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调控是利好?
《英才》:你怎么看当前政府对房地产业的调控?
王健林:我觉得,中国房地产确实到了应该下决心整顿的时候了。这一轮严厉的宏观调控,可能会使系统性风险爆发的可能性减少,或者时间推迟,是一种好事。据我分析,这轮调控绝不是暂时的。住宅“建了就卖”的模式已经走到头了,中国的土地资源支撑不住每年二三十亿平米的开发量。房地产开发在任何国家都不是永久性产业,等到人口增长开始下降的时候,房地产的好日子就过去了。再过一二十年,等到中国的城市化率达到70%,我们也会进入这个阶段的。
《英才》:目前的限购政策是针对住宅地产的,这对商业地产是利好吗?
王健林:目前是一种利好,我们这一两个月就明显感觉到写字楼商铺销售的更好,但这是暂时现象,如果人们对房地产行业的整体预期改变了,他对商业地产的购买也会审慎的。现在商业地产火,绝对是暂时现象,就是个别投资者的预期还没有改变,觉得住宅不能炒我炒商铺吧,但是如果这个风向一改变,他就啥也不炒了。基于这种情况,我们上半年就维持少拿地、不拿地,到6月再看,如果上半年的销售掉到2万亿以内,全年肯定会出大问题,那我们下半年就象征性弄几个得了。其实,我们现在买的地不是为2013年,而是为2014年在做准备,存一点粮食,虽然不像吃新粮那么舒服,但是不至于饿死。
《英才》:房地产业的调控,对中国整体经济结构的转型会有什么影响?
王健林:内需特别是消费需求不旺仍然是制约我国经济结构转型的关键因素,扩内需、促消费,最重要的是要创造新的消费热点、刺激新的消费需求。近年来,我国消费的发展主要依赖商品房和汽车。2010年,全国商品房销售额约5.2万亿元、汽车消费额约1.4万亿元,两项合计占社会商品零售总额的42%。但从去年下半年开始,商品房和汽车的消费受到明显抑制,政府系列宏观调控政策将使商品房和汽车消费进入平稳增长阶段。在这种形势下,必须创造新的消费热点,以填补住房、汽车消费增速下降产生的空间,从而促进消费增长。今后,应把消费和生产并重,把文化、娱乐、休闲、体育等产业作为扩内需、促消费新的增长点,从传统的“提袋式”消费模式尽快向“体验式”消费模式转变。这也是万达广场在招商时,规定非零售业态,即文化、娱乐、休闲、体育、餐饮等,必须超过50%的原因。
为什么拼命扩张?
《英才》:你觉得目前中国房地产行业自身还存在哪些问题?
王健林:内部管控太不精确。像万达,我们拿的每一块地都建立在严格的模型基础上,拿地费用、规划设计费用、建造成本、招商租金,要全部提前算好,误差控制在万元以内。但很多房地产企业做不到这一点。为什么?
首先,拿地成本没法算,因为住宅地都是拍卖,价格靠大家一轮一轮去加,事先谁也不知道多少钱能拿到。很多房地产企业都是算一个大概,比如大概20亿成本就不拿了,还有企业管它多少钱,拿了再算。地拿到手后,可能账就算不过来了,但没关系,过两年再算,地价不是年年涨么?撑死胆大的,饿死胆小的。
像万科当时在东五环外用1.7万楼面价拿了一块地,如果按照2009年的形势,他早死在那儿了,但是到2010年,旁边房子卖3万多了,行了,他的账又算得过来了。要是买块地捂它5年,就赚大钱了。这几年房地产行业出现了一个很坏的情况——卖的越慢越赚钱,卖的越快越吃亏。也就是说,没本事卖房子的反而赚大钱,营销水平好的、有品牌的,赚小钱。这不成问题了吗?
《英才》:对于系统性行业风险,万达有什么防范措施?
