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摘要：房地产业通过快速发展，成为我国重要支柱产业之一。但是我国房地产业在会计核算、税务处理等方面，还有很多不成熟和不规范之处，本文将对房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入这一业务，从会计核算与税务处理方面结合实际进行介绍、分析和探讨。
关键词：房地产；预售收入；财税处理
引言
根据《城市商品房预售管理办法》中的规定，房地产企业预售收入通常指的是房地产企业对达到预售条件的在建项目，在征询主管部门同意并获得预售许可证后同买受人签署《商品房预售合同》，将在建商品房提前卖给买受人，同时获取买受人定金或者房款的收入方式。
一、房地产企业预售收入财税处理规定
（一）会计核算规定
房地产企业的会计核算有着特别的规定，因为在房地产项目预售的过程中获得的预售收入有悖于《企业会计准则——收入》中涉及收入确认的规定，所以房地产企业在预售其项目的过程中所获得的款项，仅仅是预收性质的价款，这部分收入理应划入“预收账款”来核算；只有当开发项目完工并且验收合格后，进行详细的竣工决算，房地产企业才可以根据购销合同中规定的内容，将商品房转交给买方，待所有手续办妥后，方能确认实现多少收入增加。
另外，针对如何进行会计核算，确定预售收入缴纳的相关税费，当前尚未有更新的会计制度对这部分内容进行约束。
（二）税收征管规定
依照现行的中华人民共和国税法的相关规定，房地产企业在进行未完工的商品房的销售过程中，所获得的预售收入应该分别依据以下规定进行相关税费的缴纳：
1、土地增值税：土地增值税指的是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物和其他附着物产权，向单位或者个人所征收的税。
2、营业税：营业税指的是参照2009年颁布实施的《营业税暂行条例实施细则》中的规定，当纳税人采用预收款方式，进行土地使用权的转让以及销售不动产的行为，应该在收到预收款的当天缴纳税费。
3、企业所得税：企业所得税指的是参照2009年颁布实施的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的规定，当房地产企业进行商品房预售时，应该缴纳预售房地产项目过程中所产生的相应税费。该办法还明确规定，房地产企业产生的已销开发产品计税成本、期间费用、土地增值税以及营业税金等，应该按照相关条例对当期的税费进行扣除。
从以上的税收征管规定中不难发现，我国是按照“收付实现制”的方针，对房地产企业的销售收入进行税费收缴。另外，还需要通过事先征收涉及房地产项目预售的相关税费，以此来实现对税收的源头进行强有力的控制，以此来保证房地产税收能够准时、保量上缴入库。
二、房地产企业预售收入财税处理现状
（一）预售收入财税处理现状
1、如今，房地产企业会计核算工作正在逐步走上规范化的道路，然而我们仍不能忽视依然有许多房地产企业在预售阶段不按照标准规范来进行预售收入和代收代缴款项的区分工作，直接导致了缴费科目混乱，更有甚者不将预售收入进行过账处理，进一步加剧了账面混乱的情况。
2、在房地产项目的预售阶段，许多房地产企业常常根据“预收账款”的贷方产生的金额作为当期应该缴纳的营业税、企业所得税以及土地增值税的计算根据。
（二）预售收入相关税费财税处理现状
因为现行的会计制度不能在短时间内对预售收入产生的相关税费进行核算，导致了许多房地产企业在税费结转时的处理方法不同，间接造成了不能提供正确的会计信息。当前，许多房地产企业已经采取了许多措施来处理预售收入，主要可以分为以下两种方式。
1、相关税费直接损益类。这种方式的主要特点是要先依照当期预售收入对营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加等税费进行计提，将这些税费列进“营业税金及附加”，在月末总结时，进行当月收益的评估。在进行当期应缴纳的所得税计算的过程中，不再另外对当期应缴纳的营业税等税费进行纳税调整。这种处理方式的缺点在于能够将不吻合收入确定条件的“预收账款”以收入的方式对相关税费进行结算，往往造成了损益和负债的虚增现象，而且会掐断预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的联系。此外，这种处理方式也有悖于会计的配比原则。
2、这种方式的主要特点是要通过将单独使用的预售收入需缴纳的税费或者使用过渡性科目过程中产生的相关税费与企业的经营收入挂钩，以此来计算企业在当前的经营状况。根据这种处理方式来计算企业当月应缴纳的所得税的过程中，需要对预售收入所需缴纳的相关税费减去应该纳税的所获得的收入。利用这种方式来进行所得税费计算时，如果通过增设相关资产类过渡性的科目来确认预售收入所需缴纳的税费的话，很可能会导致资产的虚增。另外，若是不根据任何过度科目通过“应交税费”进行账目核算的话，那么极有可能会错误的将企业按规定缴纳的税费当做是企业“多缴了的税费”，这样会对企业的会计核算造成影响。
