗海边围地块，楼面价8128.8元/平方米，打破了2010年万科竞拍天傲湾地块6846元/平方米的地价，成为新地王。
这或许是碧桂园模式转变的开始。“三斌”加盟后，碧桂园能走多远，我们将拭目以待。