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摘要：2008年经济危机爆发以来，我国的房地产宏观调控方向出现了大的转变，并深化了调控手段，取得了一定的成果。但调控仍未能达到预期目标。本文就近四年的房地产的调控思路并结合社会现状进行了分析，提出了一些自己的观点，以供决策者参考。
关键词：房地产 宏观调控
对房地产业尤其是住宅业来说，政府宏观调控是一项重要的影响因素。所谓宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，其目的是促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。虽然有许多政策也会对房地产业产生影响，但不能理解为“纯粹”的房地产宏观调控政策，更多的是针对整个国民经济的，如货币政策的应用。
1 2008年以来的宏观调控过程
自2008年经济危机爆发以来，国务院办公厅以及各部委出台的许多政策，核心文件其实也就两个：即2008年12月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这两个文件出台时间前后相差才短短13个月，但房地产市场环境却截然不同。前者出台正值经济危机深化之时，房地产市场一片冰冷，购房者观望气氛浓厚，为了促使房地产市场回暖，进而进一步带动经济的回升，该文件要求各地加大保障性住房的建设力度，稳定房地产市场，营造积极的舆论环境，鼓励普通商品住房消费。而在2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》时候，住房市场却一片火热，在货币宽松政策以及房地产优惠政策带动之下，全国各地的房价快速上涨，供需矛盾突出，因此政策内容着眼于缓解供需矛盾，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加快推进保障性安居工程建设。在调控效果并不明显的情况下，2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，可视为《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的延续，只是内容上更严厉，增加了限贷、限购政策。
2 住房市場调控难原因分析
调控为什么会这么难？这里的原因是多方位，深层次的。
2.1 城市化和改善型居住需求致使住房供需矛盾较大 我国各地城市和农村相比较，普遍存在城乡差距较大的现象，这种差距不仅表现在收入水平上，还表现在基础设施配套，教育、医疗、社会保障等各方面。正是这种差距吸引了各年龄段的人群来到城市。年轻人离开乡村来到城市为了工作和生活，这里有发达的经济，较高的收入，较丰富城市生活。中年人来到城市有的是为了丰富多彩的生活，还有相当大一部分是为了子女的教育。老年人更喜欢乡村，但可能子女留在城市里，也使得他们只能呆在城市里。源源不断的乡村人口涌入城市，使得城市人口急剧膨胀，住房价格出现了大幅上升。虽然国家鼓励住房小型化，努力改变住房的供应结构，以使有限的住房面积能居住更多的人，但这更加有利于降低购房总价，对购房单价影响较小，从成本角度来说反而会提升购房单位价格。再加上改善型居住需求呈现了爆发的状态，本质上也增加了住房的实际需求。以上刚性需求的存在，在一定时期内，使得房地产价格持续上涨。
2.2 房地产投资、投机盛行 2009年以来，房价出现大幅度上涨，虽然与货币宽松政策及居民预期分不开。但房地产投资、投机也确实起到了推波助澜的作用。虽然投资、投机并不能真正消化市场上的存量房产，但在某一特定的时间段会加剧住房的需求。如果投资者仅仅是等待房价上涨赚取差价，无疑会进一步推动房价上涨。只有在投资者购买了房产后在交房的第一时间即刻装修并上市租售，才能使得整个过程对房价的影响最小。另外，租房对于国人来说更多的是无奈的选择，只要经济稍微允许，人们就会买房，这是传统文化观念决定的。因为这种“文化性”购买并不是基于经济合理性的基础上的，即租房和买房哪个更合算就选择哪个，这也是为什么用“房价收入比”和“房价租金比”来衡量各地的房价都能得出泡沫严重这一结论的原因。因此，房地产投资和投机对于购买价格和租赁价格的影响，相对来说对前者的上拉作用比对后者的下拉作用要明显得多。除了置业者进行了投资、投机外，房地产开放商也参与其中，表现是捂盘惜售，囤积土地等，从源头上加剧了供需矛盾。