王健林:为什么我们现在拼命地快速扩张?就是希望能争取多一点时间。只要再给万达两年时间,到时候我们持有的开业物业超过1000万平米,每年租金收入六七十亿,就算系统风险降临,我们的吃饭、还息都不成问题了。
另外,万达做的主要是持有型物业,涉及的大量是零售、服务业。一般来说,从出现危机、经济下滑、就业下滑、收入下降,到最终波及吃穿住行、消费终端,至少要一年以上的周期。比如2007年爆发金融危机,我们2008年初预感到危机很严重、可能要过冬,就把租金收缴率的标准降了一点,但实际上当年的租金收缴率并没有降低。其实还没等危机波及到我们这个领域,就缓过来了。
对商业地产的忠告
《英才》:你做了十年商业地产,如果让你给新近入者一个忠告,如何避免猝死,你会说什么?
王健林:商业地产跟住宅地产最大的不同,在于周期。一般住宅地产公司从拿地到销售,半年就能完成一个现金流周期。过去形势好的时候,甚至还有“日光盘”。干得快的企业,一笔钱每年可以用两次。
商业地产则完全不同,从分析、决策、跟政府沟通、拿地、建成到出租,怎么也得两三年周期。所以做商业地产的公司,心态一定要正确,你做这个是为了企业长命百岁、为了长期稳定的现金流,公司才能走得下去。如果你仅仅是把商业地产作为一个避风港,或者另一种赚钱模式,说住宅不好赚,就做商业地产吧,然后你做商业地产的时候,还是买了地、卖商铺的销售模式,那是一定走不下去的。
商业地产一定是要找租户进来的,你即使卖,也要替投资者把租户找进来,帮他们做好租金分析,怎么也得让投资者拿到百分之四五的回报,怎么也得高于存款利率吧,这样才可能撑得下去。
《英才》:你想明白这个问题,大概是哪年?
王健林:2000年5月,我在万达召开了三天“务虚会”。当时我已经经历过两次政策调控了,感觉中国房地产的问题比较多。一个是“政策市”,它不是完全市场化的;第二个,房地产行业高利润率、十几年只涨不跌的态势,传递给人们一种信号,“买就赢”,“买就赚”,一旦形成这种心态,就成问题了。我相信,这个行业一定会出现大波动。
现在房地产行业成了中国产业的一个吸金黑洞,每年市场上将近一半的资金被吸到房地产行业里去了,流入实体的资金大量减少。而且房地产行业的高额回报,让人觉得做其他没意思。比如你投一亿搞了一个工厂,可能一年辛辛苦苦就赚300万,那还不如把工厂卖了,拿这一亿去买10套房,第二年就挣2000万,三年就能翻一番。这对中国经济的发展是很不利的。
全产业链模式
《英才》:据说现在万达的项目百分之百都来自地方政府的邀请。
王健林:商业地产总是比住宅受欢迎得多,政府总是希望有人给他投资一个长期的、持有的物业,这样税收是持续的。当年万达刚开始做的时候,一些知名品牌还没有进入各大城市,而我已经拉到了沃尔玛、家乐福等500强,我去各地谈项目,就承诺除了自己投资做购物中心,还给你拉几个500强,这一忽悠,在政府那里还挺受欢迎的。当然现在我们已经不需要别的企业和品牌撑门面了,只要说万达广场这个品牌,就肯定没问题。目前在中国,商业地产对扩内需促消费起到很重要的促进作用。比如万达去年开业15个店,解决了8万多人就业,带动的其他边际消费更不用说。
《英才》:万达的全产业链模式,有参考吗?
王健林:全球排名前几的商业地产公司,都有自己的设计单位和管理公司,但一般和开发公司是分开独立的。在欧美、澳大利亚,购物中心更像是金融企业,全球95%以上的购物中心是由REITS(房地产信托基金)持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑,被逼得没办法,只好自己做一个全能型选手,设计、开发、管理全都自己来。
《英才》:现在是不是很难把万达称作一个纯粹的地产商了?
