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【摘 要】房地产业的重要性随着我国住房制度改革的推进而日益凸显，其飞速发展的背后亦累积了大量的问题和弊端。我国对房地产市场的宏观调控始于1998年，目的在于避免房地产市场的非理性波动，促使其健康发展。沿袭至今，政府对房地产宏观调控的效果差强人意。房价单边过快上涨、供需结构局部失衡等问题依然存在，这些突出的矛盾阻碍了房地产业的可持续发展，亦为中国经济转型升级带来了巨大障碍。探析我国房地产宏观调控政策低效的真正原因，建立房地产调控长效机制，才是目前有效解决房地产市场众多问题的根本途径。
【关键词】长效机制；房地产调控；房产税
[Abstract] Analysis our country real estate macroeconomic regulation and control policy， the real reason for inefficient establish long-term effective mechanism of real estate regulation and control， is the effective way to solve all the problems of the real estate market.
[Key words] a long-term mechanism； Real estate control； property tax
去年以来，我国一二线城市房价持续爆发式上涨，与房地产市场有关的诸多指标创出历史新高。中国经济的转型和可持续发展正逐渐被高房价所透支。而当前我国房地产业发展累积的矛盾和问题日益复杂化，主要表现为两高并存，剩缺并存。结构性问题突出，房地产调控难度增大。对房地产业过度依赖，沉溺于依靠房地产业拉动经济增长，没有对房地产过度投资和投机行为进行严格约束。导致的结果就是任由房地产业绑架中国经济未来的不可承受之重。要突破这样的困境，就必须凝聚共识，为中国经济松绑。建立房地产调控长效机制，逐步推动中国经济去房地产化。
1 当前我国房地产市场发展存在的问题
第一、挤占非金融企业信贷资源，扭曲经济增长结构。2016年我国GDP增速为6.7%，房地产业对经济增长的贡献达到8.0%。持续“高烧”的房地产市场占用大量信贷资源，挤占效应明显。中国人民银行的数据显示，2016年全年新增人民币贷款12.65万亿元，同比增加9257亿元，再创历史新高。其中居民部门贷款同比增加了5.68万亿元，较2015年增长了2.63万亿元；而非金融企业的新增贷款规模则同比减少了1.28万亿元。
第二、抬升企业生产成本，恶化经营环境。房价过快的涨速和过高的涨幅，直接或间接的抬升了企业生产成本。2016年全国商品房均价为7600元/平方米，我国房价近十年的涨幅远大于同期发达国家和发展中国家。现如今我国无论土地价格还是物业租金都高于印度、印尼、越南等发展中国家，尤其在宏观经济大趋势向下的背景下，居民收入增长乏力，有效需求不足，生产成本和销售收入背离将导致企业经营环境进一步恶化。
第三、吹大资产泡沫，集聚回调风险。与纽约、东京等发达国家的大城市相比，我国部分城市的房价已经不逞多让，房价短期回调压力趋增。根据同期统计数据测算，2016年12月，中国房价收入比约为25，而美国才3.28，日本也只有12.67。我国的该指标超出世界银行的合理标准4倍—6倍。Numbeo最新的统计结果显示，全世界十大房价收入比最高的城市里面，北上广深皆上榜。值得一提的是，深圳的房价收入比更是高居榜首，世界第一。同期，我国住房抵押贷款收入比超过200%，而美国仅为23.69%，日本也才72.89%。這些都说明我国居民住房贷款负担加重明显，而且绝对值也偏高。相关贷款一旦出现违约，流动性风险很大。
2 我国房地产宏观调控政策弱效的原因
第一、中央与地方两级政府的利益不一致