2.3 地方政府利益纠结 在房地产市场上，地方政府的利益在进一步显现。由于房地产业的区域性特点，地方政府从房地产业的快速发展中攫取了巨大的经济利益。这种利益不仅仅表现在土地出让金和各种房地产税费的收入，而且还表现在房地产业对地方经济的巨大拉动力。因此，一旦住宅业受到国家宏观调控，房地产市场遇冷后，最坐立不安的总是地方政府。在执行宏观调控政策方面，稍有可能，地方政府就会在第一时间放松调控政策，这也很能解释为什么许多地方政府在2011年的时候偷偷放松调控，2012年则干脆取消限购的原因了。
3 宏观调控思路分析
3.1 加大乡村的基础配套设施建设，重点提升教育质量 城市化并不意味着那些不在城市里工作生活的人也要到城里购买房子，尤其是冲着别的目的来购房的，如投资，子女教育，便捷生活等。这部分人往往购买力很强，是进城购房的重要组成部分。为了缓解住房供需矛盾，应该分流这部分人，采取疏导的策略。能采取的措施包括加大农村和乡镇的基础设施以及配套设施的建设力度，重点提升教育质量，使他们的生活有一个比较好的社会环境。在当前城市交通拥挤，污染严重，房价高涨的背景下，乡村有着优美和纯净的自然环境优势，只要各种配套设施完善，相信城市对人们的吸引力将大大减小。
3.2 努力控制房屋租赁价格，降低普通住房投资属
性 当前各地房价平均水平较高，带动了租金高涨。但从总体上来说，房价租金比并不合理，超出国际上公认的合理范围（1：100-1：200）。通过租金引导、调节住房消费也是一种思路。
首先，加大住房保障力度。政府手上应该有大量的房源，足以影响到房地产的价格水平，这个是先决条件。这就要求政府继续花巨资进行保障房的建设，把城市的低收入人群，新进城务工人员与大学毕业生等纳入住房保障。因为这些人是城市里租房的主力，以成本租金把房子租给他们，势必能降低整个城市的住房租金水平。其次，征收住房空置税。按照目前的政策，对于个人出租的住房免征印花税，房产税按租金的4%收取，营业税按照租金的1.5%收取。但这样的政策并不能最大程度的起到鼓励住房出租的作用，尤其是对于投机者，影响甚微。为了鼓励出租，抑制投机，应该加大投资和投机者间的落差，如取消住房出租的房产税和营业税，加收住房的空置税。只要是空置在那里的住房，都可以征收重税，暂时先称住房空置税。空置的标准应该是综合的，如观察居住情况，装修情况，水电费情况等。这样，通过税收不仅可以把存量住房赶向市场成为有效房源，也可以使房地产投资行为更为理性，减少房地产投机行为，有利于房价保持合理水平。因为租售市场往往是中低端市场，通过政府的保障房租金政策，可以有效地制约普通商品房市场。再次，取消限购。限购是一把双刃剑，虽然可以抑制投机，但也减少了合理的投资行为。
3.3 增加对地方政府的“社会”考核 地方政府的考核在以往都是至上而下式的考核，地方做政绩，官员获升迁很多时候是为了获得上级政府的认可。但这种管理体制也容易造成地方上“面子工程”、“政绩工程泛滥”。这些工程可能会是华而不实的，当地居民不一定能从中受益多少。现在是个舆论发达的年代，完全可以利用舆论让社会居民参与评论。舆论的威力在近年来表现得非常明显。在不改变现有考核体制的前提下，也完全可以利用舆论工具对地方政府进一步进行考核。如，在地方政府网站或者地方网络平台设置舆论窗口，就地方建设中重要的事项、制度政策等进行公布，听取社会舆论的监督、评价等。这样，地方政府在做任何事情的时候，不仅要考虑自己的利益，更要考虑社会的利益了。发挥舆论监督可以较好地规范政府行为。
4 结论
造成房地产宏观调控难的原因有很多，并且在各地方上表现出来也并不一样。但有许多因素是相近或类似的。在当前供需存在矛盾，房价高涨的情况下，政府必须从多方面入手，以现实为基础，“疏”“堵”并用，在把握大方向的同时，把调控措施落到实处，才能真正降低房价，提升城市居民的居住质量，取得宏观调控的决定性成果。
参考文献：
[1]国务院办公厅，关于促进房地产市场健康发展的若干意见[P].2008.12.20.
[2]国务院办公厅，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知[P].2010.1.7.