通过对以上两种相关税费的处理方式进行详细的分析和比较，不难发现，只有通过增设过渡科目来进行相关税费的结算的方式才是最科学合理的。
三、房地产企业预售收入财税处理方法的相关建议
（一）规范房地产企业预售收入会计核算
首先、根据国家针对房地产企业在进行预售阶段所征收的税费管理规定，判断国家是否对房地产企业征收预付款税费的依据是房地产企业是否取得了一定的、实质性的“预售收入”。所以，如何对这笔“预售收入”进行核实和确定，对于国家以及房地产企业都是至关重要的。通常来说，我们比较容易界定哪些税费是建立在基于合同、条例的基础上，但是我们队预付款项和“其他应付款”，比如“保障金、诚意金、预存水电费”等款项均定为较为模糊，这些都会影响我们正常判断哪些属于税费范畴。
其次、为了方便今后对预售收入所缴纳的税费进行统计和检查，也为了方便对房地产企业各段经营时期所产生的相关税费的计算，建议房地产企业应该在收到账款的时候，不论是预售期内产生的，抑或是在现房销售的过程中产生的，都按照“预售账款”进行上账。通过这种方式，能够帮助我们更好的核对预付款、预售收入等收入，以此来判断房地产企业在这段时间内的经营状况，也就方便计算所需缴纳的税费。
（二）完善房地产企业预售收入相关税费的计算公式
我们应该结合实际工作的情况以及国家有关税务征管的相关条例，做好对房地产项目在预售期应缴纳的各种税费的整理，在此基础上进行延伸，最终可以用于房地产企业销售的各个阶段。
计算本年累计应缴纳的税费应该与当前产生的利润总成本、本年度预收账款、预计计税毛利率等因素，通过一定的函数关系，紧密的结合在一起。
四、小结
上文对房地产企业的预售收入的财税处理方式做了详细的介绍、分析和比较，在此基础上，我们不难发现房地产企业的预售收入确实十分复杂，需要我们慎重对待，不能有丝毫差错。只有更加客观的、科学的对待房地产企业预售收入过程中产生的税务情况，才能帮助我们更好的进行企业的会计核算，不会对企业的账面统计造成困扰。（作者单位：青岛蓝海新港城置业有限公司）
参考文献
[1]程松柏，促进房地产市场健康发展的财税政策研究[J]，合作经济与科技，2012年第19期
[2]胡有顺，谈我国房地产开发企业完工产品毛利额财税审计[J]，财会月刊，2013年第36期
[3]高福俊，秦文娇，付泽民，投资性房地产会计处理探析及财枕差异[J]，国际商务财会，2012年第4期
关键词：房地产；预售收入；财税处理
引言
根据《城市商品房预售管理办法》中的规定，房地产企业预售收入通常指的是房地产企业对达到预售条件的在建项目，在征询主管部门同意并获得预售许可证后同买受人签署《商品房预售合同》，将在建商品房提前卖给买受人，同时获取买受人定金或者房款的收入方式。
一、房地产企业预售收入财税处理规定
（一）会计核算规定
房地产企业的会计核算有着特别的规定，因为在房地产项目预售的过程中获得的预售收入有悖于《企业会计准则——收入》中涉及收入确认的规定，所以房地产企业在预售其项目的过程中所获得的款项，仅仅是预收性质的价款，这部分收入理应划入“预收账款”来核算；只有当开发项目完工并且验收合格后，进行详细的竣工决算，房地产企业才可以根据购销合同中规定的内容，将商品房转交给买方，待所有手续办妥后，方能确认实现多少收入增加。
另外，针对如何进行会计核算，确定预售收入缴纳的相关税费，当前尚未有更新的会计制度对这部分内容进行约束。
（二）税收征管规定
依照现行的中华人民共和国税法的相关规定，房地产企业在进行未完工的商品房的销售过程中，所获得的预售收入应该分别依据以下规定进行相关税费的缴纳：
1、土地增值税：土地增值税指的是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物和其他附着物产权，向单位或者个人所征收的税。
2、营业税：营业税指的是参照2009年颁布实施的《营业税暂行条例实施细则》中的规定，当纳税人采用预收款方式，进行土地使用权的转让以及销售不动产的行为，应该在收到预收款的当天缴纳税费。
3、企业所得税：企业所得税指的是参照2009年颁布实施的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的规定，当房地产企业进行商品房预售时，应该缴纳预售房地产项目过程中所产生的相应税费。该办法还明确规定，房地产企业产生的已销开发产品计税成本、期间费用、土地增值税以及营业税金等，应该按照相关条例对当期的税费进行扣除。