在房地产宏观调控中，各级政府的目标和利益并不相同。其中中央政府类似于委托人，而地方政府类似于代理人。由于无法形成趋同的利益目标，地方政府多数情况下会首先追求自身利益的最大化，这样就会往往导致对中央政府调控目标的背离行为。首先，中央政府一般致力于避免房价剧烈波动。而地方政府却希望房价不断上涨。因为在房价上涨的刺激下，地价才能持续的跟风上涨，地方政府的土地财政才能得到保障。其次，作为中央政府每一轮房地产调控重要组成部分的保障房建设，在地方上并没有得到有效的执行。因为建设保障性住房、增加保障性住房的供给对地方商品房市场有较大的影响，进而影响地方政府土地财政。所以对此地方政府往往消极应对。第三，房地产市场的投机性不断增强，对社会和市场的各种资金容易产生虹吸效应。这在经济底子薄、产业基础差和产业结构单一的部分地区表现的尤为明显，不利于地方经济的健康发展。中央政府的调控大多是立足于避免由于房地产市场的非理性过热，导致对其他产业发展产生明显的外部性，从而维护市场的稳定。而地方政府的目标则是以房地产投资来拉动地方GDP的增长和增加地方财政收入，因为相对于其他行业，房地产投资拉动经济短期效果最为明显。当然这个困境也和我国现行的税收制度有关，我国自1994年分税制改革以来，相对零散和不以征收的税种基本划归了地方，这要就造成了土地出让收入和与房地产相关的许多税种成为了地方财政收入的主要来源，同时地方政府发债和向金融机构融资一般都以土地作为抵押，这就把房地产行业的兴衰和地方的发展完全捆绑在一起了。而且，目前中央政府在考核地方政府的绩效时，还是主要衡量地方财政收入和GDP，因此，在缺乏相应激励措施和补贴机制的情况下，凡是会影响地方财政收入的房地产调控政策，必然带来的是地方政府消极执行的局面，使得调控政策弱效既而偏离目标。
第二，政府行政对于房地产市场干预过度 经济调控手段和行政调控手段都可以用于房地产宏观调控。但回顾我国的房地产宏观调控历程，以金融、税收、货币等为代表的经济调控手段的运用明显少于行政调控手段的运用。调控政策大多以通知、意见、办法和规定等形式下发，如“国六条”、“国八条”、“限购令”、“限价令”和“限售令”等，而且政策多由行政命令的形式颁布，法律基础较弱，使得政府对于房地产宏观调控的约束力度大大减小。
在法律基础缺位、经济手段缺乏配合的情况下，只依靠行政手段频繁干预房地产市场，其调控方式是非理性的。长期来看，这不仅会造成房地产宏观调控的效果逐渐减弱，对房地产市场的健康发展也是弊大于利。
第三、政府对房地产宏观调控的干预缺乏稳定机制
回顾我国房地产宏观调控的历程，不难发现政府出台的调控政策数目之多，调控的频率之高。而在调控的进程中，由于缺乏统一的管理，调控政策的难以最大限度发挥效果。而且对于行政调控手段来说，其时限性非常明显，调控政策的稳定性难以长期保证；部分政策的制定不够严谨，随意性较强，且执行力度不够，没有监督体制。
在房地产调控中，政府行政干预的频繁出现正式由于缺乏房地产宏观调控的长效机制造成的。短期目标重于长期诉求所带来的结果，使得政府过度关注调控的短期效应，忽视中长期的平衡发展，基础制度建设滞后，阻碍房地产宏观调控长效机制的构建和完善。
3 新常态下房地产调控长效机制的建立
当前我国房地产市场面临的矛盾表现为分化严峻、两高并存。究其原因，一方面是由于我国房地产市场区域和结构的双失衡，另一方面也与经济增长乏力，资金抱团拥虚脱实有关。当然我国过去对房地产业耦合过深，约束房地产投资行为的力度不够也是主要原因。未来，持续改善实体经济发展来去房地产化，加快推动房地产税立法来减少市场的非理性行为将成为建立房地产调控长效机制的核心。
第一、规则和灵活性在房地产调控中都要兼顾
鉴于我国的国情和过往房地产调控的历史，笔者认为兼顾规则和灵活性是新常态下房地产调控长效机制的基本要素。房地产政策要有规则屬性，要有连续性和稳定性，这是促进房地产调控由短期转向长期的根本保证。同时为应对突发的外部环境变化而保留一定的政策转圜空间，亦即房地产政策的灵活性很有必要。规则、透明度、连续性和稳定性决定了调控政策实施的有效性。这就对各级政府部门制定政策提出了明确的要求，必须在附有规则的前提下，保持一定的灵活性。规则用以约束政府部门盲目追求短期目标，保证长期目标的实现；而灵活性则用以应对在环境改变下的相机抉择政策。