王健林:对,现在万达已经不是地产商了,我们更像一个服务企业,你看我的员工一年增长1万多,每年春节元旦我们都紧张得要命,因为这个季节是销售旺季,物业是节假日,但电影院、酒店、百货店、管理公司正是火的时候。可能再过3年,万达就真的是服务企业了,人才的98%、95%全都是搞服务业的。
要捐出80%以上股权做慈善
《英才》:王石跟你差不多是同年代的人,他现在退休去游学了,你有退休计划吗?
王健林:我有退的打算,但我想完全退下来大概是10年以后。我这么早退下去没事干呀。而且我身体条件各方面都不错,现在中国经济的发展各方面也挺好,正是发展的好时机。另外,我对商业地产的理解、各方面的经验,可能还需要时间来逐渐贯彻到团队当中去。等到真的退下来,我的股权中百分之八九十要捐出来做慈善基金的。
《英才》:有没有想过你退下来之后的万达会是什么样?
王健林:戴尔先生曾经说过一句话,他说他这一生最大的功绩是创建了一个伟大的组织。我要说,我这一生最大的贡献是创造了一个优秀的组织,可能是世界级的优秀组织。更重要的是,我交出来以后,它依然是一个优秀的组织。所以我现在要尽可能干吃力的活,盖房子、把物业积累下来,这房子一垛在那儿,百来年它不会出事,对不对?到时候,我交出去的公司,就算发展慢一点,它也依然是一个大公司。另外,我的公司章程再约束得好一点,不让他们搞金融衍生品,就不会有大问题。
《英才》:那你会让职业经理人来接手吗?还是用你的家人?
王健林:看情况吧,我就一个儿子,从英国留学回来,思想很西化。他现在自己创业,不愿意跟着我受约束。照万达现在一年一万多人的增长速度,等到我10年后交班,这个企业将是20万人、几千亿销售的规模,到时候谁有本事谁接吧。
《英才》:你怎么看当前政府对房地产业的调控?
王健林:我觉得,中国房地产确实到了应该下决心整顿的时候了。这一轮严厉的宏观调控,可能会使系统性风险爆发的可能性减少,或者时间推迟,是一种好事。据我分析,这轮调控绝不是暂时的。住宅“建了就卖”的模式已经走到头了,中国的土地资源支撑不住每年二三十亿平米的开发量。房地产开发在任何国家都不是永久性产业,等到人口增长开始下降的时候,房地产的好日子就过去了。再过一二十年,等到中国的城市化率达到70%,我们也会进入这个阶段的。
《英才》:目前的限购政策是针对住宅地产的,这对商业地产是利好吗?
王健林:目前是一种利好,我们这一两个月就明显感觉到写字楼商铺销售的更好,但这是暂时现象,如果人们对房地产行业的整体预期改变了,他对商业地产的购买也会审慎的。现在商业地产火,绝对是暂时现象,就是个别投资者的预期还没有改变,觉得住宅不能炒我炒商铺吧,但是如果这个风向一改变,他就啥也不炒了。基于这种情况,我们上半年就维持少拿地、不拿地,到6月再看,如果上半年的销售掉到2万亿以内,全年肯定会出大问题,那我们下半年就象征性弄几个得了。其实,我们现在买的地不是为2013年,而是为2014年在做准备,存一点粮食,虽然不像吃新粮那么舒服,但是不至于饿死。
《英才》:房地产业的调控,对中国整体经济结构的转型会有什么影响?
