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摘要：本文通过对“营改增”政策背景的研究，结合“营改增”的政策内容，解读房地产业“ 营改增 ”的意义。通过对比某项目采取不同税制税负变化讨论“营改增”对房地产企业影响，从而对房地产企业后续工作提出财务工作人员技能提高、规范发票管理及纳税筹划的建议。
关键词：营改增;房地产;税负;对策
1.“营改增”改革历程概述
根据财税[2016]36号文《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，我国自2016年5月1日全面实行营业税改征增值税，营业税退出了历史舞台。“营改增”的实行，全面打通抵扣链条，避免了营业税重复征税等弊端。允许不动产进项税抵扣，对于降低企业成本，降低税负都有着积极意义。
建筑业、房地产业、金融业和生活服务业是“营改增”工作的最后堡垒，也是最“难啃的骨头”，能否解决好这四个行业的问题，关系着“营改增”工作能否顺利实施。
2016年后，增值税税率又进行了两次调整：自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%;自2019年4月1日起 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%。不动产进项税抵扣也从2次分次抵扣，变为可以当期一次抵扣，这又标志着企业税负进一步降低，真正降低企业负担，增强企业活力。
这一系列减税降费的政策，作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，为我国经济发展、增强国际竞争力奠定了坚实基础，意义重大。
2.“营改增”对房地产企业影响
一直以来，我国房地产都要被征收营业税，而受到这一税制特殊性的影响，造成了房地产行业存在严重的重复征税现象，这在很大程度上加重了房地产企业的税收负担，而房地产开发企业为了追求自身的利益，往往会把这部分负担以涨价的形式转嫁给消费者，使得消费者购房的经济压力大大提升。这种现状无疑不利于房地产行业的健康发展，同时由于房地产行业的牵连较广，也使得与之相关的第三產业的发展也受到了一定的影响。
从国民经济发展的角度上来看，在房地产行业中推行“营改增”，有力的解决了过去存在的重复征税现象，使得这一问题基本被消除，有助于产业结构优化、产业转型、创新的发展以及消费的升级等。此外，还能够帮助房地产企业实现财务税管理的调整，有效降低企业所面临的税务风险，同时还能够强化对房地产行业的税收监管，使得税收征管的效率能够大大提升。而且不仅如此，随着房地产企业税负压力的减轻，必然也会使得房地产开发企业面临的税负负担大大减轻，为其创造更大的盈利空间，这就有可能使其在价格上做出一定的让步，消费者在购房时也会因此得到更大的优惠，不仅能够是消费者本身的住房消费压力得到缓解，同时也有助于整个房地产行业的去库存发展。
“营改增”后全新的核算方式为企业也带来新的挑战，全新的抵扣计税方法需要房地产企业的广大财务人员改变原先成本、销售相分离的核算方式，统筹规划。
不但增值税核算需要重点关注，土地增值税、房产税等税种的计税依据也随之改变。各税种纳税时要时刻注意区分含税价与不含税价，以免造成不必要的损失。
3.某项目两种税制下税负对比
通过对我司曾投资开发建筑面积180，752.90平方米的房地产项目为依据，测算营业税时期项目纳税总额与采用9%税率的增值税进行对比，以测算“营改增”后税负变化。
3.1营业税税制下缴纳各项税金
该项目共取得销售收入950，155，081.00元，按照规定需缴纳各项税金如下表：
3.2增值税税制下缴纳各项税金
此项目共支付土地出让金26，495，480.72元，根据国家税务总局2016年18号文规定房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。
本项目销售额=（950，155，081.00-26，495，480.72）÷（1+9%）=847，394，128.7元
增值税销项税额=847，394，128.7*9%=76，265，417.58元。
本项目成本中包含设计费等适用税率6%，建安费用等适用税率9%，甲供材等适用税率13%，假设都能取得合规的增值税专用发票经计算此项目共产生进项税37，711，340.19元，则应缴纳增值税=76，265，417.58-37，711，340.19=38，554，077.39元。
由此可以看出，缴纳增值税要小于缴纳营业税，从而城市维护建设税和教育费附加等各项附税也相应减少，起到了降税作用，为企业减轻了负担。
