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自改革开放以来，我国社会经济迈入了快速增长时期，住宅市场也随之迅速崛起。在此过程中，城镇化建设进程深入以及国家多形式的宏观调控，为长春市住宅市场蓬勃发展创造了利好环境，拉动了整个地区经济的复苏与发展。在这样的环境背景下，房地产开发企业及其他服务性企业快速增长和扩张，彼此间的竞争不断加剧。本文在对长春市住宅市场市场竞争状态作出简要分析和论述的基础上，就长春市住宅市场发展优化进行了研究。
【关键词】长春市；住宅市场；市场竞争状态；长效发展
近年来，住宅市场对我国社会经济发展的促动作用毋庸置疑。竞争是市场经济运行的基础和本质，其状态表现直接决定了市场经济发展层次。受人口增长、城市建设以及经济发展等多重因素的影响，长春市住宅市场展现了蓬勃发展之势，大大改善了人们的生活环境和生活水平。对市场竞争状态进行分析，有利于更精准地把握住宅市场发展态势，从而制定更加长远的发展战略。一直以来，有关住宅市场方面的分析与研究，备受社会各界热议和关注。
1 长春市住宅市场市场竞争状态
长春市作为吉林省省会，整体经济发展形势良好，城市化建设进程逐步推进，人口数量持续增长，为住宅市场发展提供了利好空间。但是，纵观长春市住宅市场发展实际，其市场竞争状态欠佳，具体表现为：
1.1 产品供需失衡
近年来，我国房地产市场整体发展形势良好，这与人口增长、城市建设带来的红利不无关系。而长春市作为吉林省的政治、经济、文化中心，在大的市场经济环境影响下也是大受裨益，对住宅产品的需求仍以刚需为主。据相关调查结果显示，长春市的住宅市场、写字楼市场及其他用房市场表现出了不同程度的失衡状态，其中近期住宅市场的需求大幅增长，相比之下供给却略显不足，不符合经济市场的运行规律。从商品房市场的总供需配比来看，长春市住宅市场仍占据主力地位，也是非均衡程度最为严重的阵地，甚至隐有进一步扩大趋势。此外，根据对长春市住宅市场的细致分析发现，随着人均生活水平的提高，市场中中高档住宅需求不断攀升，但从需求主体来看却很难跟上中高档住宅市场供给增长，出现了供大于求的特殊现象。这在一定程度上反映了，长春市住宅市场市场竞争存在两级分化的状态，其整体发展形势不佳。究其根本，造成这种现象的影响因素有很多，一方面是因为房地产开发企业规模发展失衡，对住宅市场需求动态变化掌握不够精准，提供的各类产品服务欠缺完善；另一方面是因为政府调控机制失灵，住宅价格偏高，打击了人们的消费积极性，加之房地产企业快速增长，导致住宅市场整体格局失衡，大大提高了市场运行风险。
1.2 品牌效应加剧
国家“十二五”发展规划，强调以结构调整和产业升级为主，在此期间城市化快速发展，提出要积极推进城镇化和趋于协调发展，提高城镇综合承载能力的目标。在这样的政策体系支持下，长春市住宅市场市场竞争表现出了品牌效应加剧的状态，中小型企业面临着巨大压力。在房地产行业发展的最早期，代理销售公司的大量涌现，在某种程度上加剧了价格竞争的不利情况。但是，自2008年之后，随着房地产商对品牌建设投入的逐步增长，建立了强强联合的战略联盟，使得长春市住宅市场进入了稳定增长时期。事实证明，长春住宅市场虽然历经低迷时期，但是品牌影响力大的企业依然实现了业绩增长，并在此基础上拓展了业务广度和深度。受此环境的影响，长春市住宅市场逐步实现了价格竞争向品牌竞争的转化，削减了部分中小型房地产企业的发展。同时，值得提出的是，在激烈的競争环境中，中小型企业也并非一路低迷，相反在2012年实施的“限囤令”中打响了反击战，并一度成为土地交易市场的主力军。他们自身的经济实力以及规模水平等决定了低价成交这种现象的频繁出现，最终造成了住宅房价反弹。上述的长春市住宅市场发展历程，决定了其市场内部竞争影响因素复杂，竞争倾向变化莫测，竞争状态不尽良好。
2 长春市住宅市场发展优化建议
竞争作为市场经济有效性的根本保证，是促进企业降低成本、提高质量、改善管理以及积极创新的关键要素。作者结合上文的分析，有针对性地提出了以下几种长春市住宅市场发展优化建议，以供参考和借鉴。
2.1 加强宏观调控