第二、客观认识市场，科学因城施策
对于我国的一线城市和部分二线热点城市，要坚持限购限贷政策不放松；加强房地产信贷监管，对超越红线的违法违规行为，违规进入楼市的高杠杆资金，如“首付贷”，“消费贷”等要持高压监管；对于高库存的三四线城市，酌情转移土地指标到一二线热点城市，将土地供给与库存去化周期挂钩，着力提高存量土地利用效率，加快释放住房需求，通过定向棚改、住房补贴、特色小镇建设和产业转移优化等支持中小城市城市化建设，努力构建大中小型城市平衡发展的格局。
第三、持续改善实体经济发展，降低对房地产行业的依赖，
长期以来，房地产及上下游附属行业在我国经济增长的占比较大。所以一旦出现经济增长放缓时，我们都依赖加大房地产投资来拉动经济增长。而经济出现过热时，我们又通过严格限购限贷政策进行调控，以抑制房地产市场过度的投资投机行为。一直以来，我国的经济都过度依赖房地产行业。更有甚者，部分地方政府为了政绩，以加快土拍等手段追求当地经济短期增长，此举虽然能提高税收，增加短期财政收入，却透支了地方长期的经济发展潜力，实属得不偿失。这些教训都要求我们在未来，必须坚持改善投资环境，加大培育特色产业，加快推动优势产业集群化，优化地方产业结构，以夯实的实体经济，来降低经济发展对房地产行业的依赖。
第四、加快房地产税立法
在公平分配社会财富，抑制投机炒作上，房地产税被寄予厚望。一方面为了抑制市场参与者的非理性预期，平抚市场情绪，建立正常的行业发展秩序。另一方面为了促进社会财富分配更为公平，促进社会和谐，减少贫富差距。都需要发我们加快房地产税立法。可以先建立房地产税立法和实施的时间周期表，同时大力推进配套制度建设，如不动产登记、个人住房信息全国联网等，以完善的制度来保障未来房地产税的公平、合理和高效征收。
参考文献：
[1] 李佩珈.“去房地产化”是建立房地产长效机制关键[J].清华金融评
论，2017（2）：53-56.
[2] 李宇嘉.楼市长效机制：内涵、制约和选择[J].中国房地产，2017（1）：
15-20.
【关键词】长效机制；房地产调控；房产税
[Abstract] Analysis our country real estate macroeconomic regulation and control policy， the real reason for inefficient establish long-term effective mechanism of real estate regulation and control， is the effective way to solve all the problems of the real estate market.
[Key words] a long-term mechanism； Real estate control； property tax
去年以来，我国一二线城市房价持续爆发式上涨，与房地产市场有关的诸多指标创出历史新高。中国经济的转型和可持续发展正逐渐被高房价所透支。而当前我国房地产业发展累积的矛盾和问题日益复杂化，主要表现为两高并存，剩缺并存。结构性问题突出，房地产调控难度增大。对房地产业过度依赖，沉溺于依靠房地产业拉动经济增长，没有对房地产过度投资和投机行为进行严格约束。导致的结果就是任由房地产业绑架中国经济未来的不可承受之重。要突破这样的困境，就必须凝聚共识，为中国经济松绑。建立房地产调控长效机制，逐步推动中国经济去房地产化。
1 当前我国房地产市场发展存在的问题
