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摘 要：随着城市化进程的加快以及国家经济水平的飞速提升，越来越多的房地产开发项目出现在了社会的发展中。优质的房地产开发项目不仅有效的推动着社会经济以及城市建设的发展，还在很大程度上改善着人们的生活环境和质量。但是现阶段很多房地产开发项目在施工管理过程中，会由于一些因素的影响而出现多种问题，需要施工团队能够根据开发项目施工需要，找到合理的解决措施。本篇文章就房地产开发项目施工阶段管理的问题与对策进行简单的论述，希望能对相关人士的研究有所帮助。
关键词：房地产；施工；管理；问题
施工阶段的管理工作在房地产开发项目的实施中扮演着至关重要的作用，在近几年的发展中得到了很多项目开发部门和管理团队的关注。为了有效的提高开发项目施工阶段管理的质量和效率，很多管理团队会将一些独特的管理模式应用其中，并对部分模式进行创新与完善。但是仍然有不少的房地产开发项目在施工阶段中，不能对管理质量进行保障，导致开发项目施工管理出现混乱现象，影响项目整体效果。因此，如何提高施工阶段管理水平，成为了很多房地产开发项目团队需要考虑的内容。
一、房地产开发项目施工阶段管理的问题
1、项目小组不重视工程可行性研究
在现如今国家对房地产行业的宏观调控政策越来越严格的大背景下，房地產开发的投资风险明显增加。可是个别开发商存在着侥幸心理，认定国家政府的宏观调控很快就会过去，这些项目的领导班子对国家政府的调控的力度估计严重不足，对房地产市场的前景出现盲目的乐观，在没有邀请房地产专业人士对当下的市场和国家的政策做深入的分析调查研究的情况下，将自身的经验来代替可行性的研究，这实际上在客观上增加了开发商的投资风险。
2、规划以及设计过于随意
在开发设计阶段，房地产开发商对方案以及施工设计的图纸没有引起足够的重视，随意性很强，开发商一厢情愿地认为在施工阶段对施工修改也来得及，但是其不明白的是这种做法是属于本末倒置的行为。在工程的设计阶段最好更早地发现问题，并且给予解决，这对于以后工程的施工会起到事半功倍的效果。
如果在施工的过程中出现设计变更而导致业主针对自己的变更进行索赔，这结果会导致不仅造成工程很难顺利地进行，大大的延长工期，还会出现工程预算定额的增加。如果房地产工程是招标工程，许多的报价项目就会成为无效报价，这更加容易使工程的造价脱离控制，从而超出工程设计时的预算。
3、物业服务不到位
物业的服务管理对于房地产开发商来说就是售后服务，这种服务与项目的管理不可分割。作为开发商一定要认识到专业的物业管理水平其实是开发商品牌建立以及保持的重要方面。开发商对于前期的物业建设没有足够的重视，这就相当于放弃了很好的管家，即使能够在工程项目完成之后请到好的物业公司，那也会失去一定的信誉，对建筑工程项目有可能形成永远无法弥补的创伤。
在另外一方面，物业公司往往局限于自身的赢利以及管理的惰性中，不能够积极及时地处理买卖双方的关系，导致售后的不良不能及时解决，配套的设施不到位，物业的服务不到位等，这直接造成用户不交或者拖欠物业管理费用，进而陷入恶性循环之中，最终会导致品牌的信誉下降，对于其他工程造成潜在的不良影响。
二、房地产开发项目施工阶段管理的优化对策
1、注重管理制度的更新与完善
科学合理的管理制度，对房地产开发项目施工阶段的顺利开展有着重要的意义和影响。要想进一步提高开发项目施工效率和质量，那么相关管理团队就要对管理过程中涉及到的制度进行创新与完善。
由于一些房地产开发项目在施工过程中，会将大部分精力投入在项目经济效益以及成本投入等内容，对施工管理制度的优化有所忽略。而这种情况的出现虽然不会突然对开发项目造成影响，但是随着时间的推移，项目施工管理水平和质量会受到制度执行力度不强或其他因素的影响而有所下降。不仅影响了开发项目施工的效果，还会间接的浪费项目管理时间和成本。所以项目施工管理团队要提高对管理制度更新与完善的重视，并根据项目施工需要，灵活的转变管理制度内容，使管理制度真正落实到每一个细节中，问项目的顺利开展提供有利的保障。
2、注重开发项目的可行性研究
对房地产开发项目进行可行性研究，不仅能为项目施工阶段的管理提供有利条件，还能间接的提高项目后期的社会效益和经济效益，有利于推进房地产事业的进步。但是部分房地产开发项目在施工管理之前，没有做好全面的可行性研究。对于建筑行业环境的宏观分析以及政府相关政策的研究，也没有做到充分的了解和掌握。这种情况的出现不仅给房地产开发项目的开展造成了一定的阻碍，还在很大程度上影响了施工管理的质量。
