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摘要：房屋建筑面积测绘是对房屋的面积、用途、结构、权属等状况等进行的专业测量。为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费等提供数据和资料。本文针对对房屋面积测绘的内容进行简要探讨。
关键字：套内面积;共有面积，建筑面积，分摊关系
引言：随着房地产市场的不断发展，房屋造型的日益复杂化，房地产测绘面临着新问题和新情况，我国于2000年发布的房地产测绘规范显得有些陈旧，面对目前的情况，我们房地产测绘从业人员要加强自身业务水平，拓展自身知识储备，对与房地产测绘有关的方方面面的知识要有系统的掌握，才能合理应对各种各样的实际问题。
一、房屋建筑面积测绘的类型
房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。目前按照测量方式和数据来源的不同可分为房屋建筑面积实测绘和房屋建筑面积预测绘两大类：
1、房屋建筑面积预测绘：依据依据委托单位提供的关于整幢房屋的经建设主管部门审核通过的施工图及施工图设计文件审查合格书、建设工程规划许可证及红线图、建设工程设计方案核定通知书、国有土地使用证或不动产权证书等房屋建设相关文件资料结合房屋预售的相关规定，按幢对房屋进行面积测绘，简要的说就是依据整幢房屋的建设资料文件进行房屋建筑面积测绘，主要对象是未竣工的房屋，测绘结果为主要为房屋预售服务。
2、房屋建筑面积实测绘：依据建设工程规划验收合格书及房屋建筑工程竣工验收备案表、经过违法建设处理的，提交违法建设处理文件及施工图纸（完成预测绘的提供预测绘完整资料）结合房屋实地现状进行房屋面积测绘，对于实地测量结果与建设文件不符的部位，依据实地现状进行测算。主要用于房屋交易、产权登记、房屋评估等用途
二、房屋建筑面积的测算依据
目前房屋建筑面积测算的主要依据是GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定、建住房〈2002〉74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、建房〈1995〉517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》这三个国家层次的规范和文件。由于房地产市场的不断发展，有些省份根据当地的实际情况出台了相应的实施细则以适应当前房屋建筑面积测绘的要求。
三、房屋建筑面积的组成部分
成套房屋的建筑面积等于套内建筑面积加被分摊得来的共有建筑面积之和。因此对套内建筑面积和共有建筑面积的认定尤为关键，关系到房屋建筑面积测算的精确性，这对单位测绘资质和测绘人员素质要求都比较高。经验比较丰富的测绘队伍才能胜任。从业人员需要掌握比较全面的房屋建筑面积测绘、房屋相关建筑专业知识。从业人员须具有较高耐心细心和职业道德。
1、房屋的套内建筑面积：住宅套内建筑面积：包括该套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜、套内楼梯、套内墙体等空间面积的总和。
2、房屋的共有建筑面积：本幢内可供各套内使用的楼梯间、电梯间等垂直通道和过道、门廊等水平通道，还包括本幢的外墙以及供水供电和其提供其他服务的设备间组成。
3、房屋的分摊建筑面积：是指将房屋的的每个共有建筑部位的面积分摊给其使用对象，使用为各套内，各套内所得分摊面积即为各套内所得的分摊建筑面积。房屋共有建筑面积按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊。
四、房屋建筑面积的测算
1、房屋计算建筑面积应具备的条件：①应具有上盖;②应有围护物;③结构牢固，属永久性的建筑物;④层高在 2.20m 以上;⑤可作为人们生产或生活的场所。
2、房屋建筑面积的取值精度要求：距离单位为 m，取至 0.01m;面积单位为以 ㎡ ，取至 0.01㎡ ;分摊系数取自小数后 6 位;
3、面积测算的次数要求：各类面积测算须独立测算两次，较差应在限差内，取中数为结果。
4、房屋建筑面积的计算原则：
⑴计算全部建筑面积的部位：
a）房屋内的夹层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在 2.20m 以上的部位。
b楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等。
c）房屋天面上层高在 2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m 以上的部位。
d）挑楼、全封闭的阳台、封闭的架空通廊。
e）属永久性结构有上盖的室外楼梯。
f）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围算面积。
g）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
h）玻璃幕墙等作为房屋外墙的。
i）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围。
j）与室内任意一边相通，具备房屋一般条件的沉降缝。
k）有柱或围护的门廊或门斗，按柱或围护外围。
l）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
⑵计算一半建筑面积：
a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按围护结构水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性的，按上盖水平投影面帜一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e）有頂盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 ⑶不計算建筑面积的范围：
a）突出房屋墙面的构件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、勒脚、无柱雨篷等。
b）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。
c）房屋之间无上盖的架空通廊。
d）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
e）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
f）底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱均不计算建筑面积。
g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h）独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。
i）与房屋室内不相通的伸缩缝。
j）楼梯巳计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
五、共有建筑面积的分摊
（1）住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，共用面积按套内建筑面积比例进行分摊，求得公摊系数。根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
（2）商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
（3）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
六、结束语
房地产市场一直在向前发展，各项规章制度日趋完善，在房屋建筑面积测绘实践中会遇到更多新问题新现象，只有以国标规范为根本指导的基础上深入钻研才能解决好各种问题，作为一名房屋建筑面积测绘人员应该时刻保持谦虚谨慎的态度，实事求是的工作精神，出具准确的房屋面积测算数据是我们的永恒追求，。