第一、挤占非金融企业信贷资源，扭曲经济增长结构。2016年我国GDP增速为6.7%，房地产业对经济增长的贡献达到8.0%。持续“高烧”的房地产市场占用大量信贷资源，挤占效应明显。中国人民银行的数据显示，2016年全年新增人民币贷款12.65万亿元，同比增加9257亿元，再创历史新高。其中居民部门贷款同比增加了5.68万亿元，较2015年增长了2.63万亿元；而非金融企业的新增贷款规模则同比减少了1.28万亿元。
第二、抬升企业生产成本，恶化经营环境。房价过快的涨速和过高的涨幅，直接或间接的抬升了企业生产成本。2016年全国商品房均价为7600元/平方米，我国房价近十年的涨幅远大于同期发达国家和发展中国家。现如今我国无论土地价格还是物业租金都高于印度、印尼、越南等发展中国家，尤其在宏观经济大趋势向下的背景下，居民收入增长乏力，有效需求不足，生产成本和销售收入背离将导致企业经营环境进一步恶化。
第三、吹大资产泡沫，集聚回调风险。与纽约、东京等发达国家的大城市相比，我国部分城市的房价已经不逞多让，房价短期回调压力趋增。根据同期统计数据测算，2016年12月，中国房价收入比约为25，而美国才3.28，日本也只有12.67。我国的该指标超出世界银行的合理标准4倍—6倍。Numbeo最新的统计结果显示，全世界十大房价收入比最高的城市里面，北上广深皆上榜。值得一提的是，深圳的房价收入比更是高居榜首，世界第一。同期，我国住房抵押贷款收入比超过200%，而美国仅为23.69%，日本也才72.89%。這些都说明我国居民住房贷款负担加重明显，而且绝对值也偏高。相关贷款一旦出现违约，流动性风险很大。
2 我国房地产宏观调控政策弱效的原因
第一、中央与地方两级政府的利益不一致
在房地产宏观调控中，各级政府的目标和利益并不相同。其中中央政府类似于委托人，而地方政府类似于代理人。由于无法形成趋同的利益目标，地方政府多数情况下会首先追求自身利益的最大化，这样就会往往导致对中央政府调控目标的背离行为。首先，中央政府一般致力于避免房价剧烈波动。而地方政府却希望房价不断上涨。因为在房价上涨的刺激下，地价才能持续的跟风上涨，地方政府的土地财政才能得到保障。其次，作为中央政府每一轮房地产调控重要组成部分的保障房建设，在地方上并没有得到有效的执行。因为建设保障性住房、增加保障性住房的供给对地方商品房市场有较大的影响，进而影响地方政府土地财政。所以对此地方政府往往消极应对。第三，房地产市场的投机性不断增强，对社会和市场的各种资金容易产生虹吸效应。这在经济底子薄、产业基础差和产业结构单一的部分地区表现的尤为明显，不利于地方经济的健康发展。中央政府的调控大多是立足于避免由于房地产市场的非理性过热，导致对其他产业发展产生明显的外部性，从而维护市场的稳定。而地方政府的目标则是以房地产投资来拉动地方GDP的增长和增加地方财政收入，因为相对于其他行业，房地产投资拉动经济短期效果最为明显。当然这个困境也和我国现行的税收制度有关，我国自1994年分税制改革以来，相对零散和不以征收的税种基本划归了地方，这要就造成了土地出让收入和与房地产相关的许多税种成为了地方财政收入的主要来源，同时地方政府发债和向金融机构融资一般都以土地作为抵押，这就把房地产行业的兴衰和地方的发展完全捆绑在一起了。而且，目前中央政府在考核地方政府的绩效时，还是主要衡量地方财政收入和GDP，因此，在缺乏相应激励措施和补贴机制的情况下，凡是会影响地方财政收入的房地产调控政策，必然带来的是地方政府消极执行的局面，使得调控政策弱效既而偏离目标。
第二，政府行政对于房地产市场干预过度 经济调控手段和行政调控手段都可以用于房地产宏观调控。但回顾我国的房地产宏观调控历程，以金融、税收、货币等为代表的经济调控手段的运用明显少于行政调控手段的运用。调控政策大多以通知、意见、办法和规定等形式下发，如“国六条”、“国八条”、“限购令”、“限价令”和“限售令”等，而且政策多由行政命令的形式颁布，法律基础较弱，使得政府对于房地产宏观调控的约束力度大大减小。