从以上的税收征管规定中不难发现，我国是按照“收付实现制”的方针，对房地产企业的销售收入进行税费收缴。另外，还需要通过事先征收涉及房地产项目预售的相关税费，以此来实现对税收的源头进行强有力的控制，以此来保证房地产税收能够准时、保量上缴入库。
二、房地产企业预售收入财税处理现状
（一）预售收入财税处理现状
1、如今，房地产企业会计核算工作正在逐步走上规范化的道路，然而我们仍不能忽视依然有许多房地产企业在预售阶段不按照标准规范来进行预售收入和代收代缴款项的区分工作，直接导致了缴费科目混乱，更有甚者不将预售收入进行过账处理，进一步加剧了账面混乱的情况。
2、在房地产项目的预售阶段，许多房地产企业常常根据“预收账款”的贷方产生的金额作为当期应该缴纳的营业税、企业所得税以及土地增值税的计算根据。
（二）预售收入相关税费财税处理现状
因为现行的会计制度不能在短时间内对预售收入产生的相关税费进行核算，导致了许多房地产企业在税费结转时的处理方法不同，间接造成了不能提供正确的会计信息。当前，许多房地产企业已经采取了许多措施来处理预售收入，主要可以分为以下两种方式。
1、相关税费直接损益类。这种方式的主要特点是要先依照当期预售收入对营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加等税费进行计提，将这些税费列进“营业税金及附加”，在月末总结时，进行当月收益的评估。在进行当期应缴纳的所得税计算的过程中，不再另外对当期应缴纳的营业税等税费进行纳税调整。这种处理方式的缺点在于能够将不吻合收入确定条件的“预收账款”以收入的方式对相关税费进行结算，往往造成了损益和负债的虚增现象，而且会掐断预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的联系。此外，这种处理方式也有悖于会计的配比原则。
2、这种方式的主要特点是要通过将单独使用的预售收入需缴纳的税费或者使用过渡性科目过程中产生的相关税费与企业的经营收入挂钩，以此来计算企业在当前的经营状况。根据这种处理方式来计算企业当月应缴纳的所得税的过程中，需要对预售收入所需缴纳的相关税费减去应该纳税的所获得的收入。利用这种方式来进行所得税费计算时，如果通过增设相关资产类过渡性的科目来确认预售收入所需缴纳的税费的话，很可能会导致资产的虚增。另外，若是不根据任何过度科目通过“应交税费”进行账目核算的话，那么极有可能会错误的将企业按规定缴纳的税费当做是企业“多缴了的税费”，这样会对企业的会计核算造成影响。
通过对以上两种相关税费的处理方式进行详细的分析和比较，不难发现，只有通过增设过渡科目来进行相关税费的结算的方式才是最科学合理的。
三、房地产企业预售收入财税处理方法的相关建议
（一）规范房地产企业预售收入会计核算
首先、根据国家针对房地产企业在进行预售阶段所征收的税费管理规定，判断国家是否对房地产企业征收预付款税费的依据是房地产企业是否取得了一定的、实质性的“预售收入”。所以，如何对这笔“预售收入”进行核实和确定，对于国家以及房地产企业都是至关重要的。通常来说，我们比较容易界定哪些税费是建立在基于合同、条例的基础上，但是我们队预付款项和“其他应付款”，比如“保障金、诚意金、预存水电费”等款项均定为较为模糊，这些都会影响我们正常判断哪些属于税费范畴。
其次、为了方便今后对预售收入所缴纳的税费进行统计和检查，也为了方便对房地产企业各段经营时期所产生的相关税费的计算，建议房地产企业应该在收到账款的时候，不论是预售期内产生的，抑或是在现房销售的过程中产生的，都按照“预售账款”进行上账。通过这种方式，能够帮助我们更好的核对预付款、预售收入等收入，以此来判断房地产企业在这段时间内的经营状况，也就方便计算所需缴纳的税费。
（二）完善房地产企业预售收入相关税费的计算公式
我们应该结合实际工作的情况以及国家有关税务征管的相关条例，做好对房地产项目在预售期应缴纳的各种税费的整理，在此基础上进行延伸，最终可以用于房地产企业销售的各个阶段。
计算本年累计应缴纳的税费应该与当前产生的利润总成本、本年度预收账款、预计计税毛利率等因素，通过一定的函数关系，紧密的结合在一起。
四、小结
上文对房地产企业的预售收入的财税处理方式做了详细的介绍、分析和比较，在此基础上，我们不难发现房地产企业的预售收入确实十分复杂，需要我们慎重对待，不能有丝毫差错。只有更加客观的、科学的对待房地产企业预售收入过程中产生的税务情况，才能帮助我们更好的进行企业的会计核算，不会对企业的账面统计造成困扰。（作者单位：青岛蓝海新港城置业有限公司）
参考文献
[1]程松柏，促进房地产市场健康发展的财税政策研究[J]，合作经济与科技，2012年第19期
[2]胡有顺，谈我国房地产开发企业完工产品毛利额财税审计[J]，财会月刊，2013年第36期
[3]高福俊，秦文娇，付泽民，投资性房地产会计处理探析及财枕差异[J]，国际商务财会，2012年第4期