房地产企业除了增值税等流转税外还需缴纳土地增值税，土地增值税计算复杂，计税依据为项目增值额，税率为30%-60%的超额累计税率，税负较大，分别对两种税制下土地增值税进行重新核算。
经计算土地增值税纳税额显著增加到78，372，120.82元，会造成税负增加的主要原因是建安费等成本项目进项税可以抵扣且增值税为价外费用不可参与计算增值额，导致土地增值税扣除项目减少幅度大于房地产销售收入剔税收的金额，从而造成增值额增加，进而使土地增值税税额增加。
经计算发现虽然流转税缴纳减少了，但土地增值税增加使整体税负增加。
4.结论及房地产企业后续核算注意事项
经上文测算“营改增”后企业增值税税负有所降低，但上述计算过于理想化，要达到这种理想化的状态，企业财务核算管理方式应作出相应改变。 4.1 会计人员职业技能的提高
营业税的核算较为简单，直接可以根据销售额*5%计算，而增值税采用一般方式核算需要采取抵扣计税方法，核算难度明显增大。根据规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，还需要考虑各种成本费用产生的进项税归集抵扣，这都要会计人员加大学习力度，充分掌握这些核算技能，才能更加准确核算各种税金。
增值税改革的脚步还未停歇，近几年来新政策层出不穷：不动产进项税额由2年分次抵扣变为1次性抵扣、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务等4个行业的加计扣除政策、自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元可以采取留抵退税政策……，会计人员的学习脚步也不能停歇。只有提升自己的职业能力，才能更好应对各种变化。
4.2 规范票据的取得
计算增值税销项税额抵减的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般出让取得的建设用地都能取得合规的财政票据，但需要注意的是取得土地使用权所支付的契税及其他价外费用并不能抵减增值税销项额。划拨取得的土地没有支付相应对价不能取得财政票据也自然不能享受抵减政策。
增值税的计算方式为：销售税额-进项税额。所以如果企业税率固定，企业进项税额以及是否合法有效的决定因素就为流转税负担水平。在增值税抵扣阶段，可抵扣增值税发票起着决定性的作用，而且对于其的管理水平会直接影响到企业的税务风险程度，如果企业管理不善出现了虚开、虚构发票等问题，企业纳税报表将会出现问题进而可能会受到税务部门的处罚，导致企业税务风险急剧增加。因此对于房地产企业而言，发票的管理工作是非常重要的一方面内容。首先，增值税发票管理系统的构建是一个非常有效的方式，不仅可以实现发票管理的规范化，还可以实现其管理的制度化。其次，发票详细说明工作必须到位，这样才能将责任细分到人员。另外，发票取得的各个环节都应认真落实，这样房地产企业才不会在该次税改中输在起跑线上。
4.3 纳税规划
在收入额一定的情况下，要降低增值税税负就要增大可以抵扣的进项税。房地产公司运营过程中主要会遇到设计费、服务费等适用税率6%，建安费用等适用税率9%，电梯、钢材等甲供材适用税率13%。要增大抵扣额可以增大甲供材比例，但这样会挤占承包方利润，并且如果甲供材比例过大，施工单位可认定为清包工项目，采用简易方法计税，适用征收率为3%。总承包方式的选择虽然不能依据自身需求进行不同税率发票的开具，但是也能使自身从繁杂的项目事务中解脱出来，不仅避免了企业资金以及人员的占用，还很大程度上减少了各领域间的纠纷。在现阶段的发展过程中，企业应结合自身实际的需求来选择与自身發展相符合的承包方式。
通过上边土地增值税的计算我们发现随着扣除项目的减少，土地增值税额随之增加，房地产企业可以进行业务创新通过精装房质量提升的方式来不断满足市场的需求，进而获得更大的市场份额，使自身在市场竞争中获得更大的竞争优势。另外，虽然精装房提升了房地产企业的成本，但是该部分成本不计入土地增值税增值额，可以有效降低土地增值税的增值和增值率，从而降低税负。
伴随着我国“营改增”的深入发展，不断会有新的政策出台，同时原有的政策也在不断得到完善补充，由此带来的税务影响也必然会加剧建筑行业与房地产开发行业之间的博弈，而这也正是我们今后需要研究的地方。
参考文献：
[1]江林.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].纳税， 2019，13 （ 11） ： 52，54.
[2]牛茜.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国集体经济，2019 （ 5） ： 94 - 95.