[3]冯燮刚.中国安居之路[M].2008.8.
[4]余建源.中国房地产市场调空新论[M].2009.9.
关键词：房地产 宏观调控
对房地产业尤其是住宅业来说，政府宏观调控是一项重要的影响因素。所谓宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，其目的是促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。虽然有许多政策也会对房地产业产生影响，但不能理解为“纯粹”的房地产宏观调控政策，更多的是针对整个国民经济的，如货币政策的应用。
1 2008年以来的宏观调控过程
自2008年经济危机爆发以来，国务院办公厅以及各部委出台的许多政策，核心文件其实也就两个：即2008年12月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这两个文件出台时间前后相差才短短13个月，但房地产市场环境却截然不同。前者出台正值经济危机深化之时，房地产市场一片冰冷，购房者观望气氛浓厚，为了促使房地产市场回暖，进而进一步带动经济的回升，该文件要求各地加大保障性住房的建设力度，稳定房地产市场，营造积极的舆论环境，鼓励普通商品住房消费。而在2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》时候，住房市场却一片火热，在货币宽松政策以及房地产优惠政策带动之下，全国各地的房价快速上涨，供需矛盾突出，因此政策内容着眼于缓解供需矛盾，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加快推进保障性安居工程建设。在调控效果并不明显的情况下，2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，可视为《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的延续，只是内容上更严厉，增加了限贷、限购政策。
2 住房市場调控难原因分析
调控为什么会这么难？这里的原因是多方位，深层次的。
2.1 城市化和改善型居住需求致使住房供需矛盾较大 我国各地城市和农村相比较，普遍存在城乡差距较大的现象，这种差距不仅表现在收入水平上，还表现在基础设施配套，教育、医疗、社会保障等各方面。正是这种差距吸引了各年龄段的人群来到城市。年轻人离开乡村来到城市为了工作和生活，这里有发达的经济，较高的收入，较丰富城市生活。中年人来到城市有的是为了丰富多彩的生活，还有相当大一部分是为了子女的教育。老年人更喜欢乡村，但可能子女留在城市里，也使得他们只能呆在城市里。源源不断的乡村人口涌入城市，使得城市人口急剧膨胀，住房价格出现了大幅上升。虽然国家鼓励住房小型化，努力改变住房的供应结构，以使有限的住房面积能居住更多的人，但这更加有利于降低购房总价，对购房单价影响较小，从成本角度来说反而会提升购房单位价格。再加上改善型居住需求呈现了爆发的状态，本质上也增加了住房的实际需求。以上刚性需求的存在，在一定时期内，使得房地产价格持续上涨。
2.2 房地产投资、投机盛行 2009年以来，房价出现大幅度上涨，虽然与货币宽松政策及居民预期分不开。但房地产投资、投机也确实起到了推波助澜的作用。虽然投资、投机并不能真正消化市场上的存量房产，但在某一特定的时间段会加剧住房的需求。如果投资者仅仅是等待房价上涨赚取差价，无疑会进一步推动房价上涨。只有在投资者购买了房产后在交房的第一时间即刻装修并上市租售，才能使得整个过程对房价的影响最小。另外，租房对于国人来说更多的是无奈的选择，只要经济稍微允许，人们就会买房，这是传统文化观念决定的。因为这种“文化性”购买并不是基于经济合理性的基础上的，即租房和买房哪个更合算就选择哪个，这也是为什么用“房价收入比”和“房价租金比”来衡量各地的房价都能得出泡沫严重这一结论的原因。因此，房地产投资和投机对于购买价格和租赁价格的影响，相对来说对前者的上拉作用比对后者的下拉作用要明显得多。除了置业者进行了投资、投机外，房地产开放商也参与其中，表现是捂盘惜售，囤积土地等，从源头上加剧了供需矛盾。