王健林:内需特别是消费需求不旺仍然是制约我国经济结构转型的关键因素,扩内需、促消费,最重要的是要创造新的消费热点、刺激新的消费需求。近年来,我国消费的发展主要依赖商品房和汽车。2010年,全国商品房销售额约5.2万亿元、汽车消费额约1.4万亿元,两项合计占社会商品零售总额的42%。但从去年下半年开始,商品房和汽车的消费受到明显抑制,政府系列宏观调控政策将使商品房和汽车消费进入平稳增长阶段。在这种形势下,必须创造新的消费热点,以填补住房、汽车消费增速下降产生的空间,从而促进消费增长。今后,应把消费和生产并重,把文化、娱乐、休闲、体育等产业作为扩内需、促消费新的增长点,从传统的“提袋式”消费模式尽快向“体验式”消费模式转变。这也是万达广场在招商时,规定非零售业态,即文化、娱乐、休闲、体育、餐饮等,必须超过50%的原因。
为什么拼命扩张?
《英才》:你觉得目前中国房地产行业自身还存在哪些问题?
王健林:内部管控太不精确。像万达,我们拿的每一块地都建立在严格的模型基础上,拿地费用、规划设计费用、建造成本、招商租金,要全部提前算好,误差控制在万元以内。但很多房地产企业做不到这一点。为什么?
首先,拿地成本没法算,因为住宅地都是拍卖,价格靠大家一轮一轮去加,事先谁也不知道多少钱能拿到。很多房地产企业都是算一个大概,比如大概20亿成本就不拿了,还有企业管它多少钱,拿了再算。地拿到手后,可能账就算不过来了,但没关系,过两年再算,地价不是年年涨么?撑死胆大的,饿死胆小的。
像万科当时在东五环外用1.7万楼面价拿了一块地,如果按照2009年的形势,他早死在那儿了,但是到2010年,旁边房子卖3万多了,行了,他的账又算得过来了。要是买块地捂它5年,就赚大钱了。这几年房地产行业出现了一个很坏的情况——卖的越慢越赚钱,卖的越快越吃亏。也就是说,没本事卖房子的反而赚大钱,营销水平好的、有品牌的,赚小钱。这不成问题了吗?
《英才》:对于系统性行业风险,万达有什么防范措施?
王健林:为什么我们现在拼命地快速扩张?就是希望能争取多一点时间。只要再给万达两年时间,到时候我们持有的开业物业超过1000万平米,每年租金收入六七十亿,就算系统风险降临,我们的吃饭、还息都不成问题了。
另外,万达做的主要是持有型物业,涉及的大量是零售、服务业。一般来说,从出现危机、经济下滑、就业下滑、收入下降,到最终波及吃穿住行、消费终端,至少要一年以上的周期。比如2007年爆发金融危机,我们2008年初预感到危机很严重、可能要过冬,就把租金收缴率的标准降了一点,但实际上当年的租金收缴率并没有降低。其实还没等危机波及到我们这个领域,就缓过来了。
对商业地产的忠告
《英才》:你做了十年商业地产,如果让你给新近入者一个忠告,如何避免猝死,你会说什么?
王健林:商业地产跟住宅地产最大的不同,在于周期。一般住宅地产公司从拿地到销售,半年就能完成一个现金流周期。过去形势好的时候,甚至还有“日光盘”。干得快的企业,一笔钱每年可以用两次。
商业地产则完全不同,从分析、决策、跟政府沟通、拿地、建成到出租,怎么也得两三年周期。所以做商业地产的公司,心态一定要正确,你做这个是为了企业长命百岁、为了长期稳定的现金流,公司才能走得下去。如果你仅仅是把商业地产作为一个避风港,或者另一种赚钱模式,说住宅不好赚,就做商业地产吧,然后你做商业地产的时候,还是买了地、卖商铺的销售模式,那是一定走不下去的。
商业地产一定是要找租户进来的,你即使卖,也要替投资者把租户找进来,帮他们做好租金分析,怎么也得让投资者拿到百分之四五的回报,怎么也得高于存款利率吧,这样才可能撑得下去。
《英才》:你想明白这个问题,大概是哪年?