[3]徐贵平.“营改增”对房地产税收的影响及其税收筹划分析[J]. 财经界，2019 （ 2） ： 176.
关键词：营改增;房地产;税负;对策
1.“营改增”改革历程概述
根据财税[2016]36号文《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，我国自2016年5月1日全面实行营业税改征增值税，营业税退出了历史舞台。“营改增”的实行，全面打通抵扣链条，避免了营业税重复征税等弊端。允许不动产进项税抵扣，对于降低企业成本，降低税负都有着积极意义。
建筑业、房地产业、金融业和生活服务业是“营改增”工作的最后堡垒，也是最“难啃的骨头”，能否解决好这四个行业的问题，关系着“营改增”工作能否顺利实施。
2016年后，增值税税率又进行了两次调整：自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%;自2019年4月1日起 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%和10%税率的，税率分别调整为13%、9%。不动产进项税抵扣也从2次分次抵扣，变为可以当期一次抵扣，这又标志着企业税负进一步降低，真正降低企业负担，增强企业活力。
这一系列减税降费的政策，作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，为我国经济发展、增强国际竞争力奠定了坚实基础，意义重大。
2.“营改增”对房地产企业影响
一直以来，我国房地产都要被征收营业税，而受到这一税制特殊性的影响，造成了房地产行业存在严重的重复征税现象，这在很大程度上加重了房地产企业的税收负担，而房地产开发企业为了追求自身的利益，往往会把这部分负担以涨价的形式转嫁给消费者，使得消费者购房的经济压力大大提升。这种现状无疑不利于房地产行业的健康发展，同时由于房地产行业的牵连较广，也使得与之相关的第三產业的发展也受到了一定的影响。
从国民经济发展的角度上来看，在房地产行业中推行“营改增”，有力的解决了过去存在的重复征税现象，使得这一问题基本被消除，有助于产业结构优化、产业转型、创新的发展以及消费的升级等。此外，还能够帮助房地产企业实现财务税管理的调整，有效降低企业所面临的税务风险，同时还能够强化对房地产行业的税收监管，使得税收征管的效率能够大大提升。而且不仅如此，随着房地产企业税负压力的减轻，必然也会使得房地产开发企业面临的税负负担大大减轻，为其创造更大的盈利空间，这就有可能使其在价格上做出一定的让步，消费者在购房时也会因此得到更大的优惠，不仅能够是消费者本身的住房消费压力得到缓解，同时也有助于整个房地产行业的去库存发展。
“营改增”后全新的核算方式为企业也带来新的挑战，全新的抵扣计税方法需要房地产企业的广大财务人员改变原先成本、销售相分离的核算方式，统筹规划。
不但增值税核算需要重点关注，土地增值税、房产税等税种的计税依据也随之改变。各税种纳税时要时刻注意区分含税价与不含税价，以免造成不必要的损失。
3.某项目两种税制下税负对比
通过对我司曾投资开发建筑面积180，752.90平方米的房地产项目为依据，测算营业税时期项目纳税总额与采用9%税率的增值税进行对比，以测算“营改增”后税负变化。
3.1营业税税制下缴纳各项税金
该项目共取得销售收入950，155，081.00元，按照规定需缴纳各项税金如下表：
3.2增值税税制下缴纳各项税金
此项目共支付土地出让金26，495，480.72元，根据国家税务总局2016年18号文规定房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。
本项目销售额=（950，155，081.00-26，495，480.72）÷（1+9%）=847，394，128.7元
增值税销项税额=847，394，128.7*9%=76，265，417.58元。
本项目成本中包含设计费等适用税率6%，建安费用等适用税率9%，甲供材等适用税率13%，假设都能取得合规的增值税专用发票经计算此项目共产生进项税37，711，340.19元，则应缴纳增值税=76，265，417.58-37，711，340.19=38，554，077.39元。
由此可以看出，缴纳增值税要小于缴纳营业税，从而城市维护建设税和教育费附加等各项附税也相应减少，起到了降税作用，为企业减轻了负担。
房地产企业除了增值税等流转税外还需缴纳土地增值税，土地增值税计算复杂，计税依据为项目增值额，税率为30%-60%的超额累计税率，税负较大，分别对两种税制下土地增值税进行重新核算。
