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摘要：本文以万达广场的开发模式和开发思维，对商业建筑的设计及商业地产的开发进行研究，从运营角度、业态选择、商业建筑的空间组合关系、规划定位、交通策略的几个要素来阐述其对商业项目的影响，并对商业综合体防火设计的原则及特点进行了阐述，从而为商业建筑设计和商业开发提供理论参考。同时建议商业项目预留发展空间为将来商业升级增加競争力，美化城市做出贡献。
关键词：商业运营城市综合体交通策略防火强化措施
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
本文以万达广场的开发模式和开发思维，对商业建筑的设计及商业地产的开发进行研究，从运营角度、业态选择、商业建筑的空间组合关系、规划定位、交通策略的几个要素来阐述其对商业项目的影响。从而为商业建筑设计和商业开发提供理论参考。同时建议商业项目预留发展空间为将来商业升级增加竞争力，美化城市做出贡献
随着国家经济的日益发展，商业综合体越来越多地在各个城市出现，商业综合体建筑设计的好坏与商业综合体项目开发成功与否有密不可分的关系。商业综合体建筑设计应与商业运营招商计划交叉同步进行，做好商业运营的基础性工作。
商业地产，广义来说是指非生产性物业，非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、及商业服务经营性场所。而狭义按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、超级市场、大型综合超市、专业市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储超市、商业步行街，城市综合体。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。
１ 、 商业地产的风险由于近年来国家政策对住宅产业影响很大，在一线及二线城市许多地产靠土地升值来获取利润的传统模式将受到挑战，只有充分挖掘土地潜力，精心设计创造土地的附加价值来获取开发利润。因为商业地产可获得长期稳定的现金流回报，享受资产升值的双重利益，不受经济周期影响，所以许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，造成大量商业项目的盲目上马，忽略了其巨大的风险。只要拿到沿街土地就开发商业项目，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升２０％以上的速度递增，商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多。
２ 、通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟，无法明确消费者在商业环境的消费心理。从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略，再到后期都需要运营商的深度参与。商业建筑设计要考虑技术对接，首先由战略合作伙伴（主力店使用单位）提出需求－－使用面积、空间大小、交通体系等，再由设计单位做出方案来认证保证商家的需求，避免商家进场后的改建，减少浪费。
３ 、商业业态有机的选择商业业态的选择及是否有机对商业地产的经营至关重要，良好的业态圈可以在内部形成造血作用，在一个商圈内，同质商铺一方面竞争原有的客源，另一方面也为其它商铺吸引新的客源。而拥有共同消费群的业态关联度是最高的，他们使整个业态圈之间形成很好的互补。万达广场在选择目标群提出了两个７０％，即每个万达广场里７０％的商家适合当地７０％的消费人群。“两个７０％”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。高端客户虽然消费能力强，但规模小，很难引起社会效应，高端客户群比较挑剔，对商家的选择和商场的装修都有很高的要求，对资金和人力的投入量要大，这不利于快速占领市场，而且高端客户与普通客户群对应的业态关联度较小。某个购物广场最初在一楼卖高档产品，二楼以上经营超市，它们的消费人群并不匹配，销售业绩就不很理想，这种业态组合是无效的组合，经过改进后，一层经营个体服装街，关联度大大增加，销售额都有显著增加。
4、建筑防火设计方案专题论证
1．建筑防火设计方案论证的前提，必须是项目在基本满足现有规范的条件下，对消防系统设计的安全可靠性问题的讨论。