在法律基础缺位、经济手段缺乏配合的情况下，只依靠行政手段频繁干预房地产市场，其调控方式是非理性的。长期来看，这不仅会造成房地产宏观调控的效果逐渐减弱，对房地产市场的健康发展也是弊大于利。
第三、政府对房地产宏观调控的干预缺乏稳定机制
回顾我国房地产宏观调控的历程，不难发现政府出台的调控政策数目之多，调控的频率之高。而在调控的进程中，由于缺乏统一的管理，调控政策的难以最大限度发挥效果。而且对于行政调控手段来说，其时限性非常明显，调控政策的稳定性难以长期保证；部分政策的制定不够严谨，随意性较强，且执行力度不够，没有监督体制。
在房地产调控中，政府行政干预的频繁出现正式由于缺乏房地产宏观调控的长效机制造成的。短期目标重于长期诉求所带来的结果，使得政府过度关注调控的短期效应，忽视中长期的平衡发展，基础制度建设滞后，阻碍房地产宏观调控长效机制的构建和完善。
3 新常态下房地产调控长效机制的建立
当前我国房地产市场面临的矛盾表现为分化严峻、两高并存。究其原因，一方面是由于我国房地产市场区域和结构的双失衡，另一方面也与经济增长乏力，资金抱团拥虚脱实有关。当然我国过去对房地产业耦合过深，约束房地产投资行为的力度不够也是主要原因。未来，持续改善实体经济发展来去房地产化，加快推动房地产税立法来减少市场的非理性行为将成为建立房地产调控长效机制的核心。
第一、规则和灵活性在房地产调控中都要兼顾
鉴于我国的国情和过往房地产调控的历史，笔者认为兼顾规则和灵活性是新常态下房地产调控长效机制的基本要素。房地产政策要有规则屬性，要有连续性和稳定性，这是促进房地产调控由短期转向长期的根本保证。同时为应对突发的外部环境变化而保留一定的政策转圜空间，亦即房地产政策的灵活性很有必要。规则、透明度、连续性和稳定性决定了调控政策实施的有效性。这就对各级政府部门制定政策提出了明确的要求，必须在附有规则的前提下，保持一定的灵活性。规则用以约束政府部门盲目追求短期目标，保证长期目标的实现；而灵活性则用以应对在环境改变下的相机抉择政策。
第二、客观认识市场，科学因城施策
对于我国的一线城市和部分二线热点城市，要坚持限购限贷政策不放松；加强房地产信贷监管，对超越红线的违法违规行为，违规进入楼市的高杠杆资金，如“首付贷”，“消费贷”等要持高压监管；对于高库存的三四线城市，酌情转移土地指标到一二线热点城市，将土地供给与库存去化周期挂钩，着力提高存量土地利用效率，加快释放住房需求，通过定向棚改、住房补贴、特色小镇建设和产业转移优化等支持中小城市城市化建设，努力构建大中小型城市平衡发展的格局。
第三、持续改善实体经济发展，降低对房地产行业的依赖，
长期以来，房地产及上下游附属行业在我国经济增长的占比较大。所以一旦出现经济增长放缓时，我们都依赖加大房地产投资来拉动经济增长。而经济出现过热时，我们又通过严格限购限贷政策进行调控，以抑制房地产市场过度的投资投机行为。一直以来，我国的经济都过度依赖房地产行业。更有甚者，部分地方政府为了政绩，以加快土拍等手段追求当地经济短期增长，此举虽然能提高税收，增加短期财政收入，却透支了地方长期的经济发展潜力，实属得不偿失。这些教训都要求我们在未来，必须坚持改善投资环境，加大培育特色产业，加快推动优势产业集群化，优化地方产业结构，以夯实的实体经济，来降低经济发展对房地产行业的依赖。
第四、加快房地产税立法
在公平分配社会财富，抑制投机炒作上，房地产税被寄予厚望。一方面为了抑制市场参与者的非理性预期，平抚市场情绪，建立正常的行业发展秩序。另一方面为了促进社会财富分配更为公平，促进社会和谐，减少贫富差距。都需要发我们加快房地产税立法。可以先建立房地产税立法和实施的时间周期表，同时大力推进配套制度建设，如不动产登记、个人住房信息全国联网等，以完善的制度来保障未来房地产税的公平、合理和高效征收。
参考文献：
[1] 李佩珈.“去房地产化”是建立房地产长效机制关键[J].清华金融评
论，2017（2）：53-56.
[2] 李宇嘉.楼市长效机制：内涵、制约和选择[J].中国房地产，2017（1）：
15-20.