2.3 地方政府利益纠结 在房地产市场上，地方政府的利益在进一步显现。由于房地产业的区域性特点，地方政府从房地产业的快速发展中攫取了巨大的经济利益。这种利益不仅仅表现在土地出让金和各种房地产税费的收入，而且还表现在房地产业对地方经济的巨大拉动力。因此，一旦住宅业受到国家宏观调控，房地产市场遇冷后，最坐立不安的总是地方政府。在执行宏观调控政策方面，稍有可能，地方政府就会在第一时间放松调控政策，这也很能解释为什么许多地方政府在2011年的时候偷偷放松调控，2012年则干脆取消限购的原因了。
3 宏观调控思路分析
3.1 加大乡村的基础配套设施建设，重点提升教育质量 城市化并不意味着那些不在城市里工作生活的人也要到城里购买房子，尤其是冲着别的目的来购房的，如投资，子女教育，便捷生活等。这部分人往往购买力很强，是进城购房的重要组成部分。为了缓解住房供需矛盾，应该分流这部分人，采取疏导的策略。能采取的措施包括加大农村和乡镇的基础设施以及配套设施的建设力度，重点提升教育质量，使他们的生活有一个比较好的社会环境。在当前城市交通拥挤，污染严重，房价高涨的背景下，乡村有着优美和纯净的自然环境优势，只要各种配套设施完善，相信城市对人们的吸引力将大大减小。
3.2 努力控制房屋租赁价格，降低普通住房投资属
性 当前各地房价平均水平较高，带动了租金高涨。但从总体上来说，房价租金比并不合理，超出国际上公认的合理范围（1：100-1：200）。通过租金引导、调节住房消费也是一种思路。
首先，加大住房保障力度。政府手上应该有大量的房源，足以影响到房地产的价格水平，这个是先决条件。这就要求政府继续花巨资进行保障房的建设，把城市的低收入人群，新进城务工人员与大学毕业生等纳入住房保障。因为这些人是城市里租房的主力，以成本租金把房子租给他们，势必能降低整个城市的住房租金水平。其次，征收住房空置税。按照目前的政策，对于个人出租的住房免征印花税，房产税按租金的4%收取，营业税按照租金的1.5%收取。但这样的政策并不能最大程度的起到鼓励住房出租的作用，尤其是对于投机者，影响甚微。为了鼓励出租，抑制投机，应该加大投资和投机者间的落差，如取消住房出租的房产税和营业税，加收住房的空置税。只要是空置在那里的住房，都可以征收重税，暂时先称住房空置税。空置的标准应该是综合的，如观察居住情况，装修情况，水电费情况等。这样，通过税收不仅可以把存量住房赶向市场成为有效房源，也可以使房地产投资行为更为理性，减少房地产投机行为，有利于房价保持合理水平。因为租售市场往往是中低端市场，通过政府的保障房租金政策，可以有效地制约普通商品房市场。再次，取消限购。限购是一把双刃剑，虽然可以抑制投机，但也减少了合理的投资行为。
3.3 增加对地方政府的“社会”考核 地方政府的考核在以往都是至上而下式的考核，地方做政绩，官员获升迁很多时候是为了获得上级政府的认可。但这种管理体制也容易造成地方上“面子工程”、“政绩工程泛滥”。这些工程可能会是华而不实的，当地居民不一定能从中受益多少。现在是个舆论发达的年代，完全可以利用舆论让社会居民参与评论。舆论的威力在近年来表现得非常明显。在不改变现有考核体制的前提下，也完全可以利用舆论工具对地方政府进一步进行考核。如，在地方政府网站或者地方网络平台设置舆论窗口，就地方建设中重要的事项、制度政策等进行公布，听取社会舆论的监督、评价等。这样，地方政府在做任何事情的时候，不仅要考虑自己的利益，更要考虑社会的利益了。发挥舆论监督可以较好地规范政府行为。
4 结论
造成房地产宏观调控难的原因有很多，并且在各地方上表现出来也并不一样。但有许多因素是相近或类似的。在当前供需存在矛盾，房价高涨的情况下，政府必须从多方面入手，以现实为基础，“疏”“堵”并用，在把握大方向的同时，把调控措施落到实处，才能真正降低房价，提升城市居民的居住质量，取得宏观调控的决定性成果。
参考文献：
[1]国务院办公厅，关于促进房地产市场健康发展的若干意见[P].2008.12.20.
[2]国务院办公厅，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知[P].2010.1.7.
[3]冯燮刚.中国安居之路[M].2008.8.
[4]余建源.中国房地产市场调空新论[M].2009.9.