2．在设计中，拟把该商业步行街设计为疏散的准安全区域，步行街两侧商铺至步行街内的疏散门还不是最终的安全出口，因此对步行街作为安全通道使用的可行性、精品店失火对商业步行街的安全性影响进行评估，商业街是否能作为准安全区域使用是论证的重点。
3．论证的假设模型条件主要方式是模拟精品店铺内起火，考察设计的排烟是否能满足排烟需要，若不能满足，则要求设计方加大排烟量；最后需要考虑的是商业步行街做为安全走道的保障措施，包括疏散引导系统，加强与精品店的防火隔离措施等。
５、规划与定位
商业建筑的开发要符合城市总体规划目标，要考虑人口、城市经济指标、历史人文、商脉、商圈商业布局，消费层次与消费能力等因素。城市规划一般会对商业区域进行合理布局，要依据城市发展规划确定商业项目的选址、定位、规模、档次等，而不是一味追求高档大型商业项目开发。
６ 、前瞻性的交通策略交通组织的科学性和便利性可以决定商业广场的成败，一个好的商业项目必须要有前瞻性的交通策略。目标群的出行方式如何，停车位和购物容纳人流量是否匹配？规划可持续发展的交通系统：外部要组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系。设置通往地铁、轻轨、ＢＲＴ和公交站点的防风雨通道，坚持公交优先，减少出行对小汽车的依赖。广场外可设直接到达商业顶层的快速扶梯，增加商业顶层的人流量。内部建立树型交通体系，通过地下层、天桥层与城市公共交通体系有机连接，使购物中心内部交通和市政交通一体化。
７ 、预留发展空间商业建筑应设置些过渡空间，目前用于休闲、展示功能，满足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空间。巧妙设置出入口空间、中庭和节点空间。节点空间的结构、形态、色彩的改变，对整个商业氛围会带来不一样的感受。过渡空间的配景选择、色彩搭配、技术运用给视觉带来的冲击力，能使商业建筑保持新鲜感，富有变化。建筑交通空间不能过于简单，避免一望到底的单调，重视局部和重点，内容要多样性、可塑性、延续性，便于日后进行局部空间的处理和改建。装修也要能够阶段性的升级，对自持有型商业购物中心尤为重要。阶段性改变展示空间和装修材质，能够提升品质，保持良好商业氛围。这就要求在设计之初就要考虑商业空间和装修材质的升级，保持商业竞争力。
8、论证防火强化措施
经过设计公司、消防支队、消防安全性能评估公司，多方进行论证得到以下的结论。针对室内步行街的设计，引入了“亚安全区”和“独立防火单元”的概念，从可燃物控制、灭火控制、防火分隔、防排烟系统、安全疏散等方面提出要求如下：
1．可燃物控制：（1）在建成后室内步行街走道布置提供给顾客使用的桌椅等公共设施应采用不燃材料制作，如石材、金属材料等。（2）室内步行街装修选材采用不燃或者难燃材料，采光顶棚采用不燃或难燃材料制作；同时该区域内的装饰物也应采用不燃或难燃材料制成品。（3）节假日、各种活动期间的广告宣传条幅以及陈设等，应由建筑物业部门统一规划和管理，当活动结束时应立即拆除广告条幅和相关陈设物等火灾荷载。（4）布置在室内步行街的电气线路均要求使用低烟无卤阻燃型电缆并进行漏电保护，避免建筑使用年限增加后由于电气线路老化等原因引起火灾的发生。（5）在日常经营中室内步行街考虑作为禁烟区或单独设置吸烟区，杜绝由于人为原因引起火灾。
2．灭火控制：（1）室内步行街走道部分设置68℃、响应时间指数RTI≤50（m*s）0.5的快速响应喷淋灭火系统。（2）室内步行街中庭设自动水炮系统。（3）室内步行街周围商业零售餐饮设置58℃动作、响应时间指数RTI≤50（m*s）05的快速响应喷淋灭火系统。
3．防火分隔控制：本工程中室内步行街与两侧商铺采用了较为新型的“钢化玻璃+窗喷”防火分隔方式有效防火隔断时间不得低于1h，铺与铺之间隔墙耐火不小于2h，商铺单元面积不超过300㎡。
4．防排烟系统：（1）室内步行街周围的防火分区按照规范的规定设置机械排烟系统，尽量将烟气控制在防火分区内。（2）室内步行街有13个中庭，每个中庭顶部设机械排烟系统，系统的排烟量按《高规》的规定进行计算。
5．步行街宽度：在室内步行街一侧商铺起火以后，另一侧的商铺内受到的热辐射强度低于引起火灾蔓延的临界热辐射强度，现有的室内步行街宽度能够有效起到防止火灾蔓延的作用。针对以上策略要求，本报告有针对性地设定火灾场景进行了量化分析，
9、 结论