另外，在房地产土地规划研究方面，相关负责团队没有对开发地段周围的环境情况进行全面的分析和妥善的规划，而是过度依赖开发经验，导致项目施工以及管理水平得不到明显的提升。因此在未来的发展中，项目开发团队需要做好充分的可行性研究，并对项目进行长远的规划，处理好项目与周围环境之间的关系，这样才能在最大程度上提升项目的开发利用价值，为相关管理工作的开展提供有利的保障。
3、开发商注重开发建设的控制
施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。
比较有经验的物业公司专业人员可以对工程和施工提出建设性的意见，这能够提升项目的档次，还能够在功能上做到更加人性化。对于其中的居住人员使用更加地合理，对整个的项目运作十分有利，并且开发商应该要充分地考虑小区内物业管理工作所需要的设备或者管理用具等，使物业能够做好服务工作。物业公司有必要对服务的范围进行明确并且定期的公布收入以及支出，严格地按照合同进行办事，处理好与用户之间的关系。
三、结束语
如今，很多房地产开发项目在施工阶段中，都能采用科学合理的方式进行现场的管理工作。对于施工阶段管理中存在的问题和不足之处，相关管理团队也能做到分析问题产生的原因，制定有效的解决方案，以此来为开发项目的正常运行奠定良好的基础。虽然大部分房地产开发项目施工管理水平得到了全面的提升，但是仍然有一些开发项目施工管理团队，没有意识到管理制度以及管理理念优化创新的重要性。对于施工管理中存在的问题，也不能进行及时的解决，影响了项目的开展效果。所以在日后的发展中，房地产开发项目施工管理团队，一定要做到及时的分析与处理其中涉及到的问题，注重管理模式的创新与完善，以此来保证开发项目的正常进行。
参考文献：
[1]闫佳琦. 试述房地产开发项目施工阶段管理的若干问题[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2013（10）.
[2]乔磊明. 浅谈房地产开发项目的施工管理[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2016（5）.
[3]夏金萍. 房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J]. 门窗， 2016（8）：238-238.
关键词：房地产；施工；管理；问题
施工阶段的管理工作在房地产开发项目的实施中扮演着至关重要的作用，在近几年的发展中得到了很多项目开发部门和管理团队的关注。为了有效的提高开发项目施工阶段管理的质量和效率，很多管理团队会将一些独特的管理模式应用其中，并对部分模式进行创新与完善。但是仍然有不少的房地产开发项目在施工阶段中，不能对管理质量进行保障，导致开发项目施工管理出现混乱现象，影响项目整体效果。因此，如何提高施工阶段管理水平，成为了很多房地产开发项目团队需要考虑的内容。
一、房地产开发项目施工阶段管理的问题
1、项目小组不重视工程可行性研究
在现如今国家对房地产行业的宏观调控政策越来越严格的大背景下，房地產开发的投资风险明显增加。可是个别开发商存在着侥幸心理，认定国家政府的宏观调控很快就会过去，这些项目的领导班子对国家政府的调控的力度估计严重不足，对房地产市场的前景出现盲目的乐观，在没有邀请房地产专业人士对当下的市场和国家的政策做深入的分析调查研究的情况下，将自身的经验来代替可行性的研究，这实际上在客观上增加了开发商的投资风险。
2、规划以及设计过于随意
在开发设计阶段，房地产开发商对方案以及施工设计的图纸没有引起足够的重视，随意性很强，开发商一厢情愿地认为在施工阶段对施工修改也来得及，但是其不明白的是这种做法是属于本末倒置的行为。在工程的设计阶段最好更早地发现问题，并且给予解决，这对于以后工程的施工会起到事半功倍的效果。
如果在施工的过程中出现设计变更而导致业主针对自己的变更进行索赔，这结果会导致不仅造成工程很难顺利地进行，大大的延长工期，还会出现工程预算定额的增加。如果房地产工程是招标工程，许多的报价项目就会成为无效报价，这更加容易使工程的造价脱离控制，从而超出工程设计时的预算。
3、物业服务不到位