住宅市场关乎民生大计，引导市场良性竞争至关重要。长期的实践经验表明，政府宏观调控对引导经济市场良性竞争具有重要的积极作用。当住宅市场发展火热时，大量资金注入会造成房价过度虚长，加大了人们的购买压力，容易引发恶性市场竞争状态，此时政府部门应出台相关政策，限制二套房以上购买。而当住宅市场出现低迷时，政府应采取适度的保护性措施，如近期实施的去库存化，可以通过降低首付比例、贷款利率等政策手段，刺激住宅消费。在此过程中，政府应进一步建立健全住宅市场机制，规范房企开发及销售行为，避免投机现象。房企是住宅市场竞争的主体，其一系列行为直接决定了市场供给局面。因此，要着重强化房企的市场调研意识和市场营销意识，引导其不断优化和丰富产品服务项目，从制度层面上严格审核期项目建议书，统筹城市发展布局，加快城市化建设进程的同时，兼顾住宅市场稳步发展，为广大房企营造良好的市场竞争环境。总之，长春市住宅市场发展多变，政府应坚持以市场为导向，适时适当地出台针对性地宏观调控政策，最大限度地发挥竞争机制效益，从而推动住宅市场的稳定、健康、持续发展。
2.2 平衡市场供需
土地资源是住宅市场供应的基础，亦是其直接限制因素。因此，长春市政府相关部门应制定长期的城市发展规划，合理配置土地资源，在保障教育、商业等用地之外，还要根据居民的需求科学配置不同档次住宅、不同户型住宅等用地，加大廉租房、公租房以及经济适用房等保障性住房建设，为和谐社会主义发展夯实基础。如上文分析所述，造成房价疯涨的主要原因在于住宅市场供需失衡和人们的预期信心不足，假如保障性住宅供应充足，各项用地的资源配置合理，人们则不会盲目跟风，亦不会担心房价持续升温，最终消除房产泡沫。一般而言，住宅作为一类特殊商品具有消费与投资的双重属性。合理调节住宅消费与投资之间的比重，将大大提高住宅市场的稳定性。时至今日，长春市政府应在维护和满足人们消费性需求的基础上，适当控制投资性需求发展，如降低首套房首付比例、降低贷款利率、减免购置税或征收资本利得税、提高二套房首付比例等，宏观调控住宅市场供需平衡，从而保证住宅市场稳定、健康发展。除此之外，房地产开发商也需要认真落实政府的一系列宏观调控举措，综合研析住宅市场的供需状态，据此决定房产建设类型，最大限度地满足不用消费群体的需求。 2.3 建立企业品牌
目前，品牌已然成为了住宅市场竞争的新领域，提升品牌影响力不仅有利于企业获得更多市场份额，同时还可以有效降低其承受的经营风险。在长春市住宅市场相对稳定的增长后期，各房地产开发企业应树立正确的品牌意识，自主遵守行业规则，通过强强联合建立战略同盟关系，着力扩张综合性服务市场，从而提高自身的市场综合竞争力。在此过程中，人才资源作为住宅市场市场竞争的核心资产，是支撑企业品牌的重要因素。因此，房地产开发商应注重专业化人才队伍培养，包括销售经理、策划经理、物业经理、投资顾问以及估价师等，通过培训的方式，及时更新他们的知识结构和能力结构，提高其综合素养，使之提供良好的岗位服务，树立外界优质品牌形象。此外，房地产开发商还需进一步完善和加强内部控制，遵守行业规范和道德，严格落实相关合同条款，秉着为消费者负责的态度，把握好住宅建设的每一个关口，提高商品质量，增强消费者信心，从而提高自身市场竞争力。在国家法律制度的规范下，房企需遵守正確的行业竞争规则，利用质量、品牌等实力赢取竞争，建立长远的发展规划目标，在住宅市场竞争的道路上越行越远，进而带动整个地区经济的快速发展。
3 结语
总而言之，长春市住宅市场持续、稳定、健康发展至关重要。由于个人能力有限，本文对长春市住宅市场市场竞争状态作出的研究可能存在不足，提出的住宅市场发展战略还亟待完善。因此，作者希望业界更多学者关注长春市住宅市场发展，认真解析其当前的市场竞争状态，并全面总结其影响因素，结合实际情况，有针对性地提出更多促进长春市住宅市场发展的策略或建议。
参考文献
[1]王佳蕾.“国五条”对长春市房地产市场的影响[J].沈阳师范大学学报（社会科学版），2014（03）：70-72.
[2]周天勇.中国土地和住宅体制改革研究[J].经济研究参考，2014（14）：3-37.
[3]刘宝涛，郭佳.高端住宅商品房价格变化的影响因素分析——基于长春市净月区的调查[J].淮北职业技术学院学报，2014（05）：119-121.
[4]顾书桂.从住宅市场宏观调控看政府失灵——兼论中国深化改革的动力[J]. 学术研究，2013（05）：73-78+160.
[5]顾书桂.住宅市场运行与政府有效干预[J].社会科学研究，2013（03）：20-25.