参考文献
[1] 国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）。
关键字：套内面积;共有面积，建筑面积，分摊关系
引言：随着房地产市场的不断发展，房屋造型的日益复杂化，房地产测绘面临着新问题和新情况，我国于2000年发布的房地产测绘规范显得有些陈旧，面对目前的情况，我们房地产测绘从业人员要加强自身业务水平，拓展自身知识储备，对与房地产测绘有关的方方面面的知识要有系统的掌握，才能合理应对各种各样的实际问题。
一、房屋建筑面积测绘的类型
房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。目前按照测量方式和数据来源的不同可分为房屋建筑面积实测绘和房屋建筑面积预测绘两大类：
1、房屋建筑面积预测绘：依据依据委托单位提供的关于整幢房屋的经建设主管部门审核通过的施工图及施工图设计文件审查合格书、建设工程规划许可证及红线图、建设工程设计方案核定通知书、国有土地使用证或不动产权证书等房屋建设相关文件资料结合房屋预售的相关规定，按幢对房屋进行面积测绘，简要的说就是依据整幢房屋的建设资料文件进行房屋建筑面积测绘，主要对象是未竣工的房屋，测绘结果为主要为房屋预售服务。
2、房屋建筑面积实测绘：依据建设工程规划验收合格书及房屋建筑工程竣工验收备案表、经过违法建设处理的，提交违法建设处理文件及施工图纸（完成预测绘的提供预测绘完整资料）结合房屋实地现状进行房屋面积测绘，对于实地测量结果与建设文件不符的部位，依据实地现状进行测算。主要用于房屋交易、产权登记、房屋评估等用途
二、房屋建筑面积的测算依据
目前房屋建筑面积测算的主要依据是GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定、建住房〈2002〉74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、建房〈1995〉517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》这三个国家层次的规范和文件。由于房地产市场的不断发展，有些省份根据当地的实际情况出台了相应的实施细则以适应当前房屋建筑面积测绘的要求。
三、房屋建筑面积的组成部分
成套房屋的建筑面积等于套内建筑面积加被分摊得来的共有建筑面积之和。因此对套内建筑面积和共有建筑面积的认定尤为关键，关系到房屋建筑面积测算的精确性，这对单位测绘资质和测绘人员素质要求都比较高。经验比较丰富的测绘队伍才能胜任。从业人员需要掌握比较全面的房屋建筑面积测绘、房屋相关建筑专业知识。从业人员须具有较高耐心细心和职业道德。
1、房屋的套内建筑面积：住宅套内建筑面积：包括该套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜、套内楼梯、套内墙体等空间面积的总和。
2、房屋的共有建筑面积：本幢内可供各套内使用的楼梯间、电梯间等垂直通道和过道、门廊等水平通道，还包括本幢的外墙以及供水供电和其提供其他服务的设备间组成。
3、房屋的分摊建筑面积：是指将房屋的的每个共有建筑部位的面积分摊给其使用对象，使用为各套内，各套内所得分摊面积即为各套内所得的分摊建筑面积。房屋共有建筑面积按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊。
四、房屋建筑面积的测算
1、房屋计算建筑面积应具备的条件：①应具有上盖;②应有围护物;③结构牢固，属永久性的建筑物;④层高在 2.20m 以上;⑤可作为人们生产或生活的场所。
2、房屋建筑面积的取值精度要求：距离单位为 m，取至 0.01m;面积单位为以 ㎡ ，取至 0.01㎡ ;分摊系数取自小数后 6 位;
3、面积测算的次数要求：各类面积测算须独立测算两次，较差应在限差内，取中数为结果。
4、房屋建筑面积的计算原则：
⑴计算全部建筑面积的部位：
a）房屋内的夹层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在 2.20m 以上的部位。
b楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等。
c）房屋天面上层高在 2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20m 以上的部位。
d）挑楼、全封闭的阳台、封闭的架空通廊。
e）属永久性结构有上盖的室外楼梯。
f）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按其柱的外围算面积。
g）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
h）玻璃幕墙等作为房屋外墙的。
i）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围。
j）与室内任意一边相通，具备房屋一般条件的沉降缝。
k）有柱或围护的门廊或门斗，按柱或围护外围。
l）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
⑵计算一半建筑面积：
a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按围护结构水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性的，按上盖水平投影面帜一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e）有頂盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 ⑶不計算建筑面积的范围：
a）突出房屋墙面的构件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、勒脚、无柱雨篷等。
b）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。
c）房屋之间无上盖的架空通廊。
d）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
e）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
f）底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱均不计算建筑面积。
g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h）独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。
i）与房屋室内不相通的伸缩缝。
j）楼梯巳计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
五、共有建筑面积的分摊
（1）住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，共用面积按套内建筑面积比例进行分摊，求得公摊系数。根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
（2）商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
（3）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
六、结束语
房地产市场一直在向前发展，各项规章制度日趋完善，在房屋建筑面积测绘实践中会遇到更多新问题新现象，只有以国标规范为根本指导的基础上深入钻研才能解决好各种问题，作为一名房屋建筑面积测绘人员应该时刻保持谦虚谨慎的态度，实事求是的工作精神，出具准确的房屋面积测算数据是我们的永恒追求，。
参考文献
[1] 国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）。