物业的服务管理对于房地产开发商来说就是售后服务，这种服务与项目的管理不可分割。作为开发商一定要认识到专业的物业管理水平其实是开发商品牌建立以及保持的重要方面。开发商对于前期的物业建设没有足够的重视，这就相当于放弃了很好的管家，即使能够在工程项目完成之后请到好的物业公司，那也会失去一定的信誉，对建筑工程项目有可能形成永远无法弥补的创伤。
在另外一方面，物业公司往往局限于自身的赢利以及管理的惰性中，不能够积极及时地处理买卖双方的关系，导致售后的不良不能及时解决，配套的设施不到位，物业的服务不到位等，这直接造成用户不交或者拖欠物业管理费用，进而陷入恶性循环之中，最终会导致品牌的信誉下降，对于其他工程造成潜在的不良影响。
二、房地产开发项目施工阶段管理的优化对策
1、注重管理制度的更新与完善
科学合理的管理制度，对房地产开发项目施工阶段的顺利开展有着重要的意义和影响。要想进一步提高开发项目施工效率和质量，那么相关管理团队就要对管理过程中涉及到的制度进行创新与完善。
由于一些房地产开发项目在施工过程中，会将大部分精力投入在项目经济效益以及成本投入等内容，对施工管理制度的优化有所忽略。而这种情况的出现虽然不会突然对开发项目造成影响，但是随着时间的推移，项目施工管理水平和质量会受到制度执行力度不强或其他因素的影响而有所下降。不仅影响了开发项目施工的效果，还会间接的浪费项目管理时间和成本。所以项目施工管理团队要提高对管理制度更新与完善的重视，并根据项目施工需要，灵活的转变管理制度内容，使管理制度真正落实到每一个细节中，问项目的顺利开展提供有利的保障。
2、注重开发项目的可行性研究
对房地产开发项目进行可行性研究，不仅能为项目施工阶段的管理提供有利条件，还能间接的提高项目后期的社会效益和经济效益，有利于推进房地产事业的进步。但是部分房地产开发项目在施工管理之前，没有做好全面的可行性研究。对于建筑行业环境的宏观分析以及政府相关政策的研究，也没有做到充分的了解和掌握。这种情况的出现不仅给房地产开发项目的开展造成了一定的阻碍，还在很大程度上影响了施工管理的质量。
另外，在房地产土地规划研究方面，相关负责团队没有对开发地段周围的环境情况进行全面的分析和妥善的规划，而是过度依赖开发经验，导致项目施工以及管理水平得不到明显的提升。因此在未来的发展中，项目开发团队需要做好充分的可行性研究，并对项目进行长远的规划，处理好项目与周围环境之间的关系，这样才能在最大程度上提升项目的开发利用价值，为相关管理工作的开展提供有利的保障。
3、开发商注重开发建设的控制
施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。
比较有经验的物业公司专业人员可以对工程和施工提出建设性的意见，这能够提升项目的档次，还能够在功能上做到更加人性化。对于其中的居住人员使用更加地合理，对整个的项目运作十分有利，并且开发商应该要充分地考虑小区内物业管理工作所需要的设备或者管理用具等，使物业能够做好服务工作。物业公司有必要对服务的范围进行明确并且定期的公布收入以及支出，严格地按照合同进行办事，处理好与用户之间的关系。
三、结束语
如今，很多房地产开发项目在施工阶段中，都能采用科学合理的方式进行现场的管理工作。对于施工阶段管理中存在的问题和不足之处，相关管理团队也能做到分析问题产生的原因，制定有效的解决方案，以此来为开发项目的正常运行奠定良好的基础。虽然大部分房地产开发项目施工管理水平得到了全面的提升，但是仍然有一些开发项目施工管理团队，没有意识到管理制度以及管理理念优化创新的重要性。对于施工管理中存在的问题，也不能进行及时的解决，影响了项目的开展效果。所以在日后的发展中，房地产开发项目施工管理团队，一定要做到及时的分析与处理其中涉及到的问题，注重管理模式的创新与完善，以此来保证开发项目的正常进行。
参考文献：
[1]闫佳琦. 试述房地产开发项目施工阶段管理的若干问题[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2013（10）.
[2]乔磊明. 浅谈房地产开发项目的施工管理[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2016（5）.
[3]夏金萍. 房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J]. 门窗， 2016（8）：238-238.