现代商业建筑设计应按城市总体规划，充分考虑商业运作规律，保持地域文化，遵循“适用、经济、美观”的原则、利用建筑形式美的设计手法进行设计。处理好商业建筑内部和外部空间的过渡，科学规划交通，结合城市生态做到城市和建筑的和谐统一。深入了解业态特点，创作有鲜明主题特色型商业城市空间，并预留发展空间做个可持续发展的城市商业建筑。
关键词：商业运营城市综合体交通策略防火强化措施
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
本文以万达广场的开发模式和开发思维，对商业建筑的设计及商业地产的开发进行研究，从运营角度、业态选择、商业建筑的空间组合关系、规划定位、交通策略的几个要素来阐述其对商业项目的影响。从而为商业建筑设计和商业开发提供理论参考。同时建议商业项目预留发展空间为将来商业升级增加竞争力，美化城市做出贡献
随着国家经济的日益发展，商业综合体越来越多地在各个城市出现，商业综合体建筑设计的好坏与商业综合体项目开发成功与否有密不可分的关系。商业综合体建筑设计应与商业运营招商计划交叉同步进行，做好商业运营的基础性工作。
商业地产，广义来说是指非生产性物业，非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、及商业服务经营性场所。而狭义按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、超级市场、大型综合超市、专业市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储超市、商业步行街，城市综合体。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。
１ 、 商业地产的风险由于近年来国家政策对住宅产业影响很大，在一线及二线城市许多地产靠土地升值来获取利润的传统模式将受到挑战，只有充分挖掘土地潜力，精心设计创造土地的附加价值来获取开发利润。因为商业地产可获得长期稳定的现金流回报，享受资产升值的双重利益，不受经济周期影响，所以许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，造成大量商业项目的盲目上马，忽略了其巨大的风险。只要拿到沿街土地就开发商业项目，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升２０％以上的速度递增，商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多。
２ 、通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟，无法明确消费者在商业环境的消费心理。从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略，再到后期都需要运营商的深度参与。商业建筑设计要考虑技术对接，首先由战略合作伙伴（主力店使用单位）提出需求－－使用面积、空间大小、交通体系等，再由设计单位做出方案来认证保证商家的需求，避免商家进场后的改建，减少浪费。
３ 、商业业态有机的选择商业业态的选择及是否有机对商业地产的经营至关重要，良好的业态圈可以在内部形成造血作用，在一个商圈内，同质商铺一方面竞争原有的客源，另一方面也为其它商铺吸引新的客源。而拥有共同消费群的业态关联度是最高的，他们使整个业态圈之间形成很好的互补。万达广场在选择目标群提出了两个７０％，即每个万达广场里７０％的商家适合当地７０％的消费人群。“两个７０％”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。高端客户虽然消费能力强，但规模小，很难引起社会效应，高端客户群比较挑剔，对商家的选择和商场的装修都有很高的要求，对资金和人力的投入量要大，这不利于快速占领市场，而且高端客户与普通客户群对应的业态关联度较小。某个购物广场最初在一楼卖高档产品，二楼以上经营超市，它们的消费人群并不匹配，销售业绩就不很理想，这种业态组合是无效的组合，经过改进后，一层经营个体服装街，关联度大大增加，销售额都有显著增加。
4、建筑防火设计方案专题论证
1．建筑防火设计方案论证的前提，必须是项目在基本满足现有规范的条件下，对消防系统设计的安全可靠性问题的讨论。
2．在设计中，拟把该商业步行街设计为疏散的准安全区域，步行街两侧商铺至步行街内的疏散门还不是最终的安全出口，因此对步行街作为安全通道使用的可行性、精品店失火对商业步行街的安全性影响进行评估，商业街是否能作为准安全区域使用是论证的重点。