王健林:2000年5月,我在万达召开了三天“务虚会”。当时我已经经历过两次政策调控了,感觉中国房地产的问题比较多。一个是“政策市”,它不是完全市场化的;第二个,房地产行业高利润率、十几年只涨不跌的态势,传递给人们一种信号,“买就赢”,“买就赚”,一旦形成这种心态,就成问题了。我相信,这个行业一定会出现大波动。
现在房地产行业成了中国产业的一个吸金黑洞,每年市场上将近一半的资金被吸到房地产行业里去了,流入实体的资金大量减少。而且房地产行业的高额回报,让人觉得做其他没意思。比如你投一亿搞了一个工厂,可能一年辛辛苦苦就赚300万,那还不如把工厂卖了,拿这一亿去买10套房,第二年就挣2000万,三年就能翻一番。这对中国经济的发展是很不利的。
全产业链模式
《英才》:据说现在万达的项目百分之百都来自地方政府的邀请。
王健林:商业地产总是比住宅受欢迎得多,政府总是希望有人给他投资一个长期的、持有的物业,这样税收是持续的。当年万达刚开始做的时候,一些知名品牌还没有进入各大城市,而我已经拉到了沃尔玛、家乐福等500强,我去各地谈项目,就承诺除了自己投资做购物中心,还给你拉几个500强,这一忽悠,在政府那里还挺受欢迎的。当然现在我们已经不需要别的企业和品牌撑门面了,只要说万达广场这个品牌,就肯定没问题。目前在中国,商业地产对扩内需促消费起到很重要的促进作用。比如万达去年开业15个店,解决了8万多人就业,带动的其他边际消费更不用说。
《英才》:万达的全产业链模式,有参考吗?
王健林:全球排名前几的商业地产公司,都有自己的设计单位和管理公司,但一般和开发公司是分开独立的。在欧美、澳大利亚,购物中心更像是金融企业,全球95%以上的购物中心是由REITS(房地产信托基金)持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑,被逼得没办法,只好自己做一个全能型选手,设计、开发、管理全都自己来。
《英才》:现在是不是很难把万达称作一个纯粹的地产商了?
王健林:对,现在万达已经不是地产商了,我们更像一个服务企业,你看我的员工一年增长1万多,每年春节元旦我们都紧张得要命,因为这个季节是销售旺季,物业是节假日,但电影院、酒店、百货店、管理公司正是火的时候。可能再过3年,万达就真的是服务企业了,人才的98%、95%全都是搞服务业的。
要捐出80%以上股权做慈善
《英才》:王石跟你差不多是同年代的人,他现在退休去游学了,你有退休计划吗?
王健林:我有退的打算,但我想完全退下来大概是10年以后。我这么早退下去没事干呀。而且我身体条件各方面都不错,现在中国经济的发展各方面也挺好,正是发展的好时机。另外,我对商业地产的理解、各方面的经验,可能还需要时间来逐渐贯彻到团队当中去。等到真的退下来,我的股权中百分之八九十要捐出来做慈善基金的。
《英才》:有没有想过你退下来之后的万达会是什么样?
王健林:戴尔先生曾经说过一句话,他说他这一生最大的功绩是创建了一个伟大的组织。我要说,我这一生最大的贡献是创造了一个优秀的组织,可能是世界级的优秀组织。更重要的是,我交出来以后,它依然是一个优秀的组织。所以我现在要尽可能干吃力的活,盖房子、把物业积累下来,这房子一垛在那儿,百来年它不会出事,对不对?到时候,我交出去的公司,就算发展慢一点,它也依然是一个大公司。另外,我的公司章程再约束得好一点,不让他们搞金融衍生品,就不会有大问题。
《英才》:那你会让职业经理人来接手吗?还是用你的家人?
王健林:看情况吧,我就一个儿子,从英国留学回来,思想很西化。他现在自己创业,不愿意跟着我受约束。照万达现在一年一万多人的增长速度,等到我10年后交班,这个企业将是20万人、几千亿销售的规模,到时候谁有本事谁接吧。