经计算土地增值税纳税额显著增加到78，372，120.82元，会造成税负增加的主要原因是建安费等成本项目进项税可以抵扣且增值税为价外费用不可参与计算增值额，导致土地增值税扣除项目减少幅度大于房地产销售收入剔税收的金额，从而造成增值额增加，进而使土地增值税税额增加。
经计算发现虽然流转税缴纳减少了，但土地增值税增加使整体税负增加。
4.结论及房地产企业后续核算注意事项
经上文测算“营改增”后企业增值税税负有所降低，但上述计算过于理想化，要达到这种理想化的状态，企业财务核算管理方式应作出相应改变。 4.1 会计人员职业技能的提高
营业税的核算较为简单，直接可以根据销售额*5%计算，而增值税采用一般方式核算需要采取抵扣计税方法，核算难度明显增大。根据规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，还需要考虑各种成本费用产生的进项税归集抵扣，这都要会计人员加大学习力度，充分掌握这些核算技能，才能更加准确核算各种税金。
增值税改革的脚步还未停歇，近几年来新政策层出不穷：不动产进项税额由2年分次抵扣变为1次性抵扣、邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务等4个行业的加计扣除政策、自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元可以采取留抵退税政策……，会计人员的学习脚步也不能停歇。只有提升自己的职业能力，才能更好应对各种变化。
4.2 规范票据的取得
计算增值税销项税额抵减的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般出让取得的建设用地都能取得合规的财政票据，但需要注意的是取得土地使用权所支付的契税及其他价外费用并不能抵减增值税销项额。划拨取得的土地没有支付相应对价不能取得财政票据也自然不能享受抵减政策。
增值税的计算方式为：销售税额-进项税额。所以如果企业税率固定，企业进项税额以及是否合法有效的决定因素就为流转税负担水平。在增值税抵扣阶段，可抵扣增值税发票起着决定性的作用，而且对于其的管理水平会直接影响到企业的税务风险程度，如果企业管理不善出现了虚开、虚构发票等问题，企业纳税报表将会出现问题进而可能会受到税务部门的处罚，导致企业税务风险急剧增加。因此对于房地产企业而言，发票的管理工作是非常重要的一方面内容。首先，增值税发票管理系统的构建是一个非常有效的方式，不仅可以实现发票管理的规范化，还可以实现其管理的制度化。其次，发票详细说明工作必须到位，这样才能将责任细分到人员。另外，发票取得的各个环节都应认真落实，这样房地产企业才不会在该次税改中输在起跑线上。
4.3 纳税规划
在收入额一定的情况下，要降低增值税税负就要增大可以抵扣的进项税。房地产公司运营过程中主要会遇到设计费、服务费等适用税率6%，建安费用等适用税率9%，电梯、钢材等甲供材适用税率13%。要增大抵扣额可以增大甲供材比例，但这样会挤占承包方利润，并且如果甲供材比例过大，施工单位可认定为清包工项目，采用简易方法计税，适用征收率为3%。总承包方式的选择虽然不能依据自身需求进行不同税率发票的开具，但是也能使自身从繁杂的项目事务中解脱出来，不仅避免了企业资金以及人员的占用，还很大程度上减少了各领域间的纠纷。在现阶段的发展过程中，企业应结合自身实际的需求来选择与自身發展相符合的承包方式。
通过上边土地增值税的计算我们发现随着扣除项目的减少，土地增值税额随之增加，房地产企业可以进行业务创新通过精装房质量提升的方式来不断满足市场的需求，进而获得更大的市场份额，使自身在市场竞争中获得更大的竞争优势。另外，虽然精装房提升了房地产企业的成本，但是该部分成本不计入土地增值税增值额，可以有效降低土地增值税的增值和增值率，从而降低税负。
伴随着我国“营改增”的深入发展，不断会有新的政策出台，同时原有的政策也在不断得到完善补充，由此带来的税务影响也必然会加剧建筑行业与房地产开发行业之间的博弈，而这也正是我们今后需要研究的地方。
参考文献：
[1]江林.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].纳税， 2019，13 （ 11） ： 52，54.
[2]牛茜.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国集体经济，2019 （ 5） ： 94 - 95.
[3]徐贵平.“营改增”对房地产税收的影响及其税收筹划分析[J]. 财经界，2019 （ 2） ： 176.