3．论证的假设模型条件主要方式是模拟精品店铺内起火，考察设计的排烟是否能满足排烟需要，若不能满足，则要求设计方加大排烟量；最后需要考虑的是商业步行街做为安全走道的保障措施，包括疏散引导系统，加强与精品店的防火隔离措施等。
５、规划与定位
商业建筑的开发要符合城市总体规划目标，要考虑人口、城市经济指标、历史人文、商脉、商圈商业布局，消费层次与消费能力等因素。城市规划一般会对商业区域进行合理布局，要依据城市发展规划确定商业项目的选址、定位、规模、档次等，而不是一味追求高档大型商业项目开发。
６ 、前瞻性的交通策略交通组织的科学性和便利性可以决定商业广场的成败，一个好的商业项目必须要有前瞻性的交通策略。目标群的出行方式如何，停车位和购物容纳人流量是否匹配？规划可持续发展的交通系统：外部要组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系。设置通往地铁、轻轨、ＢＲＴ和公交站点的防风雨通道，坚持公交优先，减少出行对小汽车的依赖。广场外可设直接到达商业顶层的快速扶梯，增加商业顶层的人流量。内部建立树型交通体系，通过地下层、天桥层与城市公共交通体系有机连接，使购物中心内部交通和市政交通一体化。
７ 、预留发展空间商业建筑应设置些过渡空间，目前用于休闲、展示功能，满足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空间。巧妙设置出入口空间、中庭和节点空间。节点空间的结构、形态、色彩的改变，对整个商业氛围会带来不一样的感受。过渡空间的配景选择、色彩搭配、技术运用给视觉带来的冲击力，能使商业建筑保持新鲜感，富有变化。建筑交通空间不能过于简单，避免一望到底的单调，重视局部和重点，内容要多样性、可塑性、延续性，便于日后进行局部空间的处理和改建。装修也要能够阶段性的升级，对自持有型商业购物中心尤为重要。阶段性改变展示空间和装修材质，能够提升品质，保持良好商业氛围。这就要求在设计之初就要考虑商业空间和装修材质的升级，保持商业竞争力。
8、论证防火强化措施
经过设计公司、消防支队、消防安全性能评估公司，多方进行论证得到以下的结论。针对室内步行街的设计，引入了“亚安全区”和“独立防火单元”的概念，从可燃物控制、灭火控制、防火分隔、防排烟系统、安全疏散等方面提出要求如下：
1．可燃物控制：（1）在建成后室内步行街走道布置提供给顾客使用的桌椅等公共设施应采用不燃材料制作，如石材、金属材料等。（2）室内步行街装修选材采用不燃或者难燃材料，采光顶棚采用不燃或难燃材料制作；同时该区域内的装饰物也应采用不燃或难燃材料制成品。（3）节假日、各种活动期间的广告宣传条幅以及陈设等，应由建筑物业部门统一规划和管理，当活动结束时应立即拆除广告条幅和相关陈设物等火灾荷载。（4）布置在室内步行街的电气线路均要求使用低烟无卤阻燃型电缆并进行漏电保护，避免建筑使用年限增加后由于电气线路老化等原因引起火灾的发生。（5）在日常经营中室内步行街考虑作为禁烟区或单独设置吸烟区，杜绝由于人为原因引起火灾。
2．灭火控制：（1）室内步行街走道部分设置68℃、响应时间指数RTI≤50（m*s）0.5的快速响应喷淋灭火系统。（2）室内步行街中庭设自动水炮系统。（3）室内步行街周围商业零售餐饮设置58℃动作、响应时间指数RTI≤50（m*s）05的快速响应喷淋灭火系统。
3．防火分隔控制：本工程中室内步行街与两侧商铺采用了较为新型的“钢化玻璃+窗喷”防火分隔方式有效防火隔断时间不得低于1h，铺与铺之间隔墙耐火不小于2h，商铺单元面积不超过300㎡。
4．防排烟系统：（1）室内步行街周围的防火分区按照规范的规定设置机械排烟系统，尽量将烟气控制在防火分区内。（2）室内步行街有13个中庭，每个中庭顶部设机械排烟系统，系统的排烟量按《高规》的规定进行计算。
5．步行街宽度：在室内步行街一侧商铺起火以后，另一侧的商铺内受到的热辐射强度低于引起火灾蔓延的临界热辐射强度，现有的室内步行街宽度能够有效起到防止火灾蔓延的作用。针对以上策略要求，本报告有针对性地设定火灾场景进行了量化分析，
9、 结论
现代商业建筑设计应按城市总体规划，充分考虑商业运作规律，保持地域文化，遵循“适用、经济、美观”的原则、利用建筑形式美的设计手法进行设计。处理好商业建筑内部和外部空间的过渡，科学规划交通，结合城市生态做到城市和建筑的和谐统一。深入了解业态特点，创作有鲜明主题特色型商业城市空间，并预留发展空间做个可持续发展的城市商业建筑。