作者简介
白秀娜（1979-）女，吉林省德惠市人。硕士学位。现为吉林工程技术师范学院工商管理学院讲师，研究方向为市场营销。
作者单位
吉林工程技术师范学院工商管理学院 吉林省长春市 130000
【关键词】长春市；住宅市场；市场竞争状态；长效发展
近年来，住宅市场对我国社会经济发展的促动作用毋庸置疑。竞争是市场经济运行的基础和本质，其状态表现直接决定了市场经济发展层次。受人口增长、城市建设以及经济发展等多重因素的影响，长春市住宅市场展现了蓬勃发展之势，大大改善了人们的生活环境和生活水平。对市场竞争状态进行分析，有利于更精准地把握住宅市场发展态势，从而制定更加长远的发展战略。一直以来，有关住宅市场方面的分析与研究，备受社会各界热议和关注。
1 长春市住宅市场市场竞争状态
长春市作为吉林省省会，整体经济发展形势良好，城市化建设进程逐步推进，人口数量持续增长，为住宅市场发展提供了利好空间。但是，纵观长春市住宅市场发展实际，其市场竞争状态欠佳，具体表现为：
1.1 产品供需失衡
近年来，我国房地产市场整体发展形势良好，这与人口增长、城市建设带来的红利不无关系。而长春市作为吉林省的政治、经济、文化中心，在大的市场经济环境影响下也是大受裨益，对住宅产品的需求仍以刚需为主。据相关调查结果显示，长春市的住宅市场、写字楼市场及其他用房市场表现出了不同程度的失衡状态，其中近期住宅市场的需求大幅增长，相比之下供给却略显不足，不符合经济市场的运行规律。从商品房市场的总供需配比来看，长春市住宅市场仍占据主力地位，也是非均衡程度最为严重的阵地，甚至隐有进一步扩大趋势。此外，根据对长春市住宅市场的细致分析发现，随着人均生活水平的提高，市场中中高档住宅需求不断攀升，但从需求主体来看却很难跟上中高档住宅市场供给增长，出现了供大于求的特殊现象。这在一定程度上反映了，长春市住宅市场市场竞争存在两级分化的状态，其整体发展形势不佳。究其根本，造成这种现象的影响因素有很多，一方面是因为房地产开发企业规模发展失衡，对住宅市场需求动态变化掌握不够精准，提供的各类产品服务欠缺完善；另一方面是因为政府调控机制失灵，住宅价格偏高，打击了人们的消费积极性，加之房地产企业快速增长，导致住宅市场整体格局失衡，大大提高了市场运行风险。
1.2 品牌效应加剧
国家“十二五”发展规划，强调以结构调整和产业升级为主，在此期间城市化快速发展，提出要积极推进城镇化和趋于协调发展，提高城镇综合承载能力的目标。在这样的政策体系支持下，长春市住宅市场市场竞争表现出了品牌效应加剧的状态，中小型企业面临着巨大压力。在房地产行业发展的最早期，代理销售公司的大量涌现，在某种程度上加剧了价格竞争的不利情况。但是，自2008年之后，随着房地产商对品牌建设投入的逐步增长，建立了强强联合的战略联盟，使得长春市住宅市场进入了稳定增长时期。事实证明，长春住宅市场虽然历经低迷时期，但是品牌影响力大的企业依然实现了业绩增长，并在此基础上拓展了业务广度和深度。受此环境的影响，长春市住宅市场逐步实现了价格竞争向品牌竞争的转化，削减了部分中小型房地产企业的发展。同时，值得提出的是，在激烈的競争环境中，中小型企业也并非一路低迷，相反在2012年实施的“限囤令”中打响了反击战，并一度成为土地交易市场的主力军。他们自身的经济实力以及规模水平等决定了低价成交这种现象的频繁出现，最终造成了住宅房价反弹。上述的长春市住宅市场发展历程，决定了其市场内部竞争影响因素复杂，竞争倾向变化莫测，竞争状态不尽良好。
2 长春市住宅市场发展优化建议
竞争作为市场经济有效性的根本保证，是促进企业降低成本、提高质量、改善管理以及积极创新的关键要素。作者结合上文的分析，有针对性地提出了以下几种长春市住宅市场发展优化建议，以供参考和借鉴。
2.1 加强宏观调控
住宅市场关乎民生大计，引导市场良性竞争至关重要。长期的实践经验表明，政府宏观调控对引导经济市场良性竞争具有重要的积极作用。当住宅市场发展火热时，大量资金注入会造成房价过度虚长，加大了人们的购买压力，容易引发恶性市场竞争状态，此时政府部门应出台相关政策，限制二套房以上购买。而当住宅市场出现低迷时，政府应采取适度的保护性措施，如近期实施的去库存化，可以通过降低首付比例、贷款利率等政策手段，刺激住宅消费。在此过程中，政府应进一步建立健全住宅市场机制，规范房企开发及销售行为，避免投机现象。房企是住宅市场竞争的主体，其一系列行为直接决定了市场供给局面。因此，要着重强化房企的市场调研意识和市场营销意识，引导其不断优化和丰富产品服务项目，从制度层面上严格审核期项目建议书，统筹城市发展布局，加快城市化建设进程的同时，兼顾住宅市场稳步发展，为广大房企营造良好的市场竞争环境。总之，长春市住宅市场发展多变，政府应坚持以市场为导向，适时适当地出台针对性地宏观调控政策，最大限度地发挥竞争机制效益，从而推动住宅市场的稳定、健康、持续发展。
2.2 平衡市场供需
土地资源是住宅市场供应的基础，亦是其直接限制因素。因此，长春市政府相关部门应制定长期的城市发展规划，合理配置土地资源，在保障教育、商业等用地之外，还要根据居民的需求科学配置不同档次住宅、不同户型住宅等用地，加大廉租房、公租房以及经济适用房等保障性住房建设，为和谐社会主义发展夯实基础。如上文分析所述，造成房价疯涨的主要原因在于住宅市场供需失衡和人们的预期信心不足，假如保障性住宅供应充足，各项用地的资源配置合理，人们则不会盲目跟风，亦不会担心房价持续升温，最终消除房产泡沫。一般而言，住宅作为一类特殊商品具有消费与投资的双重属性。合理调节住宅消费与投资之间的比重，将大大提高住宅市场的稳定性。时至今日，长春市政府应在维护和满足人们消费性需求的基础上，适当控制投资性需求发展，如降低首套房首付比例、降低贷款利率、减免购置税或征收资本利得税、提高二套房首付比例等，宏观调控住宅市场供需平衡，从而保证住宅市场稳定、健康发展。除此之外，房地产开发商也需要认真落实政府的一系列宏观调控举措，综合研析住宅市场的供需状态，据此决定房产建设类型，最大限度地满足不用消费群体的需求。 2.3 建立企业品牌
目前，品牌已然成为了住宅市场竞争的新领域，提升品牌影响力不仅有利于企业获得更多市场份额，同时还可以有效降低其承受的经营风险。在长春市住宅市场相对稳定的增长后期，各房地产开发企业应树立正确的品牌意识，自主遵守行业规则，通过强强联合建立战略同盟关系，着力扩张综合性服务市场，从而提高自身的市场综合竞争力。在此过程中，人才资源作为住宅市场市场竞争的核心资产，是支撑企业品牌的重要因素。因此，房地产开发商应注重专业化人才队伍培养，包括销售经理、策划经理、物业经理、投资顾问以及估价师等，通过培训的方式，及时更新他们的知识结构和能力结构，提高其综合素养，使之提供良好的岗位服务，树立外界优质品牌形象。此外，房地产开发商还需进一步完善和加强内部控制，遵守行业规范和道德，严格落实相关合同条款，秉着为消费者负责的态度，把握好住宅建设的每一个关口，提高商品质量，增强消费者信心，从而提高自身市场竞争力。在国家法律制度的规范下，房企需遵守正確的行业竞争规则，利用质量、品牌等实力赢取竞争，建立长远的发展规划目标，在住宅市场竞争的道路上越行越远，进而带动整个地区经济的快速发展。
3 结语
总而言之，长春市住宅市场持续、稳定、健康发展至关重要。由于个人能力有限，本文对长春市住宅市场市场竞争状态作出的研究可能存在不足，提出的住宅市场发展战略还亟待完善。因此，作者希望业界更多学者关注长春市住宅市场发展，认真解析其当前的市场竞争状态，并全面总结其影响因素，结合实际情况，有针对性地提出更多促进长春市住宅市场发展的策略或建议。
参考文献
[1]王佳蕾.“国五条”对长春市房地产市场的影响[J].沈阳师范大学学报（社会科学版），2014（03）：70-72.
[2]周天勇.中国土地和住宅体制改革研究[J].经济研究参考，2014（14）：3-37.
[3]刘宝涛，郭佳.高端住宅商品房价格变化的影响因素分析——基于长春市净月区的调查[J].淮北职业技术学院学报，2014（05）：119-121.
[4]顾书桂.从住宅市场宏观调控看政府失灵——兼论中国深化改革的动力[J]. 学术研究，2013（05）：73-78+160.
[5]顾书桂.住宅市场运行与政府有效干预[J].社会科学研究，2013（03）：20-25.
作者简介
白秀娜（1979-）女，吉林省德惠市人。硕士学位。现为吉林工程技术师范学院工商管理学院讲师，研究方向为市场营销。
作者单位
吉林工程技术师范学院工商管理学院 吉